（2016）苏05民终8353号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-06-29
案件名称
上海名阳国际物流有限公司与太仓美中科技发展有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海名阳国际物流有限公司,太仓美中科技发展有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终8353号上诉人（原审原告）：上海名阳国际物流有限公司，住所地上海市青浦区练塘镇朱枫公路6188号第二十一幢109甲室。法定代表人：张海霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈任重，中豪律师集团（上海）事务所律师。委托诉讼代理人：李飞，中豪律师集团（上海）事务所律师。被上诉人（原审被告）：太仓美中科技发展有限公司，住所地江苏省太仓市陆渡镇江南路。法定代表人：王跃根，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷轶，该公司董事长。上诉人上海名阳国际物流有限公司（以下简称名阳公司）因与被上诉人太仓美中科技发展有限公司（以下简称美中公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2016）苏0585民初742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。名阳公司上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判支持名阳公司一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院关于五号仓库已交付名阳公司的认定无事实与法律依据。1、从举证责任来看，对于交付仓库的事实应由美中公司负举证责任。2、从举证能力来看，美中公司作为仓库和场地的实际控制人，如果存在交付仓库的事实，完全有能力举证证明。3、一审判决认定五号仓库已交付的理由不能成立。名阳公司从未确认仓库交付没有相应的交接手续，而是明确表示六号仓库交接时有相应的交接手续并保存于美中公司。预付首期租金和押金的事实不能作为美中公司履行交付仓库义务的充分证据。租赁协议中以实际存放货物起付租金的约定其含义是从实际存放货物之日起计算应付租金，而非约定首期租金于仓库实际存放货物之后支付，其中的起付意指计租起算日期，而非租金支付日期。在通常的房屋租赁市场中，预付租金符合通常的交易习惯，首期租金尤其如此。双方在一审庭审中一致确认，首期付三押二的款项应在签约后立即支付，而非实际存放货物后支付。据此一审法院以名阳公司预付租金推测美中公司已交付全部仓库完全缺乏依据。一审中，名阳公司表示曾多次口头催告美中公司交付5号仓库。一审法院可以认定名阳公司未提供证据证实有催告美中公司交付仓库，但不能以此认定名阳公司未催告美中公司交付仓库，两者不能等同。一审法院以名阳公司未提供证据证实有催告的行为作为推测美中公司已交付仓库的理由过于牵强，不符合基本的举证规则。4、美中公司称其在合同签订当日即2015年11月25日交付五、六号仓库与其提供的证据自相矛盾。上海勇通物流有限公司出具的两份证明即使内容属实也充分证明合同签订当日即2015年11月25日五号仓库另有承租人，美中公司不可能在该日将仓库交付名阳公司。二、一审判决不采纳名阳公司关于仓库消防设施不能正常使用的意见显失公平。1、名阳公司已完成对消防栓无法正常使用的举证责任。2016年1月25日法院对涉案仓库消防设施进行查看，确定所有的消防栓均不能正常出水，应认定美中公司交付的仓库不符合法定消防条件。2、一审法院关于不能证明消防栓不能正常使用的理由不能成立。竣工验收仅能说明验收时消防设施状态，不能作为本案所涉租赁期间消防设施仍保持完好的证据。如美中公司认为现场查看时消防栓不能出水系因天气原因导致，正常天气下消防栓能正常使用，则应当对该抗辩事由负举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。消防设施应当随时保持完好有效的状态，天气寒冷本身不能作为合理的抗辩理由。一审法院应另行选择正常天气进行查看。3、一审法院认定不符合常理，无法对相关事实形成合理解释。美中公司2016年1月13日的回函称消防栓有没有水是消防部门的事，美中公司不可能把消防栓关了，从该回函可见租赁期间名阳公司就消防设施无法正常使用已提出催告，但美中公司未予整改。