（2017）津01民终4728号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-06-15
案件名称
天津渤海湾房地产开发有限公司、张贺商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津渤海湾房地产开发有限公司,张贺,华纳（北京）房地产经纪有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终4728号上诉人（原审被告）：天津渤海湾房地产开发有限公司，住所地天津市宝坻区宝中道中段。法定代表人：林书育，董事长。委托诉讼代理人：庞学敏，女，该公司行政人力部经理。委托诉讼代理人：刘彤光，天津文懋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张贺，男，1992年2月6日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张东明（被上诉人张贺之父），住天津市宝坻区。被上诉人（原审被告）：华纳（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳路8号9层2单元920室。法定代表人：张海燕，经理。委托诉讼代理人：崔建波，男，该公司员工。上诉人天津渤海湾房地产开发有限公司因与被上诉人张贺、华纳（北京）房地产经纪有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2017）津0115民初909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。天津渤海湾房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五项，改判天津渤海湾房地产开发有限公司不承担返还购房款、支付利息及赔偿损失的责任；2.一、二审诉讼费用由张贺承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当，应予改判。张贺辩称，天津渤海湾房地产开发有限公司的上诉请求无事实及法律依据，应予驳回。华纳（北京）房地产经纪有限公司辩称，服从一审判决。张贺向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2016年7月2日签订的《认购协议》；2.被告返还原告购房款284533元，并按银行贷款利率支付利息2000元（要求从2016年8月6日计算至开庭之日）；3.被告赔偿原告经济损失284533元。一审法院认定事实：2016年6月25日，二被告就宝坻区灵秀丽苑项目销售签订《房地产销售代理合同》，代理期限自2016年6月25日至2016年9月24日，如需顺延期限双方另行协商。项目采用包销形式合作，天津渤海湾房地产开发有限公司将项目房源以总价32000000元（折合单价约为4683.16元/㎡，不包括房产交易所需缴纳企业相关税费）承包给华纳（北京）房地产经纪有限公司进行市场销售。房屋交易所产生约房屋合同总价的11.5%的企业应缴税金由乙方承担。华纳（北京）房地产经纪有限公司代理佣金为所售房屋实际成交总额扣除房屋交易产生相应企业应缴税金约房屋总价的11.5%后的所有溢价部分，超出溢价部分的由天津渤海湾房地产开发有限公司结算给华纳（北京）房地产经纪有限公司。2016年6月28日，二被告对外公布委托内容，天津渤海湾房地产开发有限公司委托华纳（北京）房地产经纪有限公司收取购买房屋款项（房款、契税、公共维修基金、产权登记费）。2016年7月2日，原告与天津渤海湾房地产开发有限公司签订《认购协议》，约定原告认购宝坻区灵秀丽苑10号楼4门302号房屋，建筑面积130.05㎡，按套销售，总房款784833元；签订本协议的同时交付定金20000元，签订商品房买卖合同时一次性付清首付款184833元（含定金），其余房款600000元以贷款方式支付。当日，原告交纳定金20000元，并于2016年7月27日从其母于荣秋账号向华纳（北京）房地产经纪有限公司账号转账264533元。2016年8月6日，华纳（北京）房地产经纪有限公司为原告出具收款收据，载明今收到张贺交来10-4-302人民币284533元，包括首付款184833元、税钱19700元、电商80000元。天津渤海湾房地产开发有限公司于2014年8月1日将涉诉房屋抵押给天津滨海新区天保小额贷款有限公司，担保债权金额405000元，期限至2017年7月27日。2016年2月5日，涉诉房屋被天津市滨海新区人民法院查封，期限至2019年2月4日。双方签订《认购协议》时，涉诉房屋处于被抵押和被法院查封状态，致无法签订协议约定的商品房买卖合同并贷款，至本案庭审时尚未解除上述抵押和查封。原告明确表示，即使庭审后被告能够清除上述抵押和查封，亦坚持解除合同。一审法院认为，房屋买卖合同属于买卖合同中特殊的一种买卖合同，是出卖人将房屋交付并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告与天津渤海湾房地产开发有限公司签订《认购协议》时，涉诉房屋系现房，具备销售条件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。