（2017）湘01民终1880号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2018-07-20
案件名称
柳旭东与张建湘、熊凤娇房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张建湘,熊凤娇,柳旭东
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终1880号上诉人（原审被告）：张建湘，男，1968年3月8日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：吉文帮，湖南鼎忠律师事务所律师。上诉人（原审被告）：熊凤娇，女，1970年2月22日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被上诉人（原审原告）：柳旭东，男，1974年9月16日出生，汉族，住湖南省浏阳市。上诉人张建湘、熊凤娇因与被上诉人柳旭东房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2016）湘0181民初6787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张建湘、熊凤娇共同上诉请求：撤销一审判决，予以改判；并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、案外第三人以每年18.8万元的租金所租赁的范围包括宾馆、KTV、足浴城等项目，但上诉人仅租赁了宾馆，且租赁时间仅为农历初一至十五，故一审法院对租期及租金的认定均存在错误。二、上诉人张建湘与被上诉人共同出资修建了涉案宾馆，应当利益共享、风险共担，但一审法院认定被上诉人独自享有共有财产的收益权，属于适用法律错误。三、涉案宾馆是上诉人张建湘、被上诉人及案外人张胜的共有财产，因此案外人张胜也享有收益权，一审法院遗漏了必要共同诉讼人。被上诉人柳旭东辩称，一、上诉人虽未与我签订租赁合同，但其实际使用了涉案宾馆，双方形成了真实有效的合同关系，上诉人应支付相应租金。二、仅张胜所占整栋宾馆三分之一的未装修部分的租金就有15万元，我所有的三分之一部分均是已装修的，宾馆内包括KTV、足浴、麻将室、住宿等项目，租金应按投资比例相应提高，而不能按照出租给案外人的每年18.8万元予以认定。三、上诉人在2015年5月2日前都还在经营，因此一审法院认定上诉人使用宾馆的时间为5月1日是错误的。双方认定的正月初一至十五的租金2万元仅指KTV部分，而上诉人实际使用了整栋宾馆的全部项目。四、上诉人擅自使用宾馆，已形成租赁合同关系，按照行规，上诉人一旦经营，经营期限应是一年，上诉人擅自解除租赁合同关系造成我巨大损失。另外，武立明在租用宾馆时，上诉人消费九千余元，作为租金予以了抵扣，故上诉人应支付一半份额给我；武立明租期届满后遗留的价值11901元的货物已作租金抵扣，上诉人也已接收用于经营获利，故对该部分利益也应当予以分配。柳旭东向一审法院起诉请求判令：1、张建湘、熊凤娇占用富豪宾馆对外出租及自己经营应支付的柳旭东租金300000元、从武立明处接收的物资11901元以及在富豪宾馆的消费签单4722元，共计316623元；2、由张建湘、熊凤娇承担诉讼费用。一审法院认定事实：柳旭东与张胜、张建湘于2013年共同出资在浏阳市××伏镇集镇建设6层房屋1栋，并由柳旭东、张建湘共同出资对该栋房屋进行装修后拟作宾馆投资使用。同年3月23日，柳旭东、张建湘与张胜签订《租赁协议》，其中约定：1、经三个股东协商整栋宾馆由张建湘、柳旭东二个股东租赁并出资装修经营和管理，经营所得由张建湘、柳旭东二人所有；2、宾馆租赁经营时间：从2013年5月5日（古历）开始至2023年12月30日止（古历），为期十年；3、宾馆整栋租金每年肆拾伍万元整（￥450000.00），到张胜股权名下拥有每年壹拾伍万元（￥150000.00）的权利。