（2017）辽06民终625号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-09-28
案件名称
中国建筑股份有限公司与傅丽珠、沈丹客专TJ-3标项目经理部房屋租赁合同纠纷民事二审判决书
法院
辽宁省丹东市中级人民法院
所属地区
辽宁省丹东市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中国建筑股份有限公司,傅丽珠,中国建筑股份有限公司沈丹客专ＴＪ-3标项目经理部
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽06民终625号上诉人（原审被告、反诉原告）：中国建筑股份有限公司，住所地北京市海淀区三里河路15号。法定代表人：官庆，董事长。委托诉讼代理人：周克剑，辽宁凡响律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：傅丽珠，女，1952年11月14日出生，满族，住XX。委托诉讼代理人：张娜，辽宁远方律师事务所律师。原审被告：中国建筑股份有限公司沈丹客专TJ-3标项目经理部，住所地凤城市凤山路38号。负责人：何敏，项目部经理。委托诉讼代理人：周克剑，辽宁凡响律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭日赫，辽宁凡响律师事务所律师。上诉人中国建筑股份有限公司（简称中建公司）因与被上诉人傅丽珠、原审被告中国建筑股份有限公司沈丹客专TJ-3标项目经理部（简称沈丹客专项目经理部）房屋租赁合同纠纷一案，不服凤城市人民法院（2015）凤民初字第01985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中建公司的委托诉讼代理人周克剑，被上诉人傅丽珠的委托诉讼代理人张娜，原审被告沈丹客专项目经理部的委托诉讼代理人周克剑、谭日赫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中建公司上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人原审诉讼请求，判令被上诉人返还上诉人2011年度的取暖费本金103692元。理由：一、一审判决认定物品损失124700元没有事实依据，被上诉人提供的损失物品名称和数量的计算依据不足，辽新评报字（2016）第34号资产评估报告鉴定结论明显依据不足、鉴定程序严重违法，因此该报告得出的124700元物品损失不能作为本案的依据。涉案丢失、损坏物品的现场已不存在，丢失、损坏的物品名称和数量无法考证。鉴定机构的评估假设与事实严重不符，鉴定程序严重违法，导致鉴定结论的真实性无法保证。二、原审认定维修费85034元的事实错误，上诉人未实施将5间房打通改为会议室的行为，被上诉人也无证据证明上诉人实施了该行为。涉案5间房已被装修改造，不存在上诉人支付恢复原状费用的问题，鉴定机构勘验的现场已是被上诉人自行改造后的现场，已不是租赁合同解除时的现场。三、一审判决认定被上诉人存在停业损失190540元没有事实依据，双方在设备租赁合同中约定“损失丢失按价赔偿”，这实际是双方对租赁物品的赔偿方法作出了明确的约定，被上诉人所主张的停业损失已超出双方约定的赔偿范围，没有依据。从被上诉人提供的证据看，被上诉人采购了新家具、新床上用品等物品，说明被上诉人进行的是重新装修行为，但一审法院却无视上诉人的合理质疑，认定相关租赁物品属维修行为是错误的。四、一审判决认定上诉人同意用2011年取暖费103692元抵顶部分损失没有事实依据，一审法院没有查清是否经上诉人同意抵顶的事实，其判决不能令人信服。五、一审判决适用法律错误，被上诉人的请求应被驳回。