（2017）辽06民终855号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-09-28
案件名称
东港金鼎房地产开发有限公司诉刘广红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省丹东市中级人民法院
所属地区
辽宁省丹东市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
东港金鼎房地产开发有限公司,刘广红,东港东晨房屋开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽06民终855号上诉人（原审被告）：东港金鼎房地产开发有限公司，住所地东港市大东区迎宾大街鹏程花园小区17号楼。法定代表人：刘玉刚，总经理。委托诉讼代理人：秦玉，女，该公司职员。委托诉讼代理人：何恒川，辽宁仁正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘广红。原审被告：东港东晨房屋开发有限公司。住所地东港市黄海大街****号。法定代表人：肖鸿琳，该公司董事长。上诉人东港金鼎房地产开发有限公司（以下简称金鼎公司）因与被上诉人刘广红，原审被告东港东晨房屋开发有限公司（以下简称东晨公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服东港市人民法院（2016）辽0681民初2226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金鼎公司上诉请求：请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：上诉人不是东晨公司有关涉案小区一期工程权利义务的继受方，上诉人与被上诉人不存在房屋买卖合同关系，被上诉人对上诉人提起诉讼系主体错误；被上诉人提起诉讼超过诉讼时效；被上诉人请求出售方承担维修费没有依据；原判适用法律错误。被上诉人刘广红辩称，原判正确，应予维持。原审被告东晨公司二审没有陈述意见。原审原告刘广红向一审法院起诉请求：判令被告金鼎公司承担保修义务，将房屋渗漏水部位维修至合格。一审法院认定事实：2002年，被告东晨公司经批准开发建设锦江新村小区，一期工程尚未完工时，被告东晨公司因故不能继续建设。2008年2月27日，东港市人民政府召开常务会议，会议认为，锦江新村（一期）等“4个开发项目分别于2000年至2002年开发建设，由于开发商资金严重不足或开发商因经济诈骗而被通缉等原因，主体工程已经完工，但没有履行竣工验收手续。虽然部分购房者已经入住，但无法办理房屋产权执照”，故会议决定由“市城建局负责组织有关部门对上述开发的工程质量及配套工程进行综合验收认定”。在此之前，被告金鼎公司于2007年5月17日登记成立，并于当年10月25日向当时的东港市城建局提交了一份“申请”，内容为：“为解决锦江新村小区一期工程遗留的有关问题，确保动迁户能正常回迁，同时减轻政府压力，东港金鼎房地产开发有限公司受大东镇政府的委托，于2007年4月份开始正式接手锦江新村小区（现名“如锦江畔”）。自我公司接手锦江新村小区一期工程以来，安置了大批动迁户，完善了小区的绿化工程、智能化监控工程和消防工程，维修了小区的下水管网、室外自来水管网、室外电气管网、有线电视管网和部分住宅楼的屋面、墙面、已花费资金近1000万元。目前，小区仍面临着诸多需要维修完善的工作，但资金短缺的情况非常严重。尤其是屋面防水、外墙保温等维修工作必须要在上冻前完成，由于资金不到位，目前的维修工作无法正常进行；现在马上就要进入冬季，供暖工作迫在眉睫，但部分煤款还未解决，很可能影响到小区居民的冬季取暖；此外，还有很多诸如塑钢窗维修、下水管维修等工作，资金同样存在大量缺口。综上所述，资金问题已成为金鼎公司能否继续解决锦江新村一期工程遗留问题的瓶颈。针对此情况，我公司特向贵局申请，允许销售属于金鼎公司在房产处抵押备案的房屋，并批准办理房屋产权，以缓解我公司的资金压力”。东港市城建局于2007年10月29日批复同意被告的申请并通知了东港市房地产管理处。同时转交东港市房地产管理处的另有一份以被告东晨公司名义作出的“授权书”，内容为：“由东港东晨房屋开发有限公司开发的东港市锦江新村（如锦江畔）小区一期工程，依据实际情况，东港东晨房屋开发有限公司同意2007年10月25日东港金鼎房地产开发有限公司的申请，以及东港市城乡建设局的批复意见，由东港金鼎房地产开发有限公司全权代理上述申请中的相关事宜（其中包括配合原购房人撤销商品房合同备案）。上述情况属实，若出现任何产权纠纷我公司愿承担由此产生的一切法律责任，请东港市房地产管理处给予办理为盼”。该小区后更名为金鼎如锦江畔小区（以下简称金鼎小区）被告金鼎公司“申请”中提到的“属于金鼎公司在房产处抵押备案的房屋”，系此前被告东晨公司因对被告金鼎公司方面负有债务而抵押给被告的锦江新村小区部分房屋。原告购买的是锦江新村小区（一期）1号楼3单元706室。2009年4月23日，被告金鼎公司以被告东晨公司的名义为原告出具了销售不动产统一发票，涉案房屋现登记于原告名下。原告于2010年夏季发现该房屋存在房间外墙面向内渗水、窗户及阳台周围墙体漏雨等问题。因金鼎小区1号楼楼顶、窗户及外墙面漏雨、渗水，2011年至2013年期间，原告及金鼎小区1号楼其他业主曾多次至东港市住房和城乡建设局信访。