（2017）黔0111民初1261号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-10-19
案件名称
贵阳花溪绿园物业服务有限公司与黄兰珍物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
贵阳市花溪区人民法院
所属地区
贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贵阳花溪绿园物业服务有限公司,黄兰珍
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0111民初1261号原告：贵阳花溪绿园物业服务有限公司，住所地：贵阳市花溪区溪南新区（云上村榕筑南溪·绿园11座-1号）。法定代表人：王黔平，公司总经理。被告：黄兰珍，女，1963年11月1日出生，汉族，住。原告贵阳花溪绿园物业服务有限公司（以下简称绿园物业公司）与被告黄兰珍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿园物业公司法定代表人王黔平到庭参加诉讼，被告黄兰珍经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿园物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费3018元，并支付违约金233元，合计3251元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原与被告于2011年10月14日签订了《前期物业管理服务协议》，与小区业主委员会于2013年3月15日、2017年1月1日签订了《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务，被告按物价部门价格、协议约定向原告支付物业服务费，收费标准为电梯房每月每平方米1.2元，多层步梯房每月每平方米0.6元，商业用房在住宅用房基础上上浮，并约定了业主逾期支付物业服务费应当承担的违约责任。被告在绿园小区的房屋属于商业用房，面积68.39平方米，每月应当支付的物业管理费在住宅用房的基础上上浮0.1元（即0.7元/平方米），被告每月应交物业服务费47.9元，但被告从2012年1月至今未交纳物业服务费，截止至2017年3月31日共计63个月，欠交物业管理费3018元。2012年1月1日至2013年3月15日期间，按月息2%计算违约金为202元；2013年3月16日至2017年3月31日期间，按日3‰计算违约金为31元。期间，原告多次以书面和电话方式向被告催收物业管理费未果，故诉至人民法院。被告黄兰珍提交书面意见辩称：被告未按时交纳物业管理费的原因是原告没有按约定履行合同及相关规定提供服务。1、2012年1月，因门面下水道赌赛，造成多次渗漏水，导致门被腐蚀，多次联系物业管理处，都没有人来管理，物业管理处工作人员说不在物业公司的管辖范围内；2、被告门面前已变成菜市场和停车场，卖菜的和停车的基本上每天都把被告的门口占满，物业也说不是他们的管辖范围。本院经审理认定事实如下：2007年11月12日，被告（乙方）与贵阳榕筑物业管理有限公司（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：甲方通过房地产开发单位招标、邀标为乙方所在的小区“榕筑南溪·绿园”提供物业服务。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；对发生的各类案件，在确认为保安失职行为所致并经公安机关确认事实及损失额度后，承担相应的责任；甲方做好护卫值班，24小时服务，维护正常公共秩序；物业服务费按建筑面积以物价部门审核价格收取，交纳时间与所在地煤气、水电表抄表时间一致；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5%交纳违约金。甲乙双方在协议上还约定了其他权利义务事项。2013年3月15日，原告（乙方）与贵阳市花溪区榕筑南溪绿园小区业主委员会（甲方）签订了《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》，该协议约定原告为榕筑南溪绿园小区提供物业服务，物业服务费由业主按建筑面积交纳，具体标准为：步梯房0.6元/月/平方米，电梯房1.2元/月/平方米，商业用房在住宅服务费上上浮。物业公司有义务对房屋建筑共用部位（楼盖、屋顶、外墙面、称重结构、楼梯间、走廊通道）、公共设施（包括上下水管道、落水排污管、照明、水泵房、消防设施、高低压配电设施等）的日常维修、养护和管理，维护物业区域内的公共秩序。配合协助当地公安机关实施物业区域内的治安防范工作，在大门、停车场进出口设立管理岗哨，坚持物业区域内的24小时值班和巡逻，严格落实外来人员和车辆登记检查制度。