（2016）鲁0102民初742号

裁判日期: 2017-06-12

公开日期: 2018-07-12

案件名称

某军区与某菜馆房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市历下区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

某军区,某菜馆

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

济南市历下区人民法院民事判决书（2016）鲁0102民初742号原告：（反诉被告）：某军区，住所地济南市。负责人：赵勇，主任。委托诉讼代理人：李辉，北京市隆安（济南）律师事务所。被告（反诉原告）：某菜馆，住所地济南市。经营者：张某某，男，1940年1月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：赵雨强，山东天宝兴律师事务所律师。原告某军区（以下简称某军区）与被告某菜馆（以下简称某菜馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月20日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2016年12月13日、2017年3月7日公开开庭进行了审理。原告某军区的委托诉讼代理人李辉，被告某菜馆的委托诉讼代理人赵雨强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。某军区向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《军队房地产租赁合同》；2、某菜馆支付2015年度租赁费75000元（含截至2016年1月18日的租赁费27360元）；3、某菜馆支付违约金5000元；4、诉讼费由某菜馆承担。本案审理过程中，某军区申请增加诉讼请求，并将诉讼请求明确为：1.解除双方签订的《军队房地产租赁合同》；2.某菜馆支付2015年度租赁费75000元（含截至2016年1月18日的租赁费27360元）；3.某菜馆支付2016年度租金554818元及滞纳金；4.某菜馆支付2017年1月1日至2017年1月5日期间的场地占用费38000元；5.某菜馆付违约金5000元；6.诉讼费由某菜馆负担。事实与理由：2013年12月31日，某军区与某菜馆签订两份《军队房地产租赁合同》，某军区将位于济南市的房屋（以下简称涉案房屋）出租给某菜馆。第一份合同约定租赁期为2014年1月1日至2014年3月31日，租金为82135元，半年一付；第二份合同约定租赁期为2014年4月1日至2016年12月31日，约定租金为391751元（2014年4月至12月）、537390元（2015年度）、554818元（2016年度）。目前双方租赁关系已经终止，某菜馆尚欠2016年租金及2017年的场地占用费未支付。为此，特提起诉讼。某菜馆辩称，1、某军区起诉的主体错误，应当驳回某军区的起诉。某菜馆并不是登记的字号，不能作为本案的当事人，所以某军区起诉主体错误。2、双方签订的合同合法有效，但目前双方已实际终止合同关系。在合同关系终止前某军区存在违约行为，某菜馆不拖欠2015年度租金，2016年的租金由于某军区在2015年12月15日向某菜馆告知停止租赁关系并腾空房屋的事实，所以某军区在某菜馆交纳租金时拒绝收取租金，而且某军区在2016年1月1日对涉案房屋断水断电，导致某菜馆不能使用涉案房屋。某军区违约在先，某菜馆没有违约也不欠租金。由于某军区的违约行为导致某菜馆无法使用涉案房屋进行经营，给某菜馆造成了巨大的损失，由于某军区提供的房屋不符合合同约定，某菜馆不应当支付2016年及2017年1月1日至1月4日的房屋租金。某军区的该项请求没有法律依据。由于某军区违约，某菜馆不应当支付违约金、不应承担诉讼费。某菜馆向本院提出反诉请求：1、某军区赔偿经济损失792742元；2、某军区返还超付的租金8249元；3、本案的诉讼费等相关费用由某军区承担。本案审理过程中，某菜馆撤回了第一项反诉请求，将反诉请求明确为：1、某军区返还超付的租金8249元；2、本案的诉讼费等相关费用由某军区承担。事实与理由：2014年4月1日，某菜馆与某军区签订了《军队房地产租赁合同》，约定某军区将其位于文化东路36号涉案房屋租赁给某菜馆经营使用。