因被上诉人从未提供任何证据证明上诉人存在法定的应当承担赔偿责任的过错行为，对于上诉人正常使用所导致的租赁物损耗的，上诉人不应当承担赔偿责任。涉案物品的维修义务约定由被上诉人承担，一审法院认定上诉人应支付相关设备设施的维修费用没有法律依据。一审法院引用了关于借款合同的法律条款，与本案无关，原审判决是不负责任的。傅丽珠辩称，原判正确，请求维持。一、本案的主要证据是双方一致认可的“物品清点表”，这份“清点表”是上诉人在租赁被上诉人宾馆两年半时间结束前由上诉人制作的表格。双方共同对物品使用、损毁情况逐一房间清点后形成的，在这份长达59页的清点表中，每一个房间一张清点表，每一张表中都详细的注明着该房间物品名称、序号、物品的损坏情况，有的还由该房间使用人签署上名字。最后，由上诉人负责清点工作的黄启钊签字确认，并注明：以上物品以清点和合同明细对账，恢复原样。这次清点是上诉人主持的，清点完后，上诉人将全套59张清点表原件自己留下，复印一套交给被上诉人。一审被上诉人就是凭着这套清点表的复印件起诉的，是上诉人提供原件予以确认该证据的真实性，这是本案主要证据，且是经过了几次开庭质证对其真实性都一致认可的。1、关于上诉状所说的名称、数量不相同的问题。本案发回重审后，要对物品的损毁情况予以评估，被上诉人就根据双方一致认可的清点表逐页、逐项一一列明制作了这张宾馆客房的《丢失、损坏物品明细表》，及大厅的、饭厅、厨房、洗衣房、牌匾、会议室等丢失物品明细表，共计六张。又将这些明细表简化到这份《物品缺少、损坏明细》，在这份表中，将极个别多出合同交付数量的，调整到交付数量，对少于合同交付数量的，也就按实际清点的数量计算了，这就是数量略有差异的原因，这样的结果损害的是被上诉人的利益，被上诉人不予计较只是想尽早解决纠纷而已。2、鉴定机构对物品评估时，不仅亲自到现场，参照实物一项一项查验、丈量、对比，除此之外被上诉人还提供了177张当时的物品现场照片，而且上诉人每一次也到现场至始至终参与，对有些既没有实物，也没有参照及凭证部分的物品，鉴定机构告知被上诉人无法评估，这一部分并没有包含在评估以内。上述就是物品损失124700元评估结果的事实、依据及过程。二、双方在租赁合同中约定：被上诉人同意上诉人拆掉17号楼东头三楼5间房屋用做会议室。在“交接物品清单”注明：墙体及室内挂宣传匾及拆改窗户、墙壁，合同到期上诉人负责恢复原样。合同签订后，上诉人委托被上诉人对5间房屋进行拆除，并向被上诉人支付了3.55万元的拆除装修费用。在2013年12月18日，凤城法院开庭时，被上诉人向法院提供了3.55万元的收款收据，上诉人当庭表示对会议室的履行事实没有异议。既然拆除了5个房间是客观事实，租赁期满按照约定应恢复原样，这本来就是上诉人应自觉履行的义务，上诉人不但不恢复，直到今天连事实本身都不承认且还编造事实。被上诉人予以恢复，是为了尽量减少损失。无论现在恢复的是不是当初的原样，但鉴定机构评估是按照原样评估的，因为被上诉人的宾馆三楼和二楼的结构一模一样，是参照二楼的原样评估的，评估的时候，上诉人就在现场，知道的一清二楚。三、一审判决认定被上诉人存在停业损失190540元有事实根据。理由：1、如果损坏赔偿仅限于被损坏后的物品残值，那么干脆就全部丢失，一点残值也没有，岂不是不用赔偿了。或者是造成损失永远不维修，永远不能开业，责任仅是维修物品的范围，造成他人损失也不用赔，上诉人的观点明显是违反法律规定。2、被上诉人新购置的物品，在清点表中都是丢失物品，连残值都没有了怎么维修。损坏的，能维修的维修，丢失的就得重新购置，这在双方清点表中是清楚的，法律没有规定损坏的应当维修，丢失的不用赔偿。也没有规定，恢复中就不能购置新的。到2012年11月3日合同期满，至被上诉人重新开业，期间72天，被上诉人一边修复一边与上诉人交涉赔偿问题。如果不是上诉人对物品的丢失和损坏，在交回房屋时修复完好，被上诉人就不用再进行修复了。