（2017）粤53民终198号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-09-28
案件名称
梁才荣、许间凤商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省云浮市中级人民法院
所属地区
广东省云浮市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁才荣,许间凤,罗定天恒贸易有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤53民终198号上诉人（原审原告）：梁才荣，男，1981年6月14日出生，汉族，住罗定市。上诉人（原审原告）：许间凤，女，1982年2月10日出生，汉族，住罗定市。上述两上诉人的共同委托代理人：郑国森，广东安国律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托代理人：李志鹏，广东安国律师事务所律师。上诉人（原审被告）：罗定天恒贸易有限公司。住所地：罗定市。法定代表人：姚永洪，该公司总经理。委托代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。委托代理人：曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。上诉人梁才荣、许间凤因与上诉人罗定天恒贸易有限公司（以下简称“天恒公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初1758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。梁才荣、许间凤上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持梁才荣、许间凤的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费及相关费用由天恒公司承担。事实和理由：一、商品房交付使用的法定条件包括五方竣工验收合格以及消防、环保、人防、规划等强制验收项目验收合格。天恒公司向梁才荣、许间凤支付逾期交楼违约金应计算至涉案商品房全部取得五方竣工验收合格及消防、环保、人防、规划验收合格之日后书面通知收楼日为止。（一）一审判决认为“涉案商品房在合同约定的交付期限届满时已经取得五方竣工验收合格，达到交付使用条件”，系适用法律错误。2011年修订的现行《城市房地产开发经营管理条例》第十七条依然作出如此规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请；房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。因此，商品房交付使用前必须经工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位验收合格。（二）一审判决认为《中华人民共和国消防法》第十三条不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的强制性规定，系法律理解错误、法律适用错误。全国人民代表大会制定的《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条规定建设工程须经消防验收合格方能投入使用，所规范的是一般主体。建设单位应当申请消防验收，验收备案，未经消防验收或消防验收不合格禁止投入使用；公安机关消防机构应当进行抽查。从法律位阶角度，没有任何的行政法规、条例、决定可以对抗消防法的有关规定。因此可以再次确认《城市房地产开发经营管理条例》第十七条所规范的工程质量监督、规划、消防、人防验收合格系商品房交付使用的法定强制性要求。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的强制性规定，系指所有现行法律法规的强制性规定。消防法的强制性规定当然属于该《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的强制性规定。（三）梁才荣、许间凤与天恒公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定商品房的交付使用条件为“商品房经验收合格”。该“验收合格”属于大概念，至少包含法定的全部强制性项目验收合格，即包含了五方竣工验收合格以及消防、环保、人防、规划等强制验收项目验收合格。如按一审判决所认定的仅指五方验收而排除消防、环保、人防、规划等强制验收项目，则已违反法律法规强制性规定而归于无效。对争议性合同条款不应刻意引导作违反法律法规强制性规定的解读。（四）《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》所列验收项目均系法定强制性验收项目。因天恒公司未举证证明涉案商品房何日全部通过强制验收项目合格，梁才荣、许间凤已证实2016年7月31日涉案房屋仍然未通过环保验收，涉案房屋于2016年8月12日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》可以作为全部通过强制验收项目的标志。综上，商品房交付使用的法定条件包括五方竣工验收合格以及消防、环保、人防、规划等强制验收项目验收合格。