（2017）闽0602民初3614号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2018-02-27
案件名称
陈爱国与福建闽芗电子厂房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
漳州市芗城区人民法院
所属地区
漳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈爱国,福建闽芗电子厂,漳州惠民房屋征收有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一条，第五条，第六条，第八条第一款，第三十六条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第五条第一款
全文
福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0602民初3614号原告：陈爱国，男，1958年3月17日出生，汉族，住漳州市芗城区。委托诉讼代理人：许忠辉、吴坤荣，福建闽格律师事务所律师。被告：福建闽芗电子厂，住漳州市芗城区漳华路。组织机构代码。法定代表人：吴志霞，厂长。委托诉讼代理人：林景川、郭巧玲，福建南州律师事务所律师。第三人：漳州惠民房屋征收有限公司，住所地漳州市芗城区。组织机构代码。法定代表人：黄陈斌，总经理。委托诉讼代理人：胡先文、吴育林，福建三和律师事务所律师。原告陈爱国与被告福建闽芗电子厂、第三人漳州惠民房屋征收有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，于2016年11月7日作出（2016）闽0602民初2219号民事裁定，原告陈爱国提出上诉。漳州市中级人民法院于2017年1月24日作出（2017）闽06民终138号民事裁定，撤销漳州市芗城区人民法院（2016）闽0602民初2219号民事裁定，指令漳州市芗城区人民法院审理。本院于2017年4月6日立案，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告陈爱国的委托诉讼代理人许忠辉，被告福建闽芗电子厂的委托诉讼代理人郭巧玲、林景川，第三人漳州惠民房屋征收有限公司的委托诉讼代理人吴育林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈爱国向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告签订的《售房合同书》有效；2、确认漳州市芗城区大通北新村的职工住宅60幢1层x号拆迁安置补偿款人民币494481元归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1987年6月1日，原告与被告签订《售房合同书》，被告将其所有的漳州市芗城区大通北新村的职工住宅60幢1层x号，使用面积46.9平方米（实际面积71平方米）的房屋出售给原告，原告按照约定支付了购房款2814元，被告将该房屋交付给原告使用。1993年6月11日，原告与被告签订个人购房衔接确认表，申请按当年成本价一次性补足价款。1993年9月，原告向被告提出购买公有住房申请，并获得被告及主管部门漳州市电子工业办公室、漳州市无线电三厂的批准同意。原告按照规定补交购房款2431.61元。2015年，因城市改造需要，第三人漳州惠民房屋征收有限公司对讼争的房屋进行拆迁并与被告签订补偿协议，确定讼争的房屋补偿款为人民币494481元。原告认为，原告与被告签订的《售房合同书》合法有效，被告已经按照约定将讼争的房屋交付给原告掌管，据此，原告享有讼争房屋的相关权利。被告福建闽芗电子厂辩称，1、本案确认双方签订的《售房合同书》因原告违约、已不再符合居住、购房条件而失效甚至无效，且也已超过诉讼时效。（1）双方主体的特殊性及不平等性及讼争房产产权的特殊性。原告原为被告单位职工，讼争房产属于单位自建房，系国有产权公房，从职工租住单位公房到单位落实政策将公房优惠出售给本单位职工，均是被告执行政府政策性行为的结果，且最终定价也是按职工的职称，私房占有的情况、工龄、公房的面积等综合定价，并非被告单方能够决定的，双方并不是平等民事实体的自愿购房及售房的行为。