（2017）辽14民终687号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-06-29
案件名称
上诉人温东梅与被上诉人辽宁宏业房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
辽宁省葫芦岛市中级人民法院
所属地区
辽宁省葫芦岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
温东梅,辽宁宏业房地产开发有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）辽14民终687号上诉人（原审原告）：温东梅。委托诉讼代理人：徐奉勤。被上诉人（原审被告）：辽宁宏业房地产开发有限公司。法定代表人：王国林。委托诉讼代理人周红伟。上诉人温东梅因与被上诉人辽宁宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业公司）买卖合同纠纷一案，不服龙港区人民法院（2016）辽1403民初1406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人温东梅的委托诉讼代理人徐奉勤，被上诉人宏业公司委托诉讼代理人周红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。温东梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人在一审时的全部诉讼请求。由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实和理由如下：被上诉人存在商业欺诈行为，称其销售的摊位和精品屋五证俱全，但直到上诉人起诉前，被上诉人根本没有取得预售商品房许可证。售楼处内的展示图板和被上诉人的承诺均与实际情况不符。在购买摊位或精品屋后，同时与宏业公司物业签订了为期三年的《委托经营合同》，并承诺会按《委托经营合同》第三条和第八条的约定履行自己的义务，上诉人接手后，无论自己经营还是出租转让都会赢利。被上诉人保证在都市生活广场建成后，一定取消早市，都市生活广场是其所在地唯一一家经营场所。上诉人完全听信了被上诉人所作出的说明和允诺，在当时都市生活广场所处地理位置还是一片空地的情况下，决定与被上诉人订立摊位购买合同。《委托经营合同》是《都市生活广场购买合同》的从合同，被上诉人没有履行从给付义务，到上诉人不能实现合同目的，应解除合同。宏业公司辩称：温东梅的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。温东梅向一审法院起诉请求：2011年10月3日，原告到被告的售楼处，被告向原告展示了都市生活广场商业分布图，销售商品房必须具备的五证照片图板，并向原告介绍称都市生活广场共三层，分为负一层、一层和二层，负一层为餐饮、娱乐、休闲、健身等大型广场，一层为各种摊位及精品屋，二层为针织、百货、五金、医疗等，并称都市生活广场是集现代化休闲健身娱乐购物为一体的大型综合生活广场，并向原告展示了都市生活广场的效果图，以此作为被告向原告出售摊位的要约，同时被告称其下属有非常专业的物业公司，为将都市生活广场做大做强，业主购买摊位或精品屋后，业主同时与其关联企业物业公司签订《委托经营合同》，由其下属的物业公司引进先进的市场经营理念、模式、方法，全面招商，引进较具实力、经营能力强、市场信誉好的商家入驻，并组织入驻厂商对都市生活广场进行系统的营销策划，展开积极有效的市场推广活动，合同履行期满后，被告将已经建立起品牌形象新区最大规模的都市生活广场交付给原告，原告无论自己经营还是出租转让都会盈利。且被告正在进行优惠促销，如果原告当即购买，优惠8%。原告出于对被告所做的说明和允诺的信任，当日预交了精品屋预付款各2万元。2014年1月16日将G7号精品屋余款11.8万元交付给被告。当时与被告签订了《宏业华庭市场摊位购买合同》。2015年7月30日，《委托经营合同》期满，原告发现宏业物业根本没有按照该合同第三条和第八条的约定履行自己的义务。宏业都市生活广场成了破烂不堪的仓库，根本无法经营。且原告发现摊位的实际面积远远小于摊位购买合同第一条约定的面积，特别是被告违反了摊位购买合同第四条的约定，存在严重违约行为，导致原告根本无法实现合同目的，为维护原告的合法财产权益不受侵犯，原告诉至法院，要求：一、判决解除原告与被告签订的《宏业华庭市场摊位购买合同》；二、原告将宏业华庭市场G7号精品屋返还给被告；被告返还原告购买精品屋款13.8万元；三、由被告承担本案诉讼费用。一审法院审理查明，2013年12月21日，温东梅欲购买宏业公司开发的宏业都市生活广场精品屋，并交纳预付款2万元。2014年1月12日，温东梅作为乙方与作为甲方的宏业公司签订《宏业华庭市场精品屋购买合同》，合同约定温东梅分别以13.8万元的价格购买了该广场G区7号精品屋，宽度3米，长度3.93米（建筑面积23.10平方米）。付款方式为一次性付清。