（2017）浙0782民初5445号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-11-16
案件名称
义乌市佛堂镇阳光公寓业主委员会与赵高强物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
义乌市佛堂镇阳光公寓业主委员会,赵高强
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初5445号原告：义乌市佛堂镇阳光公寓业主委员会，住所地：浙江省义乌市佛堂镇朝阳路169号。负责人：杨永春。委托诉讼代理人：王轩，浙江训和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王诚翊，浙江训和律师事务所实习律师。被告：赵高强，男，1982年11月25日出生，汉族，务工，住浙江省义乌市。原告义乌市佛堂镇阳光公寓业主委员会为与被告赵高强物业服务合同纠纷一案，于2017年4月1日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员朱琳琳独任审判，于2017年5月18日公开开庭进行了审理。原告义乌市佛堂镇阳光公寓业主委员会的委托诉讼代理人王轩、被告赵高强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告义乌市阳光公寓业主委员会起诉称，2015年11月，义乌市阳光公寓小区召开第二届业主大会，依法成立义乌市阳光公寓第二届业主委员会，经义乌市大成社区居民委员会同意，报义乌市人民政府备案，小区业委会于12月召开会议并报大成社区同意，决定小区实行自治，由小区业委会自聘人员提供物业服务。根据阳光公寓新业委会于2015年12月18日发布的《致阳光公寓业主的一封公开信》，并以小区公告栏张贴等方式向各业主送达，小区物业管理收费标准暂定不变，住宅仍按每月1.4元每平方米、店面按每月1.7元每平方米，车位按每个每年240元收取物业费。被告系小区3-167-201号房产的业主。该房产2015年11月1日至2016年10月31日应缴纳物业费1405元。但被告未主动缴纳。原告多次向被告催讨，并于2016年12月14日发送律师函，但被告至今未付。因被告的房屋没有电梯，故物业费按每月1.3元每平方米计算。请求判令：被告赵高强立即向原告交纳2015年11月1日-2016年10月31日应交纳的物业管理费1405元及滞纳金（以欠交金额为基数自2016年11月1日起按每日3‰计算至实际付清之日止，暂计算至2017年2月19日为464元）。被告赵高强答辩称，原告在诉状中称2015年12月大成社区才同意由其提供物业服务，那物业费应从2015年12月18日开始计算，不能从2015年11月1日开始计算，其应交纳的物业费没有1405元，其所住的房屋物业费按1.3元计算是事实，由于原告是自己管理，没有工作经验，没有提供到位的服务；另外，由于原告不来管理，被告为疏通化粪池总管道支付了800元，这笔款项应由原告负担，其没有交纳物业费，是因原告不愿支付该800元，故滞纳金也不应由其承担。原告为证明其主张，向本院提供了以下证据材料：1、佛堂镇阳光公寓小区业主委员会综合备案表一份，用以证明原告的诉讼主体资格。2、致阳光公寓业主的一封公开信、公告一份，用以证明原告依法就业委会换届、新业委会组成人员以及物业费收费标准等向小区业主公开、公示的事实。3、2016年12月14日律师函、EMS邮寄面单各一份、投递详情打印件一份，用以证明原告于2016年12月14日向被告寄送律师函催讨物业费，被告已经收件但拒不交纳的事实。4、房屋权属登记信息查询单一份，用以证明被告系义乌市阳光公寓小区3-167-201号房产业主的事实。5、2015年11月1日至2016年10月31日阳光公寓物业费收缴清单公布复印件一份，用以证明小区内多数业主已交清2015-2016年度物业费，但被告尚未交清该年度物业费的事实。6、义乌市阳光公寓业主委员会公告一份、会议记录二份，用以证明经小区业主选举各单元楼道长，并由业委会进行公告的事实。7、义乌市大成社区居民委员会公告一份，用以证明在义乌市大成社区的主持下，小区第二届业主委员会依法成立并经公告、备案的事实。8、会议记录四份，用以证明业主反映原物业公司服务态度差，对物业公司是否继续留任进行商议，以及终止原物业公司管理，并经研究决定，小区物业自治，物业费不变的事实。9、义乌市阳光公寓业主大会议事规则、阳光公寓业主管理规约各一份，用以证明被告作为业主在物业管理过程中负有按时交纳物业费的义务；被告未按时交纳物业费，已严重损害了已交物业费业主的合法权益，业主委员会有权制止、规劝被告拒不缴纳物业费的行为并向人民法院起诉的事实。10、收款收据一份，用以证明吴金华、叶旭华等11户业主在收到催缴物业费的律师函之后支持业委会的工作，已经及时交纳了物业费及相应滞纳金的事实。11、义乌市阳光公寓业主委员会物业服务人员考勤表三页（节选），用以证明阳光公寓业主委员会聘任相关人员提供物业服务，并对聘用人员的工作情况进行考勤的事实。