（2017）黑0623民初342号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-12-01
案件名称
黑龙江省天驰房地产开发有限公司林甸分公司诉杨富海房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案一审民事判决书
法院
林甸县人民法院
所属地区
林甸县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黑龙江省天驰房地产开发有限公司林甸分公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十四条第一款
全文
黑龙江省林甸县人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0623民初342号原告（反诉被告，以下简称原告）：黑龙江省天驰房地产开发有限公司林甸分公司。负责人：刘斌，系该公司经理。委托诉讼代理人：雷国军，黑龙江千弘律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：杨富海，男，汉族，无职业，户籍所在地林甸县林甸镇。委托诉讼代理人：张弘野，黑龙江龙锦律师事务所律师。原告黑龙江省天驰房地产开发有限公司林甸分公司诉被告杨富海房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月5日公开开庭进行了审理。原告黑龙江省天驰房地产开发有限公司林甸分公司委托诉讼代理人雷国军、被告杨富海及其委托诉讼代理人张弘野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黑龙江省天驰房地产开发有限公司林甸分公司向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1.请求依法撤销原、被告订立的《林甸县房屋征收安置补偿协议书》第十二条，变更补偿被告拆迁时主房93.28平方米及其他场地物品，共计总价245706元相应价格的回迁楼房；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告为了开发和福花园楼房工程投入了大量的资金，被告及相应的拆迁户为了获取巨额利益，乘原告急需时间开发建筑楼房之危，原告为了减少延长开发时间，避免建筑楼房扩大损失，在违背自己真实意思表示的情况下，面对被告仅动迁93.28平方米的砖木平房显失公平的情况下，被迫与被告于2016年8月8日订立了《林甸县房屋征收安置补偿协议书》，该协议第十二条是在被告逼迫下订立的，被告索要两户楼房均在92平方米范围内，合计为184平方米。而且还索要两个车库均在64－65平方米范围内，该条款的订立违背原告真实意思表示，且显失公平，又有乘人之危之嫌。故原告诉至法院，请求判如所请。被告杨富海辩称，1、原告的第一项诉讼请求自相矛盾，应依法驳回原告的诉讼请求。原告的第一项诉讼请求既请求撤销合同，又请求变更合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，第五十四条第三款规定，当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。以上法律规定足以见得撤销合同和变更合同是选择性条款，而不是并列条款。故原告的第一项诉讼请求自相矛盾，应依法驳回原告的诉讼请求。2、原、被告签订的《林甸县房屋征收安置补偿协议书》合法有效。原、被告在签订本协议时，并不存在胁迫、乘人之危的证据，被拆迁房屋为商业用房，回迁面积及价款的签订是双方的真实意思表示，不存在显失公平。不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条关于撤销合同的法定条件。本协议是原、被告双方真实的意思表示，这一点可在双方签订补偿协议的前半部分可看出，故本协议合法有效。综上两点，建议法庭依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。