（2016）湘01民终8226号

裁判日期: 2017-06-12

公开日期: 2017-11-01

案件名称

浏阳市兴馆文化发展有限公司、浏阳市文化馆与皮少林房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省长沙市中级人民法院

所属地区

湖南省长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

浏阳市兴馆文化发展有限公司,皮少林,浏阳市文化馆

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条

全文

湖南省长沙市中级人民法院民事判决书（2016）湘01民终8226号上诉人（原审原告、反诉被告）：浏阳市兴馆文化发展有限公司，住所地湖南省浏阳市淮川解放路31号。法定代表人：邱承慈，经理。委托诉讼代理人：谭卫民，湖南声威律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：皮少林，男，1968年7月22日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：刘斌，湖南泓锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：浏阳市文化馆，住所地湖南省浏阳市淮川解放路**号。负责人：奚杰，馆长。上诉人浏阳市兴馆文化发展有限公司（以下简称兴馆公司）与上诉人皮少林，被上诉人浏阳市文化馆房屋租赁合同纠纷一案，兴馆公司与皮少林均不服湖南省浏阳市人民法院（2015）浏民初字第3506号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人兴馆公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判兴馆公司不承担赔偿损失的责任。事实和理由：一、一审判决认定皮少林实际损失和营业损失错误。1、一审中关于涉案房屋装修价值的鉴定中的第103项“房间洁具”已经拆除不能使用，不具有价值，并且已经在第一次装修的剩余价值中予以计算，属于重复计算，应当核减64800元。第109号员工房系未经出租人同意的违章建筑，不应计算价值，应当核减157452元。2、皮少林提供的中央空调安装定金为50000元，说明该合同是采取定金条款处理违约行为，而皮少林在（2015）浏民初字第04635号判决中又承担违约金103600元，系皮少林故意扩大损失，不应予以赔偿。3、皮少林的反诉请求及开庭陈述中均没有要求赔偿租金损失，亦没有在举证期内提出租金损失鉴定，故一审的租金损失鉴定不属于合法有效的证据。而且皮少林没有实际发生租金损失，更不存在租金预期利益损失。营业损失是一种可得利益损失，但出租人不可能预见承租人是赚钱还是亏本，故本案不不存在可得利益。皮少林没有证据证明合同履行后可以获得利益，故一审法院以违法的租金评估鉴定酌定每月赔偿60000元没有事实和法律依据。4、一审判决多次认定兴馆公司赔偿皮少林自2015年9月9日至合同解除之日止按每月60000元标准的经营损失，而判决结论却变为将损失计算至判决产生法律效力之日止。二、一审判决认定兴馆公司拒绝协助皮少林办理合法报建和审批手续错误。浏阳市文化馆于2015年6月4日致函皮少林要求其提交具有相应资质建筑设计单位盖章确认的施工图纸后方可进行施工，兴馆公司并没有拒绝协助皮少林办理手续的意愿。三、皮少林装修施工未按照租赁协议的约定合法报建和审批构成违约，租赁协议约定任何一方违约系双方约定解除条件。四、为了浏阳市文化馆实施和履行《长沙市国家公共文化服务标准化试点工作方案》，兴馆公司提出解除与皮少林所签订的租赁协议及补充协议属于不可抗力，根据合同法第一百一十七条的规定，营业损失属于可得利益，属于免责范围。兴馆公司履行租赁合同和要求解除租赁合同没有过错，皮少林的损失是由于皮少林违约未办理合法报建审批手续自行装修以致被责令停工而造成的，其停工损失应由自己承担。五、诉讼费用分担显失公平。皮少林辩称，一、兴馆公司超过上诉期九天后提出上诉，依法应当不予受理。