（2017）鲁07民终3628号

裁判日期: 2017-06-12

公开日期: 2017-07-25

案件名称

潍坊��丰置业有限公司、张海梅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省潍坊市中级人民法院

所属地区

山东省潍坊市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

潍坊亿丰置业有限公司,张海梅,潍坊亿丰商业物业管理有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条

全文

山东省潍坊市中级人民法院民事判决书（2017）鲁07民终3628号上诉人（原审被告）：潍坊亿丰置业有限公司，住所地：山��潍坊高新技术产业开发区健康东街8888号。法定代表人:黄贤明，董事长。委托诉讼代理人：吴瑞青，山东衡明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张海梅，女，1976年2月28日出生，汉族，住山东省安丘市。委托诉讼代理人：王清志，潍坊寒亭金光法律服务所法律工作者。原审被告：潍坊亿丰商业物业管理有限公司，住所地：山东潍坊高新技术产业开发区健康东街8888号（亿丰置业公司三楼）。上诉人潍坊亿丰置业有限公司（以下简称潍坊亿丰公司）因与被上诉人张海梅、原审被告潍坊亿丰商业物业管理有限公司(以下简称潍坊亿丰物业公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0791民初1375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潍坊亿丰公司上诉请求：1.撤销山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0791民初1375号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由张海梅承担。事实与理由：1.一审判决解除合同不当。首先，虽然《中华人民共和国消防法》第十五条规定，未经消防安全检查或经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用或营业。但法律并未规定房产未经消防验收必然导致房屋买卖合同解除。实际上，潍坊亿丰公司一直在积极办理消防验收事宜。其次，张海梅购买的系平方数，至于房产的具体位置及状态均不影响购房目的的实现，故不能成为合同解除的条件。再次，与普通的商品房买卖不同，涉案房屋系以经营获利��目的，不以现实交付或居住为目的，故自潍坊亿丰公司委托给第三方经营即应视为已交付。2.潍坊亿丰公司在《商品房买卖合同书》中约定“以买受人签订《委托经营管理合同》即视为已办理房屋交接”并未突破合同相对性，符合涉案商铺经营管理的实际定位；3.根据本案事实，张海梅行使解除权的期限应于2014年12月30日之前行使，但其直至2016年才提起诉讼，其要求行使合同解除权的期限已过。张海梅未提交书面答辩意见。潍坊亿丰物业公司未提交书面答辩意见。张海梅向一审法院起诉请求：1.解除张海梅与潍坊亿丰公司签订的合同；2.潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司返还张海梅购房款146371.80元及并自交纳之日起按中国人民银行同期贷款利率的2倍承担利息；3.本案诉讼费、保全费由潍坊亿��公司、潍坊亿丰物业公司承担。一审法院认定事实：2012年7月15日，张海梅从潍坊亿丰公司购买商铺并与潍坊亿丰公司签订《商品房买卖合同书》，约定张海梅购买潍坊亿丰公司开发的位于健康东街以南、永春路以西的亿丰时代广场（二期）6号楼2-076号商铺，面积30.24平方米，每平方米7663元，总价款为231729元。付款方式及期限为签订合同当日支付首付款141729元，余款90000元办理银行按揭。双方约定出卖人应在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；自上述约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，买受人已签订《委托经营管理合同》的，即视为已办理房屋交接，合同继续履行；出卖人应在商品房交付使用后480个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提��的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，从商品房交付使用480个工作日起出卖人按银行活期存款利率支付利息直到备案止。张海梅已于2012年7月15日交纳房款141729元和维修基金2116.80元、备案费550元、预告费713元、抵押费713元、期转现550元。余款90000元办理银行按揭，至今因房屋问题未能办理。2012年7月15日，张海梅与潍坊亿丰物业公司签订《委托经营管理合同》，约定张海梅购买的上述商铺今后委托潍坊亿丰物业公司经营管理，潍坊亿丰物业公司拥有该商铺的经营权限为统一规划、统一招商、统一定价，以潍坊亿丰物业公司名义统一出租、统一管理，形成交易市场；委托期限为市场正式开业之日起壹拾周年，潍坊亿丰物业公司承诺于2012年8月1日前正式开业，届时若未能正式开业，则委托期限从��日期起计；收益方式为委托期内第一至第三年商铺由潍坊亿丰物业公司免费管理，商铺经营收入归潍坊亿丰物业公司所有，第四至第七年租金为23466元，第八至十年租金为26400元，潍坊亿丰物业公司实际出租收入低于以上标准的，不足部分由潍坊亿丰物业公司补足，实际出租收入超出以上标准的，超出部分作为委托佣金归潍坊亿丰物业公司所有；支付方式为从第四年起，租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付；违约责任为因一方违约导致本合同不能履行或者不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为上述约定的年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算。至今，张海梅购买商铺所在的亿丰时代广场二期未进行消防验收，不能交付使用，潍坊亿丰公司亦未向张海梅交付涉案商铺，也��办理房产证等相关手续。上述事实，有张海梅提交的商品房买卖合同书、收款收据、委托经营管理合同等证据及双方当事人陈述在案证实，经本院审查，当事人质证，足以认定。一审法院认为，张海梅从潍坊亿丰公司购买商铺一套并签订《商品房买卖合同书》，该合同系双方真实意思表示且不违反法律法规强制性规定，为有效合同，张海梅、潍坊亿丰公司均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，张海梅按约向潍坊亿丰公司支付了首付房款141729元、维修基金2116.80元、备案费550元、预告费713元、抵押费713元、期转现550元，已履行了合同约定的义务，潍坊亿丰公司理应按约定向张海梅交付所购商铺并办理产权登记手续。