某菜馆租赁该房屋期间，某军区单方要求解除租赁合同，并对某菜馆采取了断水、断电等严重违约行为。某军区的行为严重违反了合同约定，造成某菜馆无法经营，亏损严重。因此，特提出反诉。针对某菜馆反诉请求，某军区辩称，1、某菜馆主体适格；2、某军区不存在任何违约行为；3、某菜馆仍有2014年租金未付；4、涉案房屋是否为军事管理区不依某菜馆猜测而定；5、某菜馆的损失由其经营不善造成，与某军区无关。某军区为支持其诉讼请求和对反诉答辩意见，向本院提交了以下证据：证据1、《军队房地产租赁合同》一份，证明根据合同约定某军区将涉案房屋租给某菜馆，租期为2014年4月1日至2016年12月31日，并约定相应的租金；证据2、某军区对公帐户明细、收付款明细，证明某菜馆尚有2014年1月至3月租金或场地占用费73886元未支付，同时某菜馆按时支付了2015年的全额租金，未支付2016年的租金以及相应的水电费；证据3、通知，证明军地产租赁合同第9条第4款的约定，该合同履行期间出现了国家和军队政策法规重大调整的情形，导致合同无法履行；证据4、停止租赁军队空余房地产的通知，证明某军区于2015年12月15日通知过某菜馆要求解除租赁合同。某菜馆为支持其反诉请求和对本诉的答辩意见，向本院提交了以下证据：证据1、中国人民解放军通用收费票据、《沿街房租赁合同》，证明某军区与某菜馆之间就房租缴纳形成了当年缴清当年租金的交易习惯并非是严格按照合同约定履行房租缴纳义务，某菜馆不存在违约行为；证据2、2015年6月1日签订的建筑工程合同书及单据，证明某菜馆在2015年6月对涉案的房屋重新装修改造，花费装修费用104894元；证据3、2016年1月5日建筑工程合同书及单据，证明某菜馆在2016年1月10日开始对涉案的房屋安装电力照明设施，花费16860元；证据4、2015年1月至11月以及2016年1月至11月的利润表，证明因某军区的停水断电的违约行为给某菜馆造成不包括2016年房屋租金在内的经济损失676022元；证据5、2016年1月12日收款收据和销售明细表各一份，证明因某军区的断水违约行为，某菜馆从他处嫁接水源设施，花费5100元；证据6、2015年6月5日收款收据和销售明细表，证明某军区的主下水道无法使用，某菜馆对下水道进行改造施工，花费4200元；证据7、2016年1月1日收款收据一张，证明因某军区2016年1月1日断水断电导致某菜馆将库存的用品冻货运至他处保管，花费共计1400元；证据8、某菜馆的经营执照复印件，证明本案的某菜馆不是适格主体，另外诉状中的业主张健并不是本案的当事人，对本案不应当承担连带责任；证据9、2017年1月5日拍摄的7张照片，证明某菜馆无法再使用涉案房屋。经对原告某军区、被告某菜馆提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：2013年12月31日，某军区（甲方）与某菜馆（乙方）签订军队房地产租赁合同，约定某菜馆承租位于济南市一层145.92平米、二层331.58平米的涉案房屋；租赁用途为餐饮，租赁期限自2014年4月1日起至2016年12月31日止；2014年至2016年度的租金分别为391751元、537390元、554818元；租赁期内的水电等费用由乙方负担；甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；租赁期满，合同解除；甲方违反合同第七条约定的，乙方有权解除合同，甲方应支付5000元违约金；乙方违反合同第八条约定，乙方应支付5000元违约金；乙方逾期交付租金及有关费用，每逾期一日按滞交经费总额的3‰加收违约金，逾期30日，甲方有权解除合同、收回甲方的财产并停止向乙方提供本合同由甲方提供的水电等；本合同经双方签字盖章，并经军队房地产管理部门审核批准盖章后生效。某军区、某菜馆、中国人民解放军济南军区房地产管理局在该合同上加盖了公章。某军区按约定交付了涉案房屋；某菜馆于2015年3月6日、3月10日、7月7日、7月20日、7月21日累计向某军区支付了2015年度的租金537390元。某军区称，某菜馆于2014年2月26日、7月10日、12月31日分三次支付了租金共计40万元，但该年度仍有73886元的租金未支付。2015年1月17日，解放军总政治部、总后勤部、中央军委纪检委下发了《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），要求各单位一律不准出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止。