（2017）鲁07民终3634号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-07-25
案件名称
潍坊亿丰置业有限公司、李海生房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省潍坊市中级人民法院
所属地区
山东省潍坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潍坊亿丰置业有限公司,李海生,潍坊亿丰商业物业管理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁07民终3634号上诉人（原审被告）：潍坊亿丰置业有限公司，住所地：山东潍坊高新技术产业开发区健康东街8888号。法定代表人:黄贤明，董事长。委托诉讼代理人：吴瑞青，山东衡明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李海生，男，1973年11月13日出生，汉族，住山东潍坊高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：王清志，潍坊寒亭金光法律服务所法律工作者。原审被告：潍坊亿丰商业物业管理有限公司，住所地：山东潍坊高新技术产业开发区健康东街8888号（亿丰置业公司三楼）。上诉人潍坊亿丰置业有限公司（以下简称潍坊亿丰公司）因与被上诉人李海生、原审被告潍坊亿丰商业物业管理有限公司(以下简称潍坊亿丰物业公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0791民初1452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潍坊亿丰公司上诉请求：1.撤销山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0791民初1452号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由李海生承担。事实与理由：1.一审判决解除合同不当。首先，虽然《中华人民共和国消防法》第十五条规定，未经消防安全检查或经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用或营业。但法律并未规定房产未经消防验收必然导致房屋买卖合同解除。实际上，潍坊亿丰公司一直在积极办理消防验收事宜。其次，李海生购买的系平方数，至于房产的具体位置及状态均不影响购房目的的实现，故不能成为合同解除的条件。再次，与普通的商品房买卖不同，涉案房屋系以经营获利为目的，不以现实交付或居住为目的，故自潍坊亿丰公司委托给第三方经营即应视为已交付；2.潍坊亿丰公司在《商品房买卖合同书》中约定“以买受人签订《委托经营管理合同》即视为已办理房屋交接”并未突破合同相对性，符合涉案商铺经营管理的实际定位；3.根据本案事实，李海生行使解除权的期限应于2014年12月30日之前行使，但李海生直至2016年才提起诉讼，其要求行使合同解除权的期限已过。李海生未提交书面答辩意见。潍坊亿丰物业公司未提交书面答辩意见。李海生向一审法院起诉请求：1.解除李海生与潍坊亿丰公司签订的合同；2.潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司返还李海生购房款298981元、维修基金2845.50元、备案费550元及并自交纳之日起按中国人民银行同期贷款利率的2倍承担利息；3.本案诉讼费由潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司承担。一审法院认定事实：2012年10月9日，李海生与潍坊亿丰公司签订《商品房买卖合同书》，约定李海生购买潍坊亿丰公司开发的位于健康东街以南、永春路以西的亿丰时代广场二期6号楼1-221号商铺一套，面积40.65平方米，每平方米7355.01元，总价款为298981元。出卖人应在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；自上述约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，买受人已签订《委托经营管理合同》的，即视为已办理房屋交接，合同继续履行；出卖人应在商品房交付使用后480个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，从商品房交付使用480个工作日起出卖人按银行活期存款利率支付利息直到备案止，该商品房所在楼宇的房屋使用权归出卖人。2012年10月9日，李海生向潍坊亿丰公司支付购房款298981元、维修基金2845.50元、备案费550元。至今，潍坊亿丰公司未将上述商品房实际交付给李海生，亦未按约定办理权属登记，李海生亦未取得房地产权属证书。李海生与潍坊亿丰物业公司签订《委托经营管理合同》一份，约定李海生购买的商铺由潍坊亿丰物业公司代管经营，第一至第五年商铺由潍坊亿丰物业公司免费管理，第六至第十年，双方按照九比一分成。审理过程中，李海生主张其所购商铺所在亿丰时代广场二期未通过消防验收，至今不能交付使用并提交潍坊市公安消防支队高新区大队于2015年11月10日发布的公告及潍坊高新区建设局于2015年12月24日、2015年12月28日分别出具的《关于潍坊亿丰置业有限公司投诉举报问题的回复》予以证实。潍坊亿丰公司认可上述工程未消防验收且称商铺的具体位置及现状无法核实。上述事实，有李海生提交的商品房买卖合同书、收款收据、发票、潍坊市公安消防支队高新区大队发布的公告、潍坊高新区建设局出具的《关于潍坊亿丰置业有限公司投诉举报问题的回复》、委托经营管理合同等证据及双方当事人陈述在案证实，经庭审质证，本院审查，足以认定。一审法院认为，李海生从潍坊亿丰公司购买商铺一套并签订《商品房买卖合同书》，合同签订后，李海生按合同约定向潍坊亿丰公司支付了房款298981元、维修基金2845.50元、备案费550元，已履行了合同约定的义务，潍坊亿丰公司理应按约定向李海生交付所购商铺并办理产权登记。因涉案商铺至今尚未进行消防安全验收合格，尚不具备交付条件，潍坊亿丰公司甚至不能明确李海生所购商铺的具体位置及现状，致使李海生购房出租经营以此获取房屋租金的合同目的不能实现，李海生据此主张解除其与潍坊亿丰公司签订的《商品房买卖合同书》并要求潍坊亿丰公司返还其按约已支付的房款298981元、维修基金2845.50和备案费550元，共计302376.50元，于法有据，予以支持。