（2017）粤01民终5136号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2018-07-12
案件名称
广州利合物业管理有限公司与刘良惠物业服务合同纠纷2017民终5136二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘某,广州利合物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终5136号上诉人（原审被告）：刘某，住广州市天河区。委托代理人：黄某，住广州市天河区，是上诉人刘某的配偶。被上诉人（原审原告）：广州利合物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区。法定代表人：李思廉，职务：董事长。委托代理人：蔡惠玲、何月群，是该公司员工。上诉人刘某因与被上诉人广州利合物业管理有限公司（以下简称“利合公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初1073号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。刘某上诉请求：1、一审判决事实不清、适用法律不当，请求二审法院撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：首先，物业服务合同是双向的而不是单向的，审理物业服务合同必须秉承民法的公平原则和权利义务对等原则，其次，审理物业服务合同也要秉承“按质论价”、“按量论价”的公平交易原则。据此，上诉人认为被上诉人提供的《广州亚运城前期物业服务协议》属于《中华人民共和国合同法》规定的格式合同，一审在审理本案时违反了上述原则，造成本案事实认定不清，适用法律不当，故上诉人就本案重点事实陈述以下事实与理由：一、上诉人并非有意拖欠本案的物业管理服务费，上诉人长期多次主动以口头或书面方式告知被上诉人，要求其履行物业服务合同中的义务，并说明只要被上诉人履行义务，上诉人可以交物业管理服务费，被上诉人对上诉人的合理要求置若罔闻，只要求收钱不履行义务，上诉人在忍无可忍的情况下，暂停了物业管理服务费的缴纳。在一审民事答辩状附件证据材料清单项目三的证据，可以佐证此事实。二、被上诉人没有履行相关维修、维护、管理、养护义务，应承担相应的违约责任及赔偿责任，应按过错大小减轻上诉人缴费义务。1、依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。2、根据2013年广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局和广州市物业管理行业协会联合印发的《关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》（穗价【2013】233号）中，每个月2.8元/平方米的物业服务收费应该有五个部分构成。2.8元=0.8元（综合管理服务）+0.9元（物业共用部位和共用设施设备维护）+0.65元（公共秩序维护）+0.30元（保洁服务）+0.15元（绿化养护）。上诉人与被上诉人签订的《广州亚运城前期物业服务协议》中物业服务收费按2.8元/平方米/月收取，按照标准属于一级物业服务企业收费标准。3、自2013年9月上诉人收房以来，亚运城技术官员村小区内的共有设施设备“BA电子可视对讲出入门禁技防安全系统”就无法正常使用，而且，被上诉人在长达近三年的时间里不对该系统进行维修，不履行其义务，明显违约。为此，上诉人请求在被上诉人要求的物业管理费里予以一定比例的扣减，扣减比例建议根据实际违约情况确定为30％，即每个月2.8元/平方米的物业服务收费五个构成部分中物业共用部位和共用设施设备维护部分：0.9元/平方米/月，按30％扣减比例计算扣减部分为0.27元/平方米/月，即此项维护费应当按0.63元/平方米/月向上诉人收取。三、被上诉人未经上诉人同意，以垃圾分类为借口，擅自改变双方约定的保洁服务项目标准，减少保洁服务项目规定的工作量，却依旧按原保洁服务项目标准。为此，被上诉人应承担违约责任并承担相应的赔偿责任，应按其实际提供保洁服务情况扣减其保洁服务费标准，减轻上诉人缴费义务。1、被上诉人收取的保洁服务为0.3元/平方米/月，属于一级物业服务企业收费标准，其对应2013年《广州市住宅物业服务收费参考标准》中保洁分级服务项之规定：应当每栋每层设置1个垃圾收集点，每日早晚定时清理2次，保洁服务费为0.3元/平方米/月。而实际情况是被上诉人未经上诉人同意，将原来每栋每层设置1个垃圾收集点撤销，改为在每栋楼下设置1个垃圾收集点，由业主自行投放垃圾，生活垃圾每天清运一次。为此，对照2013年《广州市住宅物业服务收费参考标准》，其更改后的保洁服务项目属于五级物业服务企业保洁服务标准，保洁服务费为0.1元/平方米/月。据此，被上诉人明显违约，应承担违约责任并承担相应的赔偿责任，上诉人请求保洁服务费标准应根据被上诉人实际履行义务情况收取，即应当按0.1元/平方米/月收取上诉人应交的保洁服务费。2、垃圾分类与撤销垃圾收集点数量无任何关联，所以，被上诉人以垃圾分类为借口撤销垃圾收集点数量的理由不成立，法院依法不予支持。四、综合上述第二、第三点意见计算物业服务费，上诉人认为从2014年3月1日起至2016年10月30日止，所欠的物业服务费共计为10224.00元；计算方法：2014年3月1日起至2016年10月30日止期间按扣减后计算，上诉人每月应交物业服务费为2.33元/平方米/月=2.8元/平方米/月-0.27元/平方米/月（减扣物业共用部位和共用设施设备维护部分）-0.20元（减扣保洁服务部分）。