（2017）鄂0204民初67号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-06-15
案件名称
黄石虹光电子有限公司与下陆区毛氏豆制品加工厂租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
黄石市下陆区人民法院
所属地区
黄石市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄石虹光电子有限公司,下陆区毛氏豆制品加工厂
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
黄石市下陆区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0204民初67号原告（反诉被告）：黄石虹光电子有限公司，住所地：黄石市下陆区新下陆街289号。法定代表人：郭衍光，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭俊杰，系该公司总经理助理，系特别授权。被告（反诉原告）：下陆区毛氏豆制品加工厂，住所地：黄石市下陆区老鹳庙村委会旁边。经营者：毛泽焱，系该加工厂厂长兼总经理。委托诉讼代理人：金建新，系黄石市来讯法律服务所法律工作者，系特别授权。委托诉讼代理人：王胜乾，系该加工厂员工，系特别授权。原告（反诉被告）黄石虹光电子有限公司（以下简称虹光公司）与被告（反诉原告）下陆区毛氏豆制品加工厂（以下简称毛氏加工厂）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案受理后，依法于2017年2月21日、2017年5月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）虹光公司的法定代表人郭衍光及其委托诉讼代理人郭俊杰、被告（反诉原告）毛氏加工厂的委托诉讼代理人金建新、王胜乾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）虹光公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告依法支付所拖欠的水电费、厂房租金共计人民币121696元（其中2016年10月份水电费30688元，2016年11月份水电费16608元，400平方米厂房2017年1月1日至2017年6月30日的租金21600元，2200平方米厂房2017年4月10日至2017年6月30日的租金52800元），及被告因违约所需支付原告的双倍租金（厂房租金21600元的2倍）。2、依法解除原、被告之间的两份厂房租赁合同，没收保证金及余下租金，原告收回被告租赁的全部厂房，并要求被告限期搬离。3、判决被告向原告支付经济损失费46800元（2600平方米×9元/平方×2个月）。4、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年9月1日，原告虹光公司与被告毛氏加工厂签订了厂房租赁合同，2015年12月22日，原告虹光公司与被告毛氏加工厂签订了锅炉房等租赁合同。被告未能履行合同义务，长期拖欠水电费、厂房租金及其他管理费，给原告造成经济损失。根据合同法和双方所签订的租赁合同，故提出诉讼。原告（反诉被告）虹光公司为支持其本诉主张，向本院提交如下证据：第一组证据，2015年9月1日和2015年12月22日签订的租赁合同两份，拟证明原、被告约定的厂房租赁价格及其水电费征收标准。第二组证据，2016年10月份和2016年11月份的水电缴费通知单两份，2016年11月12日毛泽焱交纳的水电费收款收据，2016年12月1日的租金催缴通知书一份，2016年12月15日违约通知书一份，拟证明被告拖欠原告租金及水电费情况。被告（反诉原告）毛氏加工厂答辩称，1、关于水电费。2016年4月至2016年9月期间，原告收取被告水电费每月为12000余元至13000余元之间，原告起诉2016年10月份水电费30688元及2016年11月份水电费16608元与事实不符。