（2016）闽0103民初3183号

裁判日期: 2017-06-12

公开日期: 2018-06-26

案件名称

福州市台江区房地产开发公司与陈菁确认合同效力纠纷一审民事判决书

法院

福州市台江区人民法院

所属地区

福州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

福州市台江区房地产开发公司,陈菁,福州市台江区房地产征收工程处

案由

确认合同效力纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条，第六十条第一款

全文

福建省福州市台江区人民法院民事判决书(2016)闽0103民初3183号原告：福州市台江区房地产开发公司，住所地福建省福州市台江区瀛洲路古街建海A楼五层，统一社会信用代码913501001545003239。法定代表人：郭鲁琳，总经理。委托诉讼代理人：卢增禄、袁海清，福建融成律师事务所执业律师。被告：陈菁，女，1977年10月5日出生，汉族，住福建省福州市台江区。委托诉讼代理人：陈昭森，福建航嘉律师事务所执业律师。第三人：福州市台江区房地产征收工程处，住所地福建省福州市台江区建海新村A楼四层，统一社会信用代码913501031545307686。法定代表人：林涛，主任。委托诉讼代理人：陈湧煖，男，系该处职员。原告福州市台江区房地产开发公司与被告陈菁、第三人福州市台江区房地产征收工程处确认合同效力纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福州市台江区房地产开发公司的委托诉讼代理人袁海清、被告陈菁的委托诉讼代理人陈昭森、第三人福州市台江区房地产征收工程处的委托诉讼代理人陈湧煖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福州市台江区房地产开发公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告、第三人签订的《拆迁补偿安置协议书》无效；2、判令被告将福州市台江区XX单元房屋（68.92㎡）腾空并退还给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原福州市台江区房屋（旧门牌为××左房，地段号为XX段XX号）产权人为肖祥在、肖祥光、肖江东（均已故）。2003年，上述房屋被列入XX旧屋区拆迁改造红线范围。2003年10月25日、2003年11月11日，福州市台江区房地产管理局向原告出具《拆迁房屋产权审查申请表》、台证字NO.0000361号《产权证明》,确定上述房屋中除左套间前房（16.8㎡）、左套间后房（17.8㎡）属于留房外，其余房屋均属出租房屋社会主义改造。据此，原告基于被告陈菁系上述房屋改造后的使用人，于2004年7月13日与被告签订《拆迁补偿安置协议书》，协议约定：原告以产权调换的安置方式安置被告位于XX单元的房屋。目前该房屋由被告使用，尚未办理产权登记。福州市台江区房屋拆除后，产权人肖祥在、肖祥光、肖江东的后代对该房屋的留房范围提出异议并提起行政诉讼，经区、市两级人民法院审理，生效判决撤销台江区房管局台证字NO.0XX1号《产权证明》，并认为福州市台江区房屋经1987年落实政策归原产权人自行管业系私房性质。2013年1月7日，福州市房管局根据现权利人肖江南、肖江东、詹平丁、肖灵佳四人的申请，作出拆迁行政裁决，裁决认定XX号房屋拆迁补偿安置权益归肖江南、肖江东、詹平丁、肖灵佳四人，并裁决要求原告对肖江南等四人给予就地安置510㎡及支付过渡费。原告认为，原、被告签订的《拆迁补偿安置协议书》是基于台证字NO.0XX1号《产权证明》及台江区房管局对该房产进行产权审查确认的事实（即台江区房屋除留房范围外为公房）。现案涉被拆迁房屋被确认为私房，并且经房屋拆迁行政裁决部门裁决认定该房屋拆迁安置补偿对象为肖江南等四人，原告对该四人负有补偿安置义务。因此，被告即无权享受案涉房屋拆迁补偿安置权益，否则将造成双重安置，且与拆迁安置补偿政策不符。为此，原告诉至本院，要求判如所请。被告陈菁辩称，1、原福州市台江区房屋被社会主义改造后，被告父亲陈文辉系第一批入住的公房承租人之一，领有《租用直管公房住宅凭证》；2、因家中人口不断增加，原承租面积不足以满足家人的需要，被告父亲陈文辉在承租的面积外（原XX路XX号房屋中间空地位置）自建了面积为33.32㎡的住宅；3、2004年7月13日，被告作为自建房屋实际所有人与原告、第三人签订《拆迁补偿安置协议书》，协议约定原告委托第三人拆迁XX路XX号，属私产的房屋，被拆除房屋总建筑面积33.32㎡。