双方签订的认购协议约定了定金、首付款金额的支付及余款的付款方式，因涉诉房屋附载抵押和查封，被告收取首付款后未能与原告签订商品房买卖合同。除暂时不能签订商品房买卖合同外，双方没有其他争议，该认购协议具备了商品房买卖合同的性质，应认定为商品房买卖合同。《认购协议》约定销售的房屋虽附载有抵押和查封，但不影响合同的效力，仅是合同标的物所有权及其他物权不能转移，故应认定为有效合同。当事人协商一致，可以解除合同。现原告与天津渤海湾房地产开发有限公司同意解除《认购协议》，予以准予。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。现原告要求返还已付购房款及利息符合上述法律及司法解释的规定，予以支持，但原告对已付购房款数额计算有误，予以更正。通过原告提交的票据看，已支付购房款应为184833元（含定金）；另支付契税、维修基金、产权登记费19700元，该款系签订正式合同后需向有关部门交纳的费用，与购房款性质不同，不应计入购房款，现被告并未将上述款项交付有关部门，故应予返还；原告支付的电商费80000元属于交易服务费性质，非购房款，亦不能计入已付购房款范围。二被告之间虽然存在销售代理合同关系，仅能约束二被告自身的权利义务，系被告之间的结算依据，不能作为天津渤海湾房地产开发有限公司对原告不承担责任的证据使用。华纳（北京）房地产经纪有限公司收取的购房款及税款即为天津渤海湾房地产开发有限公司收取，该两项费用应由天津渤海湾房地产开发有限公司承担返还责任，并应计付利息。经核算，上述两项费用合计204533元，自2016年8月6日至2017年3月6日产生利息5239.45元，原告酌情请求2000元，予以支持。因天津渤海湾房地产开发有限公司迟迟不能涤除房屋抵押及查封，致原告不能及时签订商品房买卖合同并得到房屋，给原告造成了损失，原告要求不超过已付购房款一倍的赔偿，予以支持。《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。二被告之间的代理销售合同约定了佣金标准，华纳（北京）房地产经纪有限公司仍然向原告收取交易服务性质的电商费用，该费用的收取没有法律依据及合同约定，违反了行业规定，应予退还。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。天津渤海湾房地产开发有限公司及华纳（北京）房地产经纪有限公司隐瞒所售房屋已经抵押的事实，且华纳（北京）房地产经纪有限公司违反规定收取佣金之外的其他费用，均应承担违约责任；华纳（北京）房地产经纪有限公司未出庭质证，放弃诉讼权利，由此产生的对其不利的法律后果由其自行负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告张贺与被告天津渤海湾房地产开发有限公司2016年7月2日签订的《认购协议》；二、被告天津渤海湾房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告张贺已付购房款（含定金）184833元；三、被告天津渤海湾房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告张贺已付税钱（契税、维修基金、产权登记费）19700元；四、被告天津渤海湾房地产开发有限公司于本判决生效后10日内以上述两项合计款204533元为基数，向原告张贺支付自2016年8月6日至2017年3月6日期间的利息2000元；五、被告天津渤海湾房地产开发有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告张贺184833元；六、被告华纳（北京）房地产经纪有限公司于本判决生效后10日内返还原告张贺电商费80000元；七、驳回原告张贺其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9490元，减半收取计4745元，由张贺负担815元，天津渤海湾房地产开发有限公司负担3263元，华纳（北京）房地产经纪有限公司负担667元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。《认购协议》签订时，天津渤海湾房地产开发有限公司隐瞒涉诉房屋处于抵押和被法院查封状态的事实，致合同解除，上诉人应向被上诉人张贺承担返还购房款、支付利息及赔偿损失的责任。综上所述，天津渤海湾房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7155元，由上诉人天津渤海湾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘宝莉代理审判员 张玉洁代理审判员 尹 来二〇一七年六月十二日书 记 员 仇 维附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”