（2017）鲁06民终1238号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-11-17
案件名称
史吉照、史吉云确认合同效力纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
史吉照,史吉云,史吉春,史吉华,史德林
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终1238号上诉人（原审原告）：史吉照，男，1967年11月23日出生，汉族，居民，住招远市。上诉人（原审原告）：史吉云，女，1970年7月19日出生，汉族，居民，住招远市。被上诉人（原审被告）：史德林，男，1949年3月16日出生，汉族，居民，住招远市。原审原告：史吉春，男，1965年10月3日出生，汉族，工人，住青岛市黄岛区。原审原告：史吉华，女，1960年4月10日出生，汉族，居民，住宝清县。二原审原告共同委托代理人：温淑珍，女，1966年9月26日出生，汉族，住招远市。系史吉春、史吉华弟妹。上诉人史吉照、史吉云因确认合同效力纠纷一案，不服山东省招远市人民法院（2016）鲁0685民初1276号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。史吉华向原审法院提出诉讼请求：1、依法判定被告所单独持有的卖房协议无效。2、依法要求被告立即搬出原告依法继承的横掌史家村门牌号××房屋（房产证号07××93）。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：1979年，被告离开横掌史家村去黑龙江省谋生，并在当地落户。1996年，被告的子女回到横掌史家村205号房屋居住，因205号房屋需从原告父亲所有的××号房屋街门通行，原告父亲将钥匙交给被告子女暂时使用。1998年，被告及其配偶从黑龙江回来在205号房屋居住，在此期间一并将××号房屋占用。2012年6月，原告的父亲去世。2015年起，原告多次与被告协商追要××号房屋，一直未达成协议。被告非本村村民，房产证是原告父亲的。原告提供的买卖房屋协议没有原告父亲的签名和印章。房产证是07××93号，协议上写的是218号，现在争议的房屋是××号。协议书上写的是200年8月，明显不正确。原审被告史德林辩称，被告所持有卖房协议书，原告的父亲亦持有一份，被告与史德璞的卖房协议并不存在合同无效的情节，原告无权要求被告倒房，被告2000年与史德璞签订卖房协议时，该房屋已倒塌，2001年春天被告对该房屋已经进行重建。2001年7月18日，被告已经将该房赠予其孙史明辉。205号房屋和××号房屋原本是一栋房子，是被告父母所建，因当时家庭贫困，父母为三个儿子分别盖不起房，将该房屋进行了分割，分配给了两个儿子，现在的205号房屋系原房的正屋，当时分给了被告，××号房屋系原房的南屋，当时分给了大哥史德章。原告父亲史德璞当时分得的是村南头的两间厢屋，外加一块地。后该××号房屋怎么转到史德璞手中被告不清楚。分家后，房屋成了按份共有。2000年××号房屋倒塌，史德璞将该份额卖给了被告，根据物权法第一百零一条规定，被告有优先购买权。综上所述，原告起诉被告买卖无效无法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原审法院审理查明，原告父亲史德与被告系同胞兄弟，原籍均是招远市人民政府温泉街道办事处横掌史家村（原招远市玲珑镇横掌史家村）。被告与其父母分家时分得205号房屋，被告已取得了房屋所有权证，诉争的房屋1991年发放的房屋所有权证（证号招房玲字第07××93号）、集体土地建设用地使用证（地号07××93）登记的权利人为史德璞。1970年，被告迁至黑龙江省宝清县落户并结婚生子。2000年回横掌史家村居住，户籍仍在黑龙江省宝清县。2000年8月12日，经中间人史春花、史某5、史德玉居间协调，原告父亲史德璞与被告达成卖房协议，史德璞将218号房屋卖给被告史德林，并由村民史德坤代书卖房协议书。协议签订后，被告将倒塌的房屋修缮并居住至今。