根据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条的规定，无论梁才荣、许间凤与天恒公司在《商品房买卖合同》对交付使用条件作何种约定，商品房交付使用均应符合“五方竣工验收合格以及消防、环保、人防、规划等强制验收项目验收合格”的法定条件。未经规划、消防、环保等验收合格的商品房存在各式隐患及功能不完善，致使梁才荣、许间凤“交付使用”的合同目的无法实现。天恒公司逾期未能将涉案房屋交付梁才荣、许间凤使用，已严重侵害梁才荣、许间凤的权益。天恒公司向梁才荣、许间凤支付逾期交楼违约金应计算至涉案商品房全部通过五方竣工验收以及消防、环保、人防、规划等强制验收项目之日（可参考取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的2016年8月12日）后书面通知收楼日为止。二、一审判决根据天恒公司提交的《业主领取锁匙签收登记情况》认定梁才荣、许间凤已经收楼，属于认定事实错误。（一）该《业主领取锁匙签收登记情况》的左侧为签收钥匙栏目，右侧为签名收楼栏目。可见，业主及开发商均认可签名领取钥匙有别于签名收楼。而在签名收楼栏目并未有任何业主签名确认。正如梁才荣、许间凤所述，业主仅系领取钥匙进入房屋察看状况。（二）该《业主领取锁匙签收登记情况》存在大量的涂改，天恒公司亦未能出示证据原件。天恒公司以此证据主张的事实根本无法确认。（三）该《业主领取锁匙签收登记情况》的签名日期均在涉案房屋全部通过强制性项目验收合格之前。即使以签收钥匙推定梁才荣、许间凤事实收楼，亦应以房屋符合法定交付使用条件为前提。综上，本案一审判决认定事实错误、适用法律错误，请求贵院依法撤销一审判决，改判支持梁才荣、许间凤的一审诉讼请求，维护梁才荣、许间凤的合法权益。补充事实和理由：消防法等有关商品房交付使用前需经过消防、环保项目等验收合格的有关规定，属于效力性强制性规定，一审判决对此适用法律错误，商品房交付使用的法定条件为商品房需通过消防、环保、人防、质监、规划验收合格及竣工验收合格方能交付使用。天恒公司辩称：天恒公司已按合同约定商品房经竣工验收合格后交付使用，不存在违反法律规定交付的情形。商品房买卖合同属于示范文本，在存在多个选项的交付条件下双方仍然选择第一项，即竣工验收合格，表明双方的交易意愿，同时合同的补充协议第7条也明确了经验收合格的具体含义是指设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过，也表明双方是清楚交付条件的约定。业主签订了补充协议，消防法等强制性规定不影响合同的效力，因为消防法第十三条等法律规定都属于管理性的强制性规定，并不影响合同的效力。天恒公司上诉请求：1、撤销一审判决，予以改判；2、驳回梁才荣、许间凤的诉讼请求；3、本案一、二审受理费由梁才荣、许间凤承担。事实和理由：一审判决认定天恒公司没有书面通知梁才荣、许间凤收楼，据此认定天恒公司没有通知梁才荣、许间凤收楼。对此，天恒公司认为一审判决认定事实有误。一、关于合同约定交付期限和交付主义务的认定问题。天恒公司与梁才荣、许间凤签订的《商品房买卖合同》，是广东省建设厅、广东省工商行政管理局印制的通用文本。合同第八条是关于交付期限的规定。在该条规定中，除不可抗力外，没有再要求出卖人还要另行对交付时间单独加以通知。因此，出卖人按合同规定日期交房，应是认定其履行交付主义务的标准。业主与开发商签订合同后，业主的主要义务是承担付款责任，而开发商履行的主要义务就是按期交付房屋。商品房交付有法律上的交付条件。如果开发商不具备法律上的交付条件，在合同第八条约定的交付期限届满时，开发商就要承担不能交付的违约责任。涉案房屋已经于2015年3月8日取得《建筑工程竣工验收报告》，符合合同第八条约定的“该商品房经验收合格”以及补充协议第7条约定的交付条件。在此后其它业主收楼过程中，也都取得了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，房屋交付的实质和法律要件都已具备，证明天恒公司在合同约定的交付期限即2015年3月28日前已具备合法交付房屋的条件，可以如期交楼。二、天恒公司没有向梁才荣、许间凤发出书面收楼通知，是否构成违约问题。首先，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条关于交付条款规定的原文是：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”从该条规定中，可以看出以下2点：（1）双方签订的合同第十一条约定了应当书面通知买受人，但对于书面通知的形式没有明确进行约定，如能否包括在小区张贴通知的方式并没有作出相应的规定。所谓没有明确规定，是指既没有规定可以，也没有规定不可以。（2）该条款仅对“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，但对没有采用书面通知或未进行书面通知的违约责任，也未作明确规定，即未规定未履行书面通知而产生的延期交房责任由出卖人承担。因此，没有进行书面通知问题，是属于一个合同规定不清的问题。其次，根据合同法第六十一、六十二条的规定，对于合同中未尽事宜，双方应协商解决，达成补充条款。如果不能达成补充条款，则应按合同其他条款、交易惯例及合同目的之序列来判断。从合同其它条款来看，在合同第八条中已明确规定了交房日期（本案为2015年3月28日）。因此，交房通知根据实际交房时间与合同第八条规定的交付日期是否相同，可以区分为按期交房的书面通知及逾期交房的书面通知。