（2017）苏04民终417号

裁判日期: 2017-06-12

公开日期: 2017-06-15

案件名称

戴解先与浙江鹏达控股有限公司、浙江钱江科技风险投资有限公司等商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省常州市中级人民法院

所属地区

江苏省常州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

戴解先,浙江鹏达控股有限公司,浙江钱江科技风险投资有限公司,上海力品企业（集团）有限公司,渠丰控股有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省常州市中级人民法院民事判决书（2017）苏04民终417号上诉人（原审原告）：戴解先，女，1954年12月6日出生，汉族，住江苏省常州市。委托诉讼代理人：张晓军，江苏常联律师事务所律师。委托诉讼代理人：荆钰，江苏常联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江鹏达控股有限公司，住所地浙江省杭州市下城区建国北路河滨商务楼801室。法定代表人：潘家俊，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：浙江钱江科技风险投资有限公司，住所地浙江省杭州市高新技术产业开发区滨江科技园滨安路1189号。法定代表人：鲍金林，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：上海力品企业（集团）有限公司，住所地上海市浦东新区杨高北路528号14幢6019室。法定代表人：陈瑶，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：渠丰控股有限公司，住所地浙江省杭州市富强路37号2幢。法定代表人：杨义德，该公司董事长。上列四被上诉人的共同委托诉讼代理人：朱小涛，江苏德音律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔林军，江苏德音律师事务所律师。上诉人戴解先因与被上诉人浙江鹏达控股有限公司（以下简称鹏达公司）、浙江钱江科技风险投资有限公司（以下简称钱江公司）、上海力品企业（集团）有限公司（以下简称力品公司）、渠丰控股有限公司（以下简称渠丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2015）天民初字第495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人戴解先上诉请求：撤销一审判决并依法改判，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.常州钱江置业有限公司（以下简称钱江置业公司）未按图施工，违规变更、未尽通知义务，违反《商品房买卖合同》第14条关于规划变更和设计变更的约定，因此上诉人有权按照合同约定解除合同；2.仲裁裁决后，被上诉人并未履行仲裁裁决对案涉房屋进行维修。二、一审判决适用法律错误。案涉房屋室内外高差应当属于主体结构或者属于主体结构的一个组成部分，一审法院认定案涉房屋质量问题属于非主体结构质量问题无法律依据。案涉房屋违反设计要求、违反国家强制性设计规范，并因此引发质量问题，严重影响居住使用，而且不可能修复，符合最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，上诉人要求解除合同具有相关依据。四被上诉人辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。戴解先向一审法院起诉请求：1.解除戴解先与鹏达公司、钱江公司、力品公司、渠丰公司投资成立的钱江置业公司于2010年10月4日签订的《商品房买卖合同》；2.