柳旭东、张建湘遂将该宾馆取名为“富豪宾馆”并于2013年6月开始经营，宾馆包括住宿、足浴、KTV三个项目。最初，由柳旭东、张建湘共同经营宾馆。2015年年初，柳旭东、张建湘经协商后将宾馆租给武立明经营，收取租金18.8万元1年（武立明至今未付清租金）。古历2015年12月30日（即公历2016年2月7日），武立明租期到期，不再继续租赁，柳旭东与张建湘委托熊凤娇与武立明的妻子戴君霞对宾馆进行交接，经双方清点核算，尚有旺仔牛奶、零食等部分货物留下，由柳旭东、张建湘共同接收。同日，柳旭东、张建湘共同协商，由张建湘、熊凤娇与黄宗淼共同租赁富豪宾馆进行经营，经营期限自古历2016年正月初一至正月十五，租金为2万元，但黄宗淼仅经营了正月初一一天则退出经营，遂由张建湘、熊凤娇继续经营。因双方未商定后续经营事项，张建湘、熊凤娇多次与柳旭东联系，要求与柳旭东共同协商宾馆的经营事项，但双方未就该事项达成一致，张建湘、熊凤娇遂一直经营富豪宾馆至公历2016年4月30日。因生意亏本，张建湘于2016年5月1日将宾馆停业并告知柳旭东。柳旭东主张张建湘、熊凤娇在2016年5月1日之后一直在经营富豪宾馆，但柳旭东未提交证据予以证实，且张建湘不认可，诉讼过程中，经本案审判人员询问张胜，张胜称张建湘于2016年5月1日通过手机发图片给其证实富豪宾馆停业的事实，张胜于几日后经实地考察发现富豪宾馆确已停业。柳旭东主张张建湘接手富豪宾馆的同时亦接收了武立明留下的货物价值共计23802元，熊凤娇称其在清点货物时有柳旭东与张建湘的授权，且其仅系代为保管，并未占为己有，货物价值亦远远不足23802元，而柳旭东亦未提交充足证据证明其主张；柳旭东主张张建湘在武立明经营期间的签单消费9444元未付，且主张该签单已抵武立明的租金，故张建湘应支付4722元给柳旭东，但张建湘均不予认可，且提出该项主张应由武立明主张，柳旭东无权主张，柳旭东亦未提交证据证明其有权主张该项权利的事实。另查明，张建湘与熊凤娇系夫妻关系。一审法院认为，柳旭东与张建湘、熊凤娇虽未签订书面合同，但张建湘、熊凤娇实际使用富豪宾馆进行经营，柳旭东与张建湘、熊凤娇之间形成了真实、有效的合同关系。柳旭东向张建湘、熊凤娇提供了经营场地，张建湘、熊凤娇亦应当履行合同义务，向柳旭东支付相应的租金。张建湘、熊凤娇实际经营富豪宾馆的时间系自2016年2月8日至2016年4月30日，共计83天。对于租金标准，双方在庭审中均认可2016年正月初一至2016年正月十五之间的租金为2万元，一审法院对该期限的租金予以确认；但对于其余68天的租金标准双方没有约定，张建湘、熊凤娇亦未提交证据证明双方约定其无需交纳该段时间租金的事实，柳旭东主张应当按照30万元/年的标准计算租金，但未提交相应证据证明，且双方均认可2015年的租金为18.8万元，故一审法院以该标准为依据，认定张建湘、熊凤娇租赁富豪宾馆68天的租金应为35024.66元。综上，张建湘、熊凤娇应当给付柳旭东的租金应为55024.66元，故对于柳旭东要求张建湘、熊凤娇支付租金的诉讼请求，予以部分支持。另外，柳旭东要求张建湘、熊凤娇支付其接收的物资款11901元，熊凤娇称其仅帮助清点货物，并非代表柳旭东、张建湘接收该物资；柳旭东要求张建湘、熊凤娇支付其2015年度在富豪宾馆的签单消费4722元，且主张该签单已抵武立明的租金，张建湘均不认可，提出上述两项主张均应由武立明主张，而柳旭东亦未提交证据证实其有权主张的事实，故对于柳旭东的该2项诉讼请求，均不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、张建湘、熊凤娇于本判决生效后五日内共同支付柳旭东租金55024.66元，且相互承担连带清偿责任；二、驳回柳旭东的其他诉讼请求。如未按本判决确定的履行期限给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间利息。本案受理费6050元，减半收取3025元，由柳旭东负担2500元，由张建湘、熊凤娇共同负担525元。本院二审补充查明：“富豪宾馆”的经营项目包括住宿两层、足浴一层、KTV一层及一楼的大厅和麻将室。