（2017）闽0681民初1278号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-12-13
案件名称
罗敏与施江山房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
龙海市人民法院
所属地区
龙海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗敏,施江山
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0681民初1278号原告：罗敏，女，1981年11月12日出生，汉族，住厦门市思明区，委托诉讼代理人：江凯雄，福建闽隆律师事务所律师。被告：施江山，男，1963年8月14日出生，汉族，户籍所在地漳州台商投资区，现住，原告罗敏与被告施江山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。在本案审理中，罗敏于2017年2月24日向本院申请财产保全并提供担保，本院于2017年3月1日裁定查封施江山所有的址在福建省漳州台商投资区角美镇角嵩路153号商业广场3幢505号房产一套；期限三年。罗敏及其委托代理人江凯雄、施江山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗敏向本院提出诉讼请求：1.判决解除罗敏与施江山签订的《买卖居间协议书》和两份《补充协议》；2.判决施江山返还原告的购房款20万元；3.判决施江山支付罗敏违约金13.6万元及中介费人民币13600元；4.本案的诉讼费用、保全费用及律师服务费均由施江山承担。事实与理由：2016年12月26日，罗敏与施江山通过居间人漳州台商投资区角美“我爱我家”房屋中介服务部介绍，签订《买卖居间协议书》；其中协议第一条约定：施江山将其址在福建省漳州市台商投资区角美镇商业广场3幢505室建筑面积108.16平方米，用途住宅的房产（房屋所有权证号为漳房权证台字第××号）出售给罗敏，第二条约定：双方同意上述房产的成交价为68万元；本协议签订当日，罗敏应支付购房定金2万元。第四条约定：罗敏于2017年1月5日前支付20万元（含定金2万元）给施江山用于作为该房产“解押”专款（该房产抵押于兴业银行股份有限公司漳州角美支行），罗敏向银行申请公积金贷款48万元后，将款项直接转至施江山账户。第十一条约定：双方在签订本协议后不得中途悔约；否则悔约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。2016年12月26日，双方签订《买卖居间协议书》时，罗敏就支付给施江山2万元定金。2016年12月28日又支付给施江山6万元，2017年1月3日又支付给施江山12万元，后施江山出具一张收据确认收到罗敏的20万元。2017年1月5日，双方又签订一份《补充协议》，约定房屋“解押”后房产权证由房屋中介保管（“解押”一星期内拿到房屋中介保管）。2017年1月23日，双方再次签订一份《补充协议》，约定施江山应退还罗敏购房解押款18万元，施江山于2017年1月26日前退还罗敏8万元，于2017年5月1日前退还10万元，若施江山没有按时履行，施江山应按本协议书第十一条规定赔偿罗敏。施江山在收到罗敏支付的购房款20万元，没有按《买卖居间协议书》的约定将该款项用于偿还其银行贷款以取回抵押的房屋产权证，也没有按《补充协议》约定的时间将罗敏支付的18万元退还给罗敏；施江山的行为构成违约，双方无法实现合同目的。施江山同意解除与罗敏签订的《买卖居间协议书》和两份《补充协议》并返还罗敏购房款20万元，但是要求给其一些时间，同时辩称其欲出售的房屋只有房屋所有权证，尚未办理国有土地使用权证，在交易时罗敏也知情，其也向罗敏保证在该房屋“两证合一”可以办理的情况下会马上配合罗敏办理过户手续，并非其不把房屋卖给罗敏，其也同意罗敏可以先入住该房屋，非其违约致双方无法办理过户手续，不同意罗敏提出要其支付违约金及中介费13600元、诉讼费用、保全费用及律师服务费的请求，即使其没按时退还罗敏18万元，罗敏要其支付13.6万元的违约金也过高，要求予以减少。本院经审理认定事实如下：2016年12月26日，在居间人漳州台商投资区角美镇“我爱我家”房屋中介服务部介绍下，罗敏与施江山签订《买卖居间协议书》，约定施江山将其所有址在福建省漳州台商投资区角美镇商业广场3幢505室建筑面积为108.16平方米的住宅（房屋所有权证号为漳房权证台字第××号）出售给罗敏，该房屋成交价为68万元；同时双方在协议的第十一条约定：双方在签订本协议后不得悔约；否则悔约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和支付律师代理费用等。本协议签订后，罗敏分别于2016年12月26日、12月28日和2017年1月3日三次共支付给施江山购房款20万元（含定金2万元），因施江山用该房产抵押向兴业银行股份有限公司漳州角美支行借款，双方约定该20万元用于施江山偿还该借款，以取回该房产的所有权证。2017年1月5日，双方签订一份《补充协议》，约定施江山在取回该房产所有权证一星期内将该所有权证交由房屋中介保管。2017年1月23日，双方再次签订一份《补充协议》，约定施江山于2017年1月26日前和2017年5月1日前各退还罗敏8万元和10万元，若施江山未按时履行，施江山应按房屋买卖协议书第十一条规定承担违约责任。不动产过户时间约定为2017年8月30日，若因施江山未办理国有土地使用权证致不能过户，双方自行解除所签订的协议，施江山退还罗敏2万元。若双方自行解除买卖居间协议，丙方退回罗敏中介费。罗敏因本案委托律师代理诉讼支付1万元的费用。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分民事权利和诉讼权利，罗敏与施江山均同意解除双方于2016年12月26日签订的《买卖居间协议书》和2017年1月5日、2017年1月23日签订的两份《补充协议》，可以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，罗敏要求施江山返还2万元，合法有据。双方于2017年1月23日签订的《补充协议》，约定施江山于2017年1月26日前和2017年5月1日前分别各退还罗敏8万元和10万元，施江山未按约定时间履行，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”的规定，罗敏请求施江山返还18万元，合法有据。因施江山的违约行为，应按双方的约定承担违约责任，罗敏要求施江山支付因本案委托律师代理诉讼而产生的费用1万元的请求，合法有据；但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，罗敏请求施江山支付违约金13.6万元明显高于实际损失，施江山要求适当减少的辩解意见可以采纳。本案违约金暨给罗敏造成的损失以施江山逾期支付18万元之日至还清该款项之日按月利率2%计付的利息计算。因在补充协议书中双方约定自行解除买卖居间协议，丙方退回罗敏中介费。罗敏要求施江山支付该费用，缺乏依据，不予支持。综上所述，罗敏的诉讼请求依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告罗敏与被告施江山签订的《买卖居间协议书》和两份《补充协议》；二、被告施江山返还原告罗敏的购房款20万元及利息（其中8万元从2017年1月27日起，另10万元从2017年5月2日起至施江山还清该款项日，按月利率2%计算）；三、被告施江山支付原告罗敏委托律师代理费用1万元；四、驳回原告罗敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10600元，减半收取计5300元，保全申请费3920元，由被告施江山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审判员 黄清江二〇一七年六月十二日书记员 曾舒萍 来自