鹏达公司、钱江公司、力品公司、渠丰公司返还戴解先购房款844042元、赔偿购房款利息损失、装修损失共计333125.10元并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年10月4日，戴解先、钱江置业公司签订一份商品房买卖合同，约定买受人：戴解先，出卖人：钱江置业公司。戴解先购买钱江置业公司开发的常州市彩虹城15幢乙单元104室房屋，房款为844042元。钱江置业公司应当在2010年10月31日前，依照有关规定，将符合条件的商品房交付买受人使用。商品房交付后，出卖人不得以房屋已交付为借口懈怠其在合同中应承担的其他义务。房屋质量标准和质量问题的处理保修责任约定为：1.该房屋主体结构质量不合格的，买受人有权单方面解除合同，并有权要求出卖人按房款总价3%支付违约金。2.除房屋主体结构以外的其他质量问题，经出卖人对同一部位5次修理，不能修复，影响买受人正常居住使用的，买受人有权解除合同，并有权要求按房款总价3%支付违约金。保修责任约定买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。该合同签订后，戴解先按约支付了全部房款。2010年10月10日，钱江置业公司向戴解先交付常州市彩虹城15幢乙单元104室房屋。戴解先对该房屋进行装修。自2011年1月戴解先的父母入住常州市彩虹城15幢乙单元104室房屋不到三个月，即发现房屋内包括卧室、客厅及过道的大部分墙面、地面、家俱、装修设施出现大面积渗水霉变、墙体剥落、地板开裂等状况。戴解先遂要求钱江置业公司进行维修并赔偿损失。2012年3月8日，钱江置业公司会同房屋承建方对此共同出具了关于墙面根部局部涂料层剥落的处理意见，该处理意见对房屋墙面涂料层泛潮剥落的原因进行了分析，并作出处理意见。2012年5月10日，房屋承建方项目部出具内墙踢脚线返潮方案，但双方对修复方案各执一词。2012年7月4日，戴解先向常州仲裁委员会提出仲裁申请，仲裁请求为：1.依法裁决钱江置业公司依据商品房买卖合同的约定并根据戴解先认可的第三方的修复方案履行维修义务；2.依法裁决钱江置业公司赔偿因房屋质量问题给戴解先造成的各项财产损失共计39000元（暂定：其中搬迁安置费300元×30天﹦9000元、家俱装修损失30000元）；3.依法裁决钱江置业公司承担戴解先律师费5000元；4.依法裁决仲裁费用由钱江置业公司承担。在仲裁中，戴解先对造成房屋渗水、漏水的根本原因、钱江置业公司出具的维修方案能否从根本上解决房屋质量问题及请求鉴定机构出具详细的修复施工方案申请鉴定。仲裁庭委托常州市建筑科学研究院股份有限公司进行鉴定。2012年10月9日，常州市建筑科学研究院股份有限公司出具检测鉴定报告，鉴定报告认为房屋渗、漏水原因主要是由于施工时地坪下回填土滞留水份未充分排除或地下结构侧墙迎水面防水层未施工规范，室外有水渗入到室内地坪下回填土内淤积，通过砖砌体的虹吸上返至底层墙体根部，从而导致墙面涂料层受潮起皮、脱落、门套、踢脚线等发霉、变色。并认为钱江置业公司出具的维修方案基本可行，常州市建筑科学研究院股份有限公司还提供三条补充处理意见：1.在室内地坪面或顶板钻孔（每房间中部设一次），促进水分蒸发或排出；2.按设计要求（做2.0mm高分子防水涂膜）在室外地坪面～地下室顶板段范围内外墙迎水面设置防水层；3.将原墙体根部受潮受损的粉刷层切平、铲除，清理干净后，做一道JS防水层，再采用1:2防水砂浆粉刷，外墙面防水腻子批嵌，乳胶漆两遍；对受损的木质门套、踢脚线等按原厂家型号及材质进行更换。2013年5月28日，常州仲裁委员会作出2012常仲裁字第182号仲裁裁决，裁决内容：一、钱江置业公司于裁决书送达之日起30日内按照常州市建筑科学研究院股份有限公司出具的检测鉴定报告中的修复方案对案涉房屋进行维修；二、钱江置业公司向戴解先赔偿搬迁安置费9000元；三、钱江置业公司向戴解先支付鉴定费8000元、律师代理费5000元；四、仲裁费用3849元由钱江置业公司承担。该仲裁裁决已生效。钱江置业公司已按仲裁裁决，向戴解先支付25849元。由于常州市建筑科学研究院股份有限公司出具的检测鉴定报告中的修复方案，需要在常州市彩虹城15幢乙单元104室房屋内外两方面修复。钱江置业公司向戴解先索取房屋钥匙，对房屋内部进行维修。