（2017）鲁0832民初16号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-08-28
案件名称
程先会与石磊房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
梁山县人民法院
所属地区
梁山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程先会,石磊
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款
全文
山东省梁山县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0832民初16号原告：程先会，男，1967年9月23日出生，汉族，居民，住梁山县。委托代理人（特别授权）：井伟刚，山东求胜律师事务所律师。被告：石磊，男，1975年11月28日出生，汉族，居民，住梁山县。委托代理人（特别授权）：韩忠凯，梁山鸿运法律服务所法律服务工作者。原告程先会与被告石磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程先会的委托代理人井伟刚、被告石磊的委托代理人韩忠凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程先会向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁协议》；2、判令被告拆除装修，恢复房屋原貌；3、判令被告支付原告违约金70000元；4、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2013年11月10日签订《房屋租赁协议》，协议约定原告将位于梁山县文化路56号门面房出租给被告，租赁期限自2013年11月10日至2018年11��9日，租金第一年为50000元，以后每年租金在前一年的基础上增加10000元。租金交付时间为每年租金到期日提前一个月交清下一年租金。按照合同约定，2016年10月，应当缴清第四年的租金，但被告拒不支付租金，明确表示不再租赁原告房屋，被告的行为已经构成违约，致合同目的无法实现，被告应承担违约责任，并依协议约定拆除装修恢复房屋原貌，原告与被告协商未果，为维护原告方的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所诉。被告石磊辩称，1、同意解除房屋租赁协议。原、被告在2016年11月份，就双方所签订的《房屋租赁协议》中关于租金部分，已与现实严重脱节，涉案房屋所在的左右出租屋，租金仅肆万元左右，原告的房屋租金明显高于市场价，被告多次找原告协商调整租金事宜，未就此事未能达成一致意见，原告便将涉案房屋上��，致被告无法继续租赁。后经双方协商后，被告需要时间将物品搬出，双方商议给被告留出七天的时间并每天300元支付租金，是原告违约在先；2、被告不应拆除装修，恢复原状。因被告租赁的房屋是毛坯房，且在双方签订《房屋租赁协议》时，双方补充约定被告装修设施可以转让，转让金归被告收取；3、被告未违约，是原告上锁封门，导致被告无法继续租赁，由于双方之前签订的合同租金明显高于周边同样的出租房，被告多次要求原告下调，原告拒绝并将被告承租的房屋上锁造成原告无法使用，是原告违约在先。综上，被告同意解除合同，但被告并未违约，请求法院查明事实依法驳回原告要求被告拆除装修恢复原状及承担违约责任的请求。原告程先会为支持其诉讼请求，当庭院提交证据为：1、房屋租赁协议和房���现场照片一组，证明原、被告双方约定的房屋期限为5年，租金支付的方式为每年租金到期日前提前一个月交清下一年的租金；2、照片8张，证明被告未按照协议的约定继续租赁房屋，被告未按照协议约定，拆除装修，恢复房屋原貌，依协议协议第八条的约定，违约金为总房屋租赁费用总数的20%即为70000元。被告为支持自己的辩解意见，庭审中提交以下证据：1、凤凰城商业街北60号房屋租赁合同一份，证明涉案房屋与该房屋位置相近，但租金相差悬殊，因此，双方协商变更租金事宜，原告拒绝。2、中国工商银行梁山文化路分理处借记卡账户历史明细清单一份，证明原、被告商议解除合同后，需要搬出屋内设施的时间及费用，共计2100元，并于2016年11月9日汇入原告指定的账户。3、被告申请证人任某出庭作证，证明2016年10月20号左右，因交付房屋租赁费到期，原告要锁门要求被告向外搬，后双方协商达成解除合同一致意见，被告依原告要求房屋租赁费80000元，每天200多元，被告按每天300元给了原告7天时间的房屋租赁费，被告将东西搬出。