我方于2017年3月24日向法庭提出反诉申请，反诉请求：1、请求判令被反诉人继续履行《林甸县房屋征收安置补偿协议书》，交付回迁楼房和福小区B1号楼住宅楼西数第一单元3、4层东门，B1号楼车库南侧西数1、2门；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：2016年8月8日反诉人与被反诉人签订了《林甸县房屋征收安置补偿协议书》，双方约定：拆迁房屋产权面积92.8平方米、土地使用面积274.38平方米，附属房屋（建筑面积约110平方米），产权调换住宅面积184平方米，被反诉人补给反诉人和福小区住宅楼B1号楼西数第一单元3、4层东门（两户建筑面积各约92平方米），以上住宅及车库以实测为准，上下浮动在3平方米不退不补，双方各自承担各自的税费，交房期限自签订合同之日起一年内交付，超期交房每年给付一万元的住房费用，协议签订后，反诉人履行了交付拆迁房屋的义务，现被反诉人诉讼至法院撤销协议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，本诉被告杨富海提起反诉，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，请求判如所请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据。本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交证据1、2011年12月28日黑龙江省汇海房地产估价咨询有限公司出具的哈汇海房估（2011）字第115号《房增估价分户报告》一份（复印件），证明被告被拆迁主房面积93.28平方米，其他物品及围墙总共评估数额245706元。被告对该证据的真实性、客观性及证明的问题均有异议，认为该证据显示评估期限及有效期为2011年12月28日至2012年12月27日，此份证据评估时被告不知情（评估后被告也没有收到评估报告），也不是原、被告双方共同委托的评估机构，原告拆迁的行为属于商业开发，双方应在平等协商一致的情况下，对被拆迁房屋占有使用的土地使用权的价值进行协商，而不应是单方的，仅对房屋进行价值评估，所以此证据不能作为被拆迁房屋所谓的双方达成的价格，此证据不能作为定案的法律依据。本院认为，从该证据的评估过程、项目、范围及其评估标准、程序、有效期限等方面均存在瑕疵，且被告对该证据的真实性、证明的问题均有异议。原告对该证据的瑕疵部分又未能举示其他证据相佐证。故本院经审核后对该证据依法不予确认。原告提交证据2、原、被告于2016年8月8日订立的{林甸县房屋征收安置补偿协议书}一份（复印件）。证明①、被告乘人之危强行索要楼房二户，每户面积92平方米，共计184平方米，超过被告主房拆迁面积90.72平方米，另要二个车库总面积65平方米。楼房按现在最低销售价格3480元每平方米，184平方米销售总额应为640320元；65平方米车库，按每平方米6000元销售价格计算，总额为39万元，被告本应获得拆迁补偿款为245706元，但却强行索要1030320元的补偿款，这显失公平，也不是原告的真实意思表示。证明②、订立协议的时间是2016年8月8日，但被告的妻子关凤菊多次阻挠原告正在施工的工期，并向住建的安全部门举报，塔吊施工影响其安全，使之正在施工的塔吊于2016年8月6日被林甸县住建设安全局的安全办查封，同时原告于2011年开始拆迁施工并进行了对被告方的房屋及其他物品进行了评估，多次协商一期工程被告方就阻挠施工，迫使原告于2016年8月8日订立了拆迁补偿协议。被告对该证据的真实性无异议，但对原告证明的问题有异议，认为该证据恰恰证明了双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，该内容在本协议中有记载，另外，原告方提到建筑局的安全办对原告施工塔吊进行查封，是安全办在履行法定职责，因原告施工影响了被告居住安全，并不是原告所说的被告阻挠其施工，理由是因此次拆迁原告在法庭调查时，已经明确认可，此次开发是商业开发，并不是公益开发，那么商业性开发应是双方当事人在自愿的情况下，对拆迁的房屋进行协商，在达成一致的情况下签订的，原告开发的目的是为了获取利益，所以拆迁协议并不存在被逼迫、显失公平，此协议是双方的真实意思表示，此协议合法有效，原告方应继续履行协议。