原告同意被告以产权置换方式安置取得60平方米户型房屋，并以《回迁安置决算单》确认安置被告于XX单元房屋；4、被告自建的房屋形成于1984年1月5日《城市规划条例》（国务院1984年1月5日发布，1990年4月1日废止）公布之前，被告对其享有合法的所有权，并由所在地房地产管理部门确认后根据2001年12月18日公布实施的榕房拆[2001]XX号《福州市城市房屋拆迁货币补偿及产权调换价格指导意见》的规定与原告签订的《拆迁补偿安置协议》，与原台江区房屋的权属性质及原告提供的证据材料毫无关联，被告是根据国家政策享受涉案房屋拆迁补偿安置权益，因此，原告的诉请毫无事实和法律依据，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人福州市台江区房地产征收工程处述称，第三人同意原告诉称事实和诉讼请求。被告陈菁系自行在XX路XX号房屋中的空地范围内加建33.32㎡房屋，该拆迁安置权益应属于原产权人所有，被告应当腾空搬离XX单元房屋返还给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈菁的父亲陈文辉系原福州市台江区房屋（原门牌为××左房，地段号为XX段XX号）承租户之一，承租范围为：楼下右前卧19.4㎡。被告陈述，因家中人数日益增多，被告父亲陈文辉在XX路XX号房屋的空地位置自行建起33.23㎡的房屋以供家人居住使用。2003年，原福州市台江区房屋被列入XX旧屋区拆迁改造红线范围。2003年10月25日，福州市台江区房地产管理局出具《拆迁房屋产权审查申请表》，审查申请表部分内容为：“台江区××X段XX号房屋权利人为肖祥在、肖祥先、肖江东。该房屋于1959年11月7日承受肖永勤1/2产业，屋式为三间排楼屋左边半片，占地面积0.767亩。”2003年11月11日，福州市台江区房地产管理局出具台证字NO.0XX1号《产权证明》,主要内容为：“经查历史档案：台江区××，属XX段XX地号，所有权人肖祥在、肖祥先、肖江东。该屋改造范围：除以下留房外，其余全属改造。留房范围：左套间前房、左套间后房。”2004年7月13日，原告福州市台江区房地产开发公司（甲方、拆迁人）与被告陈菁（乙方、被拆迁人）、第三人福州市台江区房地产征收工程处（丙方、拆迁实施单位）签订《拆迁补偿安置协议书》，协议主要约定：1、原告委托第三人拆迁被告陈菁坐落于台江区，属私产的房屋；2、原告同意就地安置被告住宅60㎡户型壹套；3、被告陈菁要求产权调换安置房，其产权归原权人所有，另交10000元作为安置房预交款，其余待回迁安置时，按安置房实际建筑面积结算，多还少补。协议书尾部手写注明“该户自增15㎡，该户无交产权证”。上述协议还约定其他事项。2010年4月，第三人福州市台江区房地产征收工程处出具《回迁安置决算单》，主要内容为：“拆迁房屋原地址XX路XX号，安置房坐落于XX单元，建筑面积68.92㎡，安置方式为产权调换。产权调换一栏：产权等面积33.32㎡（金额21691.32元），上靠标准房型11.68㎡（金额14577.34元），超面积8.92㎡（金额16425.29元），增房安置面积15㎡（金额39060元），金额合计91754元。”上述决算单中的产权人、房屋性质、租户姓名等三栏均为“空”。此后，被告陈菁依约缴交产权调换差价款后，迁入福州市台江区XX单元房屋，并居住至今。另查明，2005年11月21日，案外人林兰贞将福州市台江区房地产管理局列为被告、将肖江北列为第三人，向本院提起行政诉讼，诉请撤销福州市台江区房地产管理局作出的台证字NO.0XX1号《产权证明》。2006年4月20日，本院作出（2005）台行初字第147号行政判决，判决撤销福州市台江区房地产管理局于2003年11月11日作出的台证字NO.0XX1号《产权证明》。宣判后，福州市台江区房地产管理局不服，向福州市中级人民法院提出上诉。2006年7月21日，福州市中级人民法院作出（2006）榕行终字第184号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。再查明，案外人肖江南、肖江东、詹平丁、肖灵佳因福州市台江区房屋拆迁补偿安置事宜与福州市台江区房地产开发公司无法达成协议，向福州市住房保障和房产管理局申请裁决，并提交福州市台江区房地产管理局台房字（1987）第243号《关于原义洲街道××左房屋应由业主肖祥在、肖祥先、肖江东自行管业决定》，部分内容为：“经研究决定，原XX街道××左房屋应由肖祥在、肖祥光、肖江东自主管业”。