另被告于2016年11月12日、2016年11月26日、2016年11月28日分别向原告缴纳水电费10000元、10000元和13134元。因水电费是由原告自行抄表，被告对实际数据并不知情。2、关于厂房租金。虹光公司与毛氏加工厂于2015年9月1日、2015年12月22日签订两份厂房租赁合同，合同签订后，毛氏加工厂按约履行义务。2016年12月9日，毛氏加工厂与虹光公司的实际管理人郭松（系郭衍光的哥哥，郭俊杰的父亲）及其合伙人占义富签订了转让协议，协议约定：2016年12月9日，郭松、占义富以500000元的价款购买毛氏加工厂的设备实施，由郭松、占义富独立经营，自负盈亏（该转让款至今尚未支付给毛氏加工厂）。当日，郭衍光及郭松收回了毛氏加工厂的两份厂房租赁合同，并在租赁合同上注明2016年12月9日起合同废止。至此，虹光公司与毛氏加工厂的两份厂房租赁合同已协商解除。故2016年1月1日至2016年6月30日的厂房租金款21600元应由郭松、占义富承担。对原告主张的2200平方米厂房2017年4月10至2017年6月30日的租金52800元，因合同已于2016年12月9日协议解除，且虹光公司于2016年12月16日也起诉解除合同，毛氏加工厂也表示同意解除，就算要给租金，也应计算至起诉时止。3、关于解除两份厂房租赁合同、没收保证金及余下租金。2016年12月9日，两份厂房租赁合同已实际解除，虹光公司没收毛氏加工厂保证金和余下租金款于法无据，应予以退还。4、关于违约。毛氏加工厂在合同期限内已全面履行了义务，不存在违约行为。毛氏加工厂承租的2200平方米的厂房租金已交至2017年4月30日，且2016年10月和2016年11月的水电费也交纳了33134元，承租的400平方米的厂房租金也已交至2016年12月31日。且在2016年12月9日，虹光公司已将该400平方米的厂房做成了职工宿舍，职工已入住。故毛氏加工厂在合同期限内没有任何违约事实。被告(反诉原告)毛氏加工厂为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：第一组证据，水电费收据七张，拟证明2016年4月至2016年9月，原告收取被告水电费均为12000余元至13000余元之间。第二组证据，水电费收据三张，拟证明2016年11月，原告收取被告水电费合计金额为31434元。第三组证据，厂房租金收据一张，拟证明2016年7月8日，原告已收取被告承租的400平方米厂房2016年7月1日至2016年12月31日期间的租金款16848元。第四组证据，转让协议、购买清单及电话录音各一份，拟证明经郭衍光同意，郭松和占义富购买了毛氏加工厂的全部设备设施。且约定自2016年12月9日起，双方签订的两份厂房租赁合同解除。第五组证据，租金催缴通知书，拟证明2016年12月1日，原告向被告及郭松发出租金催缴通知书，在转让前郭松已实际使用了400平方米厂房中的厂库100余平方米。被告（反诉原告）毛氏加工厂向本院提出反诉请求：1、依法确认2015年9月1日、2015年12月22日反诉原告与反诉被告之间签订的两份厂房租赁合同于2016年12月9日解除；2、判决反诉被告向反诉原告返还租赁保证金57200元，水电费押金10000元；3、判决反诉被告向反诉原告返还四个月的租金79200元（19800元/月×4个月，即2016年12月9日至2017年4月30日）。事实与理由：2015年9月1日、2015年12月22日反诉原告与反诉被告双方签订两份租赁合同，约定反诉原告租赁反诉被告在下陆区下陆街289号虹光工业园F栋的建筑面积2200平方米的厂房和建筑面积400平方米的仓库锅炉房，租赁期为五年，2200平方米厂房租赁保证金是50000元，水电费押金是10000元，每月租金是19800元；400平方米仓库锅炉房租赁保证金是7200元，每月租金是3600元。租金均是半年一交，先交租金后使用。反诉原告依约向反诉被告交纳了租赁保证金57200元，水电费押金10000元，承租的2200平方米的厂房租金已交至2017年4月（即2016年10月至2017年4月30日，共计交纳租金113286元），400平方米仓库锅炉房租金已交至2016年12月31日。2016年12月9日，反诉被告的法定代表人郭衍光及其哥哥郭松从反诉原告处收回了两份租赁合同，并在合同上注明2016年12月9日起合同废止。