本院经审核后，对该证据的真实性予以确认。原告提交证据3、林甸县住房和城乡建设局2016年8月6日对原告开发的和福花园正在施工的塔吊封条一份（复印件提交法庭，该封条来源于建设局安全办，如果被告否认该封条存根的真实性，请法院依职权调取该封条存根原件）及2017年3月26日原告方出具的施工情况说明一份（原告公司自出具的）。证明被告妻子关凤菊在被告施工过程上多次到现场阻止施工，并到住建局安全办举报原告施工影响她的住房安全，迫使安全办多次来人到现场叫停施工，并于2016年8月6日对施工现场正在作业的塔吊进行查封，迫使原告于8月8日与被告订立补偿协议，该协议是在原告违背真实意思表示又受到胁迫，被告乘人之危、在显失公平的情况下订立的，该协议应予撤销。被告对封条存根的真实性无异议，但对原告出具施工说明的真实性有异议，住建的安全部门查封塔吊的原因是原告多个塔吊作业半径覆盖被告居住的房屋，严重影响被告的生活及办公，影响了生命安全，安全部门查封塔吊是依法在行使权利，并不是原告所说的阻止施工。2016年7月下旬，原、被告双方已经达也了意向性的协议，当时被告找技术人员王永生计算房屋及车库的面积。所以并不是8月6日在逼迫的情况下，在8月8日签订的协议。本院认为，对该证据欲证明施工期间被建设局安全部门查封塔吊的事实依法予以确认。4、原告申请证人有证人岳海成、赵文明、陈亚龙出庭。证人岳海成证明2016年被告到我施工的工地，说我们的塔吊扰民，让我们停，后来有关部门就来了，我的一台塔吊查封了二次。每次查封三、四天或四、五天的时间，当时有四个塔吊在干活。被告对证人的证言有异议认为，对证人证明的问题有异议，因证人陈述时说，安全部门查封塔吊停工四至五天，与事实不符，安全部门查封的塔吊的原因是由于岳海成施工影响到被告方的人身安全，并不是被告方的妻子阻止其施工而查封塔吊，所以说查封与被告无并。本院经审核后，对证人证实的查封施工塔吊的事实依法予以确认。证人赵文明证明2016年8月份，被告家在和福小区开发的地块有房屋，我是建筑商，被告的妻子不让我们建，被告的妻子去了三、四次，建设安全办将塔吊查封了原因是塔吊的塔臂覆盖被告的住宅，塔吊作业时不影响被告的正常生活，我们是可以做防护。查封的塔吊封了一个，是岳海成的，查封了四、五天。被告对证人的证言有异议认为，安全部门查封的塔吊原因是其施工，所用的塔吊覆盖被告的房屋，严重影响了被告的人身安全，并不是被告阻止其施工。本院经核实后，对证人证实查封施工塔吊的事实，依法予以确认。证人陈亚龙证明2016年8月份拆迁时被告的妻子到工地阻挠，不让施工，不让塔吊从她家的房子上走，塔吊一干活，被告的妻子就举报筑建部门，我要给她家的房屋作钢板硬防护，保证她的人身安全，但是被告不同意，被告也不在那个房屋居住。被告家的房子拆迁，在开工时大约是在2016年7月末，赵文明到被告家去谈拆迁事宜，但是没有谈成。后来又打电话找了被告到我们的办公室谈，也没有谈成，后期因我们急于施工，没有办法，才与被告签订的合同。被告对证人证言的真实性有异议，证人是小区二期开发的合伙人，所以他不能作为证人出庭作证。另外，被告方在拆迁前一直在涉案的房屋居住，是安全部门查封了施工的塔吊，原因是安全部门查封的塔吊原因是其施工，所用的塔吊覆盖被告的房屋，严重影响了被告的人身安全，并不是被告阻止其施工，而是安检部门依法要求其停工。本院认为，该证人与原告存在利害关系，故对该证人证明的问题依法不予确认。被告提交证据1、2016年8月8日原、被告双方签订的《林甸县房屋征收安置补偿协议书》（复印件提交法庭）。证明①虽然该份协议书的名称为林甸县房屋征收安置补偿协议书，签订合同的主体为开发商及本案的原告。此次拆迁为商业拆迁，并非公益拆迁。