12、阳光公寓业物业工作记录本两份，用以证明小区物业人员为小区业主提供物业服务，帮助业主修理电灯、通管道、履行物业职能，提供物业服务的事实。13、阳光公寓业委会2015年11月-2016年11月的工资单一份，用以证明自2015年11月起业委会便聘用了物业服务人员为小区提供物业服务，小区业委会为服务人员发放工资，并由相应人员领取的事实。以上证据除证据3、4外，其余证据均为复印件，原件在本院（2017）浙0782民初4727号案中已经核对。被告赵高强对原告提供的证据均无异议。被告赵高强未向本院提供证据。原告提供的证据，被告均无异议，本院对原告提供的证据予以确认。根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实：2014年10月28日，原告与义乌市永宁物业服务有限公司签订物业服务合同一份，委托该公司为义乌市阳光公寓提供物业管理服务，服务期限为2014年11月1日至2017年10月31日，该合同约定物业费收费标准为：住宅2元/平方米/月，店面2.2元/平方米/月，车库240元/年，每年按时交纳的优惠0.5元/平方米/月(即住宅1.5元/平方米/月，店面1.7元/平方米/月)。后因不满意该公司的物业服务质量，双方终止了上述合同，该公司提前撤离。自2015年11月1日起，经业主委员会讨论，该小区由业主委员会自行聘请人员进行物业管理。2015年10月份，该小区各单元推选出楼道长并在小区进行了公示。2015年11月份，该小区由楼道长推选产生义乌市阳光公寓第二届业主委员会成员并由所在大成社区居民委员会进行公示。2015年12月份，该业委会报小区所在的大成社区及义乌市人民政府备案。2015年12月18日，业委会以公开信的形式将业委会换届、新业委会组成、小区自治及收费标准在小区内公示，暂定的物业费标准为住宅1.4元/平方米/月（临街无电梯住宅为1.3元/平方米/月），店面1.7元/平方米/月，车库240元/年。2016年9月29日，原告在小区张贴公告，载明2016年11月1日之后拖欠物业费的业主，加收每日千分之三的滞纳金。被告赵高强系该小区稠佛路167号201室的业主，建筑面积为99.05平方米，按原告公布的收费标准每年应交物业费1545.18元。2016年12月14日，原告曾向被告寄送律师函催讨上述物业费，但被告至今未有缴纳。另查明，原告在自聘人员管理小区期间存在地下车库停车不规范、楼道堆放杂物、保安未按时到岗等问题。本院认为，因原物业公司提前撤离，业委会决定实行业主自治，系出于对小区安全管理和全体业主的利益考虑，符合法律规定和社会公共利益原则。原告自聘人员为小区提供物业管理服务，被告亦认可在原物业公司撤离后，原告确为小区提供了物业服务，原告与各业主之间形成事实上的物业服务法律关系，双方之间的争议可参照物业服务纠纷有关法律规定处理。因原告在原物业公司提前撤离的情况下对被告的住宅物业及整个小区提供了事实上的物业服务，保障该小区的正常运行及业主的正常生活，被告亦享受了上述物业服务，故被告应支付相应的物业费；但原告提供的物业服务质量应与其制定的物业费收费标准相适应，为小区业主提供保质保量、“质价相符”的物业服务。现被告抗辩原告提供的物业服务不合格，依据庭审情况，原告确存在部分服务瑕疵的情形，且原告述称其收费标准系参照原物业公司标准确定，但原告聘请的人员并未经过专门的培训，也没有物业管理的经验，专业物业公司的服务能力、资质、经验及人员设施配备等均优于原告。按照公平、对等的原则，原告向被告收取的物业费亦应予以相应的调减。结合当地的物业收费现状、该小区的物业服务质量及本案实际情况，本院酌定为按原定物业费标准80%计付。因本案原告起诉时按原定物业费标准以1405元要求被告承担物业费，系对其自身权利的放弃；故按此标准计算并调减后的物业费为1124元；但因原告在确定收取滞纳金事宜时并未经业主大会讨论，亦未以其他方式充分征求业主意见，原告仅单方以公告方式告知业主滞纳金条款并未经业主认可，不能对业主产生约束力，故原告主张滞纳金的诉请，本院不予支持。综上，对原告诉请中合理部分，本院予以支持。被告关于要求原告抵扣其支付疏通化粪池总管道费用800元的辩解，因其未提供证据予以证明，故本院不予采信。对于在本案审理过程中发现的有关物业管理中存在的问题和不足，原告应当及时与业主沟通，提出切实可行的整改措施，不断提高管理和服务水平，以期得到广大业主对工作的支持，构建和谐的小区关系。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告赵高强于本判决生效后十日内支付原告义乌市阳光公寓业主委员会2015年11月1日至2016年10月31日的物业费1124元。二、驳回原告义乌市阳光公寓业主委员会其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告赵高强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（此页无正文）审 判 员 朱琳琳二〇一七年六月十二日代书记员 傅俊霞 更多数据：搜索“”来源：