三、一审判决不采纳名阳公司关于美中公司以不合理理由阻碍安装约定的消防喷淋设施的意见明显错误。1、合同双方对于安装喷淋设施存在明确的约定，配合安装消防喷淋系统系美中公司的约定义务，是否可以安装喷淋系统关系到名阳公司能否实现合同目的。2、现有证据充分证明美中公司以不合理理由阻碍名阳公司安装喷淋系统。美中公司要求名阳公司接受物业告知书中明确消防工程需向美中公司提出书面申请，经审核通过后方可实施，一切工程均由美中公司所聘请的具有专门资质的唯一合作公司进行操作。美中公司自行提供的短信中，双方就安装喷淋事宜进行多次交涉，美中公司均要求名阳公司接受其另行起草的租赁合同并签收园区制度，并以此作为申请安装喷淋系统的条件。美中公司在已与名阳公司签订合同的情况下要求名阳公司另行签订与原合同不一致的租赁合同，并接受美中公司单方制定的所谓园区制度已构成违约，阻碍名阳公司正常使用租赁房屋，致使名阳公司无法实现合同目的，名阳公司依法有权解除租赁合同。3、以上法院以名阳公司未能提供已制作有相应的设计方案等文件为由否认美中公司有不配合申请安装喷淋系统的违约行为，其认定与事实和证据相悖。四、一审法院将租赁合同继续履行至2016年7月19日解不符合相关的法律规定。1、房屋租赁合同属于不适宜强制承租人继续履行的合同。名阳公司于2016年1月8日通知解除房屋租赁合同并实际迁出租赁房屋，另行租赁的其他仓库，即便一审法院判决名阳公司解除理由不能成立也应判决违约方赔偿守约方损失，而非继续履行房屋租赁合同至出租人自愿解除合同之日。2、即便一审法院认定承租人违约解除合同，名阳公司已付款项也已超过美中公司请求的违约金。综上，名阳公司解除房屋租赁合同有充分的事实和法律依据。一审判决确有错误，显失公平，依法应予撤销。美中公司辩称：服从原审判决。名阳向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的协议自2016年1月8日起解除，2、美中公司退还名阳公司租金316350元、押金210900元，3、美中公司赔偿名阳公司损失105400元。一审法院认定事实：2015年11月25日，名阳公司、美中公司分别由代表栾梦洋、李易凡手写签订了《仓库租赁协议》，约定由名阳公司承租美中公司所有的位于太仓市陆渡镇江南路80号厂区内的5号仓库全栋（面积3500平方米）及6号仓库仓库区（面积2200平方米），租金为每月每平方米18.5元，租赁期限为1年;另协议约定名阳公司自实际存放货物起付租金，付款方式为付三押二;名阳公司从2015年11月25日汇款美中公司10万元作为租美中公司5、6号2栋仓库，合同生效后，此10万元转入此仓库押金。名阳公司分别于协议签订当日及2015年12月1日向美中公司支付10万元、427250元。2016年1月12日，名阳公司通过EMS向美中公司邮寄解除协议通知书，于次日被拒收退回；同月14日，名阳公司再次通过挂号信向美中公司邮寄解除协议通知书，于同月16日被签收。后美中公司回函不同意解除租赁协议。另查明，美中公司对所出租的仓库所位于的厂区具有国有土地使用权，已建成的1-6号厂房对应的建设规划编号为1、2、3、10、11、12号厂房，均具有相应的建设规划许可，但尚未办理房屋产权证。上述仓库内具有消防栓这一消防设施，仓库于2014年1月29日通过消防竣工验收，建筑耐火等级为二级，使用功能为车间，生产的火灾危险性为丁类。另，名阳公司提供了1、彭勇金的证明，称其系为名阳公司修理叉车的，2015年12月初的某天，其到美中公司被拦在门外，直至中午离开都没能进入厂区；2、伟志服饰（苏州）有限公司出具证明，称2016年1月6日该公司将位于太仓市陆渡镇江南路58号的仓库出租予名阳公司用于存储电梯。美中公司提供了1、上海勇通物流有限公司出具的证明，称因名阳公司承租了被告的5号仓库，故其于2015年11月28日从原承租的5号仓库搬至6号仓库办公楼。2、陆燕、李平等人出具的证明，分别称为美中公司的5、6号仓库接通电信网络、接通水电。庭审中，1、关于仓库交付情况，双方确认没有办理仓库交接手续，美中公司称有交付仓库钥匙，名阳公司否认收到钥匙，认为使用仓库仅需经过由美中公司管理的厂区大门。另，双方确认名阳公司于协议签订当日进入厂区，占用了6号仓库的仓库部分及6号仓库旁的厂区通道。名阳公司陈述于2016年1月7日全部搬离美中公司的厂区，美中公司提供的会客单显示名阳公司的进出登记自2015年11月25日晚20时25分送货入库，至2016年1月7日2时30分止。2、关于消防设施：双方确认除手写的租赁协议外，有口头约定由名阳公司在承租的仓库内安装消防喷淋系统，费用由名阳公司承担，美中公司给予每平方月租金4.5元的优惠，故约定的月租金为每平方米18.5元。