（2016）苏0116民初7370号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-12-01
案件名称
原告南京太湖世家物业管理有限公司与被告姜江、徐荣物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市六合区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京太湖世家物业管理有限公司,姜江,徐荣
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十九条，第一百四十二条
全文
江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0116民初7370号原告：南京太湖世家物业管理有限公司，住所地江苏省南京市六合区雄州街道永宁路1号。法定代表人：厉文知，执行董事。委托诉讼代理人：马智敏，江苏衡顺达律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞媛媛，江苏衡顺达律师事务所律师。被告：姜江，男，1961年10月27日生，汉族，居民，住江苏省盐城市。被告：徐荣，女，1968年8月9日生，汉族，居民，住江苏省建湖县。两被告共同委托诉讼代理人：姜海，男，1963年7月10日生，汉族，居民，住江苏省盐城市。原告南京太湖世家物业管理有限公司（以下简称太湖世家物业公司）与被告姜江、徐荣物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告太湖世家物业公司的委托诉讼代理人马智敏、俞媛媛，被告姜江、徐荣的委托诉讼代理人姜海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太湖世家物业公司向本院提出诉讼请求：判令两被告支付2010年至2016年的物业服务费102561.48元及违约金5000元。事实和理由：2005年12月22日，原告与永宁雅苑（又名河滨雅苑）开发商六合县房地产开发公司签订前期物业服务合同，约定由原告对河滨雅苑小区提供前期物业管理服务，双方对相关权利、义务进行了明确约定。其中商业用房按建筑面积1.5元/月/㎡的标准收取物业服务费，未能按时足额交纳物业服务费的，按5000元的标准支付违约金。被告姜江、徐荣是河滨雅苑永宁路28号501室商铺业主，该物业面积为813.98㎡。两被告自2010年1月1日起拒交物业服务费，至2016年12月31日，累计欠费191557.8元。原告多次催要，并于2016年9月发出书面催缴通知，两被告至今未支付。被告姜江、徐荣辩称：两被告不应支付物业费，因为原告未能尽到物业服务义务。两被告的房屋并非普通住宅，而是商用房屋，两被告将房屋出租作为营业使用。因为房屋的特殊性，原告承诺为两被告看管房屋。原告并未履行该职责，同意一楼住户擅自开门，影响两被告房屋的使用，直接导致可出租面积减少，给两被告带来经济损失。原告也曾起诉要求开门业主封闭通道门，经法院判决后，通道门仍未封闭。原告对此行为的纵容态度，也是其未尽合同义务的体现。另外，对于物业费支付标准被告不予认可，两被告最后一次交费是按照1元/月/㎡的标准，即使现在要交也应该按此标准计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定如下：原告太湖世家物业公司系永宁雅苑（又名河滨雅苑）小区的物业服务公司，被告姜江、徐荣系该小区XX路XX号XXX室商铺业主，该物业面积为813.98㎡。原告与案涉物业的开发商六合县房地产开发公司签订前期物业服务合同中约定，商业用房按建筑面积1.5元/月/㎡标准收取物业服务管理费。自2011年1月1日起两被告以案外人未经其允许，私自在墙壁上开门使用两被告个人所有的楼梯，影响两被告房屋出租使用为由，拒绝交纳物业服务费。截至2016年12月31日止累计拖欠物业管理费87909.84元（1.5×813.98×12×6）。原告于2016年9月23日向两被告发出催收通知，两被告仍未交费。另查明，案外人仇某某系本案所涉物业一楼至二楼业主。2007年7月，仇某某在装修房屋时，未征求原告及两被告的意见，擅自打开承重墙，在案涉物业北入口二楼楼梯间安装大门。该大门对两被告的房屋出租造成了影响。2009年12月24日，南京天衡房产测绘有限公司出具说明一份，证明仇某某所开设通道的位置系该物业三至六层业主的共用分摊面积。原告在说明在注明：“上述公用分摊面积部分，任何他人不得侵占，并负责以相关产权人出具书面同意文件为凭”。原告与两被告多次要求仇某某封闭该通道，协商无果后，原告作为物业服务公司，于2011年以仇某某的行为妨碍了物业管理为由诉至本院，本院判决仇某某封闭其在二楼所开设的通道，后经南京市中级人民法院判决维持一审裁判。判决生效后，仇某某并未将此通道封闭。还查明，2008年7月至2009年12月，两被告按1.2元/月/㎡交纳了物业服务费，2010年1月至12月，两被告按1元/月/㎡交纳了物业服务费，原告向被告出具了发票。上述事实，有原、被告的庭审陈述，前期物业服务合同、延续协议、书面催收通知、测绘公司的说明、物业费交纳收据、（2011）六民初字第1658号民事判决书、（2012）宁民终字第1428号民事判决书等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：建设单位与物业服务公司签订的前期物业服务委托合同对业主具有约束力，业主应当按照合同的约定缴纳相关物业费用。原告太湖世家物业公司系案涉小区的物业服务单位，被告姜江、徐荣系该小区业主，双方均应全面履行前期物业服务合同，即原告按约提供物业服务，两被告按约支付物业服务费。本案中，因案外人私设通道的行为侵害了两被告的权益，给两被告带来了经济损失，而原告作为物业服务的提供者，在有妨碍物业管理的情况发生时，应及时制止，排除妨碍。原告虽通过诉讼的形式要求案外人封闭通道，但至今该通道仍然存在，原告并未完全尽到服务义务。按照合同约定，两被告应按1.5元/月/㎡的标准交纳物业费，两被告辩称从未按此标准交纳过，应按最后一次交纳物业费时的标准给付，但其提供的发票仅能证明其已交费的金额，并不能证明双方曾就物业费进行了新的约定，原告亦表示从未承诺对物业费标准进行过变更。因此，对两被告关于物业费收取标准的辩称，本院不予采信。结合原告提供的服务及其服务中存在的瑕疵，本院酌情认定本案所涉期间的物业费按照合同约定的标准七折收取为宜，即自2011年1月1日起至2016年12月31日止，两被告应向原告缴纳物业服务管理费61537（1.5×813.98×12×6×0.7）元。因双方就物业服务一直存在纠纷，原告提供的服务亦存在瑕疵，故对原告诉讼主张的违约金，本院不予支持。综上，依照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告姜江、徐荣于本判决生效之日起十日内向原告南京太湖世家物业管理有限公司支付2011年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费61537元；二、驳回原告南京太湖世家物业管理有限公司超出部分的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2451元，由原告南京太湖世家物业管理有限公司负担1049元，被告姜江、徐荣负担1402元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2451元（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。审 判 长 朱家清审 判 员 甘 晶人民陪审员 陈德荣二〇一七年六月十二日书 记 员 周 平 来源：百度“”