既然修复就必须停业，就会产生停业损失，被上诉人按照每间房每天47元租金计算停业损失是最低的。四、一审认定上诉人同意用2011年度取暖费103692元抵顶部分损失是正确的。因为上诉人已同意以这笔供热费抵顶另外一部分所造成的损失，就将2011年的缴费发票交给了被上诉人办理抵顶，被上诉人本次起诉不包含用取暖费抵顶的这部分损失。这在本案几次开庭时都予以查明了。五、一审法院适用法律正确，应予维持。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第219、222、196、206条的规定，是指租赁物的损毁是由承租人的行为造成的，应当承担损害赔偿责任。59页清点表都是经过上诉人签字并提供给法庭的，对损坏的情况表中有着详细的标注，价格也是法院委托相关部门依法作出的赔偿价格，无论上诉人如何推诿责任，本案损害事实是清楚的，证据是双方一致签字的证据，一审判决适用法律正确，应依法予以维持。原审被告沈丹客专项目经理部述称，同上诉人意见，补充一点：项目部对资产评估报告有异议，该报告中所有的所谓的丢失数量并不是双方一致认可的数量，也不是被上诉人在二次一审中向法庭提交的设备损失明细的数量，被上诉人在第一次向凤城法院提起诉讼时，向法庭提交过电视柜缺少2个，每个电视柜是2200元计算，要求主张赔偿的损失是4400元，而现在评估机构竟然确定电视柜缺少12个，损坏了2个，共计14个，这14个缺少或损坏的电视柜是如何认定的，上诉人不知道。一审这样认定证据不足。傅丽珠向一审法院起诉请求：判令被告赔偿原告损失合计390550元。诉讼中原告依据鉴定报告变更诉讼请求，请求支付房屋维修费和丢失和损坏物品损失209843元，停业损失190550元，合计400393元。一审法院认定事实：2010年5月3日，甲方（凤城市皇朝宾馆）与乙方（中建股份公司沈丹项目经理部）签订了合同书，约定：“一、甲方有一处房屋场所出租，坐落在凤城市吉祥小区17号、18号东半栋，房间场地详见图纸图标，平面图及房屋结构图，二、租金：年租金为600000元，日期从2010年5月3日开始计算，租期为两年陆个月，税费由乙方承担，甲方提供正规发票。甲方同意在合同期满时少收一天租金。三、支付方式：从合同签订后乙方当日交200000元定金给甲方（以收据为准），2010年5月30日前一次性付清租金给甲方。第二年、第三年半年交一次租金，金额为300000元，日期分别为2011年5月3日、2011年11月3日，2012年5月3日。如违约承担经济责任，如中途无论任何原因，乙方退出不够两年陆个月，按两年陆个月计算租金。四、乙方在承租期间，如改动房屋结构，拆装屋内设施由甲方书面同意。（甲方同意乙方拆掉17号楼东头三楼五间房屋用作会议室，卫生间不拆。甲方同意在18号楼前院盖临时房屋，长10米，宽20米，乙方三年免费使用，甲方协助办理相关手续。承建房屋费用乙方自负）。五、乙方在使用当中如出现的维修费用自负；六、乙方在租用期间所发生的其他费用乙方自负。取暖费按当时标准由乙方支付交纳，甲方目前水表中存3000个字，乙方免费使用，用完后乙方自行购买水卡，每吨0.7元，资源费甲方承担。七、乙方在租期内防火、防盗、加强安全意识，如出现一切后果，乙方承担全部经济责任。八、甲方与乙方交接时附有房屋附着物及设备，如洁具、消防器材、灯具、电器等关联设施设备明细表，乙方免费使用，妥善保管（详见明细表）；九、乙方在租期内不允许转租或改变其他用途……”。双方交接物品清单：1、大厅：电视挂式1台、天然理石立柱1个、大花瓶1.6米1对（景泰蓝）、沙发大厅软包2对（一大一小）、沙发实木广东产1对（一大两小）、吧台天然离世一大一小、吊灯7个、电子石英钟1个、电子监控14路摄像头、主机电脑全新安装1套、墙体理石全新无损坏、棚全新无损坏，门制卡机1个、电话交换机2部一套、网线交换机1套，套房288、211电话网线各2部。