2016年11月2日，一审法院通过邮政快递送达给兴馆公司和皮少林的一审判决书，邮政快递员将两份快递都送达皮少林的办公地点，皮少林的员工进行了签收，后皮少林将本应邮寄给兴馆公司的判决书送交兴馆公司门卫，并电话告知兴馆公司的杨振文书记，杨振文书记要求将判决书交给门卫室的江超。江超于11月6日将判决书交给了兴馆公司的法定代表人奚杰，所以本案兴馆公司的上诉期限应该是截止到2016年11月20日，但兴馆公司直至11月28日才提出上诉，应该超过上诉期。二、一审鉴定结论合法有效，兴馆公司认为重复计算系主观判断。三、皮少林承担的空调安装费违约金十多万元是法院确定的赔偿义务，属于皮少林的损失。而且皮少林的租金损失有鉴定结论确定，有事实和法律依据，但赔偿的时间应计算至2024年5月17日合同约定的终止时间为止。四、兴馆公司和浏阳市文化馆拒绝协助皮少林办理报建手续是客观事实，而且是否报建不影响本案民事赔偿。兴馆公司提出终止合同是因为要执行长沙公共文化工作方案，但这并不能免除其民事赔偿责任。被上诉人浏阳市文化馆同意兴馆公司的上诉意见。上诉人皮少林上诉请求：1、撤销一审判决第七项；2、维持一审判决第一、二、四、五、六项；3、变更一审判决第三项为：兴馆公司自2015年9月9日至2024年5月17日止按每月60000元的标准赔偿皮少林的经营损失；4、判令兴馆公司自2015年9月9日至2024年5月17日止按每月612517.04元（897517.04元-285000元）的标准赔偿皮少林的租金损失；5、本案一、二审诉讼费由兴馆公司和浏阳市文化馆负担。事实和理由：一、本案不属于法律规定的不可抗力情形，兴馆公司和浏阳市文化馆依法应当采取其他补救措施保证本案合同的正确履行。二、对皮少林的经营损失应当从2015年9月9日起至租赁合同期满即2024年5月17日止按每月60000元的标准赔偿，一审漏判7年7个月的经营损失。三、经一审评估，涉案房屋在2016年4月20日的市场租金价值为897517.04元/年，鉴定结论合法有效，但一审判决没有支持每年612517.04元的租金损失，明显不当。兴馆公司和浏阳市文化馆应当自2015年9月9日至2024年5月17日止按每月612517.04元（897517.04元-285000元）的标准赔偿皮少林的租金损失。兴馆公司和浏阳市文化馆共同辩称，一、长沙市的政策是双方不能预见、不能克服的，属于不可抗力。二、由于签合同的时候无法预见皮少林是赚钱还是亏本，而且现在装修没有搞下去，不存在营业的问题，所以一审判决每月6万元的赔偿不正确。另，一审中，皮少林并未对租金问题提出反诉。兴馆公司向一审法院起诉请求判令：1、解除兴馆文化、皮少林签订的房屋租赁协议，由皮少林腾空所租赁的房屋；2、皮少林向兴馆公司支付违约金10万元；3、诉讼费由皮少林承担。一审过程中，皮少林向一审法院提起反诉，请求判令：1、兴馆公司赔偿皮少林经济损失12091576.9元；2、诉讼费、鉴定费由皮少林承担。一审法院认定事实：2002年，浏阳市文化馆经原浏阳市发展计划和物价局同意，在拆除馆内现有陈旧培训楼和废弃的旧宿舍的基础上新建1栋文化艺术培训综合大楼，资金来源由浏阳市文化馆自筹、采取市场运作、争取上级支持等办法解决。2004年1月1日，浏阳市文化馆综合大楼建成，并办理了土地权证。2004年4月29日，浏阳市文化馆独资成立兴馆公司，性质为国有独资有限责任公司，该公司已于2013年12月2日被原浏阳市工商行政管理局吊销营业执照。2015年1月6日，浏阳市住房保障局为兴馆公司办理了房屋产权登记手续，总建筑面积4110.8㎡。2008年9月18日，兴馆公司（甲方）与皮少林（乙方）签订《浏阳市文化馆兴馆文化发展有限公司房屋租赁协议书》，协议约定乙方承租甲方坐落于豪兴街的综合楼用于经营宾馆、餐饮等经营开发，租赁期限自2009年1月18日起至2024年5月17日止（含装修期），租赁场地文化馆位于豪兴街的新综合楼1楼（门面除外）-2层和5-7层（含7层天台）；乙方提供3-4层经营活动的进出通道，并用门或墙体与大厅隔离，确保3-4层人员不进入乙方经营场所；院内停车坪除甲方本单位和院内住户所需的泊车位，并明确位置加上标识，其他全部泊位归乙方使用；临解放路和豪兴街的前后两个通道及门