合同第四条约定双方的权利义务如下：“1、甲方保证出售的精品屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。因甲方原因，造成该精品屋发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。2、甲方出售给乙方的精品屋为小产权精品屋（即甲方不为乙方办理精品屋的单独产权证，精品屋的所有权以甲方所持有的整体房屋所有权证为准），本合同精品屋的所有权、使用权期限严格按照甲方持有整体房屋所有权记载的期限执行。3、乙方享有本合同精品屋的所有权、使用权，乙方对本合同精品屋进行转让或出租时，需到甲方处登记备案方能生效。乙方进行转让或出租本合同精品屋，不得改变本合同约定的精品屋经营范围，受让者或承租者必须严格按照本合同约定精品屋的经营范围进行经营。4、本合同约定该精品屋的长宽及面积有差异的，以最后测量面积为准，乙方同意甲方不再另行补偿。5、乙方同意由甲方统一委托物业公司对所购买的精品屋进行物业管理，并委托甲方与物业公司签订物业管理服务合同，物业服务费及其他各项费用标准按物业公司统一收费标准交纳。”温东梅交付E9、E11号精品屋购买款共计150,160.00元。同日，温东梅又与葫芦岛市宏业物业管理有限公司签订《委托经营合同》，将上述精品屋经营管理权委托给葫芦岛市宏业物业管理有限公司，委托期限自2013年12月21日至2015年7月30日止，并约定由于甲方购买合同精品屋时出售方给予优惠，甲方已同意由乙方或第三方无偿经营管理及使用该精品屋，在合同期限内不向乙方或第三方收取任何委托经营使用费等费用及钱款。现宏业都市生活广场(更名为华庭市场)外设立临街早市及个体商业网点，影响华庭市场经营。庭审过程中，温东梅申请调取华庭市场抵押登记情况，2017年3月16日经一审法院院调取，查明登记在宏业公司名下坐落于龙港区龙程街60-9号楼Q室（建筑面积2829.66平方米）分别于2015年4月25日、2015年7月22日分二次办理抵押登记，抵押权人均为葫芦岛银行股份有限公司龙港支行，上述抵押登记分别于2015年7月25日、2016年9月27日办理注销登记。一审法院认为，温东梅与宏业公司签订的《宏业华庭市场精品屋购买合同》系双方真实意思表示，合同合法、有效，应受法律保护。双方均应按照合同约定履行各自权利义务。现双方之间的精品屋购买合同已实际履行完毕，合同权利义务终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定，双方之间的精品屋购买合同不符合合同法定解除事由，故对于温东梅诉请依法予以驳回。理由：一、温东梅认为宏业公司在出售精品屋时所作的承诺应视为要约，视为合同内容的一部分，故宏业公司违反承诺视为违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。温东梅仅提供效果图、分布图照片等证据，不能达到证明被告曾经做出“具体确定”的说明和允诺的效果，证据证明力不足，故对此项主张不予采信。二、温东梅称宏业公司所售的精品屋不属于法律规定的“小产权”房的范围，宏业公司据此合同条款不给温东梅办理精品屋产权证侵害了温东梅利益，致使合同目的无法实现，该精品屋购买合同依法应予解除。所谓“小产权”仅是民间的俗称，在我国相关法律、法规及制度上并无此概念，原、被告所签订的精品屋购买合同以括号解释的方式对该称谓进行了解释说明，即双方对精品屋不办理单独产权证一事在合同中第四条第三款已经作出明确约定，温东梅亦在自愿、同意的情况下签订该合同，现温东梅据此要求解除合同于法无据。三、温东梅称精品屋实际面积小于约定面积，要求解除合同。根据合同第四条第五款，约定该精品屋长宽及面积有差异的以最后实际测量面积为准，乙方同意甲方不再另行补偿，此条款说明双方就约定面积与实际面积存在差异已达成合意，温东梅不得据此解除合同。四、温东梅购买精品屋进行投资，应当综合考虑自身经济实力以及风险承受能力，市场经营存在风险，华庭市场附近的早市及周边个体经营网点对该市场经营造成的影响，属于商业风险的一部分，非系宏业公司造成，亦非宏业公司需要解决的问题和须履行的合同义务，因不能归责于宏业公司的原因要求解除合同，违反诚实信用原则，不利于正常市场经济秩序的建立，依法不予支持。另，温东梅申请调取华庭市场抵押登记信息，经查，登记在宏业公司名下坐落于龙港区龙程街60-9号楼Q室分别于2015年4月25日、2015年7月22日分二次办理抵押登记，抵押权人均为葫芦岛银行股份有限公司龙港支行，上述抵押登记分别于2015年7月25日、2016年9月27日办理注销登记。一审法院院认为，都市华庭市场曾办理抵押登记的情况属实，温东梅诉请系解除双方的买卖合同，办理抵押登记是否侵犯温东梅合法权益，不属于本案审理范围。综上，温东梅的诉请于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经一审法院审判委员会研究决定，判决：驳回温东梅的诉讼请求。