戴解先认为房屋外面也没有维修好，故未将房屋钥匙交给钱江置业公司。戴解先对仲裁裁决也未向法院申请强制执行。钱江置业公司系股东鹏达公司、钱江公司、力品公司、渠丰公司出资设立。钱江置业公司股东会议决议，全体股东一致同意解散公司。钱江置业公司清算报告载明公司无银行贷款及其他债务，清算后剩余资产由股东按照原出资比例进行分配如下：鹏达公司20000000元、钱江公司30000000元、力品公司5000000元、渠丰公司5000000元。鹏达公司、钱江公司、力品公司、渠丰公司已取得清算报告中分配的剩余资产。2014年6月26日，经工商行政管理局核准，钱江置业公司注销登记。一审中，戴解先提供江苏省住房和城乡建设厅于2014年11月8日对戴解先的信访答复函，内容如下：您于2010年在常州市购买的彩虹城小区15栋乙单元104室住房出现大面积渗水，造成家俱装修损失，直接影响居住。常州市建设局及下属建管办、质监站对您反映的情况进行调查。经调查，该房屋后门（消防通道入口）房建施工图上标注的两个台阶施工单位没有按照原建筑设计图施工，建设单位在室外小区景观设计时作了变更，室外工程按景观设计图施工，涉及变更手续未按规定及时办理，且竣工图编制未能反映实际现状，室内回填土含水率高，达不到设计要求，墙面返潮，影响房屋使用功能。常州市建设局针对您及亲属的情况反映，曾督促建设单位和施工单位作出整改，确保反映的质量问题得到纠正。通过核查发现，该房屋所在建筑确实存在施工单位未按图纸施工，房屋施工图标注的两个台阶违规变更，竣工图编制违规，以上问题导致该房屋出现质量问题。你们所诉室内外高差没有按照30cm标准施工，常州市建筑科学研究院股份有限公司出具的报告和江苏三阳建设工程检测有限公司出具的报告结论有较大差距，应通过其他途径鉴定。戴解先申请对常州市彩虹城15幢乙单元104室房屋室内外地坪高差、该房屋多处渗水霉变、墙体剥落、地板开裂等严重质量问题与室内外地坪高差是否存在因果关系进行鉴定。江苏省建筑工程质量检测中心有限公司司法鉴定所经鉴定，于2016年5月10日作出鉴定意见书，鉴定意见：1.根据法院提供的相关资料结合现场调查及现场检测，室内外地坪高差不符合设计要求的300mm要求。2.根据对案宗相关资料的研究分析，认为由于靠近外墙的室外地坪高差与设计要求的300mm相差较多，如14﹟点与设计高程相差236.54mm，13﹟点与设计高程相差229.51mm。在下雨时，存在较多湿土，积水与墙体接触，存在一定渗水的可能，故室内外高差不满足设计要求可能是导致房屋多处渗水霉变、墙体剥落、地板开裂等问题的原因之一。戴解先支出评估费12000元。一审法院认为，常州仲裁委员会作出2012常仲裁字第182号仲裁裁决之后，戴解先、钱江置业公司之间针对常州市彩虹城15幢乙单元104室房屋而产生的纠纷一直未解决。鹏达公司、钱江公司、力品公司、渠丰公司系钱江置业公司的股东，并在解散钱江置业公司后，取得钱江置业公司的剩余资产。现钱江置业公司已办理工商注销登记，戴解先向钱江置业公司的股东，即鹏达公司、钱江公司、力品公司、渠丰公司提起诉讼符合法律规定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同或赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。常州市建筑科学研究院股份有限公司出具的检测鉴定报告意见明确了房屋漏水的原因，江苏省建筑工程质量检测中心有限公司司法鉴定所的鉴定意见，明确了室内外高差不满足设计要求可能是导致房屋多处渗水霉变、墙体剥落、地板开裂等问题的原因之一。综合这些检测鉴定报告意见，可见这些检测鉴定报告意见确定房屋多处渗水霉变、墙体剥落、地板开裂等原因，并不是房屋主体结构质量所致。戴解先陈述房屋装修后，房屋多处渗水霉变、墙体剥落、地板开裂等问题，并提起仲裁。常州仲裁委员会已作裁决，由钱江置业公司进行修复。双方在修复中又产生纠纷，至今戴解先未申请强制执行。目前该房屋中的多处渗水霉变、墙体剥落、地板开裂等质量问题，客观上对戴解先正常居住使用是有影响的，但这些质量问题可通过修复予以解决，并不是不能修复或者无法修复，因而修复这些质量问题后不会影响戴解先正常居住使用。