②原、被告双方是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的本协议（合同正文已明确载明），从而证实本协议签订时不存在违背原告的真实的意思表示，不存在被逼迫、显失公平、趁人之危的可撤销合同或变更合同的法定条件；③原告赔偿给被告和福花园小区B1号楼西数第一单元3、4层东门（两户建筑面积各约92平方米，）车库B1号楼南侧西数1、2门（建筑面积约64-65平方米），以上住宅及车库以实测为准，上下浮动在3平方米不退不补，双方各自承担各自的税费，交房期限自签订合同之日起一年内交付，超期交房每年给付一万元的住房费用。原告对该证据的真实性无异议，对所证明的问题有异议，①原告虽然是商业性开发，但是属于棚户区改造项目，林甸县政府下达了征收补偿方案，不同于一般的商业性开发；②不属于平等协议，是在胁迫下订立的，原、被告拆迁的面积应以2011年汇海估价咨询公司评估报告为准，被告所说的面积及土地使用面积均希望提供相应的证明，因被告自2011年至2016年8月8日前充当了一、二期五年开发的钉子户，其目的是为了获取巨额利益。本院经审核后，对该证据的真实性、合法性、客观性依法予以确认。被告提供证据2、被拆迁房屋的房屋产权证（复印件）、不动产登记资料查询登记结果（原件）。证明①被拆迁房屋的建筑面积92.8平方米；②被拆迁房屋的土地使用面积为274.38平方米，批准面积156.11平方米，临时占地面积118.27平方米。3.拆迁房屋后，274.38平方米土地使用权（占用土地使用年限为70年，70年后自动续期）永久丧失。从而证实原告赔偿给被告的两套住宅、两个车库是原告的真实意思表示，不存在显失公平,不符合撤销合同或变更合同的法定条件。原告对该证据的真实性没有异议，但对证明的问题有异议，根据2011年的汇海评估明细表其中主房是93.28平方米，其他的土地使用面积一共是298.76平方米，加之主房的建筑面积共是392.04平方米，所以说与原告举证的评估明细表，远远低于这个数额，所以对被告证明的问题异议，我方仍坚持原观点。本院经审核后，对该证据的真实性、合法性、客观性依法予以确认。被告提交证据3、工商营业执照（复印件）、林甸县富海工程队完税凭证（复印件，14张）。证明①林甸县富海工程队自2009年3月6日办理工商营业执照，直至拆迁时营业所在地为林甸县林甸镇长盛街北一道街路西即被拆迁房屋所在地；②被拆迁房屋为商业用房，回迁安置的住宅楼、车库的价值与被拆迁房屋的价值是对等的。签订《林甸县房屋征收安置补偿协议书》时不存在显失公平，不符合撤销合同或变更合同的法定条件。原告对该证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，1、该执照及发税只证明了被告方的经营范围，证明不了该房屋是商业用房，关于是否是商业用房，应由房屋产权登记来证明，而被告所提供的不动产信息及房屋产权原始登记没有标注是商业用房，只标明了用途是住宅，所以不属于商业用房。本院经审核后，对该证据的真实性依法予以确认。4、被告申请证人王永生出庭作证，证人证明2016年7月下旬，王凤滨找我说杨福海的房屋要拆迁，杨福海对图纸不懂，让我给看一下，位置在三百后院。杨福海及其妻子和我去了一个办公室，一个工作人员将图纸拿出来，因杨福海不懂，让我给看一下面积，当时工作人员拿了二、三套图纸，当时有80多平方米还有90多平方米的，杨福海说80多平方米的要二套，在二套房屋的楼下要二个相应的车库。原告认为我方不知道被告方请证人来证明什么问题，证人只能证明被告方的意思表示，不能证明原告方的意思表示。被告对证人的证言没有异议，但认为该证人恰恰证明了2016年7月下旬，原、被告双方已经达成了意向性的协议，原告同意将B1号楼二套住宅及B1二个车库，赔偿给被告作为回迁楼房，原、被告双方于2016年8月8日签订的，林甸县房屋征收安置补偿协议中第十二条约定的内容与2016年7月下旬达成的意向性协议是一致的，从而证明原告在庭审中2016年8月6日因施工塔吊被查封而被迫于2016年8月8日签订的房屋征收补偿协议。证明了原、被告双方签订了安置补偿协议是双方的真实意思表示。本院经审核后，对该证人证言的真实性依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告黑龙江省天驰房地产开发有限公司林甸分公司在林甸县林甸镇西北街开发建设林甸县和福花园小区，原告作为该开发小区的开发主体，系拆迁人。被告杨富海是该开发小区内的原有住户，该小区的被拆迁人。