卫室乙方拥有使用和管理的权利；甲方同意大楼进门右边卷闸门至铁门之间的空地由乙方做厨房用地，并允许乙方按使用功能进行改造，厨房油烟必须按环保有关规定处理，不能影响周边住户环境；大楼3-4层现租赁人租赁期满后，在保障现租赁人优先权后乙方有次优先租赁权，租金和租期参照本合同的有关条款议定；年租金壹拾捌万伍仟元整（18.5万元）；合同签订时乙方需向甲方缴纳前两年租金（在10年不递增的情况下）叁拾柒万元整（37万元），10年后递增5%，余款在第三年起按每年收取，租金每年一次性交纳，交纳时间为12月18日前；甲方给乙方4个月的装修时间，乙方装修应确保房屋建筑安全，必须做到合法报建和审批、文明施工、安全施工。合同到期后，乙方对房屋的装修坚持来修去丢的原则，其费用均由乙方承担，甲方不承担任何补偿；乙方不得随意变更租赁关系，如乙方需整体转租他人，须在一个月前提出并征得甲方同意方可转租，并由甲方与新承租方重新签订协议。私自转租甲方有权收回，但乙方因经营需要将部分项目和场地发包给他人，则不视为变更租赁关系；违约责任：任何一方违约需向对方支付违约金拾万元，同时上述协议作废。浏阳市文化馆、兴馆公司作为甲方盖章及全体馆委签字。2009年1月8日，兴馆公司与皮少林签订了《浏阳市文化馆兴馆文化发展有限公司房屋租赁补充协议书》，协议约定皮少林租赁兴馆公司新综合楼四楼，期限与其他楼层期限同步，年租金伍万元，合同签订时皮少林需向兴馆公司交纳前两年租金（在10年不递增的情况下共计十万元），10年后递增5%，余款从第三年起按每年收取，（与交纳其他楼层租赁款同步）；租金每年一次性交纳，交纳时间为12月18日前；任何一方违约需向对方支付违约金拾万元，同时上述协议作废。2009年4月3日，兴馆公司与皮少林签订了《浏阳市文化馆兴馆文化发展有限公司房屋租赁补充协议书》，协议约定皮少林租赁兴馆公司新综合楼三楼，期限与其他楼层期限同步，年租金伍万元（其中前两年租金按原与英达外语学校签订的价计算，即每年4.5万元，从第叁年起按每年伍万元收取），合同签订时皮少林需向兴馆公司交纳前两年租金玖万元，10年后递增5%，余款从第三年起按每年收取，（与交纳其他楼层租赁款同步）；租金每年一次性交纳，交纳时间为12月18日前；任何一方违约需向对方支付违约金拾万元，同时上述协议作废。2013年7月23日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》，其中规定第三条第（二）项未经批准改变办公用房使用功能的，原则上应恢复使用功能。2015年3月23日，皮少林向浏阳市文化馆提交了关于银河大酒店增加项目的申请报告，内容为“为了更好的经营酒店，酒店需要通过重新装修增加项目来扩大客源量，望文化馆同意并提供整栋楼的原始结构图。酒店计划在客房的基础上增加洗浴中心，高端式自助餐，3D电影院，健身房等项目。关于新增项目施工，酒店将严格按照原始结构图，不动任何墙体进行施工，全面实行安全措施，负责整个施工过程中的所有安全事故，并将整栋楼层外墙进行规划维护，在确保安全施工的同时，美化整个酒店外观，以及整体感。”浏阳市文化馆经集体研究决定同意银河大酒店按报告内容进行施工，并加盖了浏阳市文化馆的公章。2015年4月，皮少林委托东莞市铭派装饰工程有限公司对浏阳市银河大酒店进行装饰装修工程。双方签订了装修合同书，合同约定工程总价款为6680000元，且工程必须在2015年9月8日前完工，另合同对违约责任及工程增加、减少结算等内容进行了约定。2015年5月14日，皮少林委托长沙市潇湘天利装饰设计工程有限公司对银河浅水湾大酒店的装饰装修进行设计，并签订了装饰装修设计合同，合同约定设计费为80000元。合同签订当日，皮少林支付了设计费20000元。2015年5月25日，皮少林与湖南鑫怡环境工程科技有限公司签订工程安装合同，合同约定：湖南鑫怡环境工程科技有限公司进行中央空调的安装工程，合同总价为518000元，同时合同对违约责任等进行了约定。合同签订后，皮少林当日即支付了定金50000元，后皮少林另分两次共支付了140000元。