按期交房的书面通知所对应的交房日期，即使出卖人没有履行书面通知的义务，买受人本身根据合同的事先约定也是可以或应该预知的。从书面通知所对应的双方合同利益来讲，按期交房的书面通知所对应的仅是在于辅助出卖人履行交付房屋的主给付义务以保障买受人如期占有作为合同标的物的房屋，并不在于给买受人增加额外的利益。换言之，对于正常交房的书面通知而言，即便没有书面通知，但实际上并不影响购房人的正常收楼利益。因此，天恒公司通过其他形式的通知，或者有充分证据表明为众多买受人所知，没有书面通知形式也不构成合同违约。第三，合同第十一条规定中的书面通知，由于列在交付条款中，主要针对交付手续履行中的书面通知问题。这里书面通知所强调的并不是交付期限而是交付手续。所谓的交付手续，既有实质性交付文件，也有附辅性交付文件。前者主要包括《建筑工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；后者常见交楼通知书、交楼流程指南、注意事项、交楼时所需要携带的证件、费用计算表等交付手续方面的问题，属于交楼指引性资料。如果开发商未履行合同交付的通知义务，也仅是一种合同附属义务的违反，其后果仅限于相应的责任，其性质不能与交付违约一概而论，这个问题的理解，也可以从合同相对履行中得出相同的结论。从合同相对性而言，收楼是买受人的权利，也是其合同目的。在合同约定的收楼日来临时，买受人自身也应主动追求合同目的的实现。在合同约定的房屋交付日之前，如果没有收到收楼通知，那么可以出于信赖，进行等待，这种信赖与等待是善意的。在合同约定的房屋交付日截止时，如果仍没有收到收楼通知，此时事情已涉及违约责任问题，应采取相应的措施，了解情况，防止损失扩大化。就本案而言，业主根据公开的事实和亲身经历的事实，应知悉所购房屋按期交付的情况，即便的确不知情，在合同约定的交付期满后，也应主动了解情况，防止损失扩大。这不仅是买受人的权利，同时也是买受人在行使权利时应承担的相应附属义务。因此，天恒公司没有向梁才荣、许间凤发出书面收楼通知，不存在逾期交楼违约行为。综上所述，天恒公司认为，天恒公司已经在合同约定的交楼期限内具备房屋交付条件，完全可以交付房屋给梁才荣、许间凤，不存在逾期未能交付的违约行为。虽然天恒公司未向梁才荣、许间凤发出书面的交楼通知，但并不影响梁才荣、许间凤按约定时间行使收楼的权利。梁才荣、许间凤以没有收到书面通知为由而不收楼，与天恒公司是否具备交楼条件没有关联性，书面通知仅是合同约定的交楼手续而非交楼条件，且天恒公司没有书面通知是否需要承担什么责任，合同没有约定，法律也没有规定。天恒公司没有书面通知与梁才荣、许间凤能否如期收楼之间不存在因果关系，因此，一审判决认定天恒公司没有书面通知梁才荣、许间凤收楼，从而认为天恒公司逾期交楼构成违约，明显缺乏理据。请二审法院撤销一审判决，并支持天恒公司的上诉请求。补充事实和理由：双方签订的补充协议第7条已具体约定了合同的交付条件是五方竣工验收，即符合交付标准。第11条约定了业主收到收楼通知后15日内没有提出异议视为同意接收商品房。第12条约定了买受人将全部商品房买卖涉及房价款支付完毕，包括选择按揭贷款支付用银行贷款将全部房价款支付完毕，出卖人才有义务交付商品房。业主方在2015年5月11日才付清全部房款；双方约定的交房日期是2015年3月28日，显然是在约定的交付日后才付清房款的，所以在对方付清房款前行使同时抗辩权，无需承担交房责任。退一万步，即使认为法院我方存在逾期交房的情形，也应在业主付清全部房款的次日才需承担逾期交房的责任。梁才荣、许间凤辩称：补充协议未经房管局备案，因为备案合同在上方有条形码，而且补充协议还未交付给业主方，补充协议中的第11、12条款关于买受人付清购房款前，出卖人可以拒绝交付商品房的约定属于格式条款，属“免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利”，未采取合理方式提醒对方注意，属于无效条款。而业主向银行贷款支付部分购房款，贷款合同是由银行、业主及天恒公司三方签订的，任何一方未签名确认，银行都不会放款，而且款项是由银行直接拨给天恒公司的。梁才荣、许间凤向一审法院起诉请求：1、天恒公司向梁才荣、许间凤支付违约金62008元（从2015年3月29日起计至2016年7月31日共491天，2016年8月1日起至实际交付房屋之日止按约定每日万分之三计算支付违约金）；2、天恒公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：天恒公司是位于罗定市××街道××××花园商住小区的房地产开发商。2015年2月23日，梁才荣、许间凤作为买受人（乙方）与天恒公司作为出卖人（甲方），双方签订《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为××花园×座×梯×号房，用途为住宅。第四条约定该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额420964元。第六条约定买受人应于签订本合同之日交付首期房款130964元，签订本合同三天内在出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款290000元。第八条约定出卖人应当在2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比例比率不小于第1项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人在出卖人发出交楼入伙通知书之日起20天内（或在此时间内由于买受人的联系方式不详或有变更，而又没有及时准确通知出卖人的）尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。