（2017）粤0605民初4485号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-08-28
案件名称
邓健梅、关兴华等与陈亚娟等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓健梅,关兴华,陈亚娟,陈发青
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初4485号原告：邓健梅，女，1975年1月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告：关兴华，男，1971年2月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，两原告委托诉讼代理人：何俊灵，广东天舜律师事务所律师。被告：陈亚娟，女，1981年10月6日出生，汉族，住广东省电白县，被告：陈发青，男，1963年2月9日出生，汉族，住广东省电白县，两被告委托诉讼代理人：李慧，广东东成律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：张文浩，广东东成律师事务所实习律师。原告邓健梅、关兴华与被告陈亚娟、陈发青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月1日受理后，依法适用简易程序，于同年5月5日、6月7日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人何俊灵到庭参加了两次庭审，原告邓健梅、被告陈亚娟、陈发青及其委托诉讼代理人李慧到庭参加了第二次庭审。两被告经本院传票传唤未到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告陈亚娟向两原告支付购房款40000元；2.被告陈亚娟向两原告支付违约金193600元；3.被告陈亚娟向两原告支付中介代理费及咨询费14520元；4.被告陈发青对上述1、2、3项承担连带责任；5.两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年8月19日，两原告与被告陈亚娟、佛山市南海区西樵创家物业管理服务部（以下简称“创家服务部”）签订《房屋买卖合约》，约定两原告将位于佛山市南海区（以下简称“涉讼房屋”）和海怡居车位（以下简称“涉讼车位”）以968000元出售予被告陈亚娟，定金100000元，被告陈亚娟应于签约当日支付10000元、于2015年9月20日支付90000元，首期房款168000元于双方在房管部门办理手续时支付，房款余款700000元由被告陈亚娟向银行申请贷款，并由贷款银行直接划给两原告，如银行批准的贷款金额少于被告陈亚娟申请的贷款金额，二者相差金额被告陈亚娟需在银行放款之后三个工作日内以现金补足给两原告；违约方需向守约方赔偿房价的20%作为违约金；买卖双方各支付中介代理费及咨询费14520元，任一方违约，则中介费全部由违约方支付，守约方收回已支付的中介费用。2015年8月19日，被告陈亚娟向两原告现金支付定金10000元；同年9月2日，被告陈亚娟向两原告支付定金50000元，尚欠定金40000元未能依约支付。经原告多次催促之后，两被告于2015年11月22日共同向原告出具《补充协议》作出承诺：定金40000元及首期168000元共计208000元分两期支付，第一期于2015年11月25日前支付108000元，第二期于2015年11月30日支付100000元。后被告陈亚娟于2015年11月22日向两原告转账支付108000元，余款100000元并未按照《补充协议》支付，直到2016年4月才支付完毕，后原告将涉讼房屋及车位交付两被告使用。2016年4月，原、被告到房管部门办理房屋过户手续，同年5月6日，涉讼房屋及车位登记到被告陈亚娟名下。2016年8月9日，原告邓健梅收到银行发放的陈亚娟购房款660000元，与被告陈亚娟申请的贷款金额700000元相差了40000元。此后，两原告多次要求两被告支付尚欠的购房款40000元，否则就按照合同约定将涉讼房屋还给两原告，但两被告明确拒绝，并继续在涉讼房屋居住。另外，两原告因本次买卖共向创家服务部支付了14520元中介代理费及咨询费，该费用应由被告陈亚娟承担。原告为维护自身合法权益，故起诉。两被告辩称，两原告的诉讼请求应予以驳回，理由如下：一，两被告无需向两原告支付违约金。