（2017）川0781民初2317号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-12-06
案件名称
江油市凤鸣物业服务有限公司与杨佳琦物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
江油市人民法院
所属地区
江油市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江油市凤鸣物业服务有限公司,杨佳琦
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
四川省江油市人民法院民 事 判 决 书（2017）川0781民初2317号原告：江油市凤鸣物业服务有限公司。法定代表人：董芝智，董事长。住所地江油市。委托诉讼代理人：任国兵，律师。委托诉讼代理人：李桃，实习律师。被告：杨佳琦（曾用名杨佳祺），女，汉族，住四川省江油市涪江路。法定代理人：杨翠兰，女，汉族，住四川省江油市涪江路。原告江油市凤鸣物业服务有限公司（简称凤鸣公司）诉被告杨佳琦物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员万钦适用简易程序公开进行了审理。原告凤鸣公司委托诉讼代理人任国兵、李桃，被告杨佳琦的法定代理人杨翠兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凤鸣公司诉称：2011年9月，原告（2016年6月22日前原告名称为江油市华丽物业服务有限责任公司，简称华丽公司）与四川省江油市华泰房地产开发有限公司（简称华泰公司）签订了《前期物业服务合同》，约定原告为华泰公司开发的升宝中油苑小区提供物业服务，对物业服务费、路灯费等收费标准及违约责任进行了约定。合同签订后，原告为升宝中油苑小区业主提供了相应物业服务。2016年3月，原告与该小区业主委员会签订了物业服务合同，约定原告为该小区继续提供物业服务，此后，原告按约为该小区业主履行了相关义务；被告作为该小区业主，从2014年7月起没向原告交纳物业服务费、清洁费等。原告多次催缴无果，据此提起诉讼，请求判令被告支付2014年7月至2017年12月所欠原告的物业服务费、清洁费、公摊能源费合计5589元，承担违约金1000元，承担本案诉讼费及律师代理费。被告杨佳琦的法定代理人杨翠兰辩称：原告为升宝中油苑小区业主提供物业服务期间，未按约履行相关义务，主要表现为：原告按承诺应为小区配备9名工作人员，但仅有6人；原告工作人员未按约对小区巡逻，造成业主物品丢失，门被撬动，被告的车辆两次被损坏；原告工作人员不负责任，陌生人可随意进入小区，导致业主没有安全感；业主按建筑面积交纳物业费，即公摊部分已交纳物业费，公摊的路灯费属于重复计算；被告是从2014年9月开始欠物业服务费的。据此，请求原告补足工作人员，按约定时间对小区巡逻，取消公摊费，赔偿被告的车辆损失，在此前提下，被告愿意交纳物业服务费，否则，请求解除原告与业主委员会签订了物业服务合同。经审理查明：2011年9月，华泰公司与华丽公司签订了《前期物业服务合同》，约定华丽公司为华泰公司开发的升宝中油苑小区提供前期物业服务，华丽公司对高层住宅按建筑面积1.2元/月/平方米收取物业服务费，单元路灯、管理灯等能源费每月每户6元，物业服务费及代收费按年度预收，业主或物业使用人逾期不交纳物业服务费，从逾期之日起按日3%承担违约金。2013年8月30日，华泰公司向华丽公司发出入伙通知单，载明：业主杨佳琦，该业主的房款、税费、维修基金已全部缴清；物业费109.68×1.2×12＝1579元，清洁费6×12＝72元。2013年8月31日，华丽公司与杨翠兰签订升宝中油苑《物业服务文明履责》协议，约定：物业服务费住宅1.2元/月/平方米，公摊能源费8元/月/户，生活垃圾费（代收）6元/月/户；首次办理入住手续时一次性交纳一个年度的费用，以后各年度在上年交费期满后60日内一次性预交当年度的费用。此后，华丽公司为升宝中油苑小区业主提供了物业服务。2016年3月25日，江油市升宝中油苑小区业主委员会（甲方）的业主代表与华丽公司（乙方）签订了《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方为升宝中油苑小区提供物业服务，服务期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止，乙方按江油市物业管理服务标准三级资质（二级服务）提供服务；物业服务费按建筑面积计算，电梯住宅1.0元/月/平方米，商业用房1.2元/月/平方米，公摊能源费8元/月/户，卫生费6元/月/户，当年度首月底前一次性预收当年全部费用；业主不按约定的标准和时间缴纳相关费用，乙方有权要求补交，有权要求业主自逾期之日起按同期商业银行贷款利率4倍支付违约金。《物业服务合同》签订后，华丽公司为升宝中油苑小区业主提供物业服务至今。被告杨佳琦及其法定代理人杨翠兰于2013年8月入住后，缴纳了一年的物业费及清洁费，此后，被告杨佳琦及其法定代理人杨翠兰至今未交纳物业费等相关费用。另查明，杨翠兰是杨佳琦之母。江油市华丽物业服务有限责任公司于2016年6月22日将名称变更为江油市凤鸣物业服务有限公司。2017年5月18日，原告凤鸣公司诉讼来院。以上事实，有当事人陈述，被告及法定代理人身份信息，2011年9月《前期物业服务合同》，入伙通知、《物业服务文明履责协议》、2016年3月25日《物业服务合同》，房地产权登记信息在案为据，本院予以采信。本院认为，华泰公司与华丽公司于2011年9月签订的《前期物业服务合同》、2016年3月小区业主委员会与华丽公司签订的《物业服务合同》，是当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合同合法有效，原告应按约提供物业服务，被告作为业主应按约缴纳物业服务等费用。上述合同签订后，华丽公司对升宝中油苑小区提供了物业服务，被告入住该小区后，接受了华丽公司提供的物业服务，应向原告缴纳物业服务等费用；本院考虑到整个小区和谐，原告主张的违约金，不予支持。被告称原告提供物业服务不到位，以此拒缴物业服务费，被告该主张与法律规定相违背，不予支持；被告如认为原告提供物业服务存在违约，给其造成的损失，被告可依法另行主张权利。根据原告提供的入伙通知书记载，被告应缴纳2014年9月至2017年12月的物业服务等费用为：物业服务费4736.88元【109.65平方米×1.2元/月/平方米×16个月（2014年9-12月，2015年1-12月）＋109.65平方米×1元/月/平方米×24个月（2016年1月-2017年12月）】，公摊能源费320元【8元/月×40个月（2014年9月-2017年12月）】，清洁费240元【6元/月×40个月（2014年9月-2017年12月）】。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，判决如下：一、被告杨佳琦于本判决生效后五日内向原告江油市凤鸣物业服务有限公司支付所欠物业服务费4736.88元、公摊能源费320元、清洁费240元，合计5296.88元；二、驳回原告江油市凤鸣物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 万 钦二〇一七年六月十二日书记员 孙小林 微信公众号“”