（2017）冀0225民初366号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-11-17
案件名称
吕震与陈新亮租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
乐亭县人民法院
所属地区
乐亭县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吕震,陈新亮
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
河北省乐亭县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0225民初366号原告：吕震，男，1977年3月13日生，汉族，农民，现住乐亭县。委托代理人：刘臣清，乐亭县“148”法律服务中心法律援助工作者。被告：陈新亮，男，1976年11月30日生，汉族，居民，现住乐亭县。委托代理人：佟凤娟，河北佳诚信和律师事务所律师。原告吕震与被告陈新亮租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理。依法由代理审判员魏瑞安适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕震及其委托代理人刘臣清与被告陈新亮委托代理人佟凤娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕震诉称：原被告于2014年11月15日签订了书面的《房屋转租协议书》，原告将位于齐庄村的门市楼转租给被告；租期十年，自2015年1月1日起至2024年12月31日止；租金为每年26万元，被告仅给付了第一年的租金，第二年的租金应于2016年1月1日前给付，但经原告多次催要，被告拒不给付，致使原告的合同目的不能实现；并且按照合同约定，如被告不按期交纳租金，原告有权单方解除合同。故原告起诉，要求解除原被告于2014年11月15日签订的《房屋转租协议书》；判令被告给付2016年1月1日至2017年12月31日的房屋租赁费52万元。被告陈新亮辩称：一、转租未经业主齐庄村委会同意，原被告之间转租协议未生效，这是原告吕震与齐庄村委会《租赁协议》上第七条明确约定的，内容：乙方如果中途转租，要事先通知甲方待同意后方可转租。另外，根据我国合同法第224条规定：承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。同时，参照我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第32条规定：未征得出租人同意，擅自转租房屋的，其租赁行为无效。事实上，被告与原告《房屋转租协议书》上没有齐庄村委会盖章同意转租，在被告一直督促原告到村委会办理转租同意手续的情况下，至今未经村委会书面盖章确认同意转租，致使被告无法继续履行转租协议。二、退一步讲，即使合同生效，但基于以上原因被告与原告协商在2015年11月份双方自愿解除了所谓的《房屋转租协议》，有证人证明此事，并有房屋现场原告于2015年11月12日外兑转租的照片为证，同时不再交纳租赁费用。三、对原被告双方转租协议的善后处理事宜，双方已经达成一致，窗户按好后双方再无其他争议了，也证实原被告之间上述所谓转租协议不再生效及履行，双方已经就所谓的转租协议成就了解除的事实，不再生效及履行。房屋被告已经不再占有租赁物，由原告占有。房屋被告已不再占有，由原告占有。四、原告与齐庄村委会租赁协议的租期仅5年，起始时间是2015年8月1日至2023年8月1日，租期与时间严重不符。在原告与齐庄村委会租期5年的情况下，原告转租给被告却为10年，签订时间为2014年11月15日，起始时间是2015年1月1日至2024年12月31日。上述时间矛盾重重，另被告认为原告在与被告签订转租协议时原告与齐庄村委会还未签订租赁协议，原告是无权处分的行为，并无权延期进行转租。被告租赁用途是开旅馆，是个长时间的项目，原告的行为致使被告无法实现合同目的。另外根据合同法232条规定，租期不明确，视为不定期租赁，可任意解除合同。五、因原告与被告签订协议时存在欺诈事实，给被告造成重大经济损失，被告对此保留反诉与另行起诉要求赔偿的权利，并追究原告欺诈违法责任的法律权利。请求法庭驳回原告的全部诉讼请求！经审理查明：2014年11月15日，原被告签订《房屋转租协议书》，原告将位于乐亭县乐安街道办事处齐庄村的门市楼转租给被告，租赁期限双方协商暂定为十年，自2015年1月1日起至2024年12月31日止；租金为每年26万元（核722元／天），双方约定第一年的租金于签订协议之日付清，自2016年起，每年的1月1日前由被告向原告支付当年的租金。如被告不按期、足额交纳租金，原告有权单方解除合同，且被告在楼房内购置的物品均归原告所有。被告按约定给付了原告第一年的租金26万元。2016年1月1日后被告未按约定给付原告房屋租赁费。证人王某出庭证明：2017年2月14日，在齐庄村门市楼，听说是被告找高瑞民除冰。被告对该证人证言不予认可。证人李某、刘某出庭证明：被告曾找到原告要求解除合同，原告同意解除。原告对证人证言不予认可。证人张某出庭证明：在乐亭县××钊路××西××层门市楼窗户上贴着房屋出租电话，通过电话联系知道是原告向外出租楼房。原告对证人证言不予认可。乐亭县乐安街道办事处齐庄村民委员会证明：原告2013年8月1日从我村租赁大钊路中段路西三层九间门市楼及后院，租期从2013年8月1日至2018年8月1日止，2014年11月10日原告又从我村续租该楼五年，续租期从2018年8月1日起至2023年8月1日止，每年租金为26万元。自2013年签订租赁合同起，原告均按时交纳租赁费，已交至2017年。上述事实由原被告签订的房屋转租协议书、照片、光盘、乐亭县乐安街道办事处齐庄村民委员会证明、证人王某、李某、刘某、张某、原告吕震及其委托代理人刘臣清、被告陈新亮委托代理人佟凤娟陈述可证。本院认为：原被告签订了租赁协议。原告按协议约定将门市楼租赁给被告。在房屋租赁期限内，被告应按原被告签订的租赁合同履行义务、享有权利，现被告不按租赁合同履行义务，原告要求解除租赁协议的诉讼请求本院予以支持。被告称与原告协商在2015年11月份双方自愿解除房屋转租协议证据不足，本院不予支持。经调解无效，故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除2014年11月15日原告吕震与被告陈新亮签订的房屋转租协议。二、被告陈新亮给付原告吕震2016年房屋租赁费26万元；自2017年1月1日起至租赁协议解除之日止，被告陈新亮按人民币722元／天给付原告吕震房屋租赁费。三、驳回原告吕震其他诉讼请求。上述款项限被告陈新亮在本判决生效后三日内付清。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，财产保全费3270元，由被告负担。此款原告已垫付，限被告在本判决生效后3日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。代理审判员 魏瑞安二〇一七年六月十二日书 记 员 石佳琪