2、前楼门厅：沙发软包1对，茶几3个、1.2米大花瓶1个（景泰蓝）、门厅内服务室1.2米床1张，茶几、方桌各1个，椅子1把。3、饭厅：大厅：2米大圆木桌带转盘1个，木质，带有桌布、靠背，实木椅子12把，大理石饭桌7个，自助台木制1套，前面平台玻璃、上面通长，靠背椅子22把，小厅拇指圆木桌1套，玻璃转盘，靠背椅子8把，酒柜玻璃门2套。4、厨房：冰柜1个，制冷剂平台柜白钢2个、消毒柜1个，电饭锅大号1个，中号1个，自助餐盒白钢、白钢盆大、中、小、，盘、碗、刀具全套正常使用，白钢架1套，炒菜用电炉子1个，煤气罐2个，灶1个，电源插座2套。洗衣房：电热水器1套，大型洗衣机1台，家用洗衣机1台，干桶机1台，泥缸2口，椅子2把，水井、自动上水仪、气压阀1套，完好正常使用。7、浴衣每间2件，备用被套，双人30条，单人套75套，床单80条已锁，3个服务员室封存上锁。院外主楼两侧有牌匾2块，大街前牌匾1块（皇朝万豪字号）如乙方使用可免费使用，合同到期乙方负责重新恢复皇城万豪宾馆字样。对墙体及室内挂宣传匾及拆改窗户，墙壁。合同到期乙方负责恢复原样。防火设施：指示牌、应急灯、灭火器齐全。8、所有房间新安装套装门，无划痕，无污染，租期到期交接时，保持原样。移交时主楼标准间物品详见附表1、主楼双人大床间和单人间物品详见附表2、主楼套间和3人间物品详见附表3、前楼标准间物品详见附表4、前楼大床间物品详见附表5。以上明细附合同，在合同到期前30天双方按明细清点，交接床、设施恢复原样。当日，双方又签订了一份合同书，约定：“现由乙方租甲方1、厨房和厨房设施；2、院内两处停车场；3、会议室18号楼4楼；4、有线电视费，现有宽带接入及使用费；5、床具、电话、电视、空调、监控器、冰柜、沙发、被褥、床单、桌子、椅子等（详见明细表）双方协议如下：一、租金：年租金380000元整，日期从2010年5月3日开始计算，租期为两年陆个月，如中途无论什么原因乙方退出不够两年陆个月按两年陆个月计算，二、支付方式：2010年5月30日前一次性付清380000元租金，第二年、第三年半年一次交租金，金额为190000元，日期分别为2011年5月3日，2011年11月3日，2012年5月3日，如违约承担经济责任。租金税费由乙方承担。三、甲方为乙方提供会议室一处，地址在18号楼4楼露台，由甲方承建，承建费用甲方承担，在30天内提供乙方使用。四、甲方与乙方交接时附有清单，乙方在租用上述房屋、设施、用品甲方不收折旧费，在到期后按清单收回。损坏丢失按价赔偿……”。该合同是对涉案房屋的设备设施进行租用，而两处停车场亦是租赁房屋两栋楼的分别一侧，该停车场位于两栋楼之间的院落。2010年7月6日，被告中国建筑股份有限公司沈丹客专TJ-3标项目经理部在拆除并装修涉案房屋三楼会议室时共花费35500元。被告在租赁宾馆过程中，又将部分物品搬到其施工工地使用。2012年10月13日，原、被告双方在租赁届满前，对该租赁房屋及物品逐个进行了清点，并由被告中国建筑股份有限公司沈丹客专TJ-3标项目经理部制作了房间物品清点表（共59页），且在清点表中每页注明各房间均有不同程度的损坏和缺失，并在物品清点表第58页中注明:“电表已烧未安装、房卡及设备软件未移交、网线电话监控由他负责恢复、以上物品已清点和合同明细对账按条款对帐恢复原样”并由被告中国建筑股份有限公司沈丹客专TJ-3标项目经理部的党工委副书记黄启钊签字确认。同时，原告租赁交接时仓库被撬，库内物品丢失（浴衣每间2件、备用被套，双人30条、单人套75套、床单80条，租赁交接时已锁）。原告傅丽珠对餐厅、厨房接收时物品及损坏情况：一、餐厅（单间）：空调1台、烟灰缸2个、浴缸2个、酒柜1个、大餐桌1个，房门损坏，墙裙损坏；二、餐厅（2个间）：酒柜1个、理石桌7个、空调损坏，吊棚损坏，房门损坏，餐柜报废，三、厨房：冰柜1个、白钢保鲜柜2个、冰箱1个、烟机1个、房门损坏，窗台板损坏，台板砖损坏。