（2017）辽06民终789号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-09-28
案件名称
丹东万达广场有限公司公司与林海租赁合同案二审民事判决书
法院
辽宁省丹东市中级人民法院
所属地区
辽宁省丹东市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
丹东万达广场有限公司,林海
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽06民终789号上诉人（原审被告）：丹东万达广场有限公司，住所地丹东市振兴区锦江街96号2401室。法定代表人：齐界，该公司总经理。委托诉讼代理人：矫春阳，辽宁文扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琳琳，辽宁文扬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：林海，男，1971年7月10日出生，住丹东市振兴区江沿街**号*单元***室。委托诉讼代理人：彭云利，辽宁博阳律师事务所律师。上诉人丹东万达广场有限公司因与被上诉人林海租赁合同纠纷一案，不服丹东市振安区人民法院（2016）辽0603民初2641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丹东万达广场有限公司的委托诉讼代理人矫春阳、王琳琳，被上诉人林海及其委托诉讼代理人彭云利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丹东万达广场有限公司上诉请求：撤销丹东市振兴区人民法院（2016）辽0603民初2641号民事判决，依法改判。事实和理由：林海在一审法庭辩论终结后申请变更诉讼请求，一审法院予以准许违反法定程序；双方间的《丹东万达广场商铺租赁合同》已于2016年6月30日丹东万达广场有限公司经上报同意后以书面形式答复林海时解除，一审判决认定《丹东万达广场商铺租赁合同》继续有效没有事实依据；一审判决认定丹东万达广场有限公司于2016年10月正式营业，与事实不符。林海辩称，林海提出的变更诉讼请求的申请符合法律规定；涉案租赁协议在履行期间，由于丹东万达广场有限公司对商场进行装修，所有电梯关闭，导致林海无法经营，造成11个月的停业损失。丹东万达广场有限公司的上诉理由没有事实依据，应予驳回。林海向一审法院起诉请求：判令丹东万达广场有限公司自2015年11月1日至2016年10月1日期间按照《丹东万达广场商铺租赁合同》及《补充协议》免除林海承租的11个商铺的租金及物业费；判令林海与丹东万达广场有限公司签订的11份《丹东万达广场商铺租赁合同》及《补充协议》继续有效。一审法院认定事实：2015年3月10日，原、被告之间签订了租赁合同共11份，约定原告承租被告的11处商铺。该11份租赁合同的内容除商铺地点、面积、租金数额不一致外，其余内容基本一致。双方约定租赁期限为24个月，即2015年3月15日起至2017年3月14日止，另约定了物业服务费、装修保证金、转租限制等内容。此后，双方开始履行该租赁合同，原告对所承租的商铺进行了装修，并进入经营状态，但被告于2015年11月1日开始对万达广场的一至三层进行整体装修改造，一至三层处于不经营状态，通往四层的客梯大部分关闭，原告的经营受到很大影响。为此，原、被告及物业方就涉案的11份租赁合同另行签订了《补充协议》，该协议主要将2015年11月1日至2016年6月30日的租金及物业费较原租赁合同进行了减少，但实际上被告免除了原告在此期间的租金及物业费。该协议另约定被告给予原告的优惠是在原告能够妥善履行租赁合同的前提下进行的，如原告原因导致租赁合同等提前终止，原告除应承担违约责任外，还应在租赁合同终止后的7日内将基于协议享受的优惠向被告进行补交。