（2017）湘民再98号

裁判日期: 2017-06-12

公开日期: 2017-12-15

案件名称

张爱华与怀化荣鑫房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷再审民事判决书

法院

湖南省高级人民法院

所属地区

湖南省

案件类型

民事案件

审理程序

再��

当事人

怀化荣鑫房地产开发有限公司,张爱华

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条

全文

湖南省高级人民法院民事判决书（2017）湘民再98号再审申请人(一审被告、二审上诉人）：怀化荣鑫房地产开发有限公司，住所地：怀化市鹤城区正清路698号。法定代表人：彭桢，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹世峰，湖南清园律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭伟莅，湖南清园律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张��华。委托诉讼代理人：杨成，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。再审申请人怀化荣鑫房地产开发有限公司(以下简称荣鑫公司)因与被申请人张爱华房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市中级人民法院（2016）湘12民终229号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年12月23日作出(2016)湘民申1571号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2017年6月7日公开开庭审理了本案。再审申请人荣鑫公司的法定代表人彭桢及其委托代理人郭伟莅，被申请人张爱华的委托代理人杨成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。怀化市鹤城区人民法院一审认定：张爱华、荣鑫公司于2014年8月24日在锦绣山河售楼部签订了一份《商铺租赁合同》，约定张爱华（乙方）租用荣鑫公司（甲方）的位于怀化市××××路锦绣山河17栋121号门面与17栋1、2、3号门面相连��分，房屋的交付时间为2014年12月31日，租赁期限为2015年4月31日起至2025年4月31日止。张爱华须于签订合同之日交纳人民币100000元作为定金，待房屋交付时，定金转为租金。双方并约定了其他相关房屋租赁事宜。合同尾部的签章部分，甲方为“荣鑫公司锦绣山河三期项目部合同专用章”和“曾岚”的个人印章，乙方为张爱华的签名。合同签订后，张爱华于2014年8月25日向曾岚的中国工商银行个人账户（账号为62×××77）转账100000元作为合同定金，张爱华持有加盖了荣鑫公司锦绣山河三期项目部财务专用章的收据。后张爱华按合同约定向荣鑫公司交纳租金时，荣鑫公司以其不是合同相对人为由拒收，并否认张爱华、荣鑫公司之间的合同关系，故酿成纠纷。另查明，锦绣山河三期项目系荣鑫公司开发。张爱华提供了一份荣鑫公司与彭开铁于2012年5月2日签订的《合同��，证实荣鑫公司提供17、18栋建房用地，彭开铁提供建设所需全部资金，项目实行自负盈亏、各负其责。整个开发过程中的全部事项均由彭开铁负责。所有房屋均由彭开铁负责销售并承担费用。荣鑫公司与彭开铁并在该合同中约定了其他相关事宜。对此合同，荣鑫公司虽认为已经作废，但未就此提供相关的依据，曾岚系彭开铁之妻，其出租房屋所依据的是一份盖有“荣鑫公司”印章的《授权委托书》，委托书的内容为“荣鑫公司法定代表人彭晓玉授权曾岚为公司代理人，负责处理锦绣山河项目三期所有的一切事务，时间自委托书签发之日起贰年内有效，签发时间为2013年3月15日”。该委托书上的印章及“荣鑫公司锦绣山河三期项目部合同专用章”系彭开铁自行刻制。对此，公安部门已经立案侦查。还查明，彭开铁设立的荣鑫公司锦绣山河三期项目部的地点��曾岚利用该项目部销售锦绣山河楼盘的地点就在荣鑫公司办公楼下，彭开铁、曾岚以该项目部销售房屋时间前后达一年有余。荣鑫公司对此解释为“监管失误”。一审法院认为：本案争议的焦点是曾岚出租诉争房屋的行为是否构成表见代理？《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”，该法律条文即是对表见代理的规定。结合到本案中，首先，荣鑫公司是诉争的锦绣山河三期项目房屋的开发商，彭开铁作为该房屋承建方的负责人，其与荣鑫公司之间就房屋租赁事项并没有明确约定，曾岚系彭开铁之妻，其出租房屋的行为并无荣鑫公司授权，故本无代理权；其次，曾岚是以荣鑫公司的名义出租房屋，其使用的相关印章虽是彭开铁私自刻制，但荣鑫公司确实是本案争议房屋的开发商，房屋租赁行为就发生在荣鑫公司办公室楼下，荣鑫公司锦绣山河三期项目部作为房屋销售主体存在及营销的时间长达一年多，荣鑫公司却不能对此作出合理解释，故张爱华有理由相信曾岚出租房屋的行为系有权代理；再次，张爱华作为承租人，其通过合理租赁程序在荣鑫公司办公楼下的售楼部签订租赁合同，并且合同上盖的是荣鑫公司项目部的印章，其没有能力预见该印章系伪造，故其已经尽到了自己的注意义务，是租赁合同的善意相对人；最后，本案涉及的《商铺租赁合同》没有违反法律或者社会公共利益，系合法有效的合同，合同双方应当依约履行义务。