因涉案商铺至今尚未进行消防安全验收合格，尚不具备交付条件，致使张海梅购房出租经营以此获取房屋租金的合同目的不能实现，张海梅据此主张��除其与潍坊亿丰公司签订的《商品房买卖合同书》并要求潍坊亿丰公司返还其按约已支付的房款、维修基金、备案费、预告费、抵押费和期转现费用，于法有据，予以支持。因潍坊亿丰公司未依法依约定履行相应的义务致使合同被解除，应承担相应的违约责任即向张海梅支付利息损失，故对张海梅要求潍坊亿丰公司以已支付款项为基数支付自交款之日起的利息的主张予以支持。但对于利息的计算标准，结合违约情况及张海梅的损失，确定为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。因潍坊亿丰公司未交付商铺，潍坊亿丰物业公司也未实际经营商铺，张海梅要求潍坊亿丰物业公司连带承担上述责任于法无据，不予支持。虽潍坊亿丰公司依据《商品房买卖合同书》中“买受人已签订《委托经营管理合同》的，即视为已办理房屋交接，合同继续履行”的约定主张上述商��已交付潍坊亿丰物业公司经营使用，但该条约定是以张海梅与潍坊亿丰物业公司之间的《委托经营管理合同》来约束《商品房买卖合同书》的合同相对方，而潍坊亿丰物业公司未参与签订《商品房买卖合同书》，根据合同相对性，该条约定为无效约定，该无效条款不能成为潍坊亿丰公司抗辩的依据；另外《商品房买卖合同书》第八条约定“出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，经审理查明涉案商铺至今未经消防安全验收合格，不符合《商品房买卖合同书》约定的交付条件，涉案商铺也未实际交付使用且与《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查；未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的法律规定相违背。关于解除权是否消灭的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。该条规定中的“迟延交付房屋”指的是迟延交付符合国家规定的交付条件的合格房屋，即能交付而未交付的情况下且《商品房买��合同书》亦约定将“经分期综合验收合格”的商品房交付买受人使用，而本案涉案商铺至今未经消防安全验收合格，不符合交付条件，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，潍坊亿丰公司依据该规定主张张海梅解除权消灭的辩称也不成立。潍坊亿丰物业公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其相应诉讼权利，不影响对案件事实和证据的认定、裁判。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《商品房销售管理办法》第三十条，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除张海梅与潍坊亿丰公司��订的《商品房买卖合同书》；二、潍坊亿丰公司返还张海梅已付房款141729元、维修基金2116.80元、备案费550元、预告费713元、抵押费713元、期转现550元，共计146371.80元，并以此为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付利息（自2012年7月15日起至本判决确定的返还款项之日止），于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回张海梅的其他诉讼请求。案件受理费3227元，减半收取1613.50元，保全费1252元，共计2865.50元，由潍坊亿丰公司负担。本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院查明的事实与原审法院认定一致，本院予以确认。本院认为,本案争议焦点：一是涉案《商品房买卖合同书》应否予以解除，二是被上诉人张海梅行使合同解除权是否已超过法定期间。关于涉案《商品房买卖��同书》应否予以解除的问题。根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查；未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。涉案商铺至今未完成消防验收，依法不具备交付条件，上诉人潍坊亿丰公司主张已合法完成房屋交付理由不当，本院不予支持。从涉案《商品房买卖合同书》内容看，被上诉人张海梅购买涉案商铺系用于出租经营获益，但至今上诉人潍坊亿丰公司连基本的房屋交付义务都未完成，且至今亦不能明确交付时间或能否交付等关键问题，致使被上诉人张海梅托管经营或自我出租收益的合同目的均不能实现，被上诉人张海梅据此要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，应予支持。关于被上诉人张海梅行使合同解除权是否已超过法定期间的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，合同解除权系除斥期间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案争议的解除权行使期间，核心系解除权行使的起算点认定问题，即应以合同约定的最晚交付时间起算，还是应自涉案房屋具备法定交付条件为起算点。本院认为，对该问题的认定应结合案件实际情况，兼顾公平合理的原则。涉案纠纷发生的根本原因系上诉人潍坊亿丰公司违约致合同目的不能实现。被上诉人张海梅之所以与上诉人潍坊亿丰公司达成购房意向，签订购房合同并交付购房款，一定程度上系基于对上诉人潍坊亿丰公司经营实力及宣传预期的信任，但自合同签订至今，被上诉人张海梅不但分文收益未得，反而陷入投资迟迟无法收回、合同目的不能实现的不利境地之中，此时，若以2013年12月30日作为合同解除权的起算点，其结果势必导致将上诉人潍坊亿丰公司自身经营失利的风险全部转嫁给了合同履行中不存在任何违约行为且对房屋建设进度及组织验收等均无掌控力的普通投资人(被上诉人张海梅)身上，最终致使判决结果显失公平。故本案一审判决将《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条约定的“交付”视为交付符合国家规定的合格房屋更为合情合理，本院予以支持。综上所述��上诉人潍坊亿丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3227元，由上诉人潍坊亿丰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王　斌代理审判员　　高艳丽代理审判员　　张锡辉二〇一七年六月十二日书　记　员　　郑　伟微信公众号“”