武立明在2015年承租了“富豪宾馆”的所有经营项目。另，被上诉人柳旭东在二审提交的手机截屏、照片、证明及销货清单、收据等证据，均不属于新证据范畴，本院不予采信。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，张建湘、熊凤娇实际使用了富豪宾馆的经营项目，柳旭东亦予以认可，故双方实际形成了租赁合同关系，张建湘、熊凤娇应当向柳旭东支付相应的租金。一、关于张建湘、熊凤娇实际使用富豪宾馆的时间。张建湘、熊凤娇上诉称其在2016年正月十五后并未实际使用富豪宾馆，但该陈述与其在一审庭审中“2016年5月1日宾馆已经停业”的陈述相冲突，且张胜亦证实张建湘于2016年5月1日才告知其富豪宾馆停业的事实，故对张建湘、熊凤娇的上述主张，本院不予采信。柳旭东则称张建湘、熊凤娇在2016年5月2日后还实际经营富豪宾馆，但未提供充分证据予以证明，故本院亦不予采信。综上，一审法院认定张建湘、熊凤娇实际使用富豪宾馆的时间截至2016年4月30日较为合理，本院予以确认。二、关于张建湘、熊凤娇应向柳旭东支付的租金数额。首先，双方当事人确认，2016年正月初一至十五期间的租金为2万元，但对该租金标准所包含的经营项目存在争议。张建湘、熊凤娇主张该2万元包括了富豪宾馆住宿和KTV项目的租金；柳旭东则主张该2万元仅包括KTV项目的租金。对此，本院认为，因柳旭东认可张建湘、熊凤娇实际使用了住宿项目，而按照交易习惯，张建湘、熊凤娇与黄宗淼不会仅约定KTV项目的租金，而不约定住宿项目的租金，故双方所约定的2万元租金标准已包括住宿项目的概然性较高，本院予以采信。其次，关于2016年正月十六至4月30日的租金数额，因张建湘、熊凤娇与柳旭东之间没有明确约定，故一审法院参照武立明在2015年承租富豪宾馆的租金标准18.8万元予以计算较为合理。张建湘、熊凤娇称其实际使用的项目仅为住宿和KTV项目；柳旭东则主张张建湘、熊凤娇实际使用了富豪宾馆内包括足浴和麻将室的所有经营项目，但未提供充分证据予以证明，且柳旭东认可2016年正月初一至十五期间的2万元租金并不包含足浴和麻将室项目，根据通常的交易习惯，如果张建湘、熊凤娇实际使用了足浴和麻将室项目，双方不会仅就住宿和KTV项目的租金进行约定，而不对其他项目的租金进行约定，故张建湘、熊凤娇所主张的其仅使用了住宿和KTV项目的概然性较高，本院予以采信。由于武立明在2015年承租的范围包括了富豪宾馆的所有经营项目，故基于张建湘、熊凤娇实际使用的范围，本院酌情确定其应承担的租金为每天350元，从正月十六计算至2016年4月30日的租金为23800元（350元/天×68天）。第三，因张建湘、柳旭东与张胜共同出资建设了富豪宾馆，并于2013年签订了《租赁协议》，约定由张建湘、柳旭东共同租赁富豪宾馆，因此张建湘亦对富豪宾馆享有相应的使用权。由于张建湘与柳旭东均未提交证据证明各自对富豪宾馆享有的份额，应视为双方对房屋享有同等的使用权，因此张建湘、熊凤娇应将上述租金43800元（20000元+23800元）的一半，即21900元支付给柳旭东。另，对柳旭东的答辩中所主张的物资款及签单消费款，因其未提起上诉，故本院二审不予处理。综上所述，上诉人张建湘、熊凤娇的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：一、撤销湖南省浏阳市人民法院（2016）湘0181民初6787号民事判决；二、张建湘、熊凤娇于本判决生效后五日内共同支付柳旭东租金21900元，且相互承担连带清偿责任；三、驳回柳旭东的其他诉讼请求。如未按本判决确定的履行期限给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间利息。本案一审案件受理费3025元，二审案件受理费6050元，共计9075元，由上诉人张建湘、熊凤娇共同负担675元，被上诉人柳旭东负担8400元。本判决为终审判决。审 判 长 刘 凯审 判 员 王 勇代理审判员 金新贵二〇一七年六月十二日书 记 员 王 倩 来自：