（2017）吉01民终2923号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-06-27
案件名称
长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会诉赵立勋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会,赵立勋
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终2923号上诉人（原审被告）：长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会，住所地吉林省长春市高新开发区硅谷大街3399号。负责人：吴立伟，村委会主任。委托诉讼代理人：由龙运。被上诉人（原审原告）：赵立勋，男，汉族，1946年11月23日生，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：赵永立，系原告儿子，男，汉族，1975年3月20日生，住长春市朝阳区。上诉人长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会（以下简称三家村委会）因与被上诉人赵立勋买卖合同纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0193民初147号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。三家村委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回赵立勋的诉讼请求；案件受理费由赵立勋负担。事实和理由：1.一审法院采信的赵立勋已经交纳7万元摊位购买费的证据属于无效证据。2.赵立勋购买商场摊位在村里的账目上没有体现，赵立勋也没有像其他购买摊位的村民一样每年领取摊位租金，可以证明三佳集团没有认可赵立勋购买摊位的事实。3.三家村委会的证明不能证明当时三佳集团的民事行为，三佳集团注销后三家村委会接收的财产属三家村全体村民，非经法定程序，村委会以证明、说明形式处分了全体村民的财产属于无效行为。综上，原判决认定事实不清，采信无效证据，请二审法院予以纠正。赵立勋辩称：原审判决正确，要求维持原判。赵立勋向一审法院起诉请求：1.判令被告与原告解除《三佳综合市场认购合同书》，并按照被告已经支付给其他摊位业主摊位转让款项，支付给原告摊位费人民币17万元;2.请求判令被告与原告解除《三佳社区综合市场反租协议书》，支付给原告反租摊位的租金及损失至实际给付之日，至2016年10月31日的租金及损失为107040元;3.被告支付原告违约金14000元;4.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实:2004年10月20日，赵立勋作为乙方与长春三佳实业集团有限责任公司作为甲方签订《三家综合市场所有权认购合同书》一份，内容为：甲方将三佳综合市场内摊位所有权按组划分销售给乙方一组，含公用面积在内共为20平方米，（20平方米为一组，一组为两节营业柜台），乙方同意购买，乙方购买该营业柜台后，拥有该营业柜台的所有权。使用权从该市场建设完工，乙方入场经营时算起。甲方负责办理产权证，办理到乙方名下，费用由甲方承担。乙方在签订本合同时需要甲方交纳所有权认购费人民币柒万元整。2004年11月9日，长春市朝阳区公证处出具（2004）长朝证民字第726号《公证书》，公证内容为“甲方：长春市三佳实业（集团）有限责任公司，乙方：赵立勋，公证事项：三佳综合市场认购合同书，双方在2004年10月20日签订了《三佳综合市场认购合同书》，合同内容符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。2004年11月4日，赵立勋作为乙方与长春三佳实业集团有限责任公司作为甲方签订《三佳社区综合市场反租协议书》一份，约定：乙方在甲方所属三佳综合市场认购的一组营业柜台使用权（含公共面积在内共20平方米，以与三家子村委会签订的三佳市场认购合同书为准）返租给甲方使用。返租期为十年，租赁费为每年7500元人民币。在第二年年底，甲方将柜台租赁费支付给乙方，租赁费每年一交，如果甲方不能在规定期限内将租赁费发放给乙方，甲方将赔偿乙方20%的损失，即1500元人民币……如果甲方无故违约，除返还给乙方除购置三佳综合市场所有权购置本金外，同时付给乙方剩余违约年限的租金。如果乙方无故违约，甲方在乙方购买综合市场所有权的本金中扣除违约年限的租金后，将剩余本金返还给乙方，同时收回乙方在三佳综合市场20平方米的所有权。2004年10月26日，长春市朝阳区公证处出具（2004）长朝证民字第748号《公证书》，内容为：赵立勋作为乙方与长春三佳实业集团有限责任公司作为甲方签订《三佳社区综合市场反租协议书》符合《中华人民共和国合同法》的规定。2002年3月16日。三家村委会形成《会议记录》记载：6.因塑钢厂资金紧张，村干部安置补助费先不领取，投到塑钢窗厂，以后按利息返还。另查明，长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会于2014年11月27日出具《村干部18个市场床位的说明》，内容为2000年，高新区整体征占三家子村土地，鉴于三家子村当时形势，当时在村里工作的人员（村干部及工作人员、社主任共计18人）必须首先带头签订安置补助费合同，但不能领取安置费，因资金紧张，钱款投入塑钢窗厂，投入期间安置费计息。到2004年利息共计73000余元，根据实际情况，村委会决定，当年综合市场摊位每个是70000元，每个村干部给一个市场摊位，抵顶利息款，并签署了认购合同，并作了公证，但某种原因，此事项并没有在会计账内反映。2011年9月18日，长春三佳实业集团有限责任公司因经营不善注销。长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会与长春市朝阳区长鞍轧钢厂作为股东均在股东会决议中同意注销长春三佳实业集团有限责任公司。《长春市三佳实业（集团）有限责任公司清算报告》中记载：清算后出现一切事项由股东长春市朝阳区三佳村负责。