同日，反诉原告与郭松及其合伙人占义富签订了转让协议，郭松、占义富以500000元购买了反诉原告的设备设施，由郭松、占义富独立经营，自负盈亏。因此2016年12月9日之后的租金应由郭松、占义富承担。另外400平方米的仓库锅炉房在2016年12月9日被反诉被告改成了职工宿舍，职工也已入住。被告（反诉原告）毛氏加工厂为支持其反诉主张，向本院提交如下证据：第一组证据，2015年9月1日、2015年10月22日双方签订的租赁合同，拟证明反诉原告按照合同约定共缴纳保证金57200元、水电费押金10000元。第二组证据，收据一份，拟证明反诉被告收取反诉原告保证金57200元。第三组证据，收据四份，拟证明反诉被告收取反诉原告2016年10月至2017年4月共6个月的租金113286元。第四组证据，证人张某、梁某出庭证言，拟证明2016年12月9日，毛氏加工厂已将设备设施转租给郭松、占义富，且郭俊杰对此知情的事实。原告（反诉被告）虹光公司答辩称，反诉原告所称的解除合同事实不存在，双方签订的租赁合同明确约定不得擅自转租，转租行为无效。且反诉原告还在继续使用厂房，收取租户的租金也是收到了2017年7月份，但反诉原告给反诉被告的租金只支付到2016年12月30日。另2200平方米的厂房合同截止日期是4月9日。原告（反诉被告）虹光公司为支持其反诉抗辩理由，向本院提交如下证据：第一组证据，一组照片、收款收据及两张表格，拟证明毛氏加工厂的设备仍存放在租赁的厂房内，且收取租户的租金至2017年7月份。庭审质证中，被告（反诉原告）毛氏加工厂对原告（反诉被告）虹光公司提交的本诉证据质证意见如下：对第一组证据的真实性无异议，但合法性与关联性有异议。但需要补充的是，此合同是原告持有的，被告持有的合同经原、被告双方签字废止后，被原告收回了。对第二组证据中的水电费收款收据的三性均无异议，但两份催缴通知单被告未收到。被告（反诉原告）毛氏加工厂对原告（反诉被告）虹光公司提交的反诉证据质证意见如下：对有锅炉的两张照片无异议，有机械的两张照片是加工户的，已经撤离，不是毛氏加工厂的。收款收据上是黄石毛联豆业食品有限公司，与毛氏加工厂主体不符。原告（反诉被告）虹光公司对被告（反诉原告）毛氏加工厂提交的本诉证据质证意见如下：对被告提交第一、二、三、五组证据无异议。对第四组证据中的转让协议及购买清单，原告不清楚，也不予认可。电话录音原告也不认可。原告（反诉被告）虹光公司对被告（反诉原告）毛氏加工厂提交的反诉证据质证意见如下：对保证金、水电费押金、租赁合同均无异议。对已收取的租金，只要有虹光公司盖章的都认可。本院经审理认定事实如下：2015年9月1日，虹光公司（甲方）与毛氏加工厂（乙方）签订一份租赁合同，约定：1、甲方将位于黄石市下陆区新下陆街289号虹光工业园F栋，建筑面积为2200平方米厂房出租给乙方作豆制品生产使用。2、租赁期从2015年10月10日起至2020年10月9日止。3、厂房租金按面积每月每平方米为9元（租赁前三年按每月每平方米9元，最后两年价格另议），厂房每月租金共计19800元整，厂房租金每年交两次，每次交六个月，须在结算日到期前20天交清（先交租金后使用）。如乙方未能按期交纳租金，甲方有权停止水电供应，单方解除合同，并没收租赁保证金，违约责任由乙方承担。4、签订租赁合同之时，乙方需向甲方缴纳伍万元作为租赁保证金，及缴纳壹万元水电费押金，共计金额为60000元，租赁保证金不可以作为租金抵扣。租赁保证金在合同到期后，乙方撤离并向甲方交清所有费用后30天内退还给乙方。5、厂房由2015年10月10日起正式计租，乙方应在每月25号前，将当月的水电费、管理费、垃圾转运费交清给乙方，如乙方逾期不缴纳管理费、水电费等，甲方有权停止水电供应，情节严重按乙方违约，终止合同。6、合同期内，如乙方提前退租，需提前三个月向甲方提出书面申请，获甲方同意后，可退回余下部分未用完的租金（按月计），保证金不退。不足三个月不予退还。合同期内，如甲方提前收回厂房，需提前三个月书面通知乙方，并获乙方同意，退还保证金及未用完的租金（按月计）并赔偿二个月租金作为乙方补偿。7、未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变厂房用途或将厂房转租给别人，否则，按乙方违约处理。