案件受理费1,530.00元（已减半），由温东梅承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人提交了如下证据：1、都市华庭市场2014年摊位精品屋招商广告。上诉人主张该证据能够证实华庭市场门前早市和夜市是宏业公司设立的，且华庭市场开业日期为2014年4月28日。被上诉人质证认为招商广告没有任何单位加盖公章，落款单位都市华庭市场办公室与被上诉人之间没有任何法律关系。本院审查认为，该证据无法证实宏业公司设立早市和夜市，因为宏业公司并没有相应的城市管理职权，另外亦不能证明华庭市场与宏业公司之间存在隶属关系。2、玉皇商城某摊位房屋所有权证及公证书。上诉人主张该证据能够证实上诉人购买的摊位或精品屋应当办理所有权证。被上诉人质证认为，该组证据与本案无关。本院经审查认为，该组证据证明的事实与本案不具有关联性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审认定事实与一审一致。本院认为:本案争议的焦点问题是涉案《都市生活广场购买合同》合同是否应当解除。本案温东梅与宏业公司签订的《都市生活广场购买合同》是双方当事人真实意思表示，并且其效力经本院（2016）辽14民终1358号民事判决予以确认，故合同为有效合同。温东梅购买涉案标的物之后，与宏业物业签订了《委托经营合同》，并在三年的委托经营期限内收取了相应的委托经营费用，其实际已经通过委托经营对标的物实现了占有、管理、使用和收益，宏业公司标的物交付义务已经完成，双方在《都市生活广场购买合同》范畴内的权利义务因全面履行已经终止，故不存在解除合同的基础条件。具体分析温东梅的各项上诉主张：关于温东梅提出宏业公司出售标的物时存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的明确说明和允诺情形，并且未交付与说明和允诺一致的标的物，应依照《合同法》第九十四条第（四）项解除合同；温东梅仅提供了摊位及精品屋效果图、商业分布图、五证照片等证据，但上述照片属于宣传资料，应视为要约邀请而非要约，温东梅并未提供其他证据证明宏业公司确实就上述宣传资料做出过豪华装修、交付下属企业建设新区最大生活广场、取缔早市等方面的明确说明或允诺，所以温东梅的该项主张并无事实依据。关于温东梅提出《委托经营合同》属于《都市生活广场购买合同》从合同，宏业公司并未按照从合同约定履行义务，向其交付合格的标的物，该行为属于《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定的因不当履行从给付义务，致使合同目的不能实现情形，应依照《合同法》第九十四条第（四）项解除合同；因《都市生活广场购买合同》与《委托经营合同》的合同主体不同，权利义务关系不同，故不能确认二者之间存在主从关系，所以，温东梅提出的未履行交付合格标的物的主张不符合法律规定。关于温东梅提出宏业公司未办理标的物产权证，应解除合同；温东梅与宏业公司签订的《都市生活广场购买合同》第四条第3款约定，甲方（宏业公司）不为乙方（温东梅）办理单独的产权证，摊位或精品屋的所有权以甲方所持有的整体房屋所有权为准，该约定说明温东梅已经自愿同意将标的物的所有权概括登记在宏业公司名下，以宏业公司名义持有统一的房屋所有权证，现温东梅以未办理产权证为由要求解除合同于法无据。关于温东梅提出标的物实际面积仅有约定的60%，超出了《商品房销售管理办法》第20条所允许的3%误差标准，应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项规定解除合同；根据双方签订的《都市生活广场购买合同》第四条第5款约定，摊位及精品屋的面积以最后实际测量为准，温东梅同意宏业公司不再另行补偿，该约定说明温东梅与宏业公司就约定面积与实际面积的差异已经达成合意，况且关于实际面积小于约定面积3%以上，温东梅并未提供相关机构出具的实际面积与约定面积存在差异方面的证据佐证自己的主张，故其据此主张解除合同不能成立。关于宏业公司将涉案华庭市场抵押给案外人，应解除合同；都市华庭市场办理抵押登记情况属实，但是该抵押登记已经解除，实质上并未影响温东梅对自身所有的摊位或精品房经营，而且办理抵押登记是否影响温东梅的合法权益，属另一法律关系，不在本案审理范围之内。纵观全案，温东梅作为适格民事法律关系主体，在投资购买及经营标的物时，应充分考虑自身经济实力以及经营商业风险，现双方《都市生活广场购买合同》的相关权利义务已经实际履行完毕三年以上，温东梅在标的物转为自主经营的情况下提出解除合同不利于维护交易安全和市场经济秩序的稳定，且上诉主张并无事实及法律依据，故本院对其解除合同的诉请不予支持。综上所述，温东梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3060元，由上诉人温东梅负担。本判决为终审判决。审判长 郭逸群审判员 牛广兴审判员 刘亚伟二〇一七年六月十二日书记员 贾 霄本判决书所援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 更多数据：搜索“”来源：