三楼东头会议室接收及损坏情况：写字桌1台、电视柜1台、大空调1台、大电视机1台、电热水器1台、浴缸1个、原租赁时系五个房间未恢复。主楼标准间、单人间、套间、大床间、3人间和前楼大床间、标准间接收物品时丢失和损坏情况：浴缸损坏、窗玻璃损坏、床头灯损坏、房门损坏、大衣柜损坏、纱窗损坏、墙壁纸损坏、厚窗帘丢失、卫生间门损坏、卫生间灯损坏、写字桌损坏、电视柜损坏、钢管椅损坏、大毛毯损坏、被套报废或损坏、枕头损坏、门灯损坏、坐便损坏、床损坏、洗面池损坏窗套损坏、走廊玻璃损坏、地角线损坏、棚灯丢失、麻将桌损坏、走廊外门损坏、卫生间瓷砖损坏、卫生间水龙头损坏、铝合金拉门双开门损坏、门牌损坏、壁灯丢失等（接收物品清单详见附表6、7、8、9、10）。原告原告申请对皇朝宾馆三楼原有五个房间（改为会议室）的恢复费用进行鉴定。一审法院委托辽宁方圆工程造价咨询事务所有限公司进行鉴定，该工程造价公司作出【2016】造鉴字第004号工程造价鉴定意见书，鉴定结果：涉案三楼原有五个房间（改为会议室）的恢复费用为85034元。原告申请对涉案丢失物品和损坏物品的重置、维修价格进行评估鉴定。其中部分物品烟灰缸、浴衣、拖鞋、衣挂、镜子等物品未评估。一审法院委托辽宁新时代资产评估事务所进行鉴定，该评估所作出辽新评报字（2016）第34号资产评估报告，评估结论：涉案丢失物品、损坏物品的重置、维修价格的评估值为124700元。评估报告附明细表对无实物的物品参照照片作出评估，照片物品均与租赁交接时记载物品品名相同（半圆布靠椅、木质靠背椅、圆茶几等）。丢失、损坏物品均按成新率评估价值。鉴定人员陈述“有些鉴定物可能是丧失不存在，比如火灾，评估物大多数消失了，鉴定机构可以参照做出价值判断。明细表上评估价值的成新率就是10％，58点几就是缺少物品的实际成新率，凡是有10％都是在损坏物品下面，是指损坏物品的修复费用。在评估基准日那天就是按照大衣柜是58.3％计算，不是按照新物品计算，10％是修复费用，16.7％是成新率，也是折旧，凡是损坏的都是修复费用，不是损坏的都是成新率。”2011年10月26日，该涉案房屋以被告中国建筑股份有限公司沈丹客专TJ-3标项目经理部为缴费单位向凤城市海德热力有限公司缴纳取暖费分别为37952元、65740元，共计103692元，结算方式为支票；并在00203624号缴费发票中记载“转讫”字样，2012年9月24日，凤城市海德热力有限公司出具了以原告单位员工陈晓红、傅永刚为交款人的收款收据，并在该收款收据中的交款事由中注明“抵顶2012-2013年取暖费”，同年9月25日，凤城市惠通供热有限公司为原告出具了该笔款项系2011年度抵顶的取暖费发票并注明了“抵顶”字样加以确认。2010年5月18日，原告向凤城市地税局申请注销税务登记。2013年4月1日原告又重新申请了税务登记。2012年11月4日至2013年1月15日，原告对被告使用损坏的物品进行了更换和修复，同时宾馆停业72天。一审法院认为，原告与被告中国建筑股份有限公司沈丹客专TJ-3标项目经理部签订的房屋租赁合同为双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应确认合法有效。因此双方均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告将租赁房屋及物品交付给被告中国建筑股份有限公司沈丹客专TJ-3标项目经理部使用，在该租赁合同届满前，原、被告对涉案房屋58个房间进行了物品清点，且原告向本院提供部分清点表与被告中国建筑股份有限公司沈丹客专TJ-3标项目经理部提供和清单表一致，并且该清点表是由被告中国建筑股份有限公司沈丹客专TJ-3标项目经理部制作，在该表中已清楚记载各房间物品及设施设备存在不同程度的损坏和缺失，并由项目经理部的交接人员确认签字。