1，补充协议已经实际履行完毕，两被告在协议约定的期限内履行了义务，不存在任何违约行为，相反两原告的行为才构成真正违约。2015年8月19日，两原告与两被告签订《房屋买卖合约》，约定两被告支付首付款的时间是双方到当地房管部门签署《广东省房地产买卖合同》并提供齐全办理房屋买卖交易的全部材料当天，后两原告急着收钱，便于2015年11月22日要求两被告签订补充协议，约定两被告必须在2015年11月30日之前支付完定金及首付款268000元。两被告在签订了补充协议之后，于2015年11月27日向两原告支付208000元，加上之前支付的定金60000元，共向两原告支付购房款268000元，完全按照《房屋买卖合约》履行，不存在违约。2，在两被告向两原告支付完定金及房屋首付款后，原告并未依约将涉讼房屋交付两被告，两被告多次要求均遭两原告无视。迫于无奈，两被告于2017年3月3日上门开锁，后两原告赶到并报警，警方到现场处理，看了两被告提供的房产证之后便离开。3，按照《房屋买卖合约》的约定，两原告向两被告交付涉讼房屋，应带有家私家电，且应当在交付之前付清该房屋所有的相关费用（包括物业管理费、水电费等），这是双方看房时两原告向两被告的承诺，但两被告于2017年3月进入涉讼房屋时发现，房屋内几乎所有的家具电器均已经被两原告搬走，只剩下一台不能使用的洗衣机和电视。此外，两被告在小区物业管理处了解到，涉讼房屋还拖欠2012年、2013年的物业管理费、2008年水电费等相关费用10000元未交，两原告的行为已经构成了违约。二，没有支付两原告购房款20000元，这是两被告采取的民事自助行为。两被告从银行获得的贷款金额是660000元，与两被告申请的贷款金额相差40000元。在得知银行只能放款660000元之后，两被告便与中介、两原告协商用其他方式支付40000元的房款，后两被告要其儿子陈永富通过微信和银行转账的形式向该房屋中介傅某支付了20000元（其中5000元微信转账，15000元银行转账），要求傅某转交给两原告，尾款20000元两被告要求两原告支付完物业公司所拖欠的物业管理费、水电费后再支付。但事后两原告一直拖着不将涉讼房屋交付两被告，也不向物业公司支付拖欠的物业管理费和水电费等，所以两被告才没有支付该款给两原告，并非两原告主张的还欠40000元购房款。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，两原告还向本院申请证人傅某出庭作证，经审查，本院予以准许。本院依法组织当事人进行证据交换和质证，两被告经本院传票传唤未到庭参加第一次庭审，视为放弃在第一次庭审中进行举证和对两原告证据进行当庭质证的权利。经审查，两原告证据邓健梅身份证、户口本、原告关兴华身份证、户口本、陈亚娟身份证、陈发青身份证、被告陈亚娟与陈发青的结婚证、房屋买卖合约、补充协议、房产证[权属人：关兴华、共有（用）权人：邓健梅]、土地使用权证（使用权人：关兴华、邓健梅）、房地产权证（权属人：陈亚娟）、中国农业银行银行卡交易明细清单、佛山市（南海区）房产查询证明的真实性经被告陈发青确认，被告陈亚娟未到庭提出异议，本院对前述证据的真实性均予以采信。原告证据收据（No.6590028、6590017）是原件，且经经纪方的经办人傅某确认，两被告未举证予以推翻，本院对其真实性予以采信；两被告证据佛山市南海区豪信物业管理有限公司江滨花园管理处出具的说明虽是原件，但涉及案外人且相关欠费情况未经两原告与该案外人结算确认，本院对该证据的真实性不作认定，但结合两原告自认，确认两原告在两被告实际接收涉讼房屋及车位时，尚存在拖欠物业管理费及水电费的情况；两被告证据收据（No.2083602、0728593、0728584）经两原告确认，本院对其真实性予以采信；两被告证据收据（No.16628176）经经纪方的经办人傅某确认，两原告未举证予以推翻，本院对其真实性予以采信；两被告证据网上银行转账记录复印件1页、微信聊天记录打印件3页拟证明两被告通过其儿子陈永富分别于2016年6月14日、7月4日向经纪方的经办人傅某支付5000元、15000元并要求傅某转交两原告的事实，对此傅某予以确认，故本院对该证据的真实性予以采信，对该拟证明事实也予以确认；证人傅某出庭作证的证言，本院将综合案件的审理情况进行认定。本院综合采信的证据、证人证言，并结合当事人陈述，确认以下事实：原告邓建梅与原告关兴华是夫妻关系；被告陈亚娟与被告陈发青于2013年6月4日办理结婚登记。