对于戴解先认为施工单位未按图施工、室内外地坪高差不符合设计要求的300mm，是造成钱江置业公司交付房屋存在质量问题的原因，并认为这些质量问题导致戴解先购买房屋的合同目的不能实现，而要求解除合同，赔偿损失。首先，施工单位未按图施工常州市彩虹城15幢乙单元104室房屋、房屋室内外地坪高差不符合设计要求的300mm是客观存在的事实。江苏省建筑工程质量检测中心有限公司司法鉴定所的鉴定意见，明确了室内外高差不满足设计要求可能是导致房屋多处渗水霉变、墙体剥落、地板开裂等问题的原因之一，但并不是全部原因。其次，江苏省建筑工程质量检测中心有限公司司法鉴定所的鉴定意见也证明了钱江置业公司交付的房屋存在质量瑕疵，属于钱江置业公司的违约行为。对于房屋有质量瑕疵，如何判定实现合同目的，应根据质量瑕疵是否属于影响房屋主体结构，而不是一般的房屋质量瑕疵。本案戴解先通过商品房买卖合同取得所购房屋，虽然有质量瑕疵，但是不能当然认定为合同目的不能实现，而是可以通过修复后解决，并可以追究钱江置业公司的违约责任，以维护其合法权益。因此，戴解先认为这些质量问题会导致戴解先购买房屋的合同目的不能实现，显然依据不足。判决：驳回戴解先的诉讼请求。案件受理费15395元，财产保全费5000元，鉴定费12000元，公告费300元，合计32695元，由戴解先负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，戴解先与常州钱江置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，与法不悖，合法有效，对双方均具有约束力。常州市建筑科学研究院股份有限公司出具的检测鉴定报告明确了案涉房屋渗、漏水的原因以及修复方案。江苏省建筑工程质量检测中心有限公司司法鉴定所的鉴定意见指出室内外高差不满足设计要求是可能导致渗水霉变、墙体剥落、地板开裂的原因之一，可见，鉴定意见并未将案涉房屋多处渗水霉变、墙体剥落、地板开裂等问题，归属于房屋主体结构质量问题。根据鉴定意见，可以通过修复消除对居住使用的影响，且该质量问题并未达到严重影响正常居住使用的程度。《商品房买卖合同》第十四条约定，经建设行政主管部门批准，建筑工程施工图设计文件的设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同，该条同时明确了设计变更的范围限于商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，而案涉变更情形仅涉及商品房使用环境的改善，不属于上述应通知买受人的情形。《商品房买卖合同》第十八条约定，除房屋主体结构以外的质量问题，经出卖人对同一部位5次修理，不能修复，影响买受人正常居住使用的，买受人有权解除合同。但仲裁裁决生效至今案涉房屋仍未按照修复方案进行维修，戴解先也未就此向法院申请强制执行。据此，本案不符合解除合同的约定条件。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同或赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据上述规定，因案涉房屋的质量问题不属于房屋主体结构质量不合格，也未严重影响房屋的正常使用功能和用途，故亦不符合解除合同的法定条件。戴解先认为室内外地坪高差属房屋主体结构、案涉房屋的质量问题不可修复等主张没有事实和法律依据，对其上诉理由不予采信。一审法院根据各方当事人的诉辩、提交的证据、鉴定意见等对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出判决，合法合理，本院认可一审法院对事实的分析认定及对法律法规的理解适用。综上所述，戴解先的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15395元，由戴解先负担。本判决为终审判决。审判长　　卢文忠审判员　　尤建林审判员　　是飞烨二〇一七年六月十二日书记员　　严晨晖关注公众号“”