（2017）湘13民终776号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-10-16
案件名称
上诉人谭根初因与被上诉人谢中兵房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省娄底市中级人民法院
所属地区
湖南省娄底市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谭根初,谢中兵
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘13民终776号上诉人（原审被告）：谭根初，男，1960年9月12日出生，汉族，住湖南省涟源市。被上诉人(原审原告)：谢中兵，男，1970年1月28日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：谢和清，湖南华章律师事务所律师。上诉人谭根初因与被上诉人谢中兵房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省涟源市人民法院（2016）湘1382民初2519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭根初上诉请求：改判驳回被上诉人谢中兵的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人谢中兵负担。事实和理由：（一）原审判决认定事实错误，偏袒被上诉人谢中兵。1.涟源市国土资源局仅对上诉人谭根初的房屋进行过一次强拆，一审判决认定进行了三次强拆是错误的。2.在双方签订租赁合同时，已预料到房屋可能会被征收，故在合同中约定了征收补偿款的分配方案，且在第一年租金中核减了23800元，合同没有约定如征收租金将退还或免除。双方签订的租赁合同明确租金缴纳以年为界，而不是以月、日为界，也就是说租金无需退还。国土部门的征收和拆除影响了被上诉人谢中兵的经营，但国土部门已补偿了221169元给被上诉人谢中兵，故一审判决上诉人谭根初退还一半租金没有依据。3.自2014年10月涟源市人民政府发出拆迁公告后，上诉人谭根初多次向被上诉人谢中兵提出解除租赁合同，但被上诉人谢中兵不同意，明知拆迁对酒店经营有影响，仍坚持经营到房屋被全部拆除为止，故其实际经营的期间的租金应全额支付。（三）原审判决适用法律错误。1.原审判决适用《物权法》第二十八条不当，应适用《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”及《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，认定房屋没有被拆除前应属上诉人谭根初所有，上诉人谭根初有权全额收取租金，即使所有权变动了也不存在退租金。2.原审判决上诉人谭根初退还一半租金没有法律依据。被上诉人谢中兵答辩称：1.案涉房屋历经三次强拆，第一次强拆的时间为2016年2月4日，一审判决错写为2016年2月24日，第二次强拆时间为2016年农历正月十五后不久，一审判决错写为2016年农历正月十五，第三次强拆时间为2016年9月23日。2.一审判决不仅没有偏袒被上诉人谢中兵，反而偏袒了上诉人谭根初。2015年12月29日，上诉人谭根初与涟源市国土资源局签订了拆迁补偿安置协议，自协议签订之日起，该房屋已被征收，产权属政府所有，上诉人谭根初理应返还被上诉人谢中兵自2015年12月29日至2016年10月21日期间的租金。3.原审判决适用《物权法》第二十八条是正确的。综上，上诉人谭根初的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，改判上诉人谭根初返还被上诉人谢中兵自2016年1月7日起至2016年10月21日止的租金61150元。谢中兵向原审法院起诉请求：1.被告返还原告房屋租金61246元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年10月21日，原告谢中兵（乙方）与被告谭根初（甲方）签订《酒店场地租赁合同》，双方约定：“一、租用场地：六亩塘树亭村，娄涟高等级公路旁甲方自有的商用房一楼至二楼、三楼大厅、四楼及屋的四周（包括左边现有煤坪、屋前、右边山坡），现有‘农家乐’饭店全部场地，酒店设施有偿租赁给乙方做酒店使用。二、租赁期限：自2011年10月21日进场，租赁期限15年，租金从进场装修开始，年租金63800元（第一年减免二个月装修时间的租金和装修补助）。第一年肆万元租金。第二年开始陆万叁仟捌佰元，租金按百分之五递增，从第六年开始租金按百分之十递增。三、付款方式：第一年于本合同签订日付清，以后付款在租期到期提前一个月付清。四、‘农家乐’场地上的设施（树木、果木不能破坏）任由乙方改变，原有设备折价出售给乙方，价款签订合同时一次性付清。五、乙方对店堂和铺面、房屋的装饰与改造，秉着‘整修华美、来修去丢’的惯例，不得损坏和拆除。乙方投资的资产，能整体搬动的，由乙方处理（如电视机、冰箱、空调、桌椅、碗筷等。）不能整体搬动的（如房屋、装修、灶等），无偿移交给甲方。六、乙方租赁期内，因情况变化需要转租时，必须经得甲方同意，其转让期限不得超出本合同规定的租赁时间。如需续租，必须在合同期限届满前一个月和甲方重新协商有关事项和签订合同，在同等条件下甲方应优先满足乙方的要求。七、租赁期间，与场地有关的矛盾由甲方负责处理，如因国家需要而乙方被迫撤店或部分撤除，补偿费按此规定分配：屋后新建部分补偿费各一半。屋前新建部分补偿费全部归乙方所有。八、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，签字生效，并具有法律效力。”合同签订后，原、被告一直按约定履行各自的义务。2015年10月10日，原告谢中兵向被告谭根初支付了2015年10月至2016年10月的房屋租金77500元（其中包括扣除的田租2000元，被告谭根初实收75500元）。