（2017）湘0112民初731号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-08-22
案件名称
李跃全、骆艳兰与湖南裕田奥特莱斯置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市望城区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李跃全,骆艳兰,湖南裕田奥特莱斯置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第七十七条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《物业服务收费管理办法》：第十六条
全文
湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0112民初731号原告：李跃全，男，1983年4月13日出生，汉族。原告：骆艳兰，女，1983年9月25日，汉族。以上两原告共同委托诉讼代理人：李进，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。被告：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城经济技术开发区雷锋大道558号奥莱小镇。法定代表人：邓新强，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯蕾，女，该公司法务专员。原告李跃全、骆艳兰与被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司（以下简称奥莱公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人李进，被告奥莱公司的委托诉讼代理人侯蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李跃全、骆艳兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行交房义务；2.判令被告赔偿原告自2013年12月31日至交房之日止逾期交房的损失（以同地段同类房屋租金为标准，暂计算至2017年3月30日的损失为150000元）；3.判令被告承担自2013年12月31日至交房之日止的物业管理费（暂计算至2017年2月20日为1224.296元）；4.请求判令撤销原、被告签订的《违约金赔付协议》；5.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年9月26日，原、被告双方签订编号为20110286118的《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的裕田•奥莱小镇临街商业Ⅲ幢118号房产，被告应于2013年12月30日前将已经竣工备案验收，且达到合同约定条件的商品房交付原告。原告按约付款后，被告经原告多次催告，至开庭之日仍未履行交房义务。被告行为已构成违约，被告应当按照合同约定履行义务并承担违约责任。《违约金赔付协议》原告李跃全没有签字确认，是无效合同，显失公平，应当予以撤销。被告奥莱公司辩称，1.2017年2月20日，原告办理了收房手续，被告已履行交房义务；2.交房当天，原、被告签订了《违约金赔付协议》，就被告承担逾期交房责任的方式进行了约定，该协议是双方友好协商的结果，不存在显失公平，被告主张按该协议承担逾期交房责任；3.根据合同的约定，原告应在2012年10月6日前办理完相关的贷款手续，但原告于2014年8月22日才办理完，逾期625天，应向被告支付逾期违约金32195元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告向本院提交《违约金赔付协议》一份，拟证明原、被告已就逾期交房违约金赔付问题达成一致意见的事实。本院认为该协议系双方自愿协商的结果，其内容系双方真实意思表示，虽然协议上只有骆艳兰一人签字，但是协商时是两原告一同前往，基于两原告系夫妻关系，被告有理由相信骆艳兰是代表两原告的共同意思表示，该协议亦未违反法律、行政法规的强制性规定，本院对该协议予以采信。但是原、被告之间的协议仅对双方有效，该协议涉及案外人物业公司部分的效力待定。2.被告向本院提交《裕田•奥莱小镇入伙会签单》《业主收房情况明细表》《裕田•奥莱小镇业主家庭情况登记表》各一份，拟证明原告已于协议当天收房的事实。本院认为《裕田•奥莱小镇入伙会签单》和《业主收房情况明细表》真实、合法、有效，对该两份证据予以采信；《裕田•奥莱小镇业主家庭情况登记表》未经原告签字确认，本院不予采信。3.被告向本院提交工商银行网上银行电子回单一份，拟证明原告逾期付款的事实。本院认为该证据可证明原告付款的事实，至于是否逾期将在后文阐述。4.被告向本院提交收房通知书存根及物流信息一份，拟证明被告已于2014年11月25日对房屋整改完毕并通知原告收房的事实。本院对该证据予以采信，但认为该证据只能证明被告通知原告收房，不能证明房屋是否符合交房条件。