（2017）晋1102民初146号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-12-01
案件名称
山西宁远房地产开发有限公司与贺粉平房屋买卖合同纠���一审民事判决书
法院
吕梁市离石区人民法院
所属地区
吕梁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山西宁远房地产开发有限公司,贺某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条
全文
山西省吕梁市离石区人民法院民 事 判 决 书（2017）晋1102民初146号原告：山西宁远房地产开发有限公司。住所地：吕梁市离石区马茂庄。法定代表人：侯某某，公司委托代理人：贺某某，山西太初律师事务所律师。委托代理人：李某，山西太初律师事务所律师。被告：贺某某。原告山西宁远房地��开发有限公司与被告贺某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月11日受理后，依法组成合议庭于2017年5月23日公开开庭进行了审理，原告委托代理人贺某某及被告贺某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间的商品房优先认购协议已经解除；2.判令被告向原告支付违约金6280元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年6月8日，原、被告签订《商品房优先认购协议》，被告认购原告宏泰御花园商品房一套，被告向原告支付209344元房款，至今不予交付剩余款项。原告已于2016年8月18日函告被告解除认购协议。被告辩称，被告实际已交付房款为309344元。面积差收费不合理，此外由于原告方未达到交房标准，不符合交房条件，故此被告不予交付剩余款项，是原��方违约在先。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实，本院予以确认并在卷佐证。原告原名为山西远华房地产开发有限公司，2011年变更为山西宁远房地产开发有限公司。2011年6月8日，被告与原告变更前的山西远华房地产开发有限公司签订《商品房优先认购协议》，约定由被告自愿认购原告“宏泰御花园”项目商品房一套，房号为1栋2单元2102室，建筑面积129.07平方米，该面积以房地产部门最终测量面积为准，多退少补。房价为建筑面积每平方米2800元，被告先支付30%的房款，双方签订《商品房买卖合同》时，该价款转为购房款。原告取得商品房预售许可证后7日内与被告签订房屋买卖合同，被告逾期7日不签订视为放弃优先认购权，自愿放弃已付款利息。被告单方面放弃优先认购权，应向原告支付已付款3%的违约金。认购协议未约定取得商品房预售许可证的时间。被告共七次交付原告房款309344元。原告建设的宏泰御花园2013年3月7日取得国有土地使用证，2012年3月8日取得建设用地规划许可证，2012年7月29日取得建设工程规划许可证，2013年4月27日取得建设工程施工许可证，2013年6月21日取得商品房预售许可证。被告贺某某所认购的宏泰御花园1栋2单元2102室的实际建筑面积为139.05平方米。2016年8月18日，山西太初律师事务所律师送达被告律师函一份，通知被告解除原、被告双方于2011年签订的商品房优先认购协议。本院认为，原告建设的宏泰御花园取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预售许可证，为合法建设。原、被告于2011年6月8日签订的《商品房优先认购协议》，实际为商品房预售协议，该协议合法有效。被告认为原告未达到交房标准，收取面积差不合理，是原告方违约在先，但协议未详细约定交房条件，被告辩解不成立，不予支持。双方协议约定实际面积以房地产部门最终测量为准，多退少补，按此约定，多出的面积被告应按实际面积交付房款，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，……按照以下原则处理：……（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请���解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。……”之规定，被告认购商品房实际建筑面积超过合同约定面积的3%，被告应交面积差房款为10841.88元。宏泰御花园手续齐全，已经建成，从维护合同未定的角度出发，应予履行，被告应当缴纳剩余房款及面积差房款10841.88元，否则，视为被告同意解除原协议，原告应当退还被告已付购房款及利息，对于原告关于要求被告支付违约金的请求本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问���的解释》第十四条第（二）项之规定，判决如下：一、被告贺某某在本判决生效后一月内，按每平方米2800元补足宏泰御花园1栋2单元2102室的剩余房款52052元及面积差价款10841.88元，共计62893.88元；二、被告贺某某在上述期限未履行或完全履行上述第一条确定的义务，则原、被告于2011年6月8日签订的《商品房优先认购协议》解除，原告退还被告已付房款309344元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行之日）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，原、被告各负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于吕梁市中级人民法院。审 判 长 成 杰代理审判员 冯坚斌代理审判员 刘 帅二〇一七年六月十二日书 记 员 张 静 关注微信公众号“”