（2017）鲁0902民初365号

裁判日期: 2017-06-12

公开日期: 2017-12-15

案件名称

安新与山东泰豪房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

泰安市泰山区人民法院

所属地区

泰安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

安新,山东泰豪房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

山东省泰安市泰山区人民法院民事判决书（2017）鲁0902民初365号原告：安新，男，1972年820出生，汉族，个体经营业主，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：张生，泰安泰山徐家楼法律服务所法律工作者。被告：山东泰豪房地产开发有限公司。住所地：泰安市东岳大街。法定代表人：林珠平，董事长。委托诉讼代理人：赵鹏飞，男，1983年1月出生，汉族，住泰安市泰山区。原告安新与被告山东泰豪房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安新的委托诉讼代理人张生、被告山东泰豪房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安新向本院提出诉讼请求：1、支付原告违约金：以本金849236元为基数按日万分之一计算，自2015年5月5日起至被告实际办理商品房所有权转移登记之日止；2、承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年5月13日，原被告签订《泰安市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的泰豪名城1号楼1单元xx户房产，原告支付购房款849236元，被告于2014年5月6日将该房交付原告。根据原被告合同约定，被告应当在商品房使用后360日内保证买受人办理该商品房的所有权登记，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点三的违约金。现被告未在约定期限内为原告办理房产登记手续，应当支付原告违约金。买卖合同约定的被告承担的违约金与约定的原告承担的违约金计算标准明显不对等，侵害了原告的合法权益，根据公平原则被告应当按照日万分之一的标准向原告支付违约金。为此，原告诉至于法院，恳请法院依法判如所诉。被告山东泰豪房地产开发有限公司辩称，1、本案延迟办证的原因是因为办理不动产登记的国家政策改变，属于不可规则于双方当事人的原因造成，而非出卖人的原因。2016年1月1日全国通知《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称细则）开始实施，要求统一办理登记，不再分别办理土地登记和房屋登记。2016年6月28日国土资源部办公厅关于印发《建立和实施不动产统一登记制度专项督查方案》国土资厅{2016}935号文件的通知明确落实督办“颁发新证，停发旧证”的目标。本项目按照市里文件及政策要求，原房产证办理工作转为不动产证办理工作，很多资料要求不同，增加资料均是首次办理，由于全国统一强制要求，相关部分受理排队时间较长。【详见附件：①合并土地证并进行不动产登记说明需30个工作日；②准备完不动产登记的资料，并提交申请受理需10个工作日；③楼盘表期转现数据，需要重新提报并核对，公司排队等待至少2个月以上；④向市场部提交楼盘表上传数据到土地局，上传周期因各方面因素无法确定完成时间，等待楼盘表传输完毕后才能进行此步工作，上传后土地局才能办理办理不动产产权证；⑤办理不动产大证需30个工作日；⑥大证在网上公示期45天】我项目属于早期办理不动产权证书，相关部门很多步骤都需要摸索，很多所需材料都是一次准备，致使办理时间滞后。2、被答辩人主张每天万分之一的违约金没有依据。根据合同自治原则及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）第十八条的规定，人民法院应当直接依据当事人的约定明确出卖人应承担的违约责任。退一步讲，即使答辩人承担违约责任，也只能依据《商品房买卖合同》第二十条约定的全部已付款每天万分之零点三的比例承担。