合同还就其他甲乙双方的权利义务进行了约定。2017年1月1日，原告（乙方）与榕筑南溪绿园小区业主委员会（甲方）再次签订了《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》，协议内容与前述协议的内容基本一致，增加了业主应在每季第一个月10日前交纳物业管理服务费，逾期未交纳的可按每日3‰收取滞纳金。2008年1月9日，贵阳市花溪区物价局对榕筑南溪绿园小区物业服务费收费标准定为：按建筑面积计算，电梯房每月每平方米1.2元，多层每月每平方米0.6元，商场、门面在住宅物业管理费基础上实行上浮。贵阳榕筑物业管理有限公司于2014年7月3日出具书面“情况说明”，说明该公司于2008年与榕筑南溪绿园小区业主签订的《前期物业管理服务协议》中，贵阳榕筑物业管理有限公司的权利义务由原告绿园物业公司继承。被告黄兰珍系榕筑南溪绿园小区业主，房屋系商业用房，建筑面积为68.39平方米，被告从2007年11月22日收房后均以每平方米0.7元的标准按时交纳物业管理费至2011年12月底，于2012年1月开始以原告未按合同约定提供物业服务为由拒交物业管理费至今。以上事实，有已经庭审质证的当事人陈述、《前期物业管理服务协议》、《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》、房屋移交清单、贵阳市花溪区物价局文件、情况说明、收费单等证据证实，本院予以确认。本院认为，被告与贵阳榕筑物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，对双方均具有约束力，其中贵阳榕筑物业管理有限公司的权利义务已由原告绿园物业公司继受。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，原告与被告所在小区业主委员会签订的《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》对被告黄兰珍具有约束力，双方均应当依约履行。原告已为包含被告在内的榕筑南溪绿园小区业主提供了物业服务，被告黄兰珍应当按照《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》的约定缴纳物业服务费。《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》约定物业服务费由业主按照小区物业的建筑面积交纳，具体标准为步梯房每月每平方米0.6元，商业用房在住宅用房的基础上上浮。贵阳市花溪区物价局对榕筑南溪绿园小区物业服务费收费标准定为按建筑面积计算，多层步梯房每月每平方米0.6元，商业用房在住宅用房的基础上上浮。关于商业用房的收费标准，虽然合同未约定上浮比例，但原被告双方实际是每月按0.7元/平方米收取。因此，被告黄兰珍应当按照该计费标准向原告交纳物业管理费，从2012年1月至2017年3月31日期间共计63个月的物业管理费为3016元（68.39平方米×63个月×0.7元/平方米），原告起诉金额为3018元，超出部分，本院不予支持。关于被告辩称系因物业公司未处理下水道漏水和未维护门面前的秩序而拒交物业管理费的意见，本院认为被告未提交证据证明其陈述的下水道漏水系公共下水道漏水，且门面前人行道上的摆摊设点问题已经超出了原告的物业服务范围，故本院不予采信被告的辩称意见。虽并无证据证明被告所陈述的两个问题与原告绿园物业公司的服务有关，但原告应当按照诚实信用原则，从提高物业管理水平角度，妥善处理业主反映的下水道漏水问题，查明漏水管道是否属于公共下水道。因此，被告未支付物业管理费也事出有因，并非无理拒交，故对原告主张的违约金请求，本院不予支持。需要特别说明的是，良好的小区环境需要物业管理企业与业主共同建立、治理和维护，作为提供物业管理服务的物业企业，应当按照诚实信用原则，根据约定及有关规定履行物业管理服务义务，提高物业管理水平，积极处理或协助处理小区存在的问题，为业主提供符合约定标准及行业标准的物业服务。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业管理企业进行管理，与物业管理企业共同努力，建设和谐的小区环境和氛围，在接受物业服务后应按时向物业服务企业交纳物业管理服务费，以便物业服务企业对小区提供更优质的管理服务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄兰珍于本判决生效之日起五日内支付原告贵阳花溪绿园物业服务有限公司从2012年1月至2017年3月31日期间的物业管理服务费人民币3016元；二、驳回原告贵阳花溪绿园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告黄兰珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 梁永雄二〇一七年六月十二日书记员 王 丽 来自：