五、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被上诉人履行合同义务不符合约定，上诉人有权要求减少价款，被上诉人由于自身违约在先，也无权向上诉人主张滞纳金。据此，上诉人请求二审法院依法予以支持。六、为证明本案事实部分，上诉人请求亚运城技术官员村三名业主为本案证人出庭作证。请二审法院依法予以批准。七、2013年起至今，亚运城技术官员村“物业管理区域备案”及每年“小区物业管理费收支明细公示”事宜，被上诉人故意违反法律法规之规定拖延不办、不予主动公示，由此可见，被上诉人违法、违约的习惯。属于行政投诉受理的部分，上诉人将通过行政投诉渠道主张权益。利合公司辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。事实和理由：1、垃圾分类问题，我方在2015年已经对亚运城、媒体村、技官村进行垃圾分类，垃圾分类其实是响应政府号召，由于当时宣传和措施有欠缺部分，垃圾分类有一段时间暂停。对于垃圾分类，我方不是34栋楼一下子全部把垃圾分类的桶弄到架空层，首先有居委到园区宣传，我们会在每一栋架空层和楼梯间贴有温馨提示告知业主把该楼层垃圾筒撤回，请各业主自行把垃圾放到架空层进行垃圾分类，我方会与户主沟通是否撤回垃圾筒，涉案小区还有很多栋没有撤回垃圾桶，至今为止大部分业主均支持垃圾分类。物业服务是比较动态的服务，涵盖内容也是方方面面，所以对于垃圾分类，我方认为对于环境来说大家有目共睹，而且在这个过程中，物业发生问题或者业主提出问题，我方都会及时整改，欠费的业主属于少部分，我们公司与业主一直有沟通，诉讼只是无奈之举。广州利合物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令刘某向广州利合物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费（现变更为）12287.36元及违约金（违约金从2014年3月1日起计至2016年10月30日止，按每月383.98元计算）。2、判令刘某缴纳广州利合物业管理有限公司垫付的水费348.41元及违约金；3、本案诉讼费由刘某承担。一审法院认定事实如下：刘某是位于广州市番禺区兴亚二路1号3座XX房（亚运城技术官员村32座5层XX房单元）的权属人。2013年6月24日，刘某与广州利合房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定刘某向广州利合房地产开发有限公司购买涉案房屋，房屋建筑面积为137.14平方米，合同第十一条规定，广州利合房地产开发有限公司须在2013年9月30日前将涉案房屋交付刘某使用。双方还在合同第五条约定选聘广州利某物业管理有限公司进行前期物业管理服务，物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元。2013年9月20日，广州利某房地产开发有限公司将涉案房屋交付给刘某，2013年9月20日广州利某物业管理有限公司、刘某签订了《广州亚运城前期物业服务协议》，《广州亚运城前期物业服务协议》约定由广州利某物业管理有限公司向刘良惠某供相应的物业管理服务，其中的第四条第1项约定：按每月每平方2.8元的标准计收物业服务费，按刘某建筑面积137.14平方米计算，每月的服务费为383.98元；第六条约定，业主应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，不论业主是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业管理费。管理费按月缴纳，业主应在每月5日前交纳当月的物业服务费；第十六条约定，业主逾期交纳的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。刘某于2013年9月20日收楼用于自住，并于2013年10月份入住上述的房屋。初期刘某按约定向广州利某物业管理有限公司缴纳物业服务费，自2014年3月1日起至今，刘某认为广州利某物业管理有限公司在公共设施管理、保洁等方面服务不到位，收费过高以及认为广州利某物业管理有限公司没有按法律程序进入亚运城、合同约定无效等原因拒绝缴纳物业服务费，引起纠纷，广州利某物业管理有限公司遂向一审法院提起上述诉讼。在审理过程中，因刘某在开庭前已向广州利某物业管理有限公司缴纳了垫付的水费348.41元，广州利某物业管理有限公司当庭撤回对该项的诉讼请求。另查明：广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局的中标备案回执证实，广州利某物业管理有限公司在亚运城进行物业管理，是经过招投标中标后成为亚运城的物业管理公司的。广州利某物业管理有限公司在亚运城的收取业主每平方米2.8元的服务费，是根据广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局的有关指导意见作出的。一审法院认为：首先，广州利某房地产开发有限公司委托广州利某物业管理有限公司在亚运城进行物业管理，是经过招投标中标后成为亚运城的物业管理公司的，有广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局的中标备案回执等证据的证实。且广州利某房地产开发有限公司与广州利某物业管理有限公司属于两个不同的法人企业，不存在利益冲突的问题，一审法院对上述的事实予以确认。