（2017）苏12民终1002号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-06-27
案件名称
戴红英与滕大进房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省泰州市中级人民法院
所属地区
江苏省泰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
滕大进,戴红英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏12民终1002号上诉人（原审被告）：滕大进。委托诉讼代理人：滕大兰。被上诉人（原审原告）：戴红英。上诉人滕大进因与被上诉人戴红英房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2016）苏1291民初2312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人滕大进上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、上诉人在被上诉人同意续租的情况下第二次对租赁房屋进行了装修，被上诉人要求上诉人搬离租赁房屋应补偿上诉人装修费用；2、一审仅凭XX经济合作社的证明即认定案涉租赁房屋属被上诉人所有，依据不充分；3、上诉人没有搬离案涉房屋是因为被上诉人未补偿装修费用，故上诉人不应当承担自2016年5月20日起的房屋占用费。被上诉人戴红英辩称，上诉人对案涉房屋第二次装修前并没有与被上诉人协商续租事宜，被上诉人是案涉房屋的所有权人，上诉人应当支付房屋占用费，请求驳回上诉，维持原判。戴红英向一审法院起诉请求：1、判令滕大进腾空并迁出向戴红英承租的位于泰州市XX的房屋，同时支付租赁合同到期后占用房屋的费用以及水电费（占有费用从2016年5月20日起按照租赁合同的租金计算至实际腾空并迁出房屋时止，水电费按照滕大进承租及占用房屋期间实际产生的费用支付）；2、滕大进承担案件诉讼费。一审法院认定事实：2013年5月14日，戴红英（甲方）与滕大进（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：乙方因滕大进××按摩经营发展需要，租赁甲方位于泰州XX营业用房。一、租赁期限为3年，自2013年5月20日至2016年5月19日止。年租金为65000元，先缴租金后使用，装修、水电保证金为2000元整，租金、保证金收取时甲方须出具收据凭证。二、甲方提供开好户的水、电供乙方使用，费用乙方自理。乙方必须安全使用，如使用不当造成甲方损失，一切后果由乙方负责，乙方因经营需缴纳的一切费用与甲方无关。三、租赁期间，如乙方需要装修不得破坏甲方房屋的主体结构，如有损坏，一切后果乙方自负。期间因国家需要拆迁或租赁期满后，固定装潢不得损坏，如有损坏乙方必须将房屋恢复原样。四、租赁期间乙方不得违法经营，否则甲方有权终止租赁合同，并且本年度租金不予退还。如违法经营造成的一切后果，乙方自行承担。五、租赁期间乙方不得将房屋转租，否则一切后果乙方承担。六、如该房屋因国家需要拆迁，乙方无条件服从，不得提出任何补偿要求，甲方必须退还未到期的房屋租金和保证金，不得以任何借口不退。七、本协议一式两份，未尽事宜双方协商解决，如有争议，可申请仲裁或申诉至当地人民法院解决。注：如一年内国家需要拆迁（2014年5月19日前）拆迁，补装修费3万元。2013年5月15日，戴红英向滕大进交付了租赁房屋及水、电交费卡。2013年5月至2013年7月左右，经戴红英同意，滕大进对租赁房屋进行了第一次装修。2015年12月至2016年2月左右，滕大进又对租赁房屋进行了第二次装修。通过两次装修，滕大进对租赁房屋进行了吊顶，安装了壁橱，建造了阁楼，在地面铺设了木地板，安装了空调，添置了桌椅等动产。滕大进房租缴至2016年5月19日。租赁期限届满后，戴红英多次通知滕大进搬离租赁房屋并结清全部水、电费及租赁期届满后房屋使用费。2016年8月4日，戴红英向供电公司缴纳了租赁房屋2016年2月至2016年5月的电费1385元。2016年10月21日，戴红英至泰州市公安局医药高新区分局明珠派出所报警称，租赁期限届满后滕大进不肯将店面内的物品清理出来。经警察到现场组织协商，双方未达成协议。案涉租赁房屋由戴红英于2002年向原泰州市XX购买所得。一审法院认为，戴红英与滕大进签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，对双方具有约束力，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。双方签订的房屋租赁合同已于2016年5月19日到期，现戴红英要求滕大进腾空并迁出租赁房屋，应予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。滕大进第一次装修经过戴红英同意，滕大进虽未提供第二次装修系经戴红英同意的证据，但戴红英同意未形成附合的装饰装修物由滕大进拆除，因此，对于滕大进两次装修未形成附合的装饰装修物，均可由滕大进拆除，但不得毁损租赁房屋。滕大进要求拆除已形成附合的装饰装修物，应不予支持。房屋租赁合同期间届满后，滕大进至今未搬离租赁房屋，应当按原合同约定的租金计算标准支付占用房屋的费用以及实际欠付的水电费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条规定，判决：一、滕大进于判决生效之日起十日内腾空并迁出向戴红英承租的位于泰州市XX的房屋，滕大进腾空租赁房屋时可自行拆除未形成附合的装饰装修物，不得毁损租赁房屋；二、滕大进于判决生效之日起十日内向戴红英支付自2016年5月20日起至实际腾空并迁出房屋时止按65000元/年计算的房屋占用费、承租及占用房屋期间实际产生并欠付的水电费（包括戴红英代付的水电费）。如果滕大进未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元减半收取275元，由滕大进负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。二审审理期间，被上诉人戴红英自愿放弃一审判决主文第二项确定的权利，即“被告滕大进于本判决生效之日起十日内向原告戴红英支付自2016年5月20日起至实际腾空并迁出房屋时止按65000元/年计算的房屋占用费、承租及占用房屋期间实际产生并欠付的水电费（包括戴红英代付的水电费）”。本院认为，本案的争议焦点是戴红英应否补偿滕大进第二次装修的费用。戴红英、滕大进于2013年5月14日签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。关于装修费用补偿问题，合同约定“如一年内国家需要拆迁（2014年5月19日前）拆迁，补装修费3万元”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”；第十二条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。本案中滕大进未能举证证明戴红英同意其对案涉房屋进行第二次装修，即便戴红英同意其装修，滕大进主张补偿装修费用也无合同上的依据，亦无法律依据。此外，戴红英系案涉房屋的所有权人这一事实，有泰州医药高新技术产业开发区城南社区居民委员会出具的证明、购房款交纳凭证等证据证实。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。二审中被上诉人戴红英自愿在一审判决的基础上放弃部分权利，对此予以照准。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2016）苏1291民初2312号民事判决第一项及诉讼费负担部分；二、撤销江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2016）苏1291民初2312号民事判决第二项。二审案件受理费550元，由上诉人滕大进负担。本判决为终审判决。审 判 长 王军强审 判 员 顾连凤代理审判员 田 扬二〇一七年六月十二日书 记 员 黄 璐 更多数据：搜索“”来源：