故曾岚出租诉争房屋给张爱华的行为构成表见代理，荣鑫公司应继续履行《商铺租赁合同》的相关义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》��四十九条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：荣鑫公司继续履行荣鑫公司锦绣山河三期项目部与张爱华于2014年8月24日签订的《商铺租赁合同》中约定的义务。本案案件受理费25616元，由荣鑫公司负担。荣鑫公司上诉称：张爱华签订的《商铺租赁合同》实为彭开铁向其借款的担保合同，而不是租赁合同，张爱华非善意第三人，不能按照商铺租赁合同进行判决。《商铺租赁合同》盖的是彭开铁私刻的公章，应为无效合同，不能适用合同法关于表见代理的规定。一审判决继续履行合同是错误的。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条“行为人盗窃、盗用单位的公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书，或者私刻单位的公章签订经济合同，骗取财物归个人占有、使用、处分或者进行其他犯罪活动构成犯罪的，单位对该行为人犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任”的规定，对被上诉人的诉讼请求应予驳回。张爱华辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。荣鑫公司在二审中提交了四组证据：第一组：中标通知书、开工报告、《内部项目承包合同》各一份，来源系荣鑫公司调查收取，证明：锦绣河山三期（17#、18#楼）工程施工项目的中标单位为广东中人集团建设有限公司（以下简称中人集团），中人集团怀化分公司在2012年11月3日与彭开铁签订内部承包合同并交彭开铁组织施工，项目部与荣鑫公司没有关系。第二组证据：起诉状、（2015）怀中民一初字第20号湖南省怀化市中级人民法院追加第三人诉讼通知书各一份，证明2015年3月，荣鑫公司起诉中人集团并要求其承担逾期完工违约的责任及返还多付的工程款，中人集团因此申请追加彭开铁为第三人参加本案的诉讼，中人集团的该行为表明了其与项目部的关系。第三组证据：《预告商品房预告登记审批表》一份，证明2014年11月13日荣鑫公司与杨宏元网签购房合同，合同编号20130083707，面积89.32平方米，该网签合同与项目部和张爱华、龙梅签订的合同没有关系。第四组证据：本院（2015）湘高法民一终字第385号民事判决书一份，证明张爱华、龙梅起诉荣鑫公司商品房预售合同纠纷一案，本院终审认定，张爱华、龙梅2014年9月27日与荣鑫公司锦绣山河三期项目部所签订的编号为20130083101、20130083102、20130083103的《怀化市商品房买卖合同》为无效合同，彭开铁及曾岚的行为不构成表见代理。张爱华、龙梅主张荣鑫公司继续履行合同义务的理由不能成立，终审判决驳回张爱华、龙梅的诉讼请求。张爱华质证认为：对第一组证据质证意见：首先，从形式来看内部承包合同没有广东中人集团的盖章，同时也没有看到授权委托书，不能证明是中人集团与彭开铁签订的。中标通知书和开工报告，仅仅可以证明荣鑫公司和中人集团存在施工关系；对第二组证据质证意见：仅仅只能说明荣鑫公司起诉了中人集团，与本案承租人无关，因为承租人是与开发商签订的合同；对第三组证据质证意见：恰好证明了杨宏元与荣鑫公司所签订的合同，已经房产部门办理了备案登记，荣鑫公司与张爱华签订的合同版本和印章，均与杨宏元一致，既然杨宏元签订的合同已经得到荣鑫公司的认可，那么荣鑫公司没有任何法律依据不履行与张爱华签订的合同；对第四组证据质证意见：与本案无关联性。对于荣鑫公司提交的四组证据，二审法院认为具有真实性、合法性，与本案也有不同程度的关联性。怀化市中级人民法院二审认为：彭开铁是荣鑫公司锦绣山河第三期项目的实际修建负责人，在该项目开发过程中不可避免会与荣鑫公司发生各种经济关系，并不是与荣鑫公司房地产开发没有任何关联的人。本案中，彭开铁将其建好的房屋以荣鑫公司的名义对外销售和出租，虽然签订合同所用的公章均是彭开铁私刻，但其所用的招牌、商品房预售许可证、沙盘、场地均为荣鑫公司所有。荣鑫公司虽称招牌、沙盘均为前期销售废弃物，但荣鑫公司并未对外作废弃公示，对彭开铁的行为也不予制止，对购房人及承租人也未给予甄别和引导。且彭开铁的售楼部就在荣鑫公司办公楼下，销售时间前后达一年有余。在此期间荣鑫公司并未制止和提出反对意见。据此，购房人和承租人有理由相信彭开铁与曾岚是代表荣鑫公司对外销售和出租房屋。本案中，张爱华不仅承租房屋，还与龙��一道在该项目中购买了房屋，支付了相应的款项。房屋拟用于商业经营。荣鑫公司上诉称张爱华签订的《商铺租赁合同》实为彭开铁向其借款的担保合同，而不是租赁合同，张爱华非善意第三人的理由不能成立。据此，可以确认张爱华在签订《商铺租赁合同》时有足够的理由相信彭开铁与曾岚出租房屋的行为代表荣鑫公司，张爱华承租也支付了相应的价款，属善意承租人。张爱华主张的表见代理关系是成立。彭开铁本身不是与荣鑫公司没有任何关联的人，其和曾岚在销售出租房屋过程中还使用荣鑫公司的商品房预售许可证，使用荣鑫公司的招牌和场地，荣鑫公司并没有制止和反对。