其次，关于广州利某物业管理有限公司物业管理费的收费问题，广州利某物业管理有限公司对亚运城的业主收取每平方米2.8元的服务费，是根据广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局的有关指导意见作出的，并无违反有关法律、法规。刘某与广州利合房地产开发有限公司在《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》中约定由广州利某物业管理有限公司对涉案小区进行物业管理服务，刘某并与广州利某物业管理有限公司签订了《广州亚运城前期物业服务协议》，广州利某物业管理有限公司事实上也对涉案小区进行了物业管理服务，并提供了相应的服务，双方的物业服务合同关系成立，双方的合法权益均受法律保护。刘某应按约定向广州利某物业管理有限公司缴纳物业服务费。现刘良惠某到在公共设施管理、设施残旧、电梯门禁损坏没有及时修理，保洁方面不到位等的物业服务问题。广州利某物业管理有限公司涉及到的物业服务涉及清洁、保安、绿化养护、公用设施维护等多种服务，并且服务对象是整个小区和全体业主，服务对象多，面对业主的要求高、工作量大、保洁人员流动性大等问题，在管理的过程中出现问题在所难免，刘某上述所提及的问题属于广州利某物业管理有限公司在管理方面不够完善存在的瑕疵。刘某以此作为抗辩，拒绝缴纳物业服务费的理由并不充分，一审法院不予采纳，应予以驳回。广州利某物业管理有限公司已按合同的约定为刘良惠某供了相应的物业管理服务，刘某理应按约定向广州利某物业管理有限公司支付相应的物业服务费。广州利某物业管理有限公司主张刘某从2014年3月1日起至2016年10月30日止，拖欠的物业服务费共计12287.36元，合法有效，一审法院予以支持。关于违约金的问题，刘某的违约行为给广州利某物业管理有限公司造成了占用资金的损失，但广州利某物业管理有限公司、刘某约定违约金按每日千分之五计算，过分高于银行同期贷款利率，广州利某物业管理有限公司也未提供证据证实其相应的损失，故违约金应以银行同期贷款利率为标准计算为宜。具体计算方式为：每月物业管理费的违约金以383.98元为本金，从2014年3月1日起，以次月6日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计付，每月物业管理费的违约金总额不能超过383.98元。广州利某物业管理有限公司主张的按每日千分之五计算违约金的诉讼请求，超出部分理据不充分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，作出如下判决：一、刘某于一审判决生效之日起十日内向广州利某物业管理有限公司支付自2014年3月1日起至2016年10月30日的物业服务费12287.36元及违约金（每月物业管理费的违约金以383.98元为本金，分别从2014年3月的次月6日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计付，每月物业管理费的违约金总额以383.98元为限）；二、驳回广州利某物业管理有限公司的其余诉讼请求。本案受理费414元，由广州利某物业管理有限公司负担264元，刘某负担150元。当事人如果未按一审判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，上诉人刘某向本院申请涉案小区另一业主林某作为证人。林某作出证言如下：小区大门口门禁不能正常使用。我17座1楼进大堂可以使用，但车库上楼房的门禁不能正常使用。技官村的门岗有保安，但保安做得不好。垃圾分类问题没有经过三分之二业主同意；对小区出现问题的设备，没有看到过修理。同时承认物业公司对业主王某乙反映的门禁出现的问题进行了修复，以及物业公司就垃圾桶的事情与其有沟通，个别楼层间有垃圾桶。被上诉人针对证人的证言回应如下：刚才通过现场同事发来的照片可以证明17座门禁是完好的，32座可视单元门禁系统也是可以使用的。刚才证人也承认了我方有针对垃圾分类进行沟通，我方是按照相应标准提供相应服务，垃圾桶和架空层我们都是提供相应的保洁服务，因为楼层空间狭小，垃圾桶放下去会影响消费，所以我们有上门与业主沟通。大门门禁可以使用。我方已经按照物业服务协议做好安保、公共设施维护、绿化、卫生、车辆管理、做好安防。至于门禁设计可视对讲问题，有些故障是需要业主自行处理，这些问题是需要业主自行反映，我方协助进行处理。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审审议的焦点为刘某主张减轻物业管理费支付义务的理由是否合法有据，能否成立？根据本案查明的事实，刘某与利某公司签订《广州亚运城前期物业服务协议》，双方形成物业服务合同关系，利某公司为涉案小区提供了物业管理服务，故刘某应按约定向某公司缴纳物业服务费。本案刘良惠某出利某公司在公共设施管理、设施维护、门禁损坏没有及时修理，保洁不到位的物业服务问题，系利某公司在管理方面存在的瑕疵，但刘某以此为由主张减轻物业管理费的支付义务，缺乏法律和合同依据，不能成立。但是，利某公司作为涉案小区的物业管理者，应不断完善自身的管理水平，积极与业主进行沟通，提高服务质量，改善小区的居住环境。关于违约金问题，因刘某未按合同约定向某公司缴纳物业管理费，构成违约。一审根据涉案合同的履行情况、当事人的过错程度，已对合同约定的违约金标准进行了调整，并无不妥，本院予以维持。综上所述，刘某的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由刘某负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 柳玮玮审判员 李 焕二〇一七年六月十二日书记员 王日平冯镇辉 来自