2005年6月7日，横掌史家村民委员会出具证明，内容是“我村史德林买其兄史德璞218号房屋一处，价格为肆佰元，前来办理过户手续，望见条后给予办理。特此证明。史家村委（公章），2005.6.7。”2010年7月18日，被告立赠与协议，将该诉争房屋赠与其孙史明辉。2016年4月13日，横掌史家村民委员会出具证明，内容是：“证明：我村史德林买其兄史德璞218号房（新房号为××号，房产证号为07××93）房屋一处，价格为肆佰元，前来办理过户给孙子史明辉，望见条后给予办理。特此证明。史家村委（公章），2016.4.13。”另查明，原告的母亲、父亲分别于另查明，原告的母亲、父亲分别于2009年和2012年去世。被告的儿媳冯友娟与孙子史明辉的户籍登记在横掌史家村205号。原审法院认为，原告父亲与被告签订的房屋买卖合同，有代笔人书写，中间人证明，且原告的父亲实际已将该房屋及房产证交给被告，被告在接受房屋后将原已倒塌的房屋进行修缮，并居住了多年。虽然买卖双方当事人及中间人都是代笔人书写，这符合农村契约的书写习惯，综合可认定该房屋买卖行为系双方真实意思表示。被告的儿媳、孙子的户籍登记在横掌史家村，被告购买房屋后分给子女的行为符合农村生活习惯，被告购买房屋赠与其孙子，房屋宅基地的所有权并未转移，未侵犯村集体经济的权益。横掌史家村民委员会两次给被告出具房屋过户证明，也说明该村委同意被告购买该房屋并赠与其孙子所有。因此，遵循自愿公平原则、诚实信用原则，应当尊重历史、尊重当地生活习惯、维护合同稳定性，原告主张其父亲与被告买卖合同无效，要求被告返还房屋，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第七条、第八条、第六十条的规定，判决：驳回原告史吉照、史吉云、史吉春、史吉华的诉讼请求。案件受理费100元，由原告史吉照、史吉云、史吉春、史吉华负担。原审判决，向本院提起上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判被上诉人所持有的房屋买卖合同无效，被上诉人立即搬出上诉人依法继承的诉争的门牌号为××房屋或将本案发回重审。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，证据不足。1、上诉人父亲史德璞与被上诉人达成的房屋买卖协议的真实性不能确定，代书的协议内容、形式不符合农村契约的书写习惯，且协议中的房屋是218号，而双方争议的房屋是××号，村委是在没有落实客观事实的情况下，给被上诉人出具的218号房屋是诉争房屋的旧房号的证明。诉争房屋系上诉人父亲与母亲共同共有的房屋，任何一方未经共有人同意都是无权处分，所谓的卖房协议中没有上诉人母亲的签名或按印。且房屋的价值远不止400元，上诉人父亲不可能以400元将房屋卖掉，协议的落款年份不清，按照常理不会发生购房时间不清楚的情形。从卖房协议书写习惯来看，买卖双方及证明人都会写字，都有书写能力情况下，名字不应由代书人代笔，不符合农村书写习惯，2、被上诉人提供的卖房协议书的信纸左下方的数学字，上诉人咨询过专业人士，信纸的生产日期应是2014年，上诉人才有信心在原审时要求鉴定史德璞的指纹，确认协议书的真实性。3、证人史某1系买卖协议的证人，史某1的录音与其在庭审中证明相矛盾，证人史某2说自己记不得去没有过被上诉人家，如果不在现场，就不能证实协议的真实性。二、诉争房屋没有倒塌，也没有重建，只是修缮而已。三、即使上诉人父亲与被上诉人达成卖房协议，但此协议违反法律强制性规定而无效。被上诉人不属于诉争房屋所在地集体经济组织成员，无权购买诉争房屋，即使双方签订卖房协议，协议因违反法律强制性规定而无效。被上诉人既然不是诉争房屋所有权人，无权将房屋赠与给他人，赠与行为也是无效的，诉争房屋所有权至今没有转移。四、被上诉人原审提供的村委出具的证明不真实，对此村委已出具证明予以证实。五、原审违反法定程序，严重影响案件的审理结果。原审时上诉人要求对卖房协议中史德璞的指纹进行鉴定，上诉人能提供史德璞生前指纹比对样本，但原审法院没有给予不予鉴定的任何理由。被上诉人史德林辩称，原审判决正被上诉人史德林辩称，原审判决正确，要求维持原判。