2015年12月15日，某军区作出《停止租赁军队空余房地产的通知》，通知某菜馆解除租赁合同，并称涉案房屋位于军事行政区，属严禁出租的范围；对不满租赁时限、未履行完租赁合同的租赁户免除3个月的房租；2015年12月31日将对违规出租的沿街房停水、停电。2016年度，某军区切断了涉案房屋的水电，某菜馆未再支付过房屋租金或占有使用费。对此，某菜馆称未能交费的原因系某军区单方解除合同，并不再接受交费；上述期间由某菜馆自筹解决了涉案房屋的临时水电供应。2017年1月5日，某菜馆搬离了涉案房屋。另查明，某军区申请增加诉讼请求后，本院向其送达了催缴诉讼费通知书，但某军区未在本院指定的期限内补缴相应诉讼费。某菜馆于2017年5月17日撤回反诉请求中要求某军区赔偿损失792742元的请求。对另查明事实本院认为，某军区申请增加诉讼请求，但未在本院指定的期间内补缴诉讼费，故对于某军区增加的诉讼请求，本院不予处理。某菜馆自愿撤回要求某军区赔偿经济损失792742元的反诉请求，该申请并无不当，本院应予准许。关于某菜馆主体资格问题，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定，个体工商户有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，并注明该字号经营者的基本信息。故某菜馆认为其不应作为本案当事人的辩解意见，本院不予采纳。综上，本院认为，某军区与某菜馆就涉案房屋签订的租赁合同合法有效。本案有两个争议焦点：一、租赁合同的解除时间；二、双方要求支付或退还租金的诉讼请求是否应予支持。对于第一个焦点问题，房屋租赁合同签订时经过了军队房地产管理部门的审核批准，该审核批准是合同的生效条件；某军区于2015年12月15日通知某菜馆解除合同，但其并未提交涉案房屋属于军事行政区的证据，也未提交军队房地产管理部门关于合同解除的审批意见；某军区在本案中又主张了2016年的房屋租金，且合同约定的租赁期限为2014年4月1日至2016年12月31日，故本院认定双方签订房屋租赁合同自2016年12月31日解除。对于第二个焦点问题，因某军区在反诉答辩意见中认可某菜馆已经支付了2015年度的租金537390元，故某军区要求某菜馆支付2015年度租金47640元（75000元-27360元=47640元）的诉讼请求，本院不予支持。因某军区在2016年度的租赁期间内对涉案房屋进行了停水停电，且涉案房屋并非一般的仓库而是用于餐饮经营，该行为将导致涉案房屋丧失正常的经营功能并大幅降低其使用功能，因此对于某军区要求某菜馆支付2016年1月1日至2016年1月18日的租金23760的诉讼请求本院不予支持。对于某菜馆要求某军区返还超付租金8249元的反诉请求，某菜馆并未提交租赁期间全部的租金支付凭证或其他有效收据，故对某菜馆该项反诉请求，本院不予支持。合同到期后，某菜馆未按合同约定返还涉案房屋，应按照约定支付违约金，故某军区要求某菜馆支付违约金5000元的诉讼请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）某军区与被告（反诉原告）某菜馆签订的《军队房地产租赁合同》于2016年12月31日解除；二、被告（反诉原告）某菜馆于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）某军区违约金5000元；三、驳回原告（反诉被告）某军区要求被告（反诉原告）某菜馆支付2015年度租赁费75000元（含截至2016年1月18日的租赁费27360元）的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）某菜馆要求原告（反诉被告）某军区返还超付租金8249元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2550元，由原告山某军区负担2000元，被告某菜馆负担550元；反诉案件受理费25元，由反诉原告某菜馆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审　判　长　虞　宏人民陪审员　冯　青人民陪审员　顾建金二〇一七年六月十二日书　记　员　局姿瑾关注微信公众号“”