（2017）川0114民初3086号

裁判日期: 2017-06-12

公开日期: 2017-10-30

案件名称

雷福明、肖祖英等与成都中塑投资集团有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

成都市新都区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

雷福明,肖祖英,成都中塑投资集团有限公司,招商银行股份有限公司成都分行

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

成都市新都区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0114民初3086号原告：雷福明，男，汉族，1957年8月3日出生，住四川省盐亭县。原告：肖祖英，女，汉族，1963年6月28日出生，住四川省西昌市。上述原告的委托诉讼代理人：徐海峰，四川信都律师事务所律师，特别授权代理。上述原告的委托诉讼代理人：谢其珉，四川信都律师事务所律师，特别授权代理。被告：成都中塑投资集团有限公司，住所地成都市新都区木兰镇同兴街104号。法定代表人：杨爱平，董事长。委托诉讼代理人：杨昆，男，汉族，1975年7月18日出生，住成都市青羊区，系该公司员工，一般授权代理。委托诉讼代理人：张朝生，男，汉族，1989年2月14日出生，住四川省宣汉县，系该公司员工，一般授权代理。第三人：招商银行股份有限公司成都分行，住所地四川省成都市武侯区人民南路三段一号。负责人：张强，行长。委托诉讼代理人：张启梁，男，1989年6月30日出生，汉族，住四川省冕宁县，系银行员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨峰云，男，1975年11月8日出生，汉族，住成都市青羊区，系银行员工，一般授权代理。原告雷福明、肖祖英与被告成都中塑投资集团有限公司（以下简称中塑公司）及第三人招商银行股份有限公司成都分行（以下简称招行成都分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月2日受理后，依法由审判员黄文利适用简易程序，于2017年6月6日公开开庭审理，原告雷福明、肖祖英及委托诉讼代理人徐海峰，被告中塑公司的委托诉讼代理人杨昆、张朝生，第三人招行成都分行的委托诉讼代理人张启梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷福明、肖祖英诉称，2012年7月20日，与中塑公司签订了《商品房买卖合同》，约定中塑公司将其开发建设的位于新都区木兰镇，项目名称为“中塑·成都国际贸易中心”一期商厦式市场1号楼1单元2层241号商业用房出售给雷福明、肖祖英。该房交付期限为2014年5月30日前，若解除合同则中塑公司按已付房款5%支付违约金。2012年8月29日，雷福明、肖祖英与招行成都分行签订了个人住房借款担保合同，约定招行成都分行提供按揭款280000元，中塑公司提供担保。合同签订后，雷福明、肖祖英按约支付了房款，并支付了抵押登记费1604元、公证费220元。约定的交房期限届满，中塑公司不仅不能交房，而且整个项目至今尚未建成，竣工、验收、交付渺茫。因此要求判令1.解除与中塑公司所签的房屋买卖合同及补充协议，解除与招行成都分行所签的借款担保合同；2.中塑公司退还雷福明、肖祖英已付房款295702元，并按同期商业银行贷款利率标准支付利息，确认雷福明、肖祖英对该购房款享有优先受偿权；3.中塑公司支付违约金28785.10元、赔偿抵押登记费1604元、公证费220元、往返维权损失费3000元；4.中塑公司退还招行成都分行贷款280000元；5.招行成都分行退还雷福明、肖祖英已付按揭款84701.24元及利息。被告中塑公司辩称，对雷福明、肖祖英所述事实予以认可，但不同意解除合同。即使解除合同，违约金过高，利息和违约金不能同时请求，维权损失费不应得到支持。第三人招行成都分行陈述，关于是否解除买卖合同及借款担保合同请法院依法判决。如果《个人购房借款及担保合同》被解除，请求判令中塑公司结清雷福明、肖祖英所欠的贷款本息。雷福明、肖祖英要求招行成都分行退还其已付按揭款及利息，于法无据，请求驳回该项诉请。经审理查明，2012年7月20日，雷福明、肖祖英与成都中塑投资发展有限公司（以下简称中塑发展公司）签订《商品房买卖合同》，约定雷福明、肖祖英作为买受人，购买中塑发展公司开发的中塑·成都国际贸易中心一期商厦式市场1号楼1幢1单元2层241号商品房，该商品房测绘建筑面积共39.97平方米，单价为每平方米14403元，总价款575702元。双方约定采取按揭贷款方式付款。合同第十条约定中塑公司应当在2014年5月30日前向交付该商品房。第十二条逾期交房责任载明“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”合同中双方当事人并对其他事项做了详细约定。同日，为进一步明确双方的权利义务，双方又签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第一条关于付款方式及期限的约定为买受人采用按揭付款的，在签订合同当日一次性付清商品房的首付款295702元，其余房款280000元，买受人在签订合同后通过银行贷款方式一次性支付给出卖人。合同签订后，雷福明、肖祖英支付了购房款295702元，并支付了抵押登记费1604元和公证费220元。之后，中塑发展公司变更登记为中塑公司，法定代表人由孙利华变更为杨爱平。