（2017）鲁02民终4210号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-09-08
案件名称
闫志波、即墨市通济街道办事处孙家庄头村民委员会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
闫志波,即墨市通济街道办事处孙家庄头村民委员会,李欣蓉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终4210号上诉人（原审原告）：闫志波被上诉人（原审被告）：即墨市通济街道办事处孙家庄头村民委员会。法定代表人：黄叙清，村主任。委托诉讼代理人：邢永春，山东海之源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王顺，山东海之源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李欣蓉，女，住山东省即墨市。上诉人闫志波因与被上诉人即墨市通济街道办事处孙家庄头村民委员会（以下简称孙家庄头村委）、李欣蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2016）鲁0282民初8648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人闫志波，被上诉人孙家庄头村委的委托诉讼代理人邢永春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫志波上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持闫志波的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由孙家庄头村委、李欣蓉负担。事实和理由：一审判决查明事实不清。一、2013年1月1日，闫志波与孙家庄头村委签订租赁合同，双方约定合同期满后，如出租方继续出租房屋的，在同等条件下，承租方享有优先租赁权。二、闫志波依法享有涉案房屋优先租赁权，孙家庄头村委与李欣蓉侵害了闫志波的优先租赁权。合同期满后，李欣蓉在明知闫志波有优先租赁权的情况下，仍然与孙家庄头村委签订租赁合同。孙家庄头村委不顾闫志波续租涉案房屋的积极意愿，违反与闫志波的合同约定，将涉案房屋出租给李欣蓉，严重损害了闫志波的利益。孙家庄头村委虽称与李欣蓉就庄头大厦的整体出租只是达成租赁意向，并未就涉案房屋签订租赁合同，但闫志波并无渠道获得孙家庄头村委与李欣蓉之间签订的房屋租赁合同，实际上李欣蓉已实际占有并使用涉案房屋，请求二审法院落实该情况。三、闫志波在租赁孙家庄头村委房屋时，对涉案房屋进行了装修，花费了较大费用。同时，由于孙家庄头村委的违约行为导致闫志波无法继续正常经营，给闫志波造成经营性损失，孙家庄头村委应予赔偿。请求二审法院依法改判支持闫志波的诉讼请求。孙家庄头村委辩称，双方之间存在房屋租赁合同关系，双方合同约定租赁合同到期后，孙家庄头村委不再续租，但闫志波占用该房屋至今拒不迁出。孙家庄头村委向一审法院提起诉讼，一审法院作出（2014）即民初字第3909号民事判决，判决闫志波迁出涉案房屋。闫志波不服，上诉至青岛市中级人民法院，青岛市中级人民法院作出（2014）青民一终字第2520号民事判决：驳回上诉，维持原判。双方的租赁合同关系经两审法院认定租赁合同到期，闫志波应当迁出房屋。因此，闫志波并不享有优先租赁权，孙家庄头村委有权与其他人就房屋租赁达成相关意见。而且，孙家庄头村委准备对外租赁的房屋面积，是整个大楼的面积，与闫志波原承租的面积不一样，远远大于闫志波曾经租赁的面积。双方租赁合同到期后，闫志波拒不迁出涉案房屋，自身存在过错，不论其是否存在经济损失，均与孙家庄头村委无关。综上，闫志波的上诉理由不成立，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。闫志波向一审法院起诉请求：1、确认李欣蓉与孙家庄头村委就即墨市庄头大厦东楼二、四、五、六层房屋签订的房屋租赁合同无效；2、孙家庄头村委、李欣蓉赔偿由此给闫志波造成的直接经济损失和间接经济损失暂记10000元（其他费用待评估后追加）；3、诉讼费用由孙家庄头村委、李欣蓉承担。一审法院认定事实：2012年12月6日，闫志波与孙家庄头村委签订《房屋土地租赁合同》，约定由闫志波承租庄头大厦东楼x楼，租赁期限为一年。孙家庄头村委从2013年1月1日起将出租房屋交付闫志波使用，至2013年12月30日收回，租赁费为年租金33000元，交纳期限为签订合同之日交齐。合同到期后，因闫志波拒不迁出涉案房屋，孙家庄头村委向一审法院提起诉讼，一审法院依法作出（2014）即民初字第3909号民事判决书，判令闫志波迁出所租赁的庄头大厦东楼x楼房屋。后青岛市中级人民法院依法作出（2014）青民一终字第2520号民事判决书，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据以证明其主张成立。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。闫志波主张孙家庄头村委与李欣蓉对于庄头大厦东楼二、四、五、六层的房屋租赁合同无效，但在诉讼过程中孙家庄头村委称仅与李欣蓉就庄头大厦的整体出租达成租赁意向，并未就涉案房屋签订租赁合同，且闫志波提交的证据亦不能证明孙家庄头村委与李欣蓉就涉案房屋已签订租赁合同。因此，对于闫志波该项诉讼请求，一审法院不予支持。闫志波向孙家庄头村委主张装修费用，因双方未对涉案房屋的装修事项进行约定，且在诉讼过程中双方均未能证明房屋的原始状态以及装修内容。因此，对闫志波的该项主张，一审法院不予支持。闫志波要求孙家庄头村委赔偿经营性损失，但未举证予以证明，一审法院不予支持。李欣蓉经一审法院传票合法传唤未到庭参加诉讼，视为对自己权利的放弃。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：驳回闫志波的诉讼请求。案件受理费50元，由闫志波负担。经本院审理查明，本院作出的（2014）青民一终字第2520号民事判决现已生效，该判决认定，闫志波主张其作为承租人在租赁合同期满后对涉案房屋享有优先租赁权，缺乏法律依据，不予采信。二审中，双方均认可涉案即墨市庄头大厦东楼x层的房屋目前闲置，现仍在闫志波的控制之下，闫志波未与孙家庄头村委办理房屋交接手续。本院查明的其他事实与一审一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，闫志波主张孙家庄头村委已与李欣蓉签订涉案房屋租赁合同违反合同约定，孙家庄头村委不予认可，闫志波就其该项主张未提交证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，本院对其该项主张不予支持。闫志波关于其对涉案房屋享有优先租赁权的主张已被本院业已生效的（2014）青民一终字第2520号民事判决予以否定。生效判决具有既判力，在此情况下，闫志波再主张对涉案房屋享有优先租赁权，缺乏依据，本院不予支持。关于闫志波主张的装修费损失问题，已生效的（2014）即民初字第3909号民事判决认定，因双方未在租赁合同中约定合同终止后对涉案房屋的装修如何处置，此后双方亦未能就此协商一致，双方在诉讼中均未能证明涉案房屋的原始状态以及装修内容，故对闫志波关于装修费用的主张不予采信。由此可以看出，闫志波主张的装修损失已被生效判决予以驳回，故，本院对其该项主张不予支持。闫志波主张经营性损失，证据不足，本院亦不予支持。综上所述，上诉人闫志波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人闫志波负担。本判决为终审判决。审判长 谢雄心审判员 安太欣审判员 齐 新二〇一七年六月十二日书记员 韩明玉书记员 郭丹丹 来源：