拆迁前，被告私人所有的住宅92.8平方米，附属房屋110平方米办公用房，土地使用面积274.38平方米。92.8平方米住宅是林甸县富海工程队的营业所在地。林甸县工商局于2009年3月6日办理的工商营业执照。原告于2011年开始第一期工程房屋拆迁评估工作。2011年11月28日，经黑龙江省汇海房地产评估咨询有限公司评估杨富海所有的砖木结构93.28平方米主房及其他附属进行评估合计为人民币245706元。第一期工程接近尾声后，又开始第二期工程建设。被告属于第二期工程拆迁范围内的住户。自2015年夏至2016年8月初，双方就房屋拆迁补偿问题经过多次协商，但未达成拆迁协议。原告于2016年7月下旬开始第二期工程建设，同年8月6日，因建设工程所用的四台塔吊中的一台塔吊臂在施工时恰好从被告所居住的房屋屋顶上经过，被告妻子关凤菊以危及其人身安全为由，向有关安全部门举报，建委安全部门查封了该台塔吊。8月8日，原告与被告达成协议，签订一份房屋拆迁安置补偿协议书，原告方提供了合同样本，该协议书所用合同样本是林甸县房屋征收办的样本，文头是林甸县房屋征收安置补偿协议书，甲方（征收企业）黑龙江省天驰房地产开发有限公司林甸分公司，乙方（被征收人）杨富海，该协议书的第十二条，明确约定了房屋拆迁安置补偿的方式、方法。协议书落款处甲方有原告负责人刘斌的签名，加盖黑龙江省天驰房地产开发有限公司林甸分公司公章，乙方杨富海、关凤菊亲笔签名并捺印。协议签订后，被告杨富海当即搬迁，该房屋随后被原告拆迁。后因回迁安置补偿事宜双方发生纠纷，原告诉至法院，被告反诉，分别要求判如所请。本院认为，原告黑龙江省天驰房地产开发有限公司林甸分公司开发建设林甸县和福小区，从其开发主体、开发程序、拆迁过程、，所建工程用途、开发性质方面综合分析，应界定为商业性开发；关于双方签订安置补偿协议所用合同文本，虽然原、被告双方所签订的房屋拆迁补偿协议合同文本形式上体现为“林甸县房屋征收安置补偿协议书”甲方标注为征收企业、乙方标注为被征收人，但综合本案，结合双方当事人的陈述及所提供的证据，从被拆迁地块的土地性质，再建项目用途或目的、评估、拆迁过程、安置补偿协议的形成过程等相关事宜综合分析，原告开发建设小区不是征收征用范畴，而属于商业性开发，只是在签订合同时使用了这种“征收”格式的文本；关于原告主张撤销双方所签订的合同第十二条问题，撤销的理由是签订该合同第十二条时违背原告意思表示，乘人之危、被迫与被告签订了显失公平的协议，结合本案事实是先进行的房屋评估，后签订的房屋安置补偿协议，施工机械被查封理由是其施工对人身安全存在隐患，被告的举报行为是为了维护其人身安全的合法权益，并不构成胁迫、乘人之危的法定情形，双方签订协议时是双方自行协商后的结果，双方签字确认，应属双方真实意思表示；关于所签协议是否显失公平的问题，因原告开发小区的性质决定了其拆迁、安置补偿的方式，拆迁人与被拆迁人经协商、自愿达成的房屋安置协议，尽管与评估的结论差距较大，属于双方实施民事法律行为的权利处分，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同；综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）黑龙江省天驰房地产开发有限公司林甸分公司的诉讼请求；二、原告（反诉被告）黑龙江省天驰房地产开发有限公司林甸分公司与被告（反诉原告）杨富海于2016年8月8日签订的“林甸县房屋征收安置补偿协议书”依法成立，合法有效，继续履行，并按照合同约定履行交付义务，即原告（反诉被告）黑龙江省天驰房地产开发有限公司林甸分公司按双方所签“林甸县房屋征收安置补偿协议书”约定的时间交付回迁楼房和福小区B1号楼住宅楼西数第一单元3、4层东门，B1号楼车库南侧西数1、2门。案件受理费4986元、诉讼保全费4520元、反诉费4986元，共计14492元；由原告（反诉被告）黑龙江省天驰房地产开发有限公司林甸分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判长 于振贵审判员 刘 实审判员 陈 晖二〇一七年六月十二日书记员 杜娇泽 更多数据：