上述案外人还提交本院作出的（2005）台行初字第147号行政判决书、福州市中级人民法院作出（2006）榕行终字第184号行政判决书等其他证据。2013年1月7日，福州市住房保障和房产管理局作出榕房拆裁字[2013]第4号《房屋拆迁行政裁决书》，认定福州市台江区房地产开发公司应当对案外人肖江南、肖江东、詹平丁、肖灵佳所有的福州市台江区地号）房屋拆迁就地安置建筑面积510㎡的单元房，案外人应缴纳产权调换差价款。福州市台江区房地产开发公司应当支付案外人搬迁补助费5871.6元以及自案外人搬迁之日起支付案外人临时安置补助费（按6元/㎡/月）直至实际安置之日。原告福州市台江区房地产开发公司不服上述裁决，向本院提起行政诉讼，诉请撤销上述裁决。2013年9月23日，本院作出（2013）台行初字第51号行政判决，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服提起上诉。2014年1月9日，福州市中级人民法院作出（2014）榕行终字第9号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。宣判后，原告向福建省高级人民法院申请再审，福建省高级人民法院于2015年12月10日作出（2015）闽行申字第350号行政裁定，裁定驳回原告的再审申请。此后，原告向福州市人民检察院申请监督。福州市人民检察院于2016年4月27日作出榕检民（行）监[2016]35010000017号不支持监督申请决定，决定不支持原告的监督申请。现原告主张原XX路XX号房屋已被认定为私房，被告陈菁与原告、第三人所签《拆迁补偿安置协议书》因损害国家利益而无效，被告应腾空退还房屋，而被告抗辩其系依法取得拆迁安置房，原告无权收回。双方未能协商，因而成讼。本院认为，本案系确认合同无效之诉。合同无效是指法律对当事人签订的合同予以否定评价，而认定合同无效的条件是合同主体或者内容本身违反法律、行政法规的效力性强制规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案讼争的《拆迁补偿安置协议书》是否存在上述无效情形，是本案争议的主要焦点。从本案事实来看，《拆迁补偿安置协议书》涉及的房屋系被告或其家人在原XX路XX号房屋的空地位置自行加建的33.23㎡房屋（即无房屋建设许可证、无国有土地使用证、无建筑规划许可证的“三无建筑”），原告、第三人对房屋的“三无”状况为明知，并经调查确认被告陈菁系该“三无建筑”的实际使用人，那么《拆迁补偿安置协议书》即是原告、被告、第三人基于国家对于“三无建筑”的拆迁安置政策平等协商后的结果，其内容亦未违反法律、行政法规的效力性强制规定，不符合合同法规定无效情形。现原告以国家利益受损为由主张《拆迁补偿安置协议书》无效，却未能提供证据证明“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同”或者存在“恶意串通”的情形，亦不符合无效合同认定条件。综上，原告提出《拆迁补偿安置协议书》无效，并要求被告陈菁腾空退还XX单元房屋的主张，均于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条、《城市房屋拆迁管理条例》（2001.11.1）第十三条第一款以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，判决如下：驳回原告福州市台江区房地产开发公司的诉讼请求。案件受理费9313元，由原告福州市台江区房地产开发公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审　判　长　　董　清人民陪审员　　林月秀人民陪审员　　詹　凯二〇一七年六月十二日书　记　员　　马艳珍附：本案适用的主要法律、行政法规条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《城市房屋拆迁管理条例》（国务院，2001年11月1日实施，2011年1月21日失效）第十三条拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院，2011年1月21日实施）第三十五条本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。关注公众号“”