因为《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不存在欺诈等可撤销的理由，合同约定的条款对双方具有法律约束力，况且被答辩人没有证据证明未能及时办理产权过户登记造成的损失，不存在《合同法》第一百一十四条规定的“约定的违约金低于造成的损失”的情形，被答辩人按照每天万分之一比例计算违约金没有法律依据。综上，原告诉求无事实根据和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原、被告签订《商品房预售合同》一份，该合同第三条约定买受人所购商品房的基本情况为泰豪名城第1号楼1单元1501室；第四条约定该商品房总金额为849236元；第六条约定买受人采取下列第3种方式付款：3、于2013年4月23日支付首期房款449236元，剩余房款400000元办理银行按揭；第十条约定出卖人应当在2014年3月30日前向买受人交付该商品房；第二十条产权登记（一）约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点三的违约金。（二）申请登记方式约定商品房交付使用后，双方同意按照下列第3种方式办理房屋所有权转移登记：3、一次性付款的买受人由其自行办理房屋所有权转移登记，通过银行办理按揭贷款的买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记。合同签订后，原告依约向被告支付房款，被告于2014年5月6日向原告交付房屋。2016年9月19日，泰安市实行不动产登记首日，由泰安市国土资源局不动产登记中心统一发放不动产权证书。2016年11月18日，被告向泰山区国土资源局提交不动产登记申请。2016年11月23日合并土地证后被告取得不动产权证书。2017年4月10日，被告以“喜讯”的形式向业主告知可以办理个人的不动产证，办理流程记载：请业主先到银行网点将缴纳契税和维修基金汇至公司账户，拿到发票后与其他手续一齐交到代办公司并缴齐其他费用，完成后告知办理业主领取证件。2017年4月11日，被告取得涉案房屋的不动产权证书，该证书记载权利人为被告，共有情况为单独所有，坐落详见清单，不动产单元号详见清单，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质为出让/市场化商品房，用途为其他商服用地，城镇住宅用地/住宅，商业服务，面积为宗地面积32769平方米/房屋建筑面积31947.48平方米，使用期限为住宅土地使用起止时间：2080年10月31日止，商业土地使用起止时间：2050年10月31日止。该证书另附有不动产单元清单。被告为证实其自2015年10月向泰安市房管局提交申请，因不动产登记条例实施，政府机构合并，一直未能提交相关手续并办理大证，未能如期办证系政府政策改变导致的不可抗力行为，请求法院酌情扣除自2015年10月起至2017年4月份证件办出时合理期限的主张，向本院提交证据如下：一、网上打印的2015年12月31日《山东省住房和城乡建设厅关于推行行政审批网上办理的通知》。该通知记载网上办理工作流程。二、网上打印的国土资源局关于关于34个问题解答的文件。该文件第20个问题解答记载申请房地产登记，提交的材料主要包括五样，1、《不动产登记申请表》；2、身份证明材料。如果委托他人办理的，还得提供授权委托书和代理人的身份证明材料；3、房地产权属来源证明材料。包括取得土地、房屋的相关批准文件，比如：《建设用地使用权出让合同》、《建设用地批准书》、房屋符合规划的证明，如《建设工程规划许可证》、《房屋竣工验收备案证》、《安全鉴定报告》等；4、房地产界址、空间界限和面积等材料；5、土地出让金、契税等费用缴纳票据。第21个问题解答记载不动产登记程序主要包括四个环节，即申请、受理、审核、登簿。第23个问题解答记载不动产登记机构自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。需要注意的是，符合规定的申请材料才能受理，审查时限不包括公告时间。对该两份证据，原告质证称，对真实性无异议，但与本案没有关联性，第一份通知下发时间为2015年12月31日，在此期间已经超过了合同约定的被告最长办证期限，政策的改变发生在合同约定的办证期限之后，所以政策改变与本案无关联性，不能免除被告的违约责任。