（2017）豫0103民初918号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-12-04
案件名称
吕五发与河南国盛投资有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市二七区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吕五发,河南国盛投资有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国消防法（2008年）》：第十五条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0103民初918号原告（反诉被告）吕五发，女，汉族，1975年2月25日生，住郑州市经济技术开发区。委托诉讼代理人尤超杰、冷长剑，河南鑫苑律师事务所律师。被告（反诉原告）河南国盛投资有限公司，住所地郑州市二七区操场街8号金城服饰广场516号。法定代表人赵胜川，执行董事。委托诉讼代理人秦超贤、王思嘉，河南天基律师事务所律师。原告吕五发诉被告河南国盛投资有限公司及被告河南国盛投资有限公司反诉原告吕五发合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕五发的委托诉讼代理人冷长剑，被告河南国盛投资有限公司的委托诉讼代理人秦超贤、王思嘉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吕五发向本院提出诉讼请求，请求判令：1、确认原告与被告之间的《欢乐湖童装购物中心商铺租赁合同》、《欢乐湖童装购物中心认购付款协议书》、《欢乐湖童装购物中心临时仓库租赁合同》已解除；2、被告返还原告租赁保证金20000元、商铺租金30522元、仓库租金16901元、仓库押金4000元、装修押金3000元、购房款316278元，赔偿原告18个月租金164174.4元、营业损失120000元、装修损失147000元，共计821875.4元；3、被告按银行同期贷款利率向原告支付上述款项自2015年5月21日起算至实际付清之日的利息；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月18日，原告与被告签订了《欢乐湖童装购物中心商铺租赁合同》两份，合同第九条第一款第四项约定：“甲方保证乙方在承租期间可以正常合理使用该商铺”。第十一条第一款约定：“甲方确保租赁商铺的合法性，不得无故终止合同，否则甲方应承担法律规定相应违约责任”。合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金20000元、商铺租金30522元。2015年5月21日，原告与被告签订了《欢乐湖童装购物中心认购付款协议书》，协议书约定原告认购被告位于欢乐湖童装购物中心二层三街30号，面积为35.21㎡的商铺，商铺总价为1006278元。原告按照合同约定分别于2015年5月21日、2015年6月30日、2015年9月29日付房款100000元、106278元、110000元，共计316278元。2016年8月24日，原告与被告签订《欢乐湖童装购物中心临时仓库租赁合同》，合同约定原告租赁被告编号为7层136号、7层137号仓库，支付首期仓库租金16901元、仓库押金4000元。由于商场未依法进行消防验收迟迟不能开业，2016年2月23日，被告向全体商户做出明确承诺：“被告承诺确定于2016年4月1日准时开业，如届时未能开业，公司同意商户延迟一天补偿两天的要求”。但被告再次违约仍未能按承诺如期开业，直至2016年8月底，被告才开始开业。目前被告违反《消防法》第十三条第二款未取得消防验收意见书，该商场不具备合法的出租及营业条件，原告无法正常合法经营。根据以上事实，原告于2016年9月24日向被告寄送了催告履行合同义务的《催告通知书》，被告2016年9月25日收到通知后仍不履行合同，也不办理消防验收。2016年10月18日，原告向被告寄送了《解除合同通知书》，被告于2016年10月19日收到。为维护自身合法权益，故原告诉至法院。被告河南国盛投资有限公司辩称：1、原、被告之间签订的商铺租赁合同及认购付款协议书系双方的真实意思表示，原告要求解除合同没有事实及法律依据，原告的解除通知无效，双方的合同应继续履行；2、原告的第二项及第三项诉讼请求无事实及法律依据，应依法予以驳回；3、原告至今仍拖欠被告认购款220000元没有支付，已经严重违反了认购协议的约定，给被告造成了巨大损失。综上，原告的各项诉讼请求没有事实及法律依据，应当依法驳回。被告河南国盛投资有限公司向本院提出反诉请求，请求判令：1、确认原告于2016年10月18日所做的《解除合同通知书》无效；2、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：原、被告于2015年10月18日签订《欢乐湖童装购物中心商铺租赁合同》，约定由原告承租被告位于郑州市陇海东路188号欢乐湖童装购物中心的商铺，租赁期限为5年。合同对租金、租金的缴纳时间、方式，合同的解除条件及双方的其他权利义务进行了明确的约定。合同签订后，原告缴纳了保证金及租金后，便正常使用租赁的商铺。然而，原告却在2016年10月18日，向被告发出《解除合同通知书》一份，要求解除租赁合同。原、被告之间的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，原告要求解除与被告的租赁合同没有任何事实及法律依据，该解除合同通知无效，租赁合同应当继续履行。为维护合法权益，故被告提出反诉。原告对被告的反诉答辩称，合同签订后，原告向被告交纳了押金、租金。在合同履行过程中，是因为被告严重违反合同约定的义务，未取得消防验收，导致合同无法履行而解除。原告在起诉书中已经明确表示要求解除仓库租赁合同及认购付款协议书，已经向被告发出了解除该两份合同的意思表示，所以被告的反诉不成立。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月21日，原告与被告签订《欢乐湖童装购物中心认购付款协议书》一份，协议书约定原告认购被告位于欢乐湖童装购物中心二层三街38号商铺，面积为35.21㎡，总价为1006278元。原告分别于2015年5月21日支付定金100000元、2015年6月30日支付房款106278元、2015年9月29日付房款110000元。