8、本合同终止时，乙方应在合同终止日前搬离并返还租赁厂房，保证厂房及附属设施完好（属正常损耗除外），并将厂房恢复原状，逾期不搬离或不返回厂房的，甲方有权依法律规定和合同约定收回厂房，并将逾期部分收取双倍租金。拒不恢复原状，甲方恢复原状所需费用在保证金中扣除。2015年12月22日，虹光公司（甲方）与毛氏加工厂（乙方）又签订一份租赁合同，合同约定：1、甲方将位于黄石市下陆区新下陆街289号虹光工业园F栋旁边，建筑面积为400平方米的厂房，出租给乙方分别作仓库、食堂、办公室和锅炉房使用。2、租赁期限五年，即从2016年1月1日起至2020年11月8日止。3、厂房租金按面积每月每平方米为9元（租赁前三年按每月每平方米9元，最后两年价格另议），厂房每月租金共计3600元整，厂房租金每年交两次，每次交六个月，须在结算日到期前20天交清（先交租金后使用）。如乙方未能按期交纳租金，甲方有权停止水电供应，单方解除合同，并没收租赁保证金，违约责任由乙方承担。4、签订租赁合同之时，乙方需向甲方缴纳两个月的厂房租金作为租赁保证金，共计金额7200元，租赁保证金不可以作为租金抵扣。租赁保证金在合同期满后，乙方撤离并向甲方交清所有费用后30天内退还给乙方。5、仓库、食堂、办公室、锅炉房从2016年1月1日起正式计租，乙方应在每月25号前，将当月的水电费、管理费、垃圾转运费交清给乙方，如乙方逾期不缴纳管理费、水电费等，甲方有权停止水电供应，情节严重按乙方违约，终止合同。6、合同期内，如乙方提前退租，需提前三个月向甲方提出书面申请，获甲方同意后，可退回余下部分未用完的租金（按月计），保证金不退。不足三个月不予退还。合同期内，如甲方提前收回厂房，需提前三个月书面通知乙方，并获乙方同意，退还保证金及未用完的租金（按月计）并赔偿二个月租金作为乙方补偿。7、未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变厂房用途或将厂房转租给别人，否则，按乙方违约处理。8、本合同终止时，乙方应在合同终止日前搬离并返还租赁厂房，保证厂房及附属设施完好（属正常损耗除外），并将厂房恢复原状，逾期不搬离或不返回厂房的，甲方有权依法律规定和合同约定收回厂房，并将逾期部分收取双倍租金。拒不恢复原状，甲方恢复原状所需费用在保证金中扣除。合同签订后，毛氏加工厂向虹光公司共支付租赁保证金57200元，水电费押金10000元，并支付400平方米锅炉房、办公室及食堂2016年7月1日至2016年12月31日期间的租金16848元，支付2200平方米厂房2016年10月10日至2017年4月9日期间的租金113286元。2016年11月12日，毛氏加工厂向虹光公司交纳2016年10月份水电费10000元，并在收据上注明下欠30688元。2016年11月26日、2016年11月28日，毛氏加工厂分两次向虹光公司结清2016年11月份水电费共计23134元。2016年12月1日，虹光公司向毛氏加工厂发出租金催缴通知称“毛氏加工厂需在2016年12月10日之前一次性缴纳400平方米锅炉房、办公室及食堂半年租金21600元（从2017年1月1日起至6月30日止），如未在规定时间内足额交纳，虹光公司默认毛氏加工厂单方违约，由此引发的一切后果及损失由承租方毛氏加工厂自行承担”。2016年12月9日，毛氏加工厂离开承租的厂房，但其设生产设备设施并未搬离厂房。因虹光公司认为毛氏加工厂在履行租赁合同过程中存在违约行为，为此双方发生纠纷。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行相应的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人毛氏加工厂应当按照约定的期限向虹光公司足额支付租金和水电费。因承租的400平方米的锅炉房、办公室及食堂的租金已支付至2016年12月31日，2200平方米的厂房租金已支付至2017年4月9日，故对虹光公司主张毛氏加工厂应向其支付400平方米锅炉房、办公室及食堂2017年1月1日至2017年6月30日期间的租金21600元，2200平方米厂房2017年4月10日至2017年6月30日期间的租金52800元的诉讼请求，本院依法予以支持。