2015年8月19日，两原告（卖方）与被告陈亚娟（买方）、创家服务部（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定：被告陈亚娟以总价968000元向两原告购买涉讼房屋及车位[房地产权证号为粤房地证字第××号、共有证号为**号、**号，建筑面积180.18平方米、30.02平方米（以房地产权证为准）]；买方支付首期当日卖方将涉讼房屋及车位交付买方使用；卖方在交付涉讼房屋予买方时必须付清一切有关之杂费；定金100000元，买方应在签约时先支付10000元，余款90000元于2015年9月20日支付予卖方；首期购房款168000元买方于买卖双方在当地房管部门签署《广东省房地产买卖合同》并提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料当天支付予卖方；余款700000元由贷款银行直接支付予卖方；如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在银行放款之后三个工作日内以现金补足交给卖方；基于经纪方提供的中介服务，买卖双方同意在签约当日向经纪方支付代理费及咨询费，买卖双方向经纪方支付的代理费及咨询费均为14520元，该费用买卖双方在签约时先支付一半，余款在出具新的房产证回执当日付清；签约后买卖双方存在下列情形之一的，视为违约，守约方有权解除合约，并有权要求违约方赔偿房价的20%作为违约金，若买方违约，卖方有权立即收回物业，并没收买方交付的所有定金，房屋产权已办理过户的，买方要负责把房屋产权转回卖方，并承担相应的手续和税费。（1）卖方未按照合同约定给付房款的，除支付违约金外，每迟延一日，按合同交易总价的1‰支付利息给卖方。……（6）房屋产权过户后由于买方原因不能办理按揭或者按揭后由于买方原因银行没有如期支付房款，且买方又不愿意自己付清余款的。（7）任何一方违约，则中介费全部由违约方支付，守约方收回已支付的中介费用。同日，两原告向创家服务部支付中介费7000元。2015年11月22日，两被告签署《补充协议》，明确就购买涉讼房屋及车位事宜，两被告承诺于2015年11月25日前支付108000元、于2015年11月30日前支付100000元给卖方；若买方不能履行承诺的，视为违约，按双方已经签订的《房屋买卖合约》中的违约条款赔偿相应的违约金。经纪人创家服务部在该《补充协议》上加盖了公章。2015年11月27日，原告邓健梅开具收据确认收到被告陈发青支付的首期房款208000元。2015年11月30日，两被告向创家服务部支付中介费9215元。2016年3月3日，两被告自行接收涉讼房屋，期间原告方有人员到场，但双方未签署房屋交接文件，因就两被告能否接收涉讼房屋发生争议，原告方当日报警处理。2016年5月6日，两原告向创家服务部支付中介费7000元。2016年6月14日，两被告通过案外人向经纪方的经办人傅某微信转账5000元，要求其作为购房款转交两原告。2016年7月4日，两被告通过案外人向经纪方的经办人傅某转账15000元，要求其作为购房款转交两原告。2016年8月9日，涉讼房屋的购房贷款660000元支付至原告邓健梅的银行账户。庭审中，双方确认在签署《房屋买卖合约》时没有制作家私家电清单；两被告自认其在签署《房屋买卖合约》时是夫妻关系；两原告自认其至庭审辩论终结之时就涉讼房屋及车位尚有物业管理费、水电费未支付完毕，对此两被告也未作垫付。经纪方的经办人傅某自认未将两被告支付的款项20000元转交给两原告。本院认为：《房屋买卖合约》及《补充协议》是签约各方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。虽然《房屋买卖合约》是被告陈亚娟作为买方签署，但两被告自认其签约时为夫妻关系，且被告陈发青在《补充协议》中作为被告陈亚娟的共同承诺人承诺履行各期付款义务，同意在本案中承担共同还款责任，故本院认定两被告应对本案债务承担共同还款责任。根据前述合同的约定，两被告应支付涉讼房屋的价款968000元予两原告，现两被告仅支付了购房款928000元，故还应支付购房款40000元予两原告。两被告辩称其通过经纪方的经办人傅某转交20000元，但傅某自认未将该款转交给两原告，两被告也未举证证明两原告有指定通过傅某收取涉讼房屋房屋的购房款，故两被告向傅某支付20000元并委托其转交两原告的付款行为，在傅某未实际完成向两原告支付的情况下，并不构成有效的支付，两原告诉请两被告支付尚欠的购房款40000元有事实和法律依据，本院予以支持。两被告的相关辩解理据不足，本院不予采纳。关于两原告与两被告在履行《房屋买卖合约》及《补充协议》过程中是否存在违约的情况，本院认定如下：第一，关于两被告是否存在的违约的认定。