二审中，上诉人为证实被上诉人提供的村委于2005年6月7日及2016年4月13日出具的证明不真实，提供了招远市温泉街道办事处横掌史家村委会于2016年12月13日出具的证明两份，经质证，被上诉人对两份证明不认可。办事处横掌史家村委会主任史某3及会计史某4出庭。证人史某3称，我是2013年1证人史旭东称，我是2013年1月9日主持村里工作的，2014年换届选举时任村支部书记兼村委会主任到现在。出具2005年6月7日的证明时，我不担任村委会主任兼书记，我对这个证明不清楚。2016年4月13日出具的过户证明，是会计经手的，我后期知道的。2016年12月13日两份证明我清楚，是当时会计找我说之前的证明是在不知情的情况下出具的，是证明被上诉人户口的证明，被上诉人的户口目前确实不在我们村。证明都是会计经手的，是否真实应该让会计陈述，过户证明是我在不知情的情况下出具的。证人史永俭称，我从2002年开始担任村委会计至今，被上诉人和上诉人提供的四份证明是我出具的，2005年6月7日的证明前任书记兼主任史永志知道，当时是史德林拿着卖房协议，就是本案的这个协议，说房子他买好了，得过户，让大队出具证明；2016年4月13日的证明是被上诉人找到我说要过户，让我给出具证明；2016年12月13日的证明中写到不能说明村委同意买房协议合法有效，是因为村委不知道买房这个事。出具2016年12月的证明就是想说明他们之间的买卖协议合法不合法我们不知道，不知道有效无效。经质证，上诉人及被上诉人对证人证言均无异议。本院经审理查明的其他案件事实与原审法院查明事实一致。本院认为，本案的焦点问题是：上诉人要求被上诉人搬出诉争房屋理由是否正当，法院应否支持。系被上诉人与上诉人父亲签订的，有代笔人书写，中间人证明，符合农村契约的书写习惯。卖房协议签订后，上诉人父亲将诉争房屋交给被上诉人，房屋产权证也由被上诉人持有，结合证人史某5、史某1出庭时的陈述及横掌史家村民委员会出具的证明，足以认定房屋买卖行为系双方真实意思表示。上诉人仅以卖房协议不是买卖双方亲笔签名以及没有房屋共有人即上诉人父母签名，主张卖房协议的真实性确定，理由不当，本院不予支持。上诉人原审提供的证人史某1的录音，不能否定史某1出庭时的陈述，故对该录音不予采信。对于卖房协议中的房号与现在房号不一致的问题，被上诉人已作出解释，横掌史家村民委员会的证明也能够证实两个房号指向同一处房屋，上诉人未能证实卖房协议中的房屋与本案诉争房屋不是同一处。二审中，上诉人为证实被上诉人原审提供的村委出具的证明不真实，提供了横掌史家村民委员会于2016年12月13日出具的两份证明，但其中一份是关于被上诉人是否享受村民待遇的证明，与本案无关。从该村委会主任及会计出庭时的陈述来看，村委出具证明的目的仅是说明涉案房屋买卖协议是否合法有效村委不知晓。二证人的陈述也进一步佐证了被上诉人曾依据涉案卖房协议要求村委会协助办理过户手续的事实。上诉人主张被上诉人原审提供村委出具的证明不真实，理由不当，本院不予采信。通过涉案的卖房协议、证人证言、通过涉案的卖房协议、证人证言、村委的证明以及被上诉人占有使用诉争房屋并持有房产证的事实，能够证实涉案房屋买卖的真实性。诉争房屋原所有人史德璞夫妇在世时对被上诉人占有使用诉争房屋以及持有产权证的事实没有提出过异议，上诉人在无其他证据佐证的情况下仅以其推测否定卖房协议中史德璞的按印，并要求鉴定，依据不足，原审未予支持并无不当。上诉人仅以原审法院未准许其鉴定主张原审程序违法，理由不当，本院不予支持。被上诉人购买诉争房屋后将房屋赠与其孙子史明辉，史明辉的户籍登记在横掌史家村，诉争房屋宅基地的所有权并未转移，未侵害村集体经济权益，上诉人以被上诉人不是横掌史家村集体经济组织成员，主张诉争房屋买卖协议无效，要求被上诉人搬出诉争房屋，理由不当，于法无据，本院不予支持。综上，原审判决正确，本院予以维持。上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人史吉照、史吉云负担。本判决为终审判决。审判长 曹红岩审判员 付景波审判员 徐怀育二〇一七年六月十二日书记员 田欣琦 更多数据：搜索“”来源：