对于没有进行消防喷淋安装的原因，名阳公司陈述系美中公司不予配合办理相关手续，并自认其不能提供已有安装喷淋系统的设计方案的证据；美中公司称系名阳公司怠于向消防管理部门进行相关申请审批。另，2016年1月25日，一审法院至美中公司处现场查看，当时所有的消防栓均不能出水，但当时气温较低，全市多处冰冻，不能排除系水管冻结导致不能出水的原因。3、关于是否阻碍进出厂区：名阳公司认为，美中公司多次以名阳公司不同意重新签订美中公司制作的租赁合同为理由阻碍名阳公司进出货，而名阳公司不同意签订该租赁合同的原因系该合同中变相提高了租金，且较原租赁协议新增有多处限制名阳公司权利、有利于美中公司的约定。另，名阳公司方申请的证人黄某当庭陈述，其系上海申丝企业发展有限公司员工，在名阳公司承租期间多次为名阳公司进出货，2015年12月初的某天，上午到达美中公司处后被拦在门外，直至下午才得进入，其不清楚被拦的原因；多次进出货中，仅此次受拦。美中公司认为，除2015年12月1日当日因要求名阳公司支付租金为由进行过阻拦外，没有其他阻拦行为，进出厂区只需进行门卫登记，且12月1日当天在名阳公司付款后即予以放行；而要求重新签订租赁合同系因原协议系手写，并不完善，名阳公司就合同有不同意见可以协商，但名阳公司从未提出过协商意见。另，庭审中，美中公司同意双方的租赁协议自2016年7月19日解除。以上事实，有名阳公司提供的租赁协议复印件、付款信息复印件、解除通知书复印件及邮寄凭证原件、证人证明原件、美中公司单方制作的租赁合同原件，美中公司提供的租赁协议原件、回函原件、证人证明原件、消防验收意见书原件、邮件打印件、园区管理通知等原件、短信打印件、照片打印件、建设许可证原件、验收报告原件、规划图复印件、会客单原件、美中公司单方制作的租赁合同原件等证据，一审法院现场调查笔录及当事人当庭陈述予以佐证。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。涉案的仓库均系经过建设规划许可并经过竣工验收的房屋，故一审法院认为双方签订的租赁协议合法有效，双方应当按照协议的约定行使权利、履行义务。双方对于合同的履行情况存在如下争议：关于5号仓库是否已经交付。一审法院认为，首先，双方确认仓库交付没有相应的交接手续，故客观上美中公司存在无法提供交付凭据的可能；其次，租赁协议中明确约定“名阳以实际存放货物起付租金”，事实上名阳公司至2015年12月1日也按付三押二的约定支付了5、6号仓库租金527250元；再次，名阳公司自协议签订当日就开始使用租赁仓库，并且于2016年1月6日又承租附近另一厂区内的仓库，说明名阳公司急需仓储的场所，但其自支付上述款项后直至2016年1月7日搬离，都未曾向美中公司提出过要求其交付5号仓库的请求；故名阳公司提出美中公司未交付5号仓库的主张与上述事实不符，一审法院对名阳公司提出美中公司没有交付5号仓库的主张不予采信。2、关于美中公司所交付的仓库是否符合约定的条件。一审法院认为：首先，美中公司的仓库已于2014年1月29日经过消防工程竣工验收；其次，名阳公司认为该消防栓不能正常出水，但未能提供相应的证据予以证实，且一审法院现场调查的情况也无法证实除天气原因外消防栓能否正常使用；再者，双方确认口头约定由名阳公司在承租厂房内安装消防喷淋，则双方均应遵守该约定，按照《中华人民共和国消防法》第十条的规定，除公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程外，建设单位应当将消防设计文件报公安机关消防机构备案，由消防机构进行抽查，现名阳公司未能提供已制作有相应的设计方案等文件，也不能提供证据证明美中公司有不配合向消防部门备案足以达到合同目的无法实现的行为，故一审法院对名阳公司主张美中公司提供的仓库不符合消防安全条件的意见不予采纳。3、关于美中公司是否有妨碍原告正常使用租赁仓库的情节。一审法院认为：名阳公司提供的证人黄某当庭陈述其多次进出货过程中，仅2015年12月初的一次有被阻拦，而美中公司解释证人所述应是2015年12月1日当日因名阳公司未付租金而进行的阻拦，其余时间从未进行过阻拦；又名阳公司未能提供其他证据证实另有多次被阻拦的情形，故一审法院对名阳公司主张美中公司有无理阻挠名阳公司进出厂区、妨碍名阳公司正常使用承租仓库的行为的意见亦不予采纳。综上，名阳公司不能证实存在因美中公司的违约行为导致合同目的无法实现的事实，故名阳公司不享有提出解除合同的权利，其分别于2016年1月8日、14日向美中公司发出的解除协议通知书不具有解除效力，现美中公司同意租赁协议自2016年7月19日起解除，故一审法院确认双方于2015年11月25日签订的租赁协议于2016年7月19日解除。