此清点表可以充分证明涉案房屋存在物品的损失和缺失。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”故被告理应承担赔偿原告的装修损失和物品损失及损坏责任。本案中，被告在租赁使用原告的物品时，未能妥善使用造成租赁物品损坏和缺失，被告在租赁宾馆过程中，又将部分物品搬到其施工工地使用，原告为此进行了更换和修复，被告应对原告的损失进行赔偿。关于原告依据评估报告请求支付房屋维修费、丢失和损坏物品损失209843元。被告提出评估时没有实物，鉴于物品不存在，评估部门参照照片作出结论，符合本案实际情况。宾馆原五个房间被改变为会议室，合同到期双方交接时被告并未恢复原状，恢复费用应由被告承担。同时，经一审法院核实原告接收时丢失和损坏物品均超出原告请求评估的丢失和损失物品数量，且有部分物品未评估。故房屋维修费用85034元和物品损失124700元，一审法院予以支持。关于被告提出双方签订合同没有清单和被告中国建筑股份有限公司沈丹客专TJ-3标项目经理部辩称针对该物品清点表不存在总签字确认一节。租赁合同中第八条明确载明详见明细表，双方交接时的清单也与原告提供的明细表中物品一致，也符合宾馆对外经营出租和居住使用必备要件。另该项目经理部党工委副书记黄启钊签字确认分别为办公住宿309、办公205及大厅的清点，而该住宿309、办公205两个房间均分别记录住宿用品（床、褥单、拖鞋等日常用品）、办公用品，是其日常使用的住宿用品，而大厅清点表却记录该房屋在租赁期间的电表、电话监控线路、房卡的丢失等各项损失，与其清点表中记载的各个房间损失不同，故对其辩称一审法院不予采纳。关于被告的赔偿主体问题，被告中国建筑股份有限公司沈丹客专TJ-3标项目经理部是被告中国建筑股份有限公司临时性分支机构，不具有独立承担民事责任的能力，其在生产经营活动中产生的民事责任依法应由被告中国建筑股份有限公司承担。关于原告请求被告支付停业损失190550元。因该租赁房屋(58个房间)在物品清点时均有不同程度设施设备和物品损坏、缺失，而电表亦损坏没有安装，从综合情况出发原告对各项损失确实需要重新修复及重新购置更换，而该涉案房屋的原有用途亦为酒店经营，原告在对装修房屋、修复门窗、购置和更换物品时的确需要时间，而作为以营利为目的的酒店经营对物品购置的妥善性、完整性和齐备性要求亦为严格，从而导致宾馆停业确为客观事实。同时，2010年5月18日，原告向凤城市地税局申请注销税务登记；2013年4月1日原告又重新申请了税务登记，由此亦可以证明原告确实存在停业的事实。故对被告抗辩原告未办理任何停业、歇业手续始终处于营业状态与事实不符，不予采纳。而关于酒店停业期间是按经营期间的定期定额税计算停业损失还是应按被告租用原告房屋年租金计算停业损失的问题，因该酒店向税务机关缴纳的是定期定额税，在经营期间如果营业额超过所缴纳的定额税率继而转换为定期定票税，故采用纳税额计算其停业损失，没用固定统一标准。而本案中，被告租用原告房屋年租金为980000元，月租金为81660元，每间日租金（81660元÷58间÷30天﹦46.93元）为46.93元。而该涉案房屋的院落即停车场亦是该涉案房屋的附属部分，并不单独对外营业，故现原告以其每间房屋月租金为参照依据计算其停业损失亦符合本案实际情况且该标准低于同类行业标准。所以原告的停业损失应以房屋租金标准计算，一审法院予以照准。因该租赁合同已履行至租约届满，故其停业损失应从2012年11月4日开始计算至2013年1月15日共计72日，而原告主张其停业损失为70日（81660元÷30天×70天＝190540），是对自己权利所做的合法处分，故一审法院对原告该项请求予以保护190540元。关于被告的反诉请求的问题，被告提出原告将供暖单位应当退还给自己的2011年度取暖费私自抵顶了其2012年度取暖费的问题且该笔取暖费及利息共计103682元，应立即返还给被告，因该取暖费的结算方式为支票，且以被告中国建筑股份有限公司沈丹客专TJ-3标项目经理部为缴费单位，而款项收支的依据就是经济业务发生时获得的原始发票。