（2017）川0184民初809号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-11-23
案件名称
成都惠家物业管理有限公司与阿克苏塔里木房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
崇州市人民法院
所属地区
崇州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都惠家物业管理有限公司,阿克苏塔里木房地产开发有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《最高人民法院关��民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省崇州市人民法院民 事 判 决 书（2017）川0184民初809号原告：成都惠家物业管理有限公司，住所地：四川省崇州市羊马镇东升街西一巷57号，统一社会信用代码：91510184556439465B。法定代表人：陈某俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨文华，该公司经理。委托诉讼代理人：涂永驰，��川创新律师事务所律师。被告：阿克苏塔里木房地产开发有限公司，住所地：新疆阿克苏地区阿克苏市塔北路2号，统一社会信用代码：916529007668008539。法定代表人：王娟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王进能，该公司职工。委托诉讼代理人：杨福宏，新疆天山律师事务所律师。本院受理原告成都惠家物业管理有限公司（以下简称惠家物管公司）诉被告阿克苏塔里木房地产开发有限公司（以下简称塔里木房地产公司）物业服务合同纠纷一案后，被告塔里木房地产公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，认为本院对该案无管辖权，要求将案件移送到有管辖权的新疆生产建设兵团阿��苏垦区人民法院审理。本院审查后，已告知被告对其提出的管辖权异议申请不予审查。本案依法由审判员王某勤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人杨文华、涂泳池，被告的诉讼代理人王进能、杨福宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠家物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费1036016.93元（其中2015年520821.6元，2016年515195.33元），2.判令被告承担逾期付款利息至付清之日之止，2015年的物业管理费从2015年1月1日起、2016年的物业管理费从2016年1月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率暂计算至2017年3月6日为90684.94元。事实和理由：2012年12月31日，四川省汇佳房地产开发有限公司（以下简称汇佳房地产公司）与被告就“西蜀御景”一期楼盘剩余商铺进行了分配��被告分得商铺面积4326.88㎡。2013年5月10日,汇佳房地产公司与被告将“西蜀御景”一期楼盘剩余住宅进行分配,被告分得房源住宅160户,面积19583.2㎡。从2014年1月1日起，被告分得的房源所产生的物业管理费应当由被告向原告支付。2014年1月1日至2014年12月30日期间的物业管理费，原告通过诉讼，经崇州市人民法院作出（2015）崇州民初字第1578号民事判决书和成都市中级人民法院作出（2016）川01民终2171号民事判决书确定由被告支付，该款现已执行完毕。但对于2015年和2016年两年的物业管理费被告一直不予给付，2016年11月21日，原告向被告发出催缴2015年和2016年两年物业管理费的函，但被告收函后，至今分文未付。被告塔里木房地产公司辩称，1、被告不是前期物业服务合同的主体，被告与汇佳房地产公司是合作关系��分配房源是资产的分配，不是购房业主的身份，原告向被告主张物业费没有法律依据；2.原告以2012年12月31日和2013年5月10日被告与汇佳房地产公司签订的两份会议纪要来认定被告所取得的物业面积，会议纪要是被告与汇佳房地产公司之间因合作而签订的内部合作协议，只在双方内部有效，根据会议纪要第十四条的约定，物业售出前，物业所产生的物业管理费是由双方合作设立的项目部来承担，如原告以会议纪要作为收取物业费的依据，也要向汇佳房地产公司主张；3.被告分得8套商铺和160套住宅后，已销售了22套住宅，剩余住宅138套，原告以原来的会议纪要来计算物业费是不正确的；4.原告要求支付利息没有法律依据，原告计算利息的期限也是错误的，对于支付物业费的期限双方没有明确约定，分配房源时，汇佳房地产公司也没有向被告出示或者告知前期物业合同的内容；5.原告的资质是三级资质，却按二级收费标准收取物管费，与其资质不相符。请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，汇佳房地产公司与被告就位于四川省崇州市羊马镇的“西蜀御景”房地产项目联合开发经营合作事项达成一致，并于2010年4月25日签订了《房地产联合开发经营协议书》,协议约定：汇佳房地产公司出资比例及利润分配比例为55%，被告出资比例及利润分配例为45%；成立“西蜀御景”项目部；项目分二期开发，采用共同经营管理，先返本后分利的合作形式。合同还约定了该项目由崇州市福星物业管理有限公司进行物业管理。事后，原告经过招投标于2011年1月25日中标“西蜀御景”前期物业服务项目，2011年1月27日原告在崇州市房产管理局完成了物业服务招投标中标备案，取得了三级资质。之后，原告又在崇州市发展和改革局完成了物业收费管理备案,备案批注：服务内容和项目按二级服务等级执行。