其次，诉争位于芗城区大通北新村的60幢x号房属于被告单位职工宿舍，而且被告仅是按政策及上级主管部门委托有条件出售给本单位职工，但是原告并不符合购买条件，早应退还该公房，被告出售公房还需由被告上级主管部门的审核同意及市房管部门（市房改办）的审核同意等一系列程序后，购买者的购房才算取得房产。以上双方主体特殊性及讼争房产的特殊是否属于法院审理请依法法院审定。（2）双方于1987年6月1日签订《售房合同书》，从该售房合同书的内容来看，系被告落实政策，将公房出租给职工使用的合同，具有租赁合同的特性，被告作为产权人一方并没有将产权转让的任何意思表示，已明确表明被告仍有房产所有权。因此，原告举证的售房合同书并不具体房屋买卖合同的特性，并不产生取得物权的属性。因此，该合同具有政策性、时效性，应驳回原告的起诉。（3）关于对价款的问题。按《售房合同书》的约定，原告应支付2814元租住房屋对价款，但是原告却没有任何证据证明其已按约支付，且该款仅是取得居住权的具体租金性质的款项。在1987年我国并未推行房改，原告提交的售房合同对应的款项也未支付完毕，之后，因国家政策开始推行公房房改政策，但是原告并未参与被告单位的房改。原告实际上系无权占有并使用了被告名下房产。原告陈述的1993年9月申请参与房改及补交房款2131.61元的事实，并没有提供任何证据证明，应承担举证不能的法律后果。同时，原告及配偶已从其配偶单位分得房改房，按政策，也已无权参与讼争房产的房改，至此，按政策，原告应退还讼争房产，双方的售房合同书因原告违约、无权购买已失效甚至无效。（4）根据我国福利分房和房改政策的规定，享受的房改房产权主体限于原公有住房产权单位的具有行政隶属关系的职工，并且每个职工家庭只享受一次按成本价或标准价购买房改房的机会。当1993年被告单位房改政策开始推行后，被告已同意有意向按政策将公房出售给符合条件的职工，原告也在其中之列，但原告并未支付相应对价款，且原告也不符合购买条件，该意向双方并未最终达成，此时，双方的售房合同书已因新事实而失效。原告的配偶李莉容已按政策享受了位于芗城南昌路小商品城A2幢201号房，房屋总面积90平方米，享受优惠价面积是按家庭户申请，是按原告与其妻子双方的工龄计34年共同申请的该公有住房，原告配偶在申请公有住房时声明，其配偶在市区无购买其他公房。原告已实际选择购买配偶单位公房并已实际取得，因此，按政策，原告不符合购房公有房的条件，同时，还应退还讼争的公房。（5）从双方签订的《公房出售补充协议书》第一条，所购之房如经发现、举报、查实有不符合公有住房不在出售范围的六条规定，售房对象，乙方应自觉纠正并负有有关责任。根据双方的补充协议书，原告的配偶已享受了公有住房，按双方的补充协议书约定，原告已不符合该协议约定的被告出售公房的条件，原告当然无权取得公房。（6）原告申请购买单位公房除符合相关规定政策之外，还需被告单位同意出售、上级主管部门审核后，报送市房改办审核批准。本案原告无法取得房改房除不符合政策之外，还有就是行政部门没有审批通过。原告提交的《售房合同书》明确载明被告为产权人，也吻合讼争房产产权登记在被告名下的事实。因此，原告可另行向行政部门主张权利，无权向被告主张。2、原告无权主张其诉讼请求第二项，应予驳回起诉。第二项请求是在第一项请求的基础的形成权。因此，第二项请求已无法律意义。同时，讼争房产登记的产权人仍为被告，被告当然有权获得拆迁安置补偿款。因此，应驳回原告的诉讼请求。第三人漳州惠民房屋征收有限公司辩称，第三人依法依约与被告签定了讼争房屋的征收协议，第三人已经审慎审查，请求人民法院对讼争房产的权属进行确认，第三人在司法文书确定后，将补偿款进行发放。经审理查明，对本案主要事实可作如下认定：1987年6月1日，原、被告签订一份《售房合同书》，约定：位于本市大通北新村的职工住宅第60幢1层x号单元，使用面积46.9㎡有限产权，以2814元出售给原告（含配套柴火间），即居住使用权和直系亲属的继承居住使用权，原告首次需交购房款总金额的三分之一，以后逐月按被告规定交款。被告自原告购房之日起，以原告购房总额为准，折旧费按四十年计算，不论折旧期满与否，被告所拥有的房产所有权和原告所拥有的居住使用权、继承居住使用权均不变。原告在折旧期未满，因工作调动等原因不再继续居住使用和继承居住使用时，应将房屋退还被告，被告按折旧时间计算，提扣折旧费后，余款退还原告。