经庭审质证，被告石磊对原告证据质证意见为，对涉案租赁协议的真实性无异议，但协议中约定第二、三年为每年的租金到期前一个月交清，并未约定第四年的租金交付时间，被告已在合同到期前对双方租赁事宜达成解除合同的意见，由于需要搬出承租房屋内的设施，双方商议留出七天的时间，每天300元，并由被告将2100元汇入原告指定的账户，上述事实可以证实双方已经对解除合同被告搬出租赁房屋一事协商一致，合同补充协议第二条，双方���定原房屋为毛坯房乙方使用后需装修建设，因经营或其他原因需要转让时，在不影响甲方房屋租金的前提下，转让设施费用归乙方收取，该房屋的装修双方已经协商一致，未约定拆除事由，对照片真实性无异议，是经原告同意后，被告搬出后的情况。对该违约金主张依据有异议，本合同是由原告提供的书面格式合同，租金过高显失公平，应予撤销。原告对被告证据质证意见为：该房屋租赁协议为复印件不能证明其真实性，与本案也无关联性，原、被告于2013年11月10日签订房屋租赁协议时设定的是三年的租赁期限，后来被告担心增加房租，主动将租金增加至5年，后二年的租金支付方式应延续前三年的租金支付方式，于每年的租金到期日支付下一年的租金。对借记卡账户清单真实性无异议，但是不能证明双方已协商解除合同，事实是被告于房租到期日前，拒不支付2016年房屋租金，已经单方违约，原告为避免扩大损失，接受了房屋逾期7天的租金，且按照房屋租赁协议的约定第6条第2项乙方租期未到期而要求退租时，必须与甲方协商一致，并且要支付违约金给甲方。对证人证言有异议，证人不能证明自己的身份，不具有证人资格，请法庭于庭后审查证人的身份信息，证人系被告的员工，与被告具有利害关系，其证言不具有证据效力，证人陈述是原告于2016年10月20号左右是由于房屋到期才责令被告搬出，该证言能够证明是由于被告逾期不交纳租金违约而导致双方出现矛盾。经审查，原告提交的1-2份证据，能够证实原、被告之间存在房屋租赁合同关系，被告未依约按期向原告交付租赁费的客观事实。2份证据与本案具有关联性，本院依法予以采信。对被告证据1，房屋租金是经过双方合���后签订的，理应按协议约定的义务全面履行，如租金明显存在显失公平或不当，被告应采取合法措施予以调整。被告2-3号证据，仅凭该2份证据，不足以充分证明，双方已经明确协商好解除涉案房屋租赁协议，对被告三份证据证明的问题本院不予采纳。综上，本院认定本案事实为：2013年11月10日，原告程先会与被告石磊签订《房屋租赁协议》，约定被告租赁原告位于梁山县文化路凤凰城商业街56号，面积270平方米的临街楼房，租赁期限5年（2013年11月10日至2018年11月9日），租金约定第一年租金5万元，以后每年在上年租金基础上递增1万元。第一年租金交付时间是签订协议之日，第二、三年租金于每年租金到期日提前一个月交清。被告石磊于2016年11月9日通过中国工商银行网银转账支付给原告程先会租赁费2100元，被告石磊现已经透出涉案租赁房屋。本院认为，原、被告签订的涉案《房屋租赁协议》，是原、被告真实意思表示，合法有效。被告未按合同约定交付2016年的租金构成违约，且被告现已搬出租赁房屋，并同意解除合同，故原告主张解除涉案租赁协议的请求，本院予以支持。关于原告主张拆除装修，恢复房屋原貌，依《房屋租赁协议》条款五.4条中明确约定了乙方退租或租期到期如需拆除装修请同时恢复原状，产生费用由乙方自理。被告辩解依补充条款，对原告该主张不应得到支持，因该补充条款是在原告另租房屋后，在不影响原告收取租金的前提下，转让金归被告所有附条件的补充条款，结合本案，该补充条款条件未成就，因此，原告主张的被告拆除装修，恢复房屋原貌的请求，本院予以支持。关于原告主张依《房屋租赁协议》第六.2条约定，未到期而退租时，必须与甲方���商一致，并且要支付违约金给甲方，要求乙方支付违约金及被告的辩解。本院认为，被告认为违约金条款明显过高，显失公平，应予撤销的辩解理由，依相关法律规定，结合本案实际，本院应予以适当调整，以被告未履行约定租期年限租金平均值的20%即1666元为宜。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条第二款之规定，判决如下：一、解除原告程先会与被告石磊2013年11月10日签订的《房屋租赁协议》。二、被告石磊于本判决生效之日起十日内拆除装修、恢复房屋原貌。三、被告石磊于本判决生效之日起十日内给付原告程先会违约金16666元。四、驳回原告程先会其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元，由被告石磊负担186元，由原告程先会负担589元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 王成斌二〇一七年六月十二日书记员 张佐亮 来源：百度搜索“”