2011年1月28日原告与汇佳房地产公司签订了《西蜀御景前期物业服务合同》，约定原告为该小区业主提供二级物业服务，并按照产权建筑面积向业主收取公共性物业服务费用，标准为：住宅1.4元/月/㎡，商业4元/月/㎡。原告承接该项目的前期物业服务后，按约定为汇佳房地产公司提供了物业服务。“西蜀御景”一期工程竣工后，由于房屋滞销,无法预期收回投资款。投资人汇佳房地产公司与被告于2012年12月31以《会议纪要》的形式约定:将“西蜀御景”一期楼盘剩余商铺销售给被告塔里木公司，面积为4326.88㎡，此销��款作为被告应收回的投资款。2013年5月10日,汇佳房地产公司与被告再次以《会议纪要》形式约定:按双方投资比例，将“西蜀御景”一期楼盘还未出售的房源按未收回投资款的数额进行分配,分配后由双方各自自行销售，销售的房款不进入合作人的共管账户，作为各自收回自己的投资款，按此约定，被告分得住宅房源160户,面积19583.2㎡。该《会议纪要》同时还约定:汇佳房地产公司与被告分得的房源未售出前仍由“西蜀御景”项目部支付物业管理费,待各自售出后,分别扣减。原告提供的证据证明被告分得住宅160套后，至2016年8月29日已售出住宅12套，面积1487.87㎡。2013年12月29日，汇佳房地产公司与被告签订了解除《房地产联合开发经营协议》，协议约定：汇佳房地产公司与被告的投资均���现金和抵房方式回收完毕；被告自愿退出“西蜀御景”项目二期联合开发经营；原《房地产联合开发经营协议书》终止作废。2014年1月16日,汇佳房地产公司与被告又以《会议纪要》的形式约定：“西蜀御景”一期各项清算日期截止2013年12月29日止。从2012年5月23日交房至2013年12月31日期间内，汇佳房地产公司与被告应缴纳的物业管理费一直由“西蜀御景”项目部支付。从汇佳房地产公司与被告约定“西蜀御景”一期各项清算截止日后,汇佳房地产公司只承担了其分得房源所产生的物业管理费，被告分得房源未支付物业管理费。从清算截止日后的2014年1月1日起，被告以房抵偿投资款分得商铺面积为4326.88㎡，按约定物业管理费为商业4元/月/㎡，被告每年应向原告缴纳商铺的物业管理费207690.24元;被告以房抵偿投资款分得的住宅面积为19583.20㎡，按约定物业管理费为住宅1.4元/月/㎡，被告每年应向原告缴纳住宅的物业管理费328997.76元，合计应缴纳物业管理费536688元。2014年的物业管理费原告向法院提起诉讼后，已经由已发生法律效力的崇州市人民法院（2015）崇州民初字第1578号民事判决书和成都市中级人民法院（2016）川01民终2171号民事判决书确定由被告支付，现已执行完毕。目前有证据证明被告总共已售出12套住宅，在2015年度应扣除的住宅面积为1004.64㎡，应扣除的物管费经计算为16003.09元，被告拖欠原告2015年度的物管费为520684.91元，在2016年度应扣除的住宅面积为1487.87㎡，应扣除的物管费经计算为21989.02元，被告拖欠原告2016年度的物管费为514698.98元，两年被告共拖欠原告物业管理费1035383.89元。2016年11���21日，原告向被告邮寄书面催缴函，要求被告于2016年12月10日支付2015年和2016年两年的物业管理费,但被告分文未付,纠纷由此产生。上述事实，有原、被告的当庭陈述及汇佳房地产公司与被告于2010年4月25日签订的《房地产联合开发经营协议书》、于2012年12月31签订的《会议纪要》、于2013年5月10日签订的《会议纪要》、于2014年1月16日签订的《会议纪要》、《中标通知书》、《物业服务招投标中标备案表》、《物业收费管理备案书》、《西蜀御景前期物业服务合同》、《催缴物业管理费函》、崇州市人民法院（2015）崇州民初字第1578号民事判决书、成都市中级人民法院（2016）川01民终2171号民事判决书、成都市中级人民法院（2016）川01民初629号民事判决书、办理装修的《证明》等证证据在案佐证。本案事实清楚,案情属实。本院认为，被告是否应当向原告支付“西蜀御景”一期物业管理费以及原告的资质是三级资质，能否按二级收费标准收取物管费的问题，已经由已发生法律效力的崇州市人民法院（2015）崇州民初字第1578号民事判决书和成都市中级人民法院（2016）川01民终2171号民事判决书进行了认定，被告在销售其所分配房源行为中的身份已由代销商转变为销售商，而销售商对于待销房源应当承担前期物业管理费，同时，从被告向原告出具的证明可以看出，被告售出房源并全额收取购房款后，再指令由原告与购房户办理房屋装修手续，从这些行为上看，被告一方面认可了原告对所分配房源具备提供物管服务的资质，另一方面也认可了由原告对“西蜀御景”一期房地产开发项目提供前期物业服务的事实，因此，��告有权依据汇佳房地产公司与被告间签订的会议纪要等向被告收取前期物业管理费，被告的上述辩解理由不能成立，本院不予支持，原告有权按《西蜀御景前期物业服务合同》约定向被告收取物业管理费。对于原告主张的逾期付款利息，本院从2017年1月1日起按银行同期同类贷款利率为计算标准予以支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:一、限被告阿克苏塔里木房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内一次性给付原告成都惠家物业管理有限公司2015年和2016年的物业管理费1035383.89元，并以1035383.89元为基数，从2017年1月1日起按银行同期同类贷款利率为标准计算支付逾期付款利息至付���所欠的物业管理费时止；二、驳回原告成都惠家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7470元，由原告成都惠家物业管理有限公司承担1470元，由被告阿克苏塔里本房地产开发有限公司承担6000元(此款原告现已预缴，在本判决生效执行时由被告一并给付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 王某勤二〇一七年六月十二日书记员 马乾喻 来源：百度搜索“”