故本案不应适用《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条“行为人盗窃、盗用单位的公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书，或者私刻单位的公章签订经济合同，骗取财物归个人占有、使用、处分或者进行其他犯罪活动构成犯罪的，单位对该行为人犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任”的规定。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25616元，由荣鑫公司负担。荣鑫公司申请再审称：张爱华向法院提供的《商铺租赁合同》和收据，上面加盖的印章分别为“荣鑫公司锦绣山河三期项目部合同专用章”和“荣鑫公司锦绣山河三期项目部财务专用章”，这两枚印章经公安机关查证，属彭开铁私自伪造。张爱华提供的《授权委托书》是复印件，没有原件，且上面加盖的“荣鑫公司”印章也是伪造的。二审判决根据上述证据，认定荣鑫公司和张爱华签约成立了商铺租赁合同关系是错误的。彭开铁、曾岚和张爱华签订的《商铺租赁合同》与荣鑫公司无关，张爱华轻信曾岚之言，不按合同约定，将定金支付至曾岚个人账户，未尽必要谨慎义务。张爱华提供的荣鑫公司与彭开铁签订的《合同》系复印件，无原件核对，不能证明荣鑫公司与彭开铁存在合作关系。二审判决认定彭开铁、曾岚与张爱华签订的《商铺租赁合同》构成表见代理错误，并且本案已有生效判决，认定张爱华与彭开铁、曾岚出面签订的《怀化市商品房买卖合同》加盖了伪造的印章，购房款支付到曾岚个人账户上的行为不构成表见代理，请求再审判决撤销一、二审判决，驳回张爱华的诉讼请求。本院再审查明，张爱华、龙梅与曾岚以项目部的名义签订了一份购房合同。彭开铁、曾岚在授权委托书、购房合同、房款收条上加盖的荣鑫公司公章、项目部印章，均为彭开铁私自刻制。荣鑫��司不认可该购房合同。张爱华、龙梅向法院提起诉讼，要求继续履行该合同。该案经本院终审判决认为，彭开铁不构成表见代理，荣鑫公司不承担责任，判决驳回张爱华、龙梅的诉讼请求。张爱华、龙梅不服本院二审判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院驳回其再审申请。本案和该案案情基本一致，不同的是该案是房屋买卖，本案是房屋租赁。本院查明的事实与一、二审认定的一致，本院予以确认。本院认为，彭开铁、曾岚不构成表见代理，荣鑫公司在本案中不承担责任。表见代理，是指行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《中华人民共和国合同法》第四十九条不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求��对人在主观上有理由相信行为人有代理权，即合同相对人善意且无过失地相信行为人有代理权，亦即相对人在不知道行为人无代理权方面不存在疏忽或懈怠，并为此承担举证责任。本案中，曾岚持有的授权委托书注明曾岚负责处理荣鑫公司锦绣山河项目三期所有一切事物，指代内容不明确，不能据此认定曾岚具有出租涉案房屋的代理权；张爱华签订的合同首部写明出卖人为荣鑫公司，而合同尾部出租人加盖的却是荣鑫公司锦绣山河项目三期项目部合同专用章，两者明显不同；张爱华轻信曾岚口头之言，将定金付至曾岚个人账户，履约行为不当，故张爱华在签订《商铺租赁合同》和履行过程中均存在过错。适用表见代理要求相对人无过错,如相对人有过错,无论是故意还是过失,均不适用表见代理，因此，曾岚出租房屋的行为不构成表见代理，系无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，荣鑫公司有权拒绝张爱华的履约行为。彭开铁在本案工程施工中与中人集团怀化分公司签订了内部承包合同，对外中人集团为施工主体，中人集团怀化分公司系中人集团注册设立，中人集团怀化分公司不具有企业法人资格，中人集团怀化分公司的权利与义务，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，应由中人集团承担。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条关于“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”，以及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第５８条关于“企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任”的规定，张爱华受到的损失可另��向中人集团主张赔偿。综上，一、二审判决认定事实不清，适用法律错误。张爱华诉讼请求缺乏事实依据。荣鑫公司再审理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：一、撤销湖南省怀化市中级人民法院(2016)湘12民终229号民事判决和怀化市鹤城区人民法院（2015）怀鹤民一初字第278号民事判决；二、驳回张爱华的诉讼请求。一、二审案件受理费51232元，由张爱华负担。本判决为终审判决。审判长　王　鹏审判员　王　琳审判员　朱晓春二〇一七年六月十二日书记员　王燕琳