截至原告起诉之日，万达广场的一至三层仍处于装修改造状态，原告承租的四层商铺虽张贴告示正常营业，但卫生间等公共设施无人清扫，无法使用，通往四层的客梯仍大部分关闭，原告无法正常经营。原告于2016年6月3日向被告发出解约通知，陈述了因被告未能按承诺的日期全场满铺开业，2016年3月至今对原告承租的商铺因装修造成的损毁未能恢复，扶梯、客梯处于关闭等事由，决定解除双方的租赁合同，并要求赔偿损失，退还已交费用。被告于同年6月8日以律师函的方式对原告的解约通知进行了答复，主要内容为，租赁期限未届满，原告无权单方解约，且被告同意了原告要求减免6个月租金和物业费的申请，原告解除合同违反诚实信用原则且属于违约行为，应按照合同约定承担相应的违约责任，故请原告慎重考虑妥善处理。收到该答复后，原告未再坚持解除双方的租赁合同。同年6月30日，丹东万达广场商业管理有限公司向原告发出解除租赁合同的通知函，提出因原告累计超过3次（2015年12月30日、2016年3月28日、6月）逾期缴纳物业服务费，故将解除与原告的租赁关系，并要求原告按时交还房屋，否则应赔偿其全部损失。被告对丹东万达广场商业管理有限公司发出的该通知函予以认可。2016年10月1日，万达广场1-3层的大部分商铺装修完毕，正式开业，客梯开放。一审法院认为，原、被告之间的租赁合同及补充协议依法成立且有效，租赁合同的履行期限尚未届满，对于原告发出的解约通知，被告以律师函的形式做出不予同意的意思表示，原告在其后提起了继续履行合同的诉讼，可见双方的租赁合同并未因原告的单方通知而得以解除。被告做为出租方，虽对丹东万达广场商业管理有限公司向原告发出的解除合同通知函予以认可，但现有证据不足以证明原告存在根本违约或以其行为表明将不履行主要债务的行为，主要表现在：解除合同通知函指出原告三次逾期交纳物业费的期间即2015年12月30日、2016年3月28日、6月，该期间正处于万达广场装修改造期间，被告未能提供证据证明在此期间内原告享受到了物业服务，且被告在庭审中自认2016年1月至同年5月的物业费是予以免收的，原告在起诉状中也承认双方最终达成了以“免交租金、物业费形式”的补充协议，故被告提供的证据不足以证明原告存在根本违约的情形。同时，万达广场的一至三层在原告承租期间内进行了长时间的整体装修改造，客观上严重影响了原告的经营，而在即将恢复全场营业时，被告单方提出解除合同，对原告来说是显失公平的，故本院确认双方的租赁合同及补充协议继续有效。关于原告提出在万达广场装修期间，继续按补充协议约定免交租金、物业费的请求，因双方一致认可补充协议的实质系免除了一定期间内的租金和物业费，被告在律师函中也提到“基于原告提出万达广场无客户经营等状态，同意了原告要求减免6个月租金和物业费的申请”，结合补充协议形成的原因，可以推定原、被告对万达广场装修期间免除原告的租金、物业费是达成共识的，只是截至双方约定的2016年6月30日，装修改造仍未完成，原告仍无法正常营业，现1-3层的大部分商铺已经开业，妨碍原告经营的障碍基本消除，故原告要求享受该优惠待遇直至万达广场装修改造完成之日有事实依据，也符合公平和诚实信用原则，本院予以支持。关于被告提出原告变更诉讼请求违反法定程序一节，因在本案第一次庭审后出现了新情况即万达广场1-3层的商铺正式开业，原告提出了新证据，本案需要再次开庭，同时，经本院审查后，针对原告的诉讼请求向其做出了释明，在此基础上原告提出了变更诉讼请求申请，本院予以允准，并不违反法定程序。关于被告提出本院在第一次庭审结束后到万达广场拍摄照片的程序是违法的一节，根据相关司法解释，审判人员应当依照法定程序，全面客观地审核证据，应当从证据与案件事实的关联程度综合审查判断，因原告提供的照片证据与本案的事实具有重要联系，且被告并不认可该照片，故本院于2016年9月22日拍摄的关于万达广场1-4层现状的照片是对原告举证照片的充分核实，是审判人员对证据的审查方式，而非依原告申请调取的证据，本院对被告的辩解意见不予采纳。