（2017）苏10执异34号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-07-18
案件名称
江苏扬州农村商业银行股份有限公司双桥支行与刘斌、朱志兵金融借款合同纠纷执行裁定书
法院
江苏省扬州市中级人民法院
所属地区
江苏省扬州市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
刘斌,江苏扬州农村商业银行股份有限公司双桥支行,朱志兵
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十五条；《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》：第六条第一款
全文
江苏省扬州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）苏10执异34号异议人（被执行人）：刘斌，男，1971年6月24日生，汉族，住扬州市邗江区。申请执行人：江苏扬州农村商业银行股份有限公司双桥支行，住所地在扬州市文汇东路114号。负责人王俊，该行行长。被执行人：朱志兵，男，1970年5月56日生，汉族，居民身份证号码3210271970********，户籍地在扬州市邗江区汊河街道薛楼村杨庄组**号。评估人：江苏中诚土地房地产评估规划咨询有限公司，住所地在扬州市扬子江中路春江花园8幢906号。法定代表人：李金胜，该公司总经理。本院在执行江苏扬州农村商业银行股份有限公司双桥支行（以下简称双桥农商行）与刘斌、朱志兵金融借款合同纠纷一案中，委托江苏中诚土地房地产评估规划咨询有限公司（以下简称中诚评估公司）对被执行人刘斌名下的房地产进行评估，刘斌对评估结论不服，向本院提出执行异议。本院于2017年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。刘斌提出异议称：中诚评估公司估价报告与市场价格悬殊，鉴定报告有误。1、2013年8月法院委托扬州新悦房地产评估咨询公司估价为2070.31万元，当时智谷华府新房价为7300元、周边二手住房价格6000元左右。2、2017年4月，周边二手住房及门面房价格，智谷华府每平米10000元，南浦花园每平米9000元，汇金谷二手小面积门面房每平米20000元，相隔4年而估价低了50万元。3、刘斌南浦花园8幢一楼门面房面积共计901.11平方米，三楼、四楼面积共计1549.41平方米，故申请撤销江苏中诚（2017）（房估）字第046号房地产司法鉴定估价报告。中诚评估公司答复认为，我公司认为估价报告的估价方法选用合理、技术路线正确、估价参数取值客观，估价结果符合房地产市场行情。理由：1、住宅房产与商业房地产具有很大差异，两者市场价格变动情况并没有关联性，刘斌用2013年至2017年周边住宅房地产价格变动情况来衡量鉴定对象的价格变动幅度不合理。2、刘斌用其他评估公司2013年的估价来否定我公司的估价结果不合理。估价报告结论关键看是否符合价值时点的房地产市场状况。3、刘斌用汇金谷小面积门面房价格来对比鉴定对象评估价格不合理。对于商业房地产，进深越小，利用价值越大，房地产价值也越高，而鉴定对象的进深远大于小面积门面房。小面积门面房可经营种类众多，而较大型商业房地产可经营种类很少，市场需求量、竞争力小于小面积门面房，故其房地产价值及租金水平也小于小面积门面房。较大型商业房地产总体价值较大、潜在购买群体较少，导致其价值低于小面积门面房。经审查查明，申请执行人双桥农商行与被执行人刘斌、朱志兵金融借款合同纠纷一案，本院于2013年3月13日作出（2012）扬商初字第0111号民事判决书已发生法律效力，依该判决书：一、刘斌于本判决生效之日起十日内偿还双桥农商行借款1470万元及利息（算至2012年10月15日的利息为797101.41元，2012年10月15日以后的利息按双方借款合同约定的标准另行计算至本判决确定的给付之日）；二、如刘斌不履行上述债务，原告有权对其抵押的房产证号码为扬房权证汊河字第××号的房产及土地使用权证号码为扬邗国用（2009）第49666号的土地使用权折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿；三、朱志兵对刘斌上述债务承担连带责任；其承担责任后依法有权向刘斌追偿。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请执行，本院于2013年7月12日立案受理。执行过程中，本院委托扬州新悦房地产咨询评估有限公司对刘斌抵押的扬房权证汊河字第××号项下的2450.52平方米房产和扬邗国用（2009）第49666号项下的2011.63平方米土地使用权进行了评估，评估价为2070.31万元。后又对被评估的房地产进行三次司法拍卖和变卖，均因无人报名而流拍，流拍日期为2014年10月17日，流拍价为1657万元。本院于2014年12月10日裁定终结（2012）扬商初字第0111号民事判决书的本次执行程序。2016年11月30日，本院根据双桥农商行的申请，恢复对（2012）扬商初字第0111号民事判决书的执行。恢复执行过程中，本院对被执行人刘斌抵押的位于扬州市邗江区南浦花园8-1、3、5、306、401房地产委托评估，即扬房权证汊河字第××号项下的2450.52平方米房产和扬邗国用（2009）第49666号项下的2011.63平方米土地使用权进行评估。2017年3月29日，中诚评估公司出具江苏中诚（2017）（房估）字第046号估价报告，确定上述房地产在价值时点2017年3月16日的评估总价为20292744元。评估报告载明：房屋建筑面积2450.52平方米，土地使用权面积2011.63平方米，房屋结构为钢混结构（总层数4层），地类为商业用地。评估报告附估价对象位置示意图、实地查勘情况和相关照片等。中诚评估公司对估价对象采取了比较法及收益法进行评估，对估价对象所在项目及周边类似房地产的市场租售情况进行了调查、查勘记录及拍摄，分析和考虑了估价对象的特点和影响市场价值的各项因素，对涉案房地产价值进行分析、估算和判定。另查明，中诚评估公司为我省法院入册的评估机构，该公司及评估师李金胜、杨家彪均具有评估资质。本院认为，当事人或者其他利害关系人如果有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许；本案中，中诚评估公司及其评估人员具有相应评估资质，其受法院委托，依据法定估价规范对本案房地产进行评估，评估程序合法。房地产市场价值的主要评估方法有比较法、成本法、收益法和假设开发法等，鉴于被评估对象现状已达到最高利用且不具有开发或再开发潜力、不存在估价对象同类房地产没有交易或交易很少、不存在估价对象或同类房地产没有租金等经济收入，故不宜采用假设开发、成本法方式评估。中诚评估公司接受本院委托后，对估价对象及周边区域类似房地产进行实地勘察、调查后，综合分析所掌握的资料并根据估价对象的特点和估价目的，选用市场比较法和收益法对涉案房屋进行评估，并无不当。结合本案执行标的物在2014年10月17日以1657万元价格变卖而流拍的情况，本次评估结果没有背离市场规律。此外，评估价格只是法院确定执行标的物拍卖保留价的参考，拍卖标的物的最终价值应由市场决定。异议人认为该评估价严重低于市场价格，但其未提供任何证据证实，故对该异议请求，本院不予支持。综上所述，异议人的异议请求，没有事实和法律依据，依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人刘斌的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。审 判 长 陆开存审 判 员 阮 骏代理审判员 刘志林二〇一七年六月十二日书 记 员 孙 妍 更多数据：搜索“”来源：