首先，如上所述，至庭审辩论终结之时，两被告尚欠两原告购房款40000元，违反了《房屋买卖合约》中“如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在银行放款之后三个工作日内以现金补足交给卖方”的约定。其次，两被告自认因为资金周转困难，并未按照《房屋买卖合约》的约定支付定金，再结合《补充协议》仅是两被告的单方付款承诺，两原告主张两被告在履行支付定金义务的过程中存在违约有事实依据，本院予以采纳。综上，两被告在履行《房屋买卖合约》及《补充协议》过程中存在违约，但鉴于两被告已经履行前述合同约定的绝大部分付款义务，尚不构成根本违约。第二，关于两原告是否存在的违约的认定。首先，两被告主张两原告逾期交付涉讼房屋存在违约，但从2015年11月27日原告邓健梅开具收据确认收到被告陈发青支付的首期房款到2016年3月3日两被告自行接收涉讼房屋期间，两被告并未举证证明其有向两原告要求交付涉讼房屋。再结合证人傅某的陈述以及两被告在履行支付定金过程中存在迟延支付的情节，原告主张双方已就交付涉讼房屋的时间延迟至两被告支付完毕全部购房款之日止更为可信，也符合一般交易习惯，本院予以采纳，故两原告在两被告支付完毕首期购房款之后未将涉讼房屋交付两被告并不构成违约。虽然《房屋买卖合约》约定卖方在交付涉讼房屋予买方时必须付清一切有关之杂费，但本案中两被告在未付清涉讼房屋的全部购房款之前，便已自行接收涉讼房屋，该接收行为并不符合双方约定，由此导致两原告未能及时付清相关欠费，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”的规定，两原告至庭审辩论终结之前未付清涉讼房屋及车位项下拖欠的物业管理费和水电费并不构成违约，且物业管理费、水电费的具体金额应由两原告与物业管理费服务提供方进行结算，两被告至今未付清全部购房款、未垫付相关欠款，也未举证证明因两原告拖欠上述费用影响了其对涉讼房屋及车位的使用，故两被告无权据此要求抵扣购房款。两被告主张两原告未能依约向其移交涉讼房屋附带之家私家电，但未能举证证明其在签订《房屋买卖合约》时涉讼房屋具体家私家电情况以及其接收涉讼房屋时该房屋内具体的家私家电情况，两原告不予确认，本院不予采纳。综上，两原告在履行《房屋买卖合约》过程中并不存在违约的情况，本院对两被告主张两原告存在违约的主张不予采纳。关于两被告应承担的违约责任，本院认定如下：首先，综合《房屋买卖合约》的约定，按总购房款的20%计付的违约金应在两被告存在根本违约、《房屋买卖合约》解除的情况下才得以适用。本案中，涉讼房屋及车位已经过户至两被告名下，两被告也已经支付了绝大部分的购房款，不存在根本违约的情形，故两原告诉请两被告按总购房款的20%计付违约金不符合双方约定，本院不予采纳。鉴于两被告拖欠原告购房款40000元确实给原告造成资金占用的损失，本院酌定两被告应以拖欠的购房款40000元为本金，从两原告收到按揭银行发放的贷款之日（2016年8月9日）起三个工作日后，即从2016年8月13日起至实际付清之日止，按日万分之五计付违约金予两原告；两原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。其次，因《房屋买卖合约》已约定在两被告违约的情况下，两原告支付的中介代理费及咨询费由两被告承担，故两被告应向两原告支付已支付的中介代理费及咨询费14000元，两原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。两被告经本院合法传唤未到庭参加第一次庭审，本院依法缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：被告陈亚娟、陈发青应于本判决发生法律效力之日起十日内支付购房款40000元予原告邓健梅、关兴华，并应以该欠付的购房款为本金，从2016年8月13日起至实际付清之日止，按日万分之五计付违约金予两原告。被告陈亚娟、陈发青应于本判决发生法律效力之日起十日内支付中介代理费及咨询费14000元予原告邓健梅、关兴华。驳回原告邓健梅、关兴华的其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2510.9元，财产保全费1760.6元，合共4271.5元（两原告已预交），由两原告负担3136.5元，由两被告负担1135元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 谢晓东二〇一七年六月十二日书记员 许晓璇 来源：百度“”