对毛氏加工厂提出欠付的租金应计算至虹光公司向本院提起诉讼时止的辩解意见，因毛氏加工厂与虹光公司之间的租赁合同关系至今尚未解除，且毛氏加工厂的生产设备设施也未实际搬离承租场地，虹光公司要求租金计算至2017年6月30日的主张，并不违反法律法规禁止性规定，故对毛氏加工厂提出的该辩解意见，本院依法不予支持。另毛氏加工厂提出其在2016年12月9日已离开厂房，并将生产设备设施转让给第三人，由第三人在承租场地实际生产经营，对其离开后产生的租金应由第三人承担的辩解意见，因其提供的电话录音、证人证言均无法直接证实其转租行为已获得出租方虹光公司的书面同意，根据毛氏加工厂与虹光公司之间签订的租赁合同约定，未经出租方书面同意，承租方不得擅自将厂房转租给他人，故对毛氏加工厂提出的该辩解意见，本院依法不予支持。对虹光公司主张的水电费应据实结算，因毛氏加工厂未能提供证据证明其实际用水用电情况，且双方提供的水电费收款收据，均能够证明毛氏加工厂尚下欠虹光公司水电费30688元，故对虹光公司主张由毛氏加工厂向其支付2016年10月份水电费30688元的诉讼请求，本院依法予以支持。对虹光公司主张由毛氏加工厂向其支付2016年11月份的水电费的诉讼请求，因双方提供的水电费收款收据显示，毛氏加工厂已结清2016年11月份的水电费，故对虹光公司提出的该主张，本院依法不予支持。在虹光公司向毛氏加工厂发出租金催缴通知后，毛氏加工厂未及时足额支付租金，其行为构成违约。因双方签订的租赁合同并未约定违约金的具体数额，也未约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，且虹光公司也未向本院提供其因毛氏加工厂违约行为而实际产生的经济损失的相关证据，故对虹光公司主张的毛氏加工厂因违约需向其支付双倍租金的诉讼请求，本院依法不予支持。因双方均无继续履行租赁合同的意思表示，且双方均同意解除租赁合同，故对虹光公司主张解除双方签订的租赁合同的诉讼请求，本院依法予以支持。对毛氏加工厂要求确认租赁合同于2016年12月9日已解除的诉讼主张，根据合同的相对性，其与第三人之间的约定，不具有对抗虹光公司的效力，故对其提出的该主张，本院依法不予支持。租赁合同解除后，毛氏加工厂应及时搬离承租场地。因双方签订的租赁合同明确约定，如毛氏加工厂未能按期支付租金，虹光公司有权没收租赁保证金。在虹光公司向毛氏加工厂发出催缴租金通知后，毛氏加工厂未能及时支付租金，已构成违约行为，故毛氏加工厂无权向虹光公司主张返还租赁保证金。对毛氏加工厂已支付的水电费押金，因合同对此未作具体约定，本院认为将其用于冲抵毛氏加工厂尚欠付的水电费较为适宜，故对毛氏加工厂主张虹光公司向其返还水电费押金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除被告（反诉原告）下陆区毛氏豆制品加工厂与原告（反诉被告）黄石虹光电子有限公司于2015年9月1日、2015年10月22日签订的两份厂房租赁合同。二、被告（反诉原告）下陆区毛氏豆制品加工厂向原告（反诉被告）黄石虹光电子有限公司支付租金人民币74400元（21600元+52800元），水电费人民币20688元（30688元-10000元），以上合计人民币95088元。于本判决生效之日起十日内付清。三、被告（反诉原告）下陆区毛氏豆制品加工厂于本判决生效之日起十日内搬离原告（反诉被告）黄石虹光电子有限公司的出租场地。四、驳回原告（反诉被告）黄石虹光电子有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）下陆区毛氏豆制品加工厂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4475元，反诉受理费3228元，由黄石虹光电子有限公司负担2274元，下陆区毛氏豆制品加工厂负担5229元（于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长 彭亚萍人民陪审员 方三安人民陪审员 周绍明二〇一七年六月十二日书 记 员 王 威 关注公众号“”