结合名阳公司支付的租金、押金的金额以及租赁协议约定的租金标准、租赁关系的持续时间，一审法院对名阳公司主张的要求返还已付租金及押金的诉讼请求不予支持。又，租赁协议的解除并非因美中公司违约导致，故一审法院对名阳公司主张的损失赔偿的诉讼请求亦不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决：一、上海名阳国际物流有限公司与太仓美中科技发展有限公司于2015年11月25日签订的厂房租赁协议于2016年7月19日解除。二、驳回上海名阳国际物流有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10126元，保全费30元，合计10156元，由上海名阳国际物流有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审另查明，2016年1月25日一审承办人到现场进行勘察并制作证据保全笔录。名阳公司代表司马正乐表示经现场查看，消防栓是有气压的，部分消防栓可以听到水流的声音，应该是通水的。本院认为，名阳公司与美中公司于2015年11月25日签订的仓库租赁协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，且涉案出租房屋均经过建设规划许可并经竣工验收，故该仓库租赁协议合法有效，对双方均具有约束力。协议签订当日，名阳公司支付美中公司10万元作为押金并开始使用租赁仓库。同年12月1日，名阳公司支付美中公司427250元。2016年1月7日名阳公司搬离美中公司。2016年1月12日名阳公司以美中公司只交付了6号厂房、消防设施不能使用、阻止加装喷淋工程、阻扰车辆进出等为由向美中公司发函要求解除租赁关系并退还已缴纳的押金、租金527250元。美中公司回函不同意解除租赁协议。双方由此发生争议。名阳公司上诉认为美中公司未交付5号仓库，但名阳公司在签订协议后即入驻租赁房屋，且在2015年12月1日名阳公司即按照协议付三押二的约定支付了足额的租金及押金，而此后直至名阳公司搬离之日，名阳公司都未曾向美中公司提出过要求交付5号仓库的请求，一审法院据此未采信名阳公司有关美中公司未交付5号仓库的主张并无不当。至于名阳公司上诉提出的交接手续的问题，虽名阳公司认为双方办理了交接手续，但美中公司对此未予认可，而名阳公司未提供初步证据证明双方办理过交接手续，故本院对名阳公司有关交接手续的上诉主张不予采信。名阳公司上诉认为美中公司交付的房屋消防设施不能使用，但涉案租赁房屋已于2014年1月29日经过消防工程竣工验收，且名阳公司未提供证据证明消防栓不能正常出水，结合一审法院现场勘察时名阳公司代表司马正乐有关表示消防栓是有气压的、部分消防栓可以听到水流的声音、应该是通水的陈述，本院对名阳公司该有关消防设施不能使用的上诉主张不予采信。名阳公司上诉认为美中公司以不合理理由阻碍安装消防喷淋，但名阳公司未提供已制作消防喷淋相关设计方案的证据，亦未提供证据证明美中公司有不配合向消防部门备案足以达到合同目的无法实现的行为，故本院对名阳公司该主张亦不予采信。至于妨碍租赁房屋使用的问题，名阳公司提供的证据仅能证明在2015年12月初有过一次阻拦，美中公司解释是因为名阳公司未支付租金而采取，名阳公司又未能提供其他证据证实存在多次阻拦的情形，一审法院据此未采纳名阳公司有关美中公司无理阻挠其进出厂区妨碍其正常使用承租房屋的主张并无不当。至于合同解除时点问题，名阳公司于2016年1月22日起诉要求确认合同于2016年1月8日解除，美中公司对此不予认可并抗辩要求继续履行合同。虽名阳公司分别于2016年1月8日、1月14日向美中公司发出解除协议通知书，但名阳公司不能证实存在因美中公司违约行为导致合同目的无法实现的情形，双方合同亦未约定名阳公司可以提前解除合同，一审法院据此认定名阳公司解除协议通知书不发生解除效力并无不当。虽合同不存在法定解除情形，但美中公司在一审中表示同意租赁协议自2016年7月19日解除，一审法院据此确认双方之间的合同于该日解除并无不当。因合同于2016年7月19日解除，且合同解除并非因美中公司违约导致，一审法院据此对名阳公司有关返还已付租金、押金并赔偿损失的主张不予支持并无不当。综上所述，名阳公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10126元，由上诉人上海名阳国际物流有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 平审 判 员 陈 斌代理审判员 柳 璐二〇一七年六月十二日书 记 员 韩泽滔