（2017）苏11民终1181号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-06-28
案件名称
王传林与镇江世纪联华超市有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
镇江世纪联华超市有限公司,王传林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏11民终1181号上诉人（原审被告）：镇江世纪联华超市有限公司，统一社会信用代码91321182795392262Y，住所地江苏省扬中市三茅街道江洲南路95号衡泰商业广场。法定代表人：蒯建平，总经理。委托诉讼代理人：李云华，该公司员工。委托诉讼代理人：ＸＸ，该公司法务。被上诉人（原审原告）：王传林，男，汉族，1977年10月10日生，，住江苏省。委托诉讼代理人：奚彩忠，江苏江洲律师事务所律师。上诉人镇江世纪联华超市有限公司（以下简称镇江世纪联华）因与被上诉人王传林房屋租赁合同纠纷一案，不服扬中市人民法院（2016）苏1182民初4280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人镇江世纪联华上诉请求：撤销原审判决并依法改判驳回被上诉人的一审诉求；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人与江苏东方华夏房地产开发有限公司（以下简称东方公司）于2009年签订物业租赁合同一份，后东方公司在委托拍卖诉争标的时未履行告知义务，导致上诉人丧失优先购买权，故东方公司与被上诉人之间的房屋买卖合同无效；上诉人与东方公司存在租赁关系，即使东方公司与王传林房屋买卖行为有效，亦是内部关系，不能对抗上诉人，上诉人仅向东方公司履行合同项下义务，被上诉人无权向上诉人主张租金；上诉人未收到东方公司债权转让通知及付款委托书，即使存在东方公司要求上诉人支付被上诉人名下的房屋租金，其也是东方公司的单方违约行为，被上诉人无权要求上诉人支付其名下的房屋租金；镇江中院于2015年4月3日向上诉人发出协助执行通知书要求上诉人停止支付上诉人租赁东方公司位于扬中市江洲南路和健康路路口的建筑物租赁费用340万元，停止支付时间为2015年4月3日起至2018年4月2日。所以，上诉人并不拖欠被上诉人房屋租赁费用。被上诉人王传林答辩认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王传林在一审中请求：1.判令镇江世纪联华偿付租金263386元；2.判令诉讼费由镇江世纪联华承担。事实和理由：2015年11月4日，王传林与东方公司签订商品房买卖合同，王传林取得东城秀锦001栋3c51、3c36、3c44、3c43、3c42、3c41、3c40、3c39、3c38、3c37、3c36、3c35、3c34、3c33、3c32、3c30、3c29、3c28、3c27、3c26总计20套门市房的所有权并依法办理了产权登记。2009年11月6日，东方公司将上述房产租赁给镇江世纪联华使用，2016年1月24日，东方公司发函告知镇江世纪联华上述房产已出售给王传林，原租赁合同中东方公司的权利义务由王传林享有，但镇江世纪联华并未向王传林支付相应租金。一审法院认定事实：2009年11月6日，东方公司同上海世纪联华超市发展有限公司（以下简称上海世纪联华）签订《物业租赁合同》，将其开发的位于扬中市江洲南路和健康路路口的建筑物出租给后者开设超市大卖场，租赁期限为15年，约定第一年租金为0.80元/天/平方米，第二年租金为0.85元/天/平方米，第三年租金为0.90元/天/平方米，租金从第四年（含）开始递增，每三年环比递增5%，租金每半年支付一次。2013年7月9日，东方公司、上海世纪联华、镇江世纪联华共同签订了《关于变更合同当事人的补充协议》，同意将上海世纪联华的合同权利、义务转让给镇江世纪联华，变更镇江世纪联华为本合同的当事人。2015年11月4日，王传林通过拍卖同东方公司就东城秀锦001栋3c51、3c36、3c44、3c43、3c42、3c41、3c40、3c39、3c38、3c37、3c36、3c35、3c34、3c33、3c32、3c30、3c29、3c28、3c27、3c26总计20套门市房分别签订了《商品房买卖合同》并于2016年1月19日办理了产权登记，以上房屋总建筑面积372.49㎡。2016年1月21日，东方公司向镇江世纪联华发出债权转让通知，称其已于2015年11月4日将东城秀锦3c51、3c46、3c26-3c30、3c32-3c44号房屋出售给王传林并办理了有关房屋产权手续，并将上述房屋物业租赁合同上约定的权利义务交由王传林继承，上述房屋的租金收益由王传林享有，要求镇江世纪联华将签订房屋买卖合同前应支付而未付的以上房屋租金也直接支付给王传林。2016年2月4日，东方公司向镇江世纪联华发出付款委托书，要求镇江世纪联华支付王传林2015年11月至2016年4月底租金53638.56元。嗣后，因未能支付租金，引起本案诉讼。庭审中，王传林变更诉讼请求为要求镇江世纪联华支付2015年11月至2016年4月底的租金53638.56元和2016年5月1日至2017年5月1日的租金。原审法院认为，债是按照合同的约定或者法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。王传林与东方公司签订商品房买卖合同购买东城秀锦20套门市房并就该20套门市房与镇江世纪联华建立物业租赁关系的事实有拍卖成交确认书、商品房买卖合同、房屋产权证书、房屋转让通知书、付款委托书为证，证据内容真实可信，应予以认定，镇江世纪联华应向王传林承担支付租金的合同义务。根据《物业租赁合同》关于“租金及其支付方式”条款的约定及付款委托书，镇江世纪联华应向王传林支付的租金包括：2015年11月至2016年4月底的租金53638.56元，2016年5月1日至2017年5月1日的租金134905.17元（0.9元/天/平方米X1.05X1.05X365天X372.49平方米），上述租金应于2016年11月1日前全部付清。镇江世纪联华久拖不付，显属不当，故对王传林要求镇江世纪联华支付上述188543.73元租金的诉讼请求，予以支持。镇江世纪联华经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，是对自身诉讼权利的放弃，不影响原审法院在查明事实的基础上依法判决。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审判决：镇江世纪联华结欠王传林租金188543.73元，限于判决生效后十日内付清。二审期间，上诉人围绕上诉主张，向本院提供了相关证据，本院组织双方当事人进行了质证，并各自发表了意见。本院经调查确认以下事实：本院于2015年4月3日向上诉人发出协助执行通知书，要求上诉人停止支付东方公司租赁给上诉人位于江洲南路和健康路路口的建筑物租赁费用340万元。2016年1月29日，本院向上诉人发出协助执行通知书，解除上述租赁费用中的130万元；2016年2月4日，本院向上诉人发出协助执行通知书，解除上述租赁费用中的210万元。本院对一审查明的其他事实，予以确认。本院认为，王传林已通过拍卖方式从东方公司处购得涉案房屋，并办理了过户手续。王传林作为涉案房屋的所有权人，在东方公司向镇江世纪联华发出债权转让通知的前提下，王传林依据前手的租赁合同，要求镇江世纪联华履行合同义务，符合法律规定和客观事实，原审判决要求镇江世纪联华向王传林支付租金，并无不当。本院曾要求上诉人暂停支付租金，但在王传林起诉前已经解除该执行要求，故镇江世纪联华支付涉案房屋的租金，并不存在法律上的阻却事由，其认为未拖欠支付租金的主张，本院不予支持。综上所述，镇江世纪联华的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4071元，由上诉人镇江世纪联华超市有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张玉宽审判员 李守斌审判员 谢 铭二〇一七年六月十二日书记员 桂江荣 微信公众号“”