潍坊亿丰公司未依法依约定履行相应的义务致使合同被解除，应承担相应的违约责任，潍坊亿丰公司占用李海生上述资金，应按中国人民银行同期同类贷款利率向李海生支付资金占用期间的利息，自2012年10月9日起计算至返还款项之日止。虽然潍坊亿丰公司依据《商品房买卖合同书》中“买受人已签订《委托经营管理合同》的，即视为已办理房屋交接，合同继续履行”的约定主张上述商铺已交付潍坊亿丰物业公司经营使用，但该条约定是以李海生与潍坊亿丰物业公司之间的《委托经营管理合同》来约束《商品房买卖合同书》的合同相对方，而潍坊亿丰物业公司未参与签订《商品房买卖合同书》，根据合同的相对性，该条约定为无效约定，该无效条款不能成为潍坊亿丰公司抗辩的依据；另外涉案商铺至今未经消防安全验收合格，不符合《商品房买卖合同书》约定的交付条件且潍坊亿丰公司也不能确定李海生所购买商铺的具体位置及现状，却主张未经消防安全验收合格的涉案商铺已交付使用，显然与事实不符，且与《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查；未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的法律规定相违背，故潍坊亿丰公司关于涉案商铺已交付使用的抗辩意见，无事实和法律依据，不予采信。关于解除权是否消灭，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。该条规定中的“迟延交付房屋”指的是迟延交付符合国家规定的交付条件的合格房屋，即能交付而未交付的情况且《商品房买卖合同书》亦约定将“经分期综合验收合格”的商品房交付买受人使用，而本案涉案商铺至今未经消防安全验收合格，不符合交付条件，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，潍坊亿丰公司依据该规定主张李海生解除权消灭的辩称也不成立。潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其相应诉讼权利，不影响对案件事实的认定、裁判。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《商品房销售管理办法》第三十条，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除李海生与潍坊亿丰公司签订的关于亿丰时代广场二期6号楼1-221号房产的《商品房买卖合同书》；二、潍坊亿丰公司返还李海生已付的购房款298981元、维修基金2845.50元、备案费550元，共计302376.50元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，自2012年10月9日起，计算至本判决确定的支付之日止），于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回李海生的其他诉讼请求。案件受理费5836元，减半收取2918元，保全费2032元，共计4950元，由潍坊亿丰公司负担。本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院查明的事实与原审法院认定一致，本院予以确认。本院认为,本案争议焦点：一是涉案《商品房买卖合同书》应否予以解除，二是被上诉人李海生行使合同解除权是否已超过法定期间。关于涉案《商品房买卖合同书》应否予以解除的问题。根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查；未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。涉案商铺至今未完成消防验收，依法不具备交付条件，上诉人潍坊亿丰公司主张已合法完成房屋交付理由不当，本院不予支持。从涉案《商品房买卖合同书》内容看，被上诉人李海生购买涉案商铺系用于出租经营获益，但至今上诉人潍坊亿丰公司连基本的房屋交付义务都未完成，且至今亦不能明确交付时间或能否交付等关键问题，致使被上诉人李海生托管经营或自我出租收益的合同目的均不能实现，被上诉人李海生据此要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，应予支持。关于被上诉人李海生行使合同解除权是否已超过法定期间的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，合同解除权系除斥期间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案争议的解除权行使期间，核心系解除权行使的起算点认定问题，即应以合同约定的最晚交付时间起算，还是应自涉案房屋具备法定交付条件为起算点。本院认为，对该问题的认定应结合案件实际情况，兼顾公平合理的原则。涉案纠纷发生的根本原因系上诉人潍坊亿丰公司违约致合同目的不能实现。被上诉人李海生之所以与上诉人潍坊亿丰公司达成购房意向，签订购房合同并交付购房款，一定程度上系基于对上诉人潍坊亿丰公司经营实力及宣传预期的信任，但自合同签订至今，被上诉人李海生不但分文收益未得，反而陷入投资迟迟无法收回、合同目的不能实现的不利境地之中，此时，若以2013年12月30日作为合同解除权的起算点，其结果势必导致将上诉人潍坊亿丰公司自身经营失利的风险全部转嫁给了合同履行中不存在任何违约行为且对房屋建设进度及组织验收等均无掌控力的普通投资人(被上诉人李海生)身上，最终致使判决结果显失公平。故本案一审判决将《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条约定的“交付”视为交付符合国家规定的合格房屋更为合情合理，本院予以支持。综上所述，上诉人潍坊亿丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5836元，由上诉人潍坊亿丰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 斌代理审判员 高艳丽代理审判员 张锡辉二〇一七年六月十二日书 记 员 郑 伟 微信公众号“”