（2016）鄂0106民初6171号

裁判日期: 2017-06-12

公开日期: 2017-07-20

案件名称

湖北省艺术研究所与王涛、孙伟华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市武昌区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

湖北省艺术研究所,王涛,孙伟华

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第六十五条，第一百四十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条

全文

湖北省武汉市武昌区人民法院民事判决书（2016）鄂0106民初6171号原告：湖北省艺术研究所，住所地武汉市武昌区紫阳路***号。法定代表人：胡应明，所长。委托诉讼代理人：陶莉，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李翱男，湖北今天律师事务所律师。被告：王涛，男，1969年7月29日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，被告：孙伟华，男，1974年9月27日出生，汉族，居民身份证住址湖北省嘉鱼县，原告湖北省艺术研究所诉被告王涛、孙伟华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，湖北省艺术研究所于2016年11月8日向本院提出诉讼财产保全申请，请求查封、冻结被申请人王涛、孙伟华价值60万元的财产，以位于武汉市武昌区紫阳路243号1号楼房屋提供担保，本院于2017年3月28日作出（2016）鄂0106民初6171号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结、被申请人王涛、孙伟华价值60万元财产，查封湖北省艺术研究所位于武汉市武昌区紫阳路243号1号楼房屋。湖北省艺术研究所于2017年4月28日向本院提交解除财产保全申请书，申请解除对王涛坐落于武汉市武昌区首义村19栋126号1层2号房屋中属于王涛50%份额的查封，解除对湖北省艺术研究所坐落于武汉市武昌区紫阳路243号1号楼房屋的查封，本院于2017年4月28日作出（2016）鄂0106民初6171号之一民事裁定书，裁定解除对被申请人王涛坐落于武汉市武昌区首义村19栋126号1层2号房屋中属于王涛50%份额的查封，解除对湖北省艺术研究所坐落于武汉市武昌区紫阳路243号1号楼房屋的查封。并于2016年12月15日，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖北省艺术研究所的委托诉讼代理人陶莉、被告王涛到庭参加诉讼，被告��伟华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。湖北省艺术研究所向本院提出诉讼请求：1、判令王涛、孙伟华返还位于武汉市武昌区紫阳路243号一楼面积共210平方米的门面房；2、判令王涛、孙伟华支付拖欠2013年1月至2014年12月共24个月的房屋租金24万元，房屋使用费按照每月30000元，从2016年2月计算至实际腾退之日止；3、本案诉讼费用由王涛、孙伟华承担。事实与理由：2011年11月30日，湖北省艺术研究所与王涛、孙伟华签订了关于武昌区紫阳路243号门面房一楼的《门面房出租合同书》，约定湖北省艺术研究所出租紫阳路243号门面房一楼（面积共210平方米）给王涛、孙伟华用于经营餐饮，房屋租赁期限为三年，自2011年12月1日至2014年12月31日。合同4.1条约定月租金13000元，每月5号前支付，如承租方拖欠租金达15天出租方有权��方解除本合同，王涛、孙伟华需在7日内无条件退出门面房。并约定承租人经营期间如出现因市政修建工程或其他单位工程影响经营时，其不得以该理由拖欠、抵消、减免应向湖北省艺术研究所支付租赁金，三年租赁届满，湖北省艺术研究所无条件收回承租房屋。三年租赁期限于2014年12月31日届满后，湖北省艺术研究所未收回房屋且与王涛、孙伟华之间并未续签新的租赁合同。故此，湖北省艺术研究所与承租人之间构成事实上的无固定期限租赁关系，湖北省艺术研究所有权随时收回出租房屋。2015年政府下发文件，要求各单位不得将自有房产对外出租，且湖北省艺术研究所因自身办公需要决定收回租赁房屋自用。湖北省艺术研究所通知承租人要收回房屋自用后，王涛、孙伟华以种种理由拒不返还承租房屋。且王涛、孙伟华至今仍拖欠湖北省艺术研究所2013年1月至2014年12月的总计24万元租金，湖北省艺术研究所多次催收但王涛、孙伟华均拒不支付。2016年2月起后不再支付任何费用，在原告多次要求其返还房屋的情况下强行占用，亦不支付任何费用。王涛、孙伟华拖欠的租金加其占用期间使用费总额累计已超过50万元，对湖北省艺术研究所造成了极大的经济损失。湖北省艺术研究所遂诉至本院。王涛辩称，湖北省艺术研究所陈述不属实，湖北省艺术研究所要求其搬出房屋后，王涛、孙伟华表示随时可以搬出，但是要求湖北省艺术研究所给予准备时间。王涛、孙伟华二人在签订合同后对门面进行了装修，花费了一百多万元，装修完成后地铁施工，把租赁门面围挡起来，无法经营。后面去交房租的时候湖北省艺术研究所不收房租，之后便下达了要求搬出的通知。双方合同约定月租金13000元，现湖北省艺术研究所主张月租金3万元��与事实不符。被告孙伟华未作答辩，亦未举证，视其放弃答辩、举证权利。经审理查明：1999年12月9日，湖北省艺术研究所取得位于武汉市武昌区紫阳路243号1号楼1-6层房屋产权，房屋所有权证号昌9915648A1，建筑面积3076.04平方米。