（2017）鄂01民终2347号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-06-26
案件名称
武汉融众联合房地产代理有限公司、李汉明房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
武汉融众联合房地产代理有限公司,李汉明
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终2347号上诉人（原审被告）：武汉融众联合房地产代理有限公司。住所地：武汉市硚口区古田四路12路古田帝园第4-5商铺*层**号。法定代表人：蔡智宽，该公司总经理。委托诉讼代理人：张刚良，湖北维力律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗荣华，湖北维力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李汉明，男，1962年8月9日生，汉族，住武汉市硚口区。上诉人武汉融众联合房地产代理有限公司（以下简称融众房产公司）因与被上诉人李汉明房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2016）鄂0104民初3946号判决向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人融众房产公司上诉请求：1、依法撤销武汉市硚口区人民法院（2016）鄂0104民初3946号民事判决书；2、依法将本案改判或发回重审；3、本案一、二审的诉讼费由李汉明承担。事实和理由：一审法院认定房款不应抵销中介费用系适用法律错误。2016年9月18日，李汉明作为买方、融众房产公司作为居间方与案外人余合英（卖方）签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》，根据合同约定和《合同法》第426条，融众房产公司可以向李汉明收取本次交易的居间费用，李汉明未支付该费用后双方间构成金钱之债的债权债务关系。虽然融众房产公司收取的18000元购房款应属于李汉明，但因为李汉明还欠融众居间费用等费用且两者均属于金钱给付之债，根据《合同法》第九十九条，融众房产公司有权将代收的18000元房款冲抵李汉明应支付的合同约定的居间费等费用。居间关系存在于合同关系之中，不是两个法律关系，而属于一个法律关系。李汉明答辩称：一审判决正确，请求驳回融众房产公司全部上诉请求，维持原判。2016年11月，李汉明诉至一审法院，请求：1、融众房产公司依法向李汉明返还代收房款18000元；2、要求融众房产公司支付18000元从2011年9月至今银行利息500元；3、诉讼费用由融众房产公司承担。一审法院经审理查明：2011年9月18日，李汉明、融众房产公司与房屋出售方余合英的代理人邓福禄三方共同签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定由李汉明购买位于武汉市硚口区华生城市广场南区B14栋3单元502室（建筑面积约78平方米）房屋，房屋成交价（包括过户等所有费用）为398000元，李汉明先支付18000元购房款由融众房产公司代卖方收取。合同签订后，李汉明当天向融众房产公司支付房款18000元，融众房产公司出具收到李汉明支付的房屋定金18000元的收据。2013年10月17日融众房产公司的法定代表人蔡智宽向李汉明出具收条，确认曾收到李汉明购房定金18000元。2016年因卖方不配合李汉明办理过户手续，李汉明诉至一审法院，一审法院于2016年9月2日进行调解，最终双方达成协议，由李汉明向卖方余合英、邓福禄再支付70000元，卖方余合英、邓福禄配合李汉明办理过户手续。2016年9月6日李汉明向卖方支付了70000元，自此，李汉明已向卖方支付了全部购房款。李汉明多次向融众房产公司催要返还18000元，但时至今日融众房产公司未返还，并认为系其应收取的中介费用。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规，该协议合法有效，双方应当按约履行。合同中约定李汉明支付18000元购房款由融众房产公司代收，该款项是房款性质，应在李汉明向卖方支付的房款中予以冲抵，但实际交易过程中，李汉明已向卖方全额支付了购房款，该款项并未冲抵房款，故在李汉明支付完全部购房款后，融众房产公司就无权再继续占有该笔购房款项，应将该房款返还给李汉明。融众房产公司拒不返还购房款的行为侵犯了李汉明的合法利益，属于无权占有他人财产，应承担相应的法律责任，故李汉明要求融众房产公司返还代收房款18000元的请求于法有据，本院予以支持。融众房产公司认为该款项应冲抵中介费用，因中介费用双方在合同中并无明确约定，且系另一法律关系，融众房产公司也未就中介费用提出明确诉讼请求，故本案不予处理中介费用，融众房产公司可另行主张。李汉明于2016年9月6日才向卖方全额支付购房款，自此融众房产公司代收的购房款18000元才应予返还。融众房产公司未及时向李汉明返还购房款给李汉明造成的损失应予赔偿，故李汉明要求融众房产公司支付利息损失的请求于法有据，予以支持，但利息损失的计算时间应从2016年9月6日起计算至实际支付之日止。李汉明要求的利息损失500元系自己估算，无法律依据，一审法院酌定，该利息损失应参照中国人民银行同期贷款利率标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、武汉融众联合房地产代理有限公司于本判决生效后三日内向李汉明一次性返还购房款18000元。二、武汉融众联合房地产代理有限公司于本判决生效后三日内向李汉明赔偿利息损失，以购房款18000元为本金自2016年9月6日起至实际支付之日止按中国人民银行同期银行存款利息标准计算。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取131元，由武汉融众联合房地产代理有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，融众房产公司、李汉明与房屋出售方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》真实合法有效。根据该合同，李汉明支付给融众房产公司的18000元为购房款性质，融众房产公司代收的该笔款项应在李汉明向卖方支付的房款中进行冲抵，但在实际交易过程中，李汉明已向卖方全额支付了购房款，无需再以该笔房款冲抵，融众房产公司亦无权继续占有，故一审判决融众房产公司向李汉明返还购房款且从李汉明向卖方全额付清购房款之日赔偿利息损失正确。关于融众房产公司上诉主张购房款应冲抵居间费用的问题。本案《武汉市存量房居间（买卖）合同》中并未明确约定居间费用可从购房款中冲抵，且居间费用属于另一法律关系，融众房产公司可另行主张。综上，上诉人融众房产公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费262元，由武汉融众联合房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 熊 青审判员 骆朝辉审判员 安林锋二〇一七年六月十二日书记员 舒 渲 来源：