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2012年9月26日，原告李跃全、骆艳兰与被告奥莱公司签订编号为20110286118的《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于长沙市望城区茶亭镇狮子岭村下石子组修建二层房屋一栋临街商业Ⅲ幢118号房，总价款为1175200元，建筑面积114.89平方米。双方约定：1、关于付款方式及期限，买受人以银行按揭贷款方式付款，在2012年9月26日前支付首期房款（含定金）705200元，剩余房款47万元向中国工商银行望城支行申请贷款支付，出卖人应协助办理。买受人应在接到出卖人通知之日起七日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交，在接到出卖人或贷款人通知后三日内前往指定地点办理贷款相关手续。2、关于交付时间及条件，出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付已经竣工验收备案且相关设施、设备均已达到合同第九条约定条件的房屋。3、关于物业服务，出卖人依法选聘的物业服务企业为长沙裕田奥莱物业管理有限公司，物业服务收费价格为2.8平方米/月•㎡（建筑面积），收费起始时间为建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收。合同签订当天，李跃全、骆艳兰向奥莱公司支付了首期购房款705200元，奥莱公司开具销售不动产统一发票一张。2014年8月21日，李跃全、骆艳兰与中国工商银行望城支行签订《个人购房借款/担保合同》，贷款47万元用以支付剩余购房款。次日，李跃全通过银行转账方式将47万元购房款支付给奥莱公司，奥莱公司于2014年10月14日开具销售不动产统一发票一张。后奥莱公司未按合同约定时间交付房屋。2017年2月20日，李跃全、骆艳兰与奥莱公司协商违约责任事宜。当日，骆艳兰与奥莱公司签订《违约金赔付协议》，该协议约定：逾期交房违约金计算时间为2013年12月31日至2014年12月26日，违约天数共计361天，违约金为84849元，违约金打七折后为59394元，其中17818元付现，41576元抵物业费，抵扣物业费部分由出卖人协调物业公司出具相关证明单据给买受人。同日，李跃全、骆艳兰办理收房手续。本院认为，本案争议焦点在于：1.《违约金赔付协议》是否应当撤销；2.被告是否应当向原告支付违约金，如果支付，违约金该如何计算。虽然《违约金赔付协议》上只有骆艳兰一人签字，但是协商违约金事宜及办理收房手续时，李跃全、骆艳兰两人均在场，基于两人的夫妻关系身份，且李跃全当时并未提出异议，被告奥莱公司有理由相信骆艳兰代表的是夫妻双方的共同意思表示，故本院认为该协议真实、合法、有效，对原告要求撤销该协议的诉讼请求本院不予支持。同理，收房手续上骆艳兰的签字也应视为两原告共同意思表示，被告已履行了交房义务。原、被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》明确约定了交房时间，被告应当按照合同约定时间履行交房义务。但被告并未能按期交房，其逾期交房行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原、被告就逾期交房问题签订《违约金赔付协议》，视为对买卖合同逾期交房责任条款的变更，双方应当按照《违约金赔付协议》履行。但是截至开庭之日，物业公司未向原告出具相关证明单据，也未对该协议涉及物业费部分的内容作出追认。本院认为，从合同相对性角度考虑，被告应当向原告直接履行，即被告应当向原告支付协议约定的逾期交房违约金59394元。至于原告是否逾期付款，《长沙市望城区商品房买卖合同》只约定了原告支付首付款的时间，并未约定交齐剩余房款的时间，而只约定了原告提交资料以及办理贷款手续的时间，被告亦未举证证明其履行了通知义务，故本院认为原告并不存在逾期付款行为。即使被告要追究原告的违约责任，也应当通过反诉或者另行起诉的方式，而不应在本诉中解决。关于自2013年12月31日至交房之日止的物业服务费，根据《物业管理条例》第四十二条第二款、《物业服务收费管理办法》第十六条的规定，因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。交房之前的物业服务费依法本应由被告承担，根据庭审陈述，原告亦未交纳该时间段的物业服务费，故该物业服务费应由被告向物业公司而非原告支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《物业管理条例》第四十二条第二款，《物业服务收费管理办法》第十六条规定，判决如下：一、被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于本判决生效后五日内支付原告李跃全、骆艳兰逾期交房违约金59394元；二、驳回原告李跃全、骆艳兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司负担1296元，原告李跃全、骆艳兰负担2004元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 范利代理审判员 邹渊人民陪审员 谢欢二〇一七年六月十二日代理书记员 叶端附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《物业服务收费管理办法》第十六条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。 来源：