案件审理过程中，本院向泰安市房产管理局交易抵押监理所所长张林进行了调查，张林述称：自2015年9月至2016年9月未收到过被告房地产登记的书面申请，申请的前提须材料齐全，提供国有土地上的房屋所有权初始登记服务指南（主要收件为1、房屋所有权初始登记申请书；2、建设用地使用权证明；3、建设工程符合规划的证明；4、建设工程施工许可证；5、房屋竣工验收资料；6、房屋测绘报告或测绘图纸；7、申请人身份证明；8、单位申请的，提交授权委托书和受托人身份证明；9、档案合格证；10、其他必要材料）。在2016年9月18日泰安正式实施不动产登记之前，房产管理局各项业务正常受理。对被告主张的楼盘表期转现数据的提报、核对、上传工作均系房产登记前期准备的材料。对上述调查笔录，原告质证称，对笔录的真实性无异议，该笔录可以证实2016年9月前各项业务正常办理，与国土资源局交接也仅用半小时。从以上内容完全证实国家政策的改变没有影响到房产办理登记，所以被告辩称的政策原因改变导致办证拖期没有事实和法律依据。被告质证称，与事实不符，庭审时提交的有关证据能证实泰安市房管局有停止接收材料及停止办证的行为。案件审理过程中，本院向泰安市国土资源局调取被告的不动产登记申请书，该申请书记载被告申请不动产登记的时间为2017年4月7日。对于该申请书，原告质证称，对申请书真实性无异议，但只是一个申请时间，是否符合登记条件需要不动产登记局进行相应的审查。被告质证称，真实性无异议，但该材料与事实不符，实际自不动产登记中心成立后，已将材料递交，该申请系不动产登记中心即将下发不动产权证书书前要求我们加盖的公章，我方曾办理出一份不动产登记，因相关原因被收回。被告为证实该主张，向本院提交2017年4月5日的不动产权证书复印件。对该不动产权证书复印件，本院再次向泰山区国土资源局核实被告申请登记的时间，并制作光盘一份。该局的相关工作人员述称：因4号楼的不动产单元清单有瑕疵，故将4月5日的不动产权证书收回重新发放的4月11日的不动产权证书，系统覆盖已找不出上次的申请书，具体申请登记的时间记不清了，但自始申请登记至发证的总计时间未超过30日，被告只有材料齐全向我局申请了我们才能受理。本院另调取被告2016年10月28日的山东省建设工程档案合格证、2017年3月10日被告委托泰安市金土地有限公司韩晶的不动产登记代理委托书。对光盘及上述本院调取的材料，原告质证称，对光盘内容真实性无异议。通过光盘内容可以看出1号楼、4号楼具备了办大证条件，但是2号楼、3号楼至今未验收，不具备办证的条件。而且从内容可以看出导致没有办证的原因是由于被告提供的资料不全，没有及时申请，不存在政策原因导致拖期的事实。对不动产登记代理委托书及档案合格证真实性无异议。被告质证称，对光盘内所述人员的真实性存在异议。1、我曾经看过房管局出具的笔录上显示我们是4月7日申请办理不动产权证书，我们提供的已经作废的不动产权证书日期为4月5日。证实我们前期已经多次提报材料，但对方不予受理。2、山东省建设档案合格证显示日期为2016年10月28日，我们曾在2014年有提报档案馆的受审材料，发证日期为2016年10月28日，中间跨度是否属于我方全责无法确定。对代理委托书、档案合格证真实性无异议，不动产登记代理委托书是由土地局硬性规定必须要有委托公司代理，开发公司无权单个去办理登记，因此才有该份不动产登记委托书，而且在委托公司那里，不在被告手里。另查明，原告至今未缴纳办证所需相关税费。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因该合同第二十条产权登记（一）记载，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点三的违约金。（二）申请登记方式约定商品房交付使用后，双方同意按照下列第3种方式办理房屋所有权转移登记：3、一次性付款的买受人由其自行办理房屋所有权转移登记，通过银行办理按揭贷款的买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记。2014年5月6日，被告将涉案房产交付原告，其应按照合同约定在涉案房产交付使用后360日内将房屋过户登记到买受人名下，并通知买受人领取房屋权属证书。被告虽辩称，自2015年10月向泰安市房管局提交申请，因不动产登记条例实施，政府机构合并，一直未能提交相关手续并办理大证，未能如期办证系政府政策改变导致的不可抗力行为。