2013年9月，因中塑公司资金问题造成工程停工，至今未能完全复工。由于工程未竣工，中塑公司未能在合同约定的期限内交房，遂引发纠纷。另查明以下事实：一、2012年8月29日，雷福明、肖祖英作为借款人（抵押人）、中塑公司作为保证人与贷款人招行成都分行签订了《个人购房借款及担保合同》，约定招行成都分行向雷福明、肖祖英从中塑公司购买的位于成都市新都区木兰镇中塑·成都国际贸易中心一期商厦式市场1号楼1幢2层241号，建筑面积39.97平方米的房产提供个人购房贷款280000元，贷款期限为120个月。二、2012年10月1日，招行成都分行将合同约定的借款280000元转入中塑公司在招商银行的账户内。雷福明、肖祖英从2012年11月1日起每月向招行成都分行还本付息。截止2014年12月1日，雷福明、肖祖英的已偿还的贷款本息为84701.24元。从2015年1月起，雷福明、肖祖英便停止了还贷。三、截止2017年6月5日，雷福明、肖祖英应偿还的贷款本金余额为236653.07元，结清总金额为284940.42元。上述事实有《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、收款收据、《个人购房借款及担保合同》、交易明细表、贷款附属信息以及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，雷福明、肖祖英与中塑公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效合法成立的合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，雷福明、肖祖英作为买受人按约向中塑公司支付了购房首付款，并与招行成都分行签订了《个人购房借款及担保合同》，其所贷款项也由招行成都分行划转到中塑公司账户，其合同义务已履行完毕。中塑公司作为出卖人却未在合同约定的期限内履行交付房屋的义务，且逾期超过30日，其逾期交房的事实客观存在，已构成违约，根据双方签订的商品房买卖合同第十二条的规定，雷福明、肖祖英可以选择退房。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据该规定，雷福明、肖祖英要求解除合同符合双方当事人约定的解除条件，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定，双方的购房合同解除后，中塑公司应退还雷福明、肖祖英支付的购房款295702元。雷福明、肖祖英要求对该款享有优先受偿权，由于其权利属于债权，其主张没有法律依据，对该项诉讼请求本院不予支持。合同中约定退房后中塑公司应按全部已付款的5%支付违约金，故雷福明、肖祖英要求支付违约金28785.10元，赔偿抵押登记费1604元、公证费220元，其请求符合法律规定，本院予以支持。其主张的往返维权损失费3000元，没有提交证据予以证明，对其诉讼请求本院不予支持。雷福明、肖祖英要求给付购房款利息，由于违约金已能弥补利息损失，故对该项诉讼请求，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”根据该规定，雷福明、肖祖英主张解除与招行成都分行签订的《个人购房借款及担保合同》的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因此，应由中塑公司承担款项的返还责任，雷福明、肖祖英要求由招行成都分行返还已付按揭款本息，其请求不符合上述法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告雷福明、肖祖英与被告成都中塑投资集团有限公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》；二、解除原告雷福明、肖祖英，被告成都中塑投资集团有限公司与第三人招商银行股份有限公司成都分行签订的《个人购房借款及担保合同》；三、被告成都中塑投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内退还原告雷福明、肖祖英购房首付款295702元；四、成都中塑投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告雷福明、肖祖英违约金28785.10元，赔偿抵押登记费1604元、公证费220元；五、被告成都中塑投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告雷福明、肖祖英偿还的贷款本息84701.24元。六、被告成都中塑投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内向第三人招商银行股份有限公司成都分行偿还雷福明、肖祖英的贷款本金余额及利息（贷款本息以招商银行股份有限公司成都分行于判决生效当月出具的还款明细单为准）。七、驳回原告雷福明、肖祖英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5370元，由原告雷福明、肖祖英负担370元，被告成都中塑投资集团有限公司负担5000元（此款原告雷福明、肖祖英已预交，被告成都中塑投资集团有限公司在履行上述付款义务时，一并向原告雷福明、肖祖英结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员　　黄文利二〇一七年六月十二日书记员　　张紫棋 关注公众号“”