2016年8月24日，原告与被告签订《欢乐湖童装购物中心临时仓库租赁合同》一份，合同约定原告租赁被告编号为7层136号、7层137号仓库，并支付首期仓库租金16901元、仓库押金4000元。2015年10月18日，原告与被告签订《欢乐湖童装购物中心商铺租赁合同》一份，合同约定被告将位于郑州市陇海东路188号欢乐湖童装购物中心二层三街36号商铺出租给原告经营童装，租金按每次缴纳一年租金的方式缴纳，原告于签署本合同时付首年租金，首年租金为约定计租日起至次年的租金即2016年6月1日至2017年5月31日期间租金……。在合同附件中，双方约定了被告给予原告首年合同租赁期免息分期付款，首年租金优惠后为30522元，分三次付清……。合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金20000元、商铺租金30522元、装修押金3000元。由于商场未进行消防验收无法经营，被告向原告等商户书面承诺减免租金至2017年1月31日，并承诺2016年3月1日试营业。2016年2月23日，被告又向原告等商户做出书面承诺：“被告承诺确定于2016年4月1日准时开业，如届时未能开业，公司同意商户延迟一天补偿两天的要求。合同原定2016年6月1日开始计收租金，顺延到2016年7月1日开始计收租金……。”2016年2月23日，被告再次向原告等商户做出书面承诺：“因2016年6月1日欢乐湖童装购物中心未能如期开业，被告面向全体欢乐湖商户公开承诺在2016年2月20日之前择日开业，同时合同期自动顺延一个月。”2016年9月1日，被告向欢乐湖童装购物中心各位商户发出通知1份，决定将租赁合同从2016年6月1日计租调整为从2016年9月1日开始计租。因被告直至2016年8月底才开业，未取得消防验收许可。2016年9月24日，原告向被告寄送《催告通知书》一份，要求被告在15日内兑现承诺对免租期进行相应延长或取得消防验收合格手续，否则原告将解除与被告签订的租赁合同。原告于2016年10月18日向被告寄送《解除合同通知书》一份，通知因被告违约原告决定解除双方签订的《欢乐湖童装购物中心商铺租赁合同》，被告在收到通知书五日内退还原告缴纳的租赁保证金、商铺租金，并赔偿相关损失。因双方就上述纠纷协商无果，故原告诉至本院。在诉讼中，被告以原告解除合同的通知无效，租赁合同应当继续履行为由提出反诉。另查明，在诉讼期间，被告已将涉案商铺转租给他人。上述事实由欢乐湖童装购物中心认购付款协议书、租赁合同、承诺、催告通知书、解除合同通知书、收款收据等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照约定全面诚信的履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的欢乐湖童装购物中心认购付款协议书、商铺租赁合同、临时仓库租赁合同意思表示真实，为有效的合同，原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。原告已按合同约定履行了缴纳认购房款、租赁保证金、租金等义务，被告未按合同约定履行将符合法律规定的商铺交付原告使用等义务，已属违约，应对原告承担违约责任。我国合同法规定，当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。被告出租的商铺属于人员密集型场所，应当按照法律规定经过消防验收合格才能投入使用。被告未举证证明其出租的商铺经过消防验收，经原告催告后也未在合理期间达到消防验收合格的标准，致使原告购买和认购的商铺不能依法投入使用，无法实现其合同目的。且在诉讼期间，被告已将涉案商铺转租给他人，导致原告根本无法实现合同目的。经本院主持调解，原、被告也无法达成和解。原告主张解除上述合同，不违反法律规定，本院予以支持。被告关于租赁合同应当继续履行的答辩意见，理由不能成立，本院不予采纳。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案的欢乐湖童装购物中心认购付款协议书、商铺租赁合同、临时仓库租赁合同解除后，原告应将其租赁或占有使用的商铺归还被告，同时被告应退还原告向其交纳的租赁保证金20000元、商铺租金30522元、仓库租金16901元、仓库押金4000元、装修押金3000元、购房款316278元。原告主张被告按银行同期贷款利率向原告支付上述资金占用期间的利息，该请求符合法律规定，本院予以支持。因原告系多次分批向被告交纳了上述费用，本院酌定被告自2015年10月18日起向原告支付上述资金占用期间的利息。原告请求判令被告赔偿18个月租金164174.4元，该请求无法律依据，本院不予支持。原告主张被告赔偿营业损失120000元、装修损失147000元，但其缺乏合法有效的证据证明上述损失及损失的数额，本院不予支持。因被告违约在先，且本案合同已无法继续履行，故被告的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、九十六条、九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告吕五发与被告河南国盛投资有限公司签订的《欢乐湖童装购物中心认购付款协议书》、《欢乐湖童装购物中心商铺租赁合同》、《欢乐湖童装购物中心临时仓库租赁合同》；二、被告河南国盛投资有限公司于判决生效之日起十日内退还原告吕五发租赁保证金20000元、商铺租金30522元、仓库租金16901元、仓库押金4000元、装修押金3000元、购房款316278元，并支付利息（以390701元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年10月18日起支付至实际清偿之日）；三、驳回原告吕五发的其他诉讼请求；四、驳回被告河南国盛投资有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费12560元，由原告吕五发负担6560元、由被告河南国盛投资有限公司负担6000元；反诉案件受理费500元，由被告河南国盛投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长 陈 唯人民陪审员 何保险人民陪审员 郜郑香二〇一七年六月十二日书 记 员 郭关伟 微信公众号“”