2015年12月24日，长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会出具《关于双德乡三家子部分村民2004年购买三家综合市场20平方米经营权的认购说明》，内容为“2004年双德乡三家子村部分村民以7万元人民币购买了三佳综合市场20平方米的经营权。当时双德乡三家子村民委员会承诺自购买之日起，2年内给购买三家综合市场经营权的村民办理产权分户手续，并在朝阳区公证处办理了公证书，由于双德乡三家子村民委员会的过失，直至三佳综合市场出售至今，并没有给购买三家综合市场20平方米经营权区的村民办理产权分户手续。所以在村民代表将此事起诉到高新法院审理时，三家子村委会并未参加庭审。2015年三家子村民委员会把三佳综合市场一层建筑整体出售，售价为每平方米8500元整，购买三家综合市场20平方米经营权的三家子村的村民每户获得17万元，但这17万元并不包括未办理产权分户的违约金和其他任何损失的费用。2005年起，购买三佳综合市场20平方米经营权的村民，一直要求在三家子村民委员会给予办理产区分割手续，10年来，三家子村民委员会因多种原因，一直没能给予并办理，以上情况属实。”一审法院认为：一、关于赵立勋所主张的解除与长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会签订的《三佳综合市场认购合同书》，并支付原告摊位费人民币17万元的问题。根据《长春市三佳实业（集团）有限责任公司清算报告）》，长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会应对长春市三佳实业（集团）有限责任公司相应债权债务承担责任，但三佳综合市场现在已经出售，因此《三佳综合市场认购合同书》已经不涉及是否解除的问题，至于摊位费17万元，长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会抗辩认为赵立勋并未实际缴纳投资款70000元，但根据其出具的《村干部18个市场床位的说明》及《关于双德乡三家子部分村民2004年购买三家综合市场20平方米经营权的认购说明》结合双方已经签订《三佳综合市场认购合同书》并进行了公证，足以证实长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会认可赵立勋将未支付其土地补偿款产生的利息进行交付的行为，故长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会抗辩意见一审法院不予采纳。长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会应按《三佳综合市场认购合同书》约定并将三佳市场出售的同一价款即170000元支付给赵立勋；关于赵立勋所主张的解除与长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会签订的解除《三佳社区综合市场反租协议书》，支付给其反租摊位的租金及损失至实际给付之日的问题。如上所述，长春市朝阳区双德乡三家子村民委员已经将案涉营业柜台使用权出售给他人，因此《三佳社区综合市场反租协议书》已经不涉及是否解除的问题。但根据该协议书，应向赵立勋按照每年7500元支付相应租金，因该协议中约定租赁期限为十年，因此，应向赵立勋支付租金750000元。关于赵立勋所主张的按照20%支付违约金一项，长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会认为违约金过高，请求调整，一审法院认为违约金金额并未违反相应法律法规，故不予调整，综上，长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会应支付赵立勋租金数额为750000元及违约金15000元，共计90000元。因一审法院已经对违约金进行了保护，故赵立勋请求支付利息的请求一审法院予以支持。关于赵立勋所主张的未能办理产权分户违约金14000元的问题。因办理产权手续的主体并非长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会，因此赵立勋所主张的未能办理产权分户违约金14000元一项，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会于本判决生效后立即支付原告赵立勋摊位费人民币170000元；被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会于本判决生效后立即支付原告赵立勋租赁费人民币75000元及违约金15000元，共计90000元；三、驳回原告赵立勋的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5666元由被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：1.三家村委会对三佳集团公司与赵立勋于2004年10月20日签订了《三佳综合市场认购合同是》及《三佳综合市场使用权返租合同书》的事实无异议，现两份合同中所约定的摊位已经由三家村委会售出，故两份合同已失去继续履行的基础，双方对解除该两份合同亦无异议，本院对赵立勋关于解除《三佳综合市场认购合同是》及《三佳综合市场使用权返租合同书》的请求予以支持。2.赵立勋主张其是以2000年赵立勋应得的安置补助费的利息作为对价购买的案涉摊位，结合2002年3月16日三家村委会的会议纪要和2014年11月27日的《村干部18个市场床位的说明》，可以证明赵立勋关于以利息作为购买市场摊位的主张属实，故三家村委会以赵立勋没有交付摊位购买费的主张不能成立，本院不予支持。关于三家村委会主张赵立勋一直未领取返租费可以作为赵立勋未交纳摊位购买费的证据，此主张于法无据，本院不予支持。关于三家村委会主张非经法定程序，三家村委会以证明、说明形式处分了全体村民的财产属于无效行为的问题，因三家村委会出具的证明材料是对事实的陈述，而非对集体财产的处分，故三家村委会的该项主张亦无法律依据，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 王晓艳代理审判员 李 迪代理审判员 李东鹤二〇一七年六月十二日书 记 员 米志娜 来自