2011年11月30日，湖北省艺术研究所（甲方）同王涛、孙伟华（乙方）签订《门面房出租合同书》，约定：甲方将其拥有的坐落于武昌区紫阳路243号门面房一楼出租给乙方用于餐饮经营，该门面建筑面积共210平方米；本合同租赁期为三年，自2011年12月1日起至2014年12月31日止；月租金为13000元，每月5号前支付，如乙方拖欠租金达15天，甲方有权单方解除本合同，乙方在七日内无条件退出出租门面房，所有经济损失由乙方自行负担；乙方经营期间如出现因市政修建工程或其他单位工程影响其经营时，其不得以该理由拖欠、抵消、减免应向甲方支付租赁金，更不能以此向甲方索赔；租赁期满，甲方有权收回房屋，所有属于乙方可以移动、拆除的设备设施归乙方所有，乙方应在租赁期满后30日内搬离；三年租赁期满，甲方将无条件收回承租房屋，甲方如有意续租，则乙方在同等条件下有优先租赁权，但必须在租赁期满前的二个月内向甲方提出书面申请；乙方拖欠甲方租金超过十天未支付时，属乙方违约，甲方有权单方解除本合同，乙方应在七天内无条件搬离出出租房，造成甲方损失应按法律相关规定支付违约金、赔偿金，保证金不退还；甲方违约应按法律规定向乙方支付违约金。该合同签订后，被告王涛、孙伟华在涉案房屋内从事餐饮经营至合同期满，其间湖北省艺术研究所与王涛共同确认，由于地铁施工，双方协商确定2013年1月至2014年12月期间租金按照每月10000元收取，但此款两��告并未交纳。2014年12月31日后，湖北省艺术研究所与王涛、孙伟华未就租赁房屋续签租赁合同。此后王涛、孙伟华仍继续使用租赁房屋并交纳租金至2016年1月，2016年1月后未缴纳房屋租金。2016年9月20日，湖北今天律师事务所向王涛、孙伟华下发《律师函》，要求自收函之日起十五日内腾退租赁房屋并一次性结清所欠房租357000元。上述事实，有湖北省艺术研究所提供的《武汉市房屋产权登记信息查询单》、2014年11月30日湖北省艺术研究所与王涛、孙伟华签订《门面房出租合同书》、湖北今天律师事务所2016年9月20日出具《律师函》等加以证明。上列证据在法庭上出示，经当事人质证，针对证据的证明力进行了说明、质疑与辩驳。本院认为，湖北省艺术研究所同王涛、孙伟华于2014年11月30日签订的《门面房出租合同书》��系双方真实意思表示，无无效或可撤销情形，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《门面房出租合同书》约定租赁期为三年，自2011年12月1日起至2014年12月31日止，租赁期届满后双方未续签新的租赁合同，湖北省艺术研究所亦未收回租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。据此，湖北省艺术研究所同王涛、孙伟华之间形成不定期房屋租赁关系，湖北省艺术研究所有权在合理期限内随时收回房屋。2016年9月20日，湖北省艺术研究所委托湖北今天律师事务所向王涛、孙伟华出具《律师函》，要求二人自收��律师函起十五日内结清所欠租金并腾退房屋。至此，双方《门面房出租合同书》解除，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，王涛、孙伟华应腾退房屋并返还给湖北省艺术研究所并支付所欠房屋租金。湖北省艺术研究所与王涛协商确定2013年1月至2014年12月期间租金按照每月10000元收取，系双方当事人合意，未违反法律规定，本院予以确认。据此，王涛、孙伟华应向湖北省艺术研究所支付2013年1月至2014年12月期间房屋租金共计240000元。《门面房出租合同书》约定月租金为13000元，故除上述期间外，王涛、孙伟华应按照月租金13000元向湖北省艺术研究所支付欠缴租金至双方租赁合同关系解除之日止。湖北省艺术研究��还主张王涛、孙伟华按照每月30000元向其支付房屋占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。据此，王涛、孙伟华应向湖北省艺术研究所支付租赁合同解除后的房屋占有使用费，但本院认为湖北省艺术研究所主张房屋占有使用费过高，且未提交证据证明主张标准，故本院参照房屋租金将占有使用费酌定为每月13000元。因此，王涛、孙伟华应按照每月13000元向湖北省艺术研究所支付房屋占有使用费至实际腾退之日止。被告孙伟华经传票传唤，无正当理由拒不到庭，可以缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第��百零七条、第二百三十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告王涛、孙伟华于本判决生效之日起十日内向原告湖北省艺术研究所返还位于武汉市武昌区紫阳路243号一楼门面房；二、被告王涛、孙伟华于本判决生效之日起十日内向原告湖北省艺术研究所支付欠缴的2013年1月至2014年12月期间房屋租金（按每月10000元计算）240000元，支付欠缴的2016年2月1日至2016年9月20日期间的房屋租金（按每月13000元计算）100533元，两笔共计340533元；三、被告王涛、孙伟华于本判决生效之日起十日内向原告湖北省艺术研究所支付房屋占有使用费（按照每月13000元，自2016年9月21日起支付至实际腾退之日止）；四、驳回原告湖北省艺术研究所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9700元，减半收取4850元，财产保全费3520元，两项合计8370元，由被告王涛、孙伟华共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员　万捷二〇一七年六月十二日法官助理　王鹏书记员　樊高关注公众号“”