2013年，因金鼎小区1号楼1单元电梯损坏，该单元业主及小区业主委员会、物业公司共同申请支取维修资金更换电梯并维修房屋。相关工程已于当年年底完工并经有关业主及业主委员会验收合格，用维修基金支付了部分电梯更换费用。2016年9月22日，根据被告金鼎公司提出的申请，东港市房地产管理处在丹东日报发布公告，内容为被告东晨公司于2005年12月12日向东港市房地产管理处提出申请封存锦江新村6号楼一至三层的房屋，总计建筑面积2019.291平方米，封存期限为2005年12月12日至2006年4月12日；现因上述封存的房屋现已超出封存期限，被告金鼎公司向东港市房地产管理处提出申请，要求将上述封存房屋解除封存并为其一至三层的业主办理产权；根据被告金鼎公司提出的申请，现公告征询异议。一审法院审理认为，被告东晨公司为涉案小区开发建设单位，其与原告成立房屋买卖合同关系，且合法有效。原告提供的证据能够证明涉案房屋存在外墙面渗漏等质量问题。被告东晨公司作为出卖人，虽然营业执照被吊销，但其民事主体资格仍存在，依法应对涉案房屋出现的质量问题承担修复义务。被告金鼎公司在申请中自认接手涉案小区后已维修部分住宅楼的屋面、墙面，又认为上冻前应完成小区内屋面防水、外墙保温等维修工作，说明被告金鼎公司在享受被告东晨公司部分权利的同时承担房屋修复义务，其行为构成债务加入。被告金鼎公司也应受被告东晨公司与原告房屋买卖合同的约束，二被告均为房屋修复的义务主体。政府会议纪要可以证明涉案小区房屋于2008年验收，房屋保修期应从2008年开始计算。东港市住房和城乡建设局的“证明”可以证明原告在《建设工程质量管理条例》第四十条第一款的规定的5年保修期内向政府部门主张权利，被告金鼎公司抗辩原告诉讼请求超过诉讼时效的意见，本院不予支持。虽然东港市房地产管理处向涉案小区支付了维修基金用于维修电梯，因原告是在保修期间内主张修复责任，东港市房地产管理处支付维修基金不影响二被告应承担的修复责任。二被告对涉案房屋出现的质量问题均有修复义务，现原告请求被告金鼎公司承担修复责任合理，予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第九十一条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八十五条、第八十六条、《建设工程质量管理条例》第四十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：被告东港市金鼎房地产开发有限公司于本判决生效后30日内，对原告刘广红所有的东港市大东管理区金鼎如锦江畔小区1号楼3单元1106室房间外墙面（含窗户及阳台周围外墙面）渗漏部位予以修复至合格。如被告东港市金鼎房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行修复义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费30元，原告预交，由被告东港市金鼎房地产开发有限公司承担，于本判决生效后10日内给付原告。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，本案争议焦点为上诉人是否是涉案房屋保修义务主体；被上诉人的房屋出现质量问题时是否仍在保修期限内，本案是否超过诉讼时效。关于上诉人称涉案房屋的出卖方为东晨公司，上诉人系受有关部门及东晨公司的委托，作为东晨公司代理人协助有关业主办理房屋登记，不是有关金鼎小区一期工程权利义务的承继方的问题。上诉人于2007年10月25日向当时的东港市城建局提出出售金鼎小区一期工程房屋时，声称其已于2007年4月份开始正式“接手”锦江新村小区，并对该小区进行了后续的建设及维修改造，经有关部门批准后，上诉人出售了该小区部分房屋并收取房款，最终完成了该小区的建设。上诉人的行为表明，其实际上是东晨公司有关金鼎小区一期工程权利义务的继受方，故亦应系涉案房屋的保修义务人。至于2013年金鼎小区1号楼1单元电梯损坏，动用维修基金支付部分电梯更换费用的事实，不能免除上诉人的维修义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据上述规定，上诉人应承担涉案房屋的修复责任。关于保修期及诉讼时效问题。《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第（二）项规定，在正常使用条件下，屋面防水工程、房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为5年，该条第三款规定，建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。涉案小区在2008年后方由有关部门完成竣工验收，至2009年诉争房屋出现外墙面渗漏等质量问题时尚不足5年，故被上诉人房屋出现质量问题时仍在保修期限内。有证据表明，被上诉人在其房屋出现质量问题后一直不间断的主张权利，故上诉人主张本案已超过诉讼时效期间没有事实依据。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30元，由上诉人东港金鼎房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 王殿龙审判员 关 爽审判员 姜艳艳二〇一七年六月十二日书记员 王秀文 百度搜索“”