原告购房后，仅限本人和直系亲属继承居住使用，不得转让、转借、转租、转卖。1993年9月间，原告向被告申请购买公有住房漳州市芗城区北庙新村60幢x号房屋建筑面积63.81㎡，被告也对漳州市芗城区北庙新村60幢x号房屋丈量和价值评估，被告的主管漳州市电子工业办公室同意初评内容，但房改部门未予以同意，漳州市芗城区北庙新村60幢x号房屋最终未进行房改。但该房屋一直由原告使用至2015年11月间由第三人漳州惠民房屋征收有限公司进行拆迁。被告与第三人对该房屋进行价值评估后，由第三人进行货币安置，各项安置补偿总计494481元，其中，房屋建筑面积71㎡的货币补偿款为454400元，装修补助、安置补助、搬迁费等合计40081元。另查明，漳州市芗城区北庙新村60幢x号房屋的所有人系被告，该房屋建筑面积为71㎡。再查明，原告的妻子李莉容于1999年8月17日参与其单位漳州有线广播电视台房改购得漳州市芗城区南昌路小商品城A2幢x室房屋，建筑面积90㎡，其中原告的工龄也参与其妻李莉容的房改。上述事实，有原、被告提供的售房合同书、收款收据、个人购房衔接确认表、职工购买公有住房申请表以及房价评估表、漳州市房屋所有权代用证、职工购买公有住房申请表、个人购买公房交款计算表、估价报告书等以及当事人庭审陈述在案为据。本院认为，漳州市芗城区北庙新村60幢x号系被告福建闽芗电子厂所有的房屋，原告陈爱国与被告于1987年6月1日签订上述房产的《售房合同书》时，原告系被告单位职工，该《售房合同书》明确表明被告拥有上述房产的所有权，原告拥有上述房产的居住使用权。原告的妻子李莉容于1999年8月17日参与其单位漳州有线广播电视台房改购得漳州市芗城区南昌路小商品城A2幢x室房屋，建筑面积90㎡，其中原告的工龄也参与其妻李莉容的房改。原告的妻子在申请公有住房时声明，其配偶在市区无购买其他公房，原告已实际选择购买配偶单位公房并已实际取得。根据我国福利分房和房改政策的规定，享受的房改房产权主体限于原公有住房产权单位的具有行政隶属关系的职工，并且每个职工家庭只享受一次按成本价或标准价购买房改房的机会。原则上一户（指夫妻双方）只能享受一次福利分房，一户只能享受一次房改机会，因此，在同一户籍上，任何一人购买了房改房，其他人均将失去参加房改的资格。按照政策，原告已不符合购房公有房的条件。因此，原、被告签订的《售房合同书》是无效的。上述房屋于2015年11月间由第三人漳州惠民房屋征收有限公司进行拆迁，各项安置补偿总计494481元，其中，房屋建筑面积71㎡的货币补偿款为454400元，装修补助、安置补助、搬迁费等合计40081元。鉴于上述房屋的所有人系被告，房屋建筑面积71㎡的货币补偿款454400元归被告所有，原告使用上述房屋至第三人进行拆迁，装修补助、安置补助、搬迁费等合计40081元归原告所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一条、第五条、第六条、第八条、第三十六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，判决如下：一、原告陈爱国与被告福建闽芗电子厂签订的《售房合同书》无效。二、漳州市芗城区大通北新村60幢1层x号房屋装修补助、安置补助、搬迁费等拆迁安置补偿款人民币40081元归原告陈爱国所有。三、驳回原告陈爱国的其他诉讼请求。本案受理费8717元，由被告福建闽芗电子厂负担802元，由原告陈爱国负担7915元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长 施健凤人民陪审员 洪添福人民陪审员 张雅嫔二〇一七年六月十二日书 记 员 杨苗芬附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一条【立法目的】为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。第五条【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十六条【书面合同与合同成立】法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同变动的事实承担举证责任。