一审法院判决：一、原告林海与被告丹东万达广场有限公司之间于2015年3月10日签订的关于原告林海承租的11个商铺的《丹东万达广场商铺租赁合同》及《丹东万达广场商铺租赁合同补充协议》继续有效；二、被告丹东万达广场有限公司自2015年11月1日至2016年10月1日期间免除原告承租的11个商铺（具体见《丹东万达广场商铺租赁合同》确定的商铺位置）的租金及物业费。案件受理费100元，减半收取50元，由被告丹东万达广场有限公司负担。二审中，上诉人丹东万达广场有限公司提交了其与案外人签订的商铺租赁合同三份，证明所有的商铺根据租赁时间的不同租金会有递增，万达广场早在2015年10月已经装修完毕，有商铺进驻，而不是一审判决认定的2016年10月。被上诉人的质证意见为，这三份租赁合同是上诉人与案外人签订的，合同中体现的进场时间是双方的约定，对被上诉人不具有约束力，对本案也没有证明效力。综合当事人的举证、质证意见，本院认证如下：上诉人所提供的其与案外人签订的三份租赁合同的真实性，鉴于被上诉人未提出异议，本院予以确认。但上述证据不足以证明上诉人的举证主张。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点在于以下三个问题：一、关于原审程序是否违法的问题。上诉人主张被上诉人提出变更诉讼请求的申请是在一审法庭辩论终结之后，原审法院予以支持违法律规定。经查，被上诉人在起诉状中列明的诉讼请求是判令上诉人按照《丹东万达广场商铺租赁合同》及《补充协议》顺延其承租的11个商铺租赁期限至广场装修完毕开业经营时止。在一审第一次开庭后，被上诉人根据庭审调查出现的新情况、新证据及审判人员的释明，及时调整了诉讼请求，即将诉讼请求变更为：确认双方签订的11份《丹东万达广场商铺租赁合同》及《补充协议》继续有效；判令上诉人自2015年11月1日至2016年10月1日期间按照上述协议免除商铺租金及物业费。一审法院为此组织当事人进行了第二次开庭审理。上述事实表明，被上诉人变更诉讼请求的申请并不是在一审法庭辩论终结之后提出，也没有影响上诉人的诉讼权利。故上诉人提出原审程序违法的上诉主张，依据不足，本院不予支持。二、关于双方签订的商铺租赁合同是否已于2016年6月30日解除的问题。经查，被上诉人在与上诉人签订《丹东万达广场商铺租赁合同》后，由于上诉人对万达广场一至三层进行整体装修改造，导致被上诉人无法正常经营，被上诉人于2016年6月3日向上诉人发出解约通知，上诉人则于6月8日复函，以租赁期限未满为由，不同意解约，但同意了被上诉人提出的减免6个月租金和物业费的申请，双方为此达了《补充协议》。这说明双方对继续履行合同是不持异议的。2016年6月30日，上诉人虽向被上诉人发出了解除租赁合同的通知，但提出解约的理由是被上诉人累计3次逾期交纳物业费，而此前双方均认可通过签订补充协议减免了前期的物业费。这表明上诉人提出解除的理由是不成立的。特别是截至2016年6月30日，万达广场仍未装修完毕，影响被上诉人经营的因素尚未消除，被上诉人不存在根本违约的情形，故上诉人主张双方自2016年6月30日解除租赁合同的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。三、关于万达广场正式开业时间的认定问题。上诉人虽在二审中提供了其与案外人签订的租赁合同，以证明万达广场自2016年4月即完成装修开始营业。但通过一审法院为审核证据而于2016年9月22日到万达广场现场拍摄的照片显示，影响被上诉人经营的因素并未消除。一审判决据此支持了被上诉人所提出的开业时间为2016年10月1日的主张，并无不当。综上所述，丹东万达广场有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人丹东万达广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹立新审判员 姜艳艳审判员 康 璐二〇一七年六月十二日书记员 于大海 关注公众号“”