因其所租赁房屋在娄底××××新区段项目用地红线范围内，需予拆除，2015年12月29日，被告谭根初与涟源市国土资源局签订《集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》，由涟源市国土资源局一次性补偿被告谭根初一家1800935元（其中包括房屋主体补偿费383322元、房屋装修补偿费184881元、搬迁过渡费9000元、附着物果杂物其它补偿费791732元、自行安置货币补助费432000元），被告谭根初同意在2016年1月7日前拆除房屋及附着物，并搬迁出征地红线范围外。协议签订后，涟源市国土资源局支付了补偿款（尚余“按时倒房腾地奖励”83298元未付，现被法院冻结其中70000元）。涟源市国土资源局补偿了原告221169元[其中包括主体补偿36142÷2元（原、被告各一半）、装修补偿18128÷2元（原、被告各一半）、附属设施55630元、市场估计64831元、其他补偿73573元]。2016年2月24日，涟源市国土资源局对被告谭根初的房屋进行了第一次强制拆除，拆除了屋后的棚子棚顶，并断电；2016年农历正月十五以后不久，进行了第二次强制拆除，挖断了进出口的公路；2016年9月23日，房屋彻底被拆除。原告谢中兵因与涟源市国土资源局就补偿问题未达成一致意见，一直经营酒店至2016年9月23日。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告依约足额缴纳了房租，被告应保证原告对房屋的正常使用。现因政府改扩建公路原因致使被告房屋被征收并拆除，影响了原告酒店的经营，被告本应自其与涟源市国土资源局签订《集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》中约定的拆除时间（即2016年1月7日）起退还原告后段租金。考虑到尽管房屋拆迁给原告造成了影响，但原告一直在经营，故对其自2016年1月7日起至2016年9月22日止即259天期间的租金，酌定由被告向原告退还一半，即27496.58元（77500元÷365天×259天÷2），其余部分由原告自行承担。而2016年9月22日之后至当年租赁期限届满之日（即2016年10月21日止，即29天）止的租金，即6157.11元（77500元÷365天×29天），被告谭根初应全部退还给原告谢中兵。综上，被告谭根初应向原告谢中兵退还租金33654.11元。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百三十一条之规定，判决如下：一、限被告谭根初于判决生效之日起十日内向原告谢中兵返还房屋租金33654.11元；二、驳回原告谢中兵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务和利息。本案受理费1331元，财产保全申请费720元，合计2051元，由原告谢中兵负担1051元，由被告谭根初负担1000元。本院二审期间，上诉人谭根初向本院提交了以下证据：1.拍摄于2016年9月23日的照片8张，拟证明在房屋强拆之前酒店的经营没有受到影响；2.涟源市国土资源局与谭建光签订的《集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》，拟证明被上诉人谢中兵于2014年10月即已知晓房屋要被拆迁的事实，在此情况下还是缴纳了租金。被上诉人谢中兵经质证后认为：证据1照片的拍摄时间无法确定，且不能达到上诉人谭根初的证明目的，拆迁对酒店的经营造成了影响；证据2与本案没有关联性，且不是原件，不能达到上诉人谭根初的证明目的。经审查，对上诉人谭根初提交的证据1的真实性予以认定，但该证据不能达到上诉人谭根初的证明目的；证据2与本案无关，本院不予认定。本院二审经审查，确认原审判决所查明的除“2016年2月24日，涟源市国土资源局对被告谭根初的房屋进行了第一次强制拆除，拆除了屋后的棚子棚顶，并断电；2016年农历正月十五以后不久，进行了第二次强制拆除，挖断了进出口的公路”以外的事实。另查明，2016年2月4日，涟源市国土资源局对被告谭根初的房屋进行了第一次强制拆除，拆除了屋后的棚子棚顶，并断电；2016年农历正月十五日之后不久，因公路铺设管道，酒店进出口的道路被挖断，给酒店的经营造成了一定影响。本院认为，根据上诉人谭根初与涟源市国土资源局签订的《集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》的约定，上诉人谭根初应在2016年1月7日前拆除房屋及附着物，搬迁出征地红线范围内，并主动退还被上诉人谢中兵后段时间的租金。然而，因被上诉人谢中兵拒绝搬离，房屋直至2016年9月23日才被彻底拆除，被上诉人谢中兵亦实际经营至房屋拆除之日，对于因“国家需要”而导致的不能正常经营期间即2016年1月7日至2016年9月22日期间的租金如何支付，双方所签订的租赁合同对此没有明确约定。鉴于公路建设及政府的拆迁行为确实给酒店的经营造成了一定影响，故一审判决酌情认定在此期间的租金由上诉人谭根初减半收取并无不当。2016年9月23日上诉人谭根初的房屋被彻底拆除，双方所签租赁合同的租赁物不复存在，上诉人谭根初再收取至当年租赁期限届满时的租金显然没有依据，因此一审判决上诉人谭根初退还2016年9月23日至当年租赁期限届满之日止的全部租金亦无不当。综上所述，上诉人谭根初的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，对本案的处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费1331元，由上诉人谭根初负担。本判决为终审判决。审 判 长 童赞辉审 判 员 谢回力审 判 员 王晶晶二〇一七年六月十二日代理书记员 张依娜附有关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自