业务的具体经办人员凭这些原始发票经分管领导签过字后，到财务部门报销。财务部门对已报销的票据要加盖“收讫”、“付讫”或“转讫”的印章以避免重复。而“转讫”就是转账完毕的意思，表示款项的收付完成。因而从本案的客观事实出发，该笔以被告中国建筑股份有限公司沈丹客专TJ-3标项目经理部为缴费单位的取暖费已收付并报销完成。并且该票据本应由被告保管，如未经被告同意，原告不可能取得该票据而将取暖费抵顶。故通过取暖费缴费单位的变更和取暖证记录的抵顶事项与原告陈述在该涉案房屋期限届满前双方交接协商合意将取暖费相互抵顶的赔偿部分损失的事实相互印证，亦基于证据链条的完整性又足以证明在该案中原告不存在私自抵顶的问题，故对被告的反诉主张，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国公司法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决：一、本诉被告中国建筑股份有限公司赔偿本诉原告傅丽珠物品损失124700元，于判决生效后十日内给付；二、本诉被告中国建筑股份有限公司赔偿本诉原告傅丽珠维修费用85034元，于判决生效后十日内给付；三、本诉被告中国建筑股份有限公司赔偿本诉原告傅丽珠停业损失190540元，于判决生效后十日内给付；二、驳回本诉原告傅丽珠其他诉讼请求；三、驳回反诉原告中国建筑股份有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3680元，由被告中国建筑股份有限公司承担，反诉费1275元，由本诉原告中国建筑股份有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案二审期间审理的争议焦点是：上诉人是否应向被上诉人的赔偿物品损失并支付维修费用和停业损失，赔偿数额应该是多少；上诉人原审反诉请求是否成立。关于上诉人是否应向被上诉人赔偿物品损失的问题。被上诉人在本案发回重审时，在诉讼中变更诉讼请求，要求上诉人支付房屋维修费和丢失及损坏物品损失209843元，以及停业损失190550元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定：“原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉”。故被上诉人在诉讼中变更事实请求，是当事人的诉讼权利，应受法律保护。因此，上诉人和原审被告主张被上诉人在第一次向一审法院提起诉讼时，和在发回重审诉讼中提交给鉴定机构的损失物品清单所提出损失物品数量不同，以此主张一审判决认定物品损失名称和数量计算依据不足的观点不能成立，本院不予支持。被上诉人与原审被告在双方房屋租赁合同履行即将完毕时，于2012年10月13日对双方交接的物品存在丢失和损坏的种类和数量进行了清点，并由原审被告制作了清点表。因此，原审被告确实给被上诉人造成了物品损失，应予以赔偿。对物品损失的价值一审法院委托了有评估资质的鉴定单位作出了评估报告，评估结论为124700元。被上诉人没有证据能够证明涉案辽新评报字（2016）第34号资产评估报告鉴定结论明显依据不足，鉴定程序严重违法，故该鉴定结论可以作为定案依据。上诉人提出一审法院认定物品损失124700元没有事实依据的主张不能成立，本院不予支持。二、关于上诉人是否应向被上诉人支付维修费85034元的问题。被上诉人与原审被告在房屋租赁合同中约定将17号楼东头三楼5间房屋用作会议室，合同所附的交接物品清单第7项中明确约定:“对墙体及室内挂宣传匾及拆改窗户，墙壁。合同到期乙方（原审被告）负责恢复原样”。