合同签订后，梁才荣、许间凤按约定向天恒公司支付全部购房款420964元。后天恒公司一直未向梁才荣、许间凤发出《收楼通知书》。2016年1月30日，梁才荣、许间凤接收××花园×座×梯×号房钥匙。另查明：2015年3月8日，天恒公司（建设单位）、广州市宏业金基建设监理咨询有限公司（监理单位）、广州地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东省大成注建工程设计有限公司（设计单位）、罗定市第六建筑工程公司（施工单位）对××花园（一、二期）进行验收，作出《建筑工程竣工验收报告》，认为工程质量符合国家有关法律法规及工程建设强制性标准，质量评定为合格。2016年8月12日，天恒公司对××花园（一、二期）办理竣工验收备案。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。梁才荣、许间凤与天恒公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，合同关系依法成立，合法有效，予以确认。双方均应按合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点：1、涉案商品房交付条件是否成就？2、天恒公司应当按何标准承担迟延交楼的违约金？对于第1个争议焦点即涉案商品房交付条件是否成就问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定商品房经验收合格为交付的条件，交付时出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。天恒公司未以书面通知的形式通知梁才荣、许间凤收楼，梁才荣、许间凤以天恒公司组织收楼时消防设施等未验收及未取得《建筑工程规划验收合格证》和未能向其出示建设部门颁发的竣工验收备案表等为由，认为天恒公司交付的房屋未符合约定的交付条件，而未办理收楼手续。一审法院认为，国务院于2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定，竣工验收由建设单位组织设计、施工、监理等单位进行验收，验收合格可以交付使用。天恒公司对涉案房屋已于2015年3月8日组织建设、监理、施工、勘察、设计相关单位进行验收，《工程竣工验收报告》的结论为合格，符合合同约定的交付条件。梁才荣、许间凤认为天恒公司未办好消防验收，违反《中华人民共和国消防法》第十三条规定，商品房一直未符合法定的交付条件。一审法院认为，《中华人民共和国消防法》第十三条是国家对于消防验收的管理性规定，不属《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的强制性规定，不能以此来认定本案合同第八条约定的交楼条件无效。故此，涉案商品房已符合交楼条件，梁才荣、许间凤已于2016年1月30日实际接收房屋。梁才荣、许间凤认为天恒公司通知其收楼时涉案商品房未符合交付条件，理据不足，不予支持。对于第2个争议焦点，天恒公司应按何种标准承担迟延交楼违约金的问题。根据合同约定，天恒公司应于2015年3月28日前将商品房交付梁才荣、许间凤使用。但天恒公司一直未向梁才荣、许间凤发出书面收楼通知，违反《商品房买卖合同》约定，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”双方签订的合同第九条已约定逾期交楼违约金的计算方法，梁才荣、许间凤已支付购房款420964元，故天恒公司应支付从2015年3月29日起计至2016年1月30日止共307天的违约金38770.78（420964元×3/10000×307天）给梁才荣、许间凤。天恒公司提出理据不足部分的抗辩意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决：罗定天恒贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付从2015年3月29日起计至2016年1月30日止的逾期交楼违约金38770.78元给梁才荣、许间凤。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675.10元（梁才荣、许间凤已预交），由梁才荣、许间凤负担253元，罗定天恒贸易有限公司负担422.1元。本院二审期间，梁才荣、许间凤为支持其上诉请求向本院提交了以下证据：《环境保护验收结果公告表》，拟证明××花园于2016年9月7日才通过环境保护预验收，天恒公司一审提交的证据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（2016年8月12日）不具有合法性。天恒公司对上述证据质证认为：该证据与本案不存在关联性，也不具有合法性，本案约定的交付条件是五方竣工验收，并不是竣工验收备案，所以与本案交付条件无关联性。同时，对方出具的该证据不具有合法的来源，我方不予认可。