但因不动产登记程序主要包括四个环节，即申请、受理、审核、登簿，符合规定的申请材料才能受理。即被告向房管局申请房屋初始登记的前提系材料齐备。而本院在泰安市国土资源局调取的被告取得山东省建设工程档案合格证的时间为2016年10月28日、被告取得不动产权证书的时间为2016年11月23日，被告委托泰安市金土地评估有限公司韩晶的不动产登记代理委托书的时间为2017年3月10日，且泰山市房产管理局交易抵押监理所所长张林述称，在2016年9月18日泰安正式实施不动产登记之前，房产管理局各项业务正常受理，未收到过被告房地产登记的书面申请，被告主张的楼盘表期转现数据的提报、核对、上传工作均系房产登记前期准备的材料。故被告在泰安市实行不动产登记政策前不具备申请房屋初始登记的条件，其亦未提供相应证据证实其向泰安市房管局提交过申请，故对被告辩称的自2015年10月向泰安市房管局提交申请，因不动产登记条例实施，政府机构合并，未能如期办证系政府政策改变导致的不可抗力行为的抗辩意见，本院不予采信。自2016年9月19日起由泰安市国土资源局不动产登记中心统一发放不动产权证书。本院在该国土资源局调取的被告不动产登记申请书时间为2017年4月7日，因该局工作人员述称，因4号楼的不动产单元清单有瑕疵，故将4月5日的不动产权证书收回重新发放的4月11日的不动产权证书，系统覆盖已找不出上次的申请书，具体申请登记的时间记不清了，但自始申请登记至发证的总计时间未超过30日。结合本院在该局调取的被告委托泰安市金土地评估有限公司韩晶的不动产登记代理委托书的时间为2017年3月10日，该代理委托书系被告办理不动产登记需具备的材料，且被告未提供相应证据证实其自不动产登记中心成立后即已将材料递交，故对被告辩称的自不动产登记中心成立后，已将材料递交泰安市国土资源局的抗辩意见，本院不予采信。被告于2017年4月11日取得涉案房产的不动产权证书，并采取“喜讯”的形式告知业主，原告应在合理期间内（本院酌定该合理期间为20日）缴纳相关税费，而原告至今未缴纳办证所需相关税费，因此该期间之后未能办理房屋所有权转移登记并非被告自身原因造成，故被告承担逾期办证的违约责任截止至2017年5月1日。另，国土资源局因4号楼的不动产单元清单有瑕疵收回4月5日的不动产权证书重新发放4月11日的不动产权证书，因国土资源局工作人员述称系统覆盖已找不出上次的申请书，具体申请登记的时间记不清了，但自始申请登记至发证的总计时间未超过30日，该重新发证造成的逾期时间并非被告自身原因造成的，本院酌定扣除30日的逾期时间。且自2016年9月19日起由泰安市国土资源局不动产登记中心统一发放不动产权证书，不动产权证书较之房产证内容更为详细，证书上既有土地信息，亦有房产信息，新增不动产单元清单号、使用年限等内容，国土资源局需要对房管局推送的数据进行整合，房屋落宗需要一定时间，不动产登记程序客观上导致了被告逾期时间的延长，该逾期时间的延长亦并非被告自身原因造成的，本院酌定扣除120日的逾期时间。综上，本院酌定扣除共计150日的逾期时间，被告应当按照合同约定自2015年5月2日起至2016年12月2日止（共计580天）向原告支付违约金。对于该违约金的计算方式，合同中约定出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点三的违约金，原告主张按照日万分之一计算违约金，因其未提供证据证实约定的违约金低于造成的损失，故对原告主张按照日万分之一计算违约金的请求，本院不予支持。被告应按日计算向原告支付全部已付款（849236元）万分之零点三的违约金，计算方式为：849236元×0.00003×580天﹦14776.7元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：被告山东泰豪房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告安新违约金14776.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告山东泰豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。代理审判员　　张惠二〇一七年六月十二日书　记　员　　黄媚来源：