且本案在一审法院第一次诉讼中，原审被告已承认其实施了会议室改造的行为，并花费了35500元。故其理当在双方租赁合同期满后，将改造的会议室恢复原样。原审被告没有将涉案会议室恢复原样（原审被告在物品清点表三楼东头会议室中已注明“五个间没恢复”），应承担相应的维修费用。上诉人提出未实施将5间房屋打通改为会议室的行为，没有事实依据。被上诉人在合同期满后，为重新营业已将5间房屋重新装修改造，但这并不能因此而免除上诉人履行恢复原样的义务。经辽宁方圆工程造价咨询事务所有限公司进行鉴定，涉案三楼原五个房间（改为会议室）的恢复费用为85034元。一审法院判决上诉人承担该笔费用，有事实和法律依据，本院予以支持。上诉人提出一审法院认定维修费85034元的事实错误的主张，没有事实依据，本院不予支持。三、关于上诉人是否应向被上诉人支付停业损失的问题。本案现有证据足以证明原审被告在租赁使用被上诉人房屋期间，造成房屋及设施设备和物品损坏、缺失。因双方合同明确约定：“甲方与乙方交接时附有清单，乙方在租用上述房屋、设施、用品甲方不收折旧费，在到期后按清单收回。损坏丢失按价赔偿”。但原审被告与上诉人未对造成房屋及设施设备和物品损坏、缺失进行修复，故被上诉人在租赁合同届满后，需重新修整和配置物品，必然无法进行营业，而导致停业，停业损失应由上诉人承担。被上诉人主张停业损失的计算方法合情合理，一审法院认定停业损失为190540元，有事实依据，本院予以支持。上诉人提出一审判决认定被上诉人存在停业损失190540元没有事实依据的主张，本院不予支持。四、关于上诉人原审反诉请求是否成立的问题。上诉人在一审诉讼中提起反诉，请求被上诉人返还取暖费103692元及利息。因被上诉人与原审被告约定租赁期间的取暖费由原审被告承担，原审被告在租赁涉案房屋期间交纳了2011年度的取暖费，共计103692元，相关票据在原审被告处保管。由于供暖单位供暖不达标，供暖单位将收取的取暖费全额退还或抵顶下一个供暖期的供热费，故退费手续应当由原审被告前去办理。但被上诉人工作人员于2012年9月24日持原审被告交纳取暖费的票据，办理了抵顶2012-2013年度的取暖费手续。那么为何在房屋租赁期间尚未届满时，被上诉人会持有原审被告的取暖费票据办理抵顶下一年度供暖费手续，且下一年度的供暖原审被告因合同到期是享受不到该年度的供热，上诉人与原审被告均没有作出合理的解释。对此被上诉人辩称是经与原审被告协商同意，将此笔取暖费抵顶已经造成的部分损失，这笔取暖费抵顶的损失是59页表中注明的监控、电话、房卡这一系列的损失，并不含在本次诉讼所鉴定的损失中。被上诉人办理完抵顶后，票据原件由原审被告入账。被上诉人该辩称符合逻辑和客观事实，一审法院不支持上诉人的反诉请求，本院予以支持。上诉人提出一审判决认定上诉人同意用2011年度取暖费103692元抵顶部分损失没有事实依据的主张不能成立，本院不予支持。五、关于上诉人提出一审判决适用法律错误的问题。因原审判决依据了《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定作出判决，适用法律正确。但原审判决引用了《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条及《中华人民共和国公司法》第十三条的规定，与本案租赁法律关系无关，本院予以纠正。原审判决在引用正确的法律条文的同时又引用了无关的条文，存在瑕疵，但不影响判决结果，不能认定为适用法律错误。上诉人提出一审判决适用法律错误的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人中国建筑股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕伯昌代理审判员 王 蕾代理审判员 刘 云二〇一七年六月十二日书 记 员 王晓宇 搜索“”