本院二审期间，天恒公司为支持其上诉请求向本院提交了以下证据：证据1、《附件四：补充协议》（复印件），拟证明双方签订的合同还包括《合同补充协议》，业主提交的合同文本中遗漏了该份补充协议，该协议对合同有更详尽的约定，合同补充协议第7条明确约定房屋在满足合同第八条约定时（验收合格指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）即达到交付标准，买受人以其他理由拒绝或拖延办理交付手续的以交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间；合同补充协议第11条约定了买受人在收到收楼通知之日起15日内没有提出异议视为同意接收该商品房；合同补充协议第12条约定：买受人将全部商品房买卖涉及房价款全部支付完毕，包括选择按揭贷款支付用银行贷款全部房价款支付完毕，出卖人才有义务交付商品房。证据2、贷款放款凭证（复印件），拟证明梁才荣、许间凤的房款是直至2015年5月11日才全部付清，已经超过约定商品房交付日期2015年3月28日，根据《合同补充协议》第12条约定：买受人将全部商品房买卖涉及房价款全部支付完毕，包括选择按揭贷款支付用银行贷款将全部房价款支付完毕，出卖人才有义务交付商品房。因此在2015年5月11日之前天恒公司没有交房义务，即使退一万步逾期交房违约金应当从2015年5月11日开始计算。梁才荣、许间凤对上述证据质证认为：对证据1该补充协议并未交付业主收执，也未经房管局备案，根据双方主合同的附记约定，应属无效。补充协议中的第7条约定违反法律强制性规定无效。补充协议第11、12条属于格式条款，属“免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利”，而天恒公司又未采取合理方式提醒对方注意，属于无效条款。对证据2的真实性由法院核实，因为银行是直接向天恒公司划拨贷款款项，业主方不清楚，补充协议第12条不具合法性，因为属于格式条款中加重对方责任的条款，而且未采取合理方式提醒对方注意。本院查明的案件事实除“自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比例比率不小于第1项中的比率）的违约金。”以及“由于买受人原因，未能按期交付的，买受人在出卖人发出交楼入伙通知书之日起20天内（或在此时间内由于买受人的联系方式不详或有变更，而又没有及时准确通知出卖人的）尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。”以外，其他事实与一审认定的一致，本院予以确认。另查明：双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项约定：“……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十一条约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：甲方《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间。”还查明：2015年2月23日，天恒公司与梁才荣、许间凤签订《附件四：补充协议》，该协议第7条载明：“买卖双方一致同意：出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条的约定（验收合格指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准……”、第12条载明：“买受人将全部商品房买卖涉及房价款支付完毕，包括选择按揭贷款支付用银行贷款将全部房价款支付完毕，出卖人才有义务交付商品房。”天恒公司与梁才荣、许间凤同日签订的《商品房买卖合同》第六条载明：“付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式：银行按揭。首期房价款：￥130964买受人应予签订本合同之日付清；剩余房价款：￥290000于买卖双方签订本合同之日起三天内备齐资料由买受人向出卖人指定银行申请按揭贷款并按银行要求签署按揭借款合同及相关的法律文件，在银行批核发放贷款时将该贷款作为房价款直接支付给出卖人。”2015年5月11日，中国农业银行股份有限公司罗定市支行放款290000元到天恒公司的账户。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。梁才荣、许间凤与天恒公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同及补充协议的约定各自享有权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：1、涉案商品房交付条件是否成就；2、天恒公司是否存在逾期交楼的违约行为；3、天恒公司应支付多少逾期交楼违约金。关于涉案商品房交付条件是否成就的问题。梁才荣、许间凤上诉认为涉案商品房应通过消防、环保、人防、规划等强制验收项目才符合交付使用标准。双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案商品房经验收合格为交付涉案商品房的条件，本案中，涉案房屋交付条件是否成就的关键在于如何理解合同中约定的“该商品房经验收合格”。双方签订的《补充协议》第7条载明：买卖双方一致同意：出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条的约定（验收合格指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准。