（2017）渝0235民初1785号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-12-20
案件名称
重庆双源房地产开发有限公司与汪良和房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
云阳县人民法院
所属地区
云阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆双源房地产开发有限公司,汪良和
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第四条
全文
重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0235民初1785号原告：重庆双源房地产开发有限公司，住所地：重庆市云阳县青龙街道云江大道1253号，统一社会信用代码：9150023554058052X。法定代表人：熊廷玉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄学功，重庆广普律师事务所律师。特别授权。被告:汪良和，男，汉族，1972年5月18日出生，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人:周健，重庆洲同律师事务所律师，系特别授权。原告重庆双源房地产开发有限公司与被告汪良和房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆双源房地产开发有限公司法定代表人熊廷玉及其委托诉讼代理人黄学功，被告汪良和的委托诉讼代理人周健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆双源房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《双源·源水丽城认购书》；2.判令原告不予退还被告缴纳的住房认购订金10万元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。庭审中，经本院释明，原告更正第2项诉讼请求为：判令被告缴纳的住房认购订金10万元归原告所有。事实及理由：2013年10月5日，原告与被告签订《双源·源水丽城认购书》，被告购买原告位于重庆市云阳县滨江路东北侧“源水丽城”1号楼的住房一套。双方在认购书中约定，被告缴纳住房认购订金10万元，并于接到原告通知后7日内前往原告处签订《重庆市商品房买卖合同》，若实行未能如期履行签订合同义务，原告不予退还缴付的定金。原告开盘后如约履行要求被告签订《重庆市商品房买卖合同》的通知义务，但被告至今未履行其义务，故起诉请求处理。被告汪良和辩称：1.原告与被告签订《双源·源水丽城认购书》时，未取得预售商品房许可证，应属于无效合同。2.被告缴纳的10万元不属于定金，而是房屋订购金、房屋预付款。3.被告没有收到原告正式开盘的通知，2017年3月27日被告才收到原告的律师函。综上所述，双方签订的认购书是无效的，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年10月5日，原告重庆双源房地产开发有限公司（甲方）与被告汪良和（乙方）签订《双源·源水丽城认购书》，合同约定：一、预定的住房：位于重庆市云阳县滨江路东北侧“源水丽城”1号楼的住房一套。该住房建筑面积暂定为126.87㎡，单价6538元/㎡,约总计房款829476.00元。二、乙方选择付款方式：按揭。三、乙方须向甲方缴纳住房认购订金10万元，须于本认购书签署时支付。四、乙方须于甲方正式开盘，接到公司人员通知后七天内，携此认定书及身份证到甲方销售中心签订《重庆市商品房买卖合同》。五、未能按双方约定期限签订《重庆市商品房买卖合同》，不履行认购书中约定条款，甲方有权不予退还乙方缴付的定金，并有权不再另行通知，而将该住房另行出售，出售方式由甲方自行决定解决。六、乙方充分了解《重庆市商品房买卖合同》的主要条款、具体内容和认购住房的结构配置等，均不持有异议。住房认购书经甲乙双方当事人签字或盖章生效。2013年10月5日原告出具的双源·源水丽城房款专用收据记载：今收到汪良和10万元，该款系源水丽城1号楼房订金。双源·源水丽城于2013年2月1日取得《建设工程规划许可证》，2013年3月28日取得《建筑工程施工许可证》。2014年4月21日原告取得1幢、2幢、3幢商品房预售许可证。2017年4月18日原告通过圆通速递向被告汪良和送达重庆广普律师事务所律师函，要求实行收到律师函后三日内履行签订《重庆市商品房买卖合同》买卖合同，若被告汪良和对律师函有异议，请于收到本函二日内以书面形式向原告提出来，逾期未提出，则视为对律师函无异议。被告汪良和承认收到原告的上述通知。庭审中，被告表示若原、被告于2014年2月6日签订的《双源·源水丽城认购书》有效，其同意解除《双源·源水丽城认购书》。上述事实，除有原、被告的陈述外，还有身份证复印件、市场主体登记注册基本情况复印件、营业执照复印件、《双源·源水丽城认购书》、双源·源水丽城房款专用收据、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、商品房预售许可证、律师函等证据在卷佐证。上述证据客观真实，并能够相互印证，本院予以采信，对其证明的事实，本院予以确认。本案的争议焦点：原、被告于2013年10月5日签订的《双源·源水丽城认购书》是有效合同或无效合同。本院认为，商品房买卖认购、预定或称订购协议，是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售协议或者买卖契约前所签订的，对双方房屋交易的有关事宜进行初步确认的法律文书。认购协议的法律特征：（1）认购协议签订的时间在开发商尚未取得商品房预售许可证之前。一般为开发商已经办完项目立项、规划、报建等审批手续，开发项目已经定型之后。（2）认购协议的内容不具备商品房买卖合同的法定内容。（3）认购协议的理论基础是诚实信用和公平交易原则。（4）认购协议的性质是预约合同，当事人存在明确的将来订立本约的意思。对商品房买卖认购书是否有效或者无效的判断应以开发商在签订认购书时是否已经取得项目建设施工许可证为准。本案中，原、被告于2013年10月5日签订《双源·源水丽城认购书》时，原告于2013年3月28日取得双源·源水丽城《建筑工程施工许可证》，故原、被告于2014年2月6日签订有《双源·源水丽城认购书》属有效合同，对原、被告双方具有约束力。至于被告汪良和辩解原、被告于2013年10月5日签订的《双源·源水丽城认购书》无效，本院认为其辩解不成立。理由如下：1.《双源·源水丽城认购书》与《双源·源水丽城商品房预售买卖合同》是预约与本约的关系。2.认购书以是否已经取得项目建设施工许可证为效力判断依据；商品房预售买卖合同应以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定予以认定，现原告在起诉前取得商品房预售许可证明的，也应认定有效。《双源·源水丽城认购书》明确约定了双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖正式合同的期限、定金条款等内容，符合商品房预约合同的法律要件。但该认购协议对交付使用条件及日期、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记等事项尚未进行约定，尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该认购协议不应认定为商品房买卖合同，而应认定为商品房预约合同。该认购书系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，原、被告据此成立合法有效的商品房预约合同关系。现原、被告均同意解除原、被告签订的《双源·源水丽城认购书》，本院予以确认。原、被告签订的《双源·源水丽城认购书》第三条约定乙方须向甲方缴纳住房认购订金10万元，须于本认购书签署时支付。被告也于认购书的同日向原告缴纳订金10万元，综上所述，当事人签订认购书、订购书等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，应当按认购书的约定承担预约合同的违约责任，人民法院应予支持。现《双源·源水丽城认购书》明确约定未能按双方约定期限签订《重庆市商品房买卖合同》，不履行认购书中约定条款，原告有权不予退还被告缴付的定金。原告于2017年4月18日告知被告履行合同义务后，被告未按时到原告销售中心与原告具体进行协商是否签订《重庆市商品房买卖合同》，应当认定被告存在违反认购书的行为，应按认购书的约定承担违约责任。现被告仅以认购书无效进行辩解的理由不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“因不可归责于当事人双方的事由”，本院不予支持。本案属于被告因单方原因而未按认购书约定履约的情形，对原告不予退还被告缴纳的住房认购订金10万元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条之规定，判决如下：一、解除原告重庆双源房地产开发有限公司与被告汪良和签订的《双源·源水丽城认购书》;二、被告汪良和缴纳的本案住房认购金10万元归原告重庆双源房地产开发有限公司所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150.00元，由被告汪良和负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员 沈阳东二〇一七年六月十二日书记员 叶 平 微信公众号“”