即双方已确认商品房经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过即符合交楼条件，该约定与《中华人民共和国建筑法》第六十一条、国务院于2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定相符，本院予以确认。天恒公司对涉案房屋已于2015年3月8日组织了建设、监理、施工、勘察、设计相关单位进行了验收，《工程竣工验收报告》的结论为合格，涉案商品房已符合合同约定的交付条件，即从2015年3月8日起，交付条件已成就。梁才荣、许间凤上诉认为根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第四十九条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的规定，涉案商品房应通过消防、环保、人防、规划等强制验收项目才符合交付使用标准。因《中华人民共和国消防法》第十三条是国家对消防的管理性强制规定，不是《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的效力性强制规定，不能以此认定本案合同第八条及补充合同第7条的约定无效；而《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第四十九条亦不是《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的效力性强制规定，不能以此认定本案合同第八条及补充协议第7条的约定无效。因此，梁才荣、许间凤的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于天恒公司是否存在逾期交楼的违约行为的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，天恒公司应于2015年3月28日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。但双方签订的《补充协议》第12条还载明：“买受人将全部商品房买卖涉及房价款支付完毕，包括选择按揭贷款支付用银行贷款将全部房价款支付完毕，出卖人才有义务交付商品房。”涉案商品房的银行贷款放款日期为2015年5月11日，即梁才荣、许间凤在该日才将全部房价款支付完毕，因此，天恒公司应于2015年5月11日交付商品房给梁才荣、许间凤。天恒公司认为其已经在合同约定的交楼期限内具备房屋交付条件，完全可以交付房屋给梁才荣、许间凤，不存在逾期未能交付的违约行为，虽然天恒公司未向梁才荣、许间凤发出书面的收楼通知，但并不影响梁才荣、许间凤按约定时间行使收楼的权利，故其不存在逾期交楼的违约责任。本院认为，根据双方签订的合同约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。天恒公司的上述抗辩理由与双方签订的合同约定不符，本院不予采纳。而且天恒公司并未能提供证据证实其在2015年5月11日已将房屋交付给梁才荣、许间凤，已构成违约，应承担逾期交楼的违约责任。关于天恒公司应支付多少逾期交楼违约金的问题。涉案商品房在2015年3月8日经验收合格符合交付标准，而梁才荣、许间凤已于2016年1月30日接收了涉案商品房的钥匙。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因梁才荣、许间凤从天恒公司处已领取了涉案房屋的锁匙，从此时起，梁才荣、许间凤可实际控制涉案房屋，随时可使用该房屋，根据上述司法解释的规定，可视为房屋交付。因此，一审判决认定梁才荣、许间凤于2016年1月30日实际接收房屋正确，本院予以维持。梁才荣、许间凤上诉认为其收锁匙的行为不是收楼行为，要求天恒公司支付违约金至天恒公司实际交房日止的理由不成立，本院不予采纳。根据合同约定，天恒公司应在梁才荣、许间凤支付完毕房价款的2015年5月11日将商品房交付给梁才荣、许间凤使用，而梁才荣、许间凤于2016年1月30日签领了房屋钥匙，并实际接收了房屋，故天恒公司应支付自2015年5月11日起至2016年1月30日止的逾期交楼违约金给梁才荣、许间凤。一审判决判令天恒公司支付违约金给梁才荣、许间凤的起算时间错误，本院予以纠正，天恒公司上诉认为应在业主付清全部房款的次日才需承担逾期交房的责任的主张，本院予以采纳。天恒公司应支付从2015年5月11日起计至2016年1月30日止共264天的违约金33340.35元（420964元×3/10000×264天）给梁才荣、许间凤。综上所述，上诉人罗定天恒贸易有限公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销罗定市人民法院（2016）粤5381民初1758号民事判决。二、限罗定天恒贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2015年5月11日起计至2016年1月30日止的逾期交楼违约金33340.35元给梁才荣、许间凤。三、驳回梁才荣、许间凤的其他诉讼请求。一审案件受理费675.10元，由罗定天恒贸易有限公司负担317.1元，由梁才荣、许间凤负担358元。二审案件受理费1350.2元，由罗定天恒贸易有限公司负担634.2元，由梁才荣、许间凤负担716元。本判决为终审判决。审 判 长 邓建勇审 判 员 陈 阳代理审判员 尹 蕾二〇一七年六月十二日书 记 员 冯梓叶 关注微信公众号“”