2015年5月12日，长沙市人民政府办公厅为贯彻落实党的十八届三中全会关于“构建现代公共文化服务体系”的要求，根据中办、国办《关于加快构建现代公共文化服务体系的意见》（中办发[2015]2号）和文化部办公厅《关于开展公共文化标准化等试点工作的通知（办公共函[2014]318号）》文件精神，扎实有效地推进公共文化服务标准化试点工作，全面完成试点工作任务，结合实际，特制订《长沙市国家公共文化服务标准化试点工作方案》。工作方案要求到2015年底，各区县（市）文化馆100%达到国家一级标准，文化馆建筑面积达到4000平方米。2015年6月4日，浏阳市文化馆向银河大酒店皮少林发出关于立即停止装修施工的函，内容为“皮少林应提交具有相应资质的建筑设计单位盖章确认的施工图纸后，方可进行施工，我馆安全检查发现，皮少林已经启动的多个楼层的装修施工，并且存在擅自改变房屋建筑结构等问题，造成房屋出现严重安全隐患，经馆班子会议研究决定，特致函，要求皮少林即日起停止装修施工，杜绝发生任何影响安全的行为，否则，造成的一切不良后果和责任概由贵方承担。”2015年6月5日，浏阳市住房和城乡建设局向浏阳市银河大酒店发出责令停工通知书，要求浏阳市银河大酒店在解放路××号装修浏阳市银河大酒店装饰工程，未领取《建筑工程施工许可证》，责令立即停止施工，听候处理。并限浏阳市银河大酒店在2015年6月15日之前领取《建筑工程施工许可证》。2015年6月11日，皮少林即以浏阳市银河大酒店名义向浏阳市文化馆领导提出申请，要求浏阳市文化馆提供房屋产权证及相应的手续，以便皮少林办理报建手续。浏阳市文化馆因要实施《长沙市国家公共文化服务标准化试点工作方案》为由，不能与皮少林继续履行房屋租赁协议，不愿提供权证等报建手续，并要求与皮少林解除租赁关系，双方多次协商，未果。兴馆公司遂于2015年7月15日向一审法院提起诉讼。另查明，一审法院作出（2015）浏民初字第04635号民事判决书，以皮少林与兴馆公司之间房屋租赁合同纠纷致使浏阳市淮川银河大酒店与湖南鑫怡环境工程科技有限公司之间的合同无法继续履行为由解除了浏阳市淮川银河大酒店与湖南鑫怡环境工程科技有限公司签订的《工程安装合同》，同时判决浏阳市淮川银河大酒店支付湖南鑫怡环境工程科技有限公司终止合同违约金103600元，并承担诉讼费用1834元，现该判决书已产生法律效力。一审法院认为，兴馆文化、皮少林签订的《浏阳市文化馆兴馆文化发展有限公司房屋租赁协议书》以及《浏阳市文化馆兴馆文化发展有限公司房屋租赁补充协议书》是双方的真实意思表示，内容不违法法律规定，协议合法、有效，双方均应按协议履行。现双方产生纠纷，经审查，本案涉及的争议焦点问题如下：一、关于本案的合同主体问题。兴馆公司虽系浏阳市文化馆单独投资成立，但其具有法人资格，其虽被吊销营业执照，但并未注销，仍系依法被赋予民事行为能力并承担民事责任的民事主体。故兴馆公司与皮少林签订的《浏阳市文化馆兴馆文化发展有限公司房屋租赁协议书》（以下简称《租赁协议书》）以及《浏阳市文化馆兴馆文化发展有限公司房屋租赁补充协议书》（以下简称《补充协议书》）根据其合同相对性，合同主体应认定为兴馆公司与皮少林，故本案审理所涉租赁合同争议所产生的民事权利义务的承受、履行者也仅限于兴馆公司与皮少林之间。浏阳市文化馆虽与本案审理结果有重大利害关系，但其并非本案适格原告。二、关于兴馆公司诉请解除合同能否得到支持的问题。《中华人民共和国合同法》规定合同的解除包括“当事人协商一致，可以解除合同”和“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，根据上述法律规定，结合本案事实，分析如下：1、本案中，兴馆文化、皮少林未能协商一致解除合同。双方签订的《租赁协议书》以及《补充协议书》中也仅约定了“乙方（皮少林）私自转租的，甲方（兴馆公司）有权收回”此唯一的合同约定解除条款，显然皮少林并未私自转租房屋。另，《租赁协议书》虽约定：“乙方装修应确保房屋建筑安全，必须做到合法报建和审批、文明施工、安全施工”，但此系兴馆公司对皮少林承租房屋之始首次装修的规范要求，皮少林在承租过程中再次进行装修并不损害双方合同目的的实现，皮少林依然按约支付租金，且合同约定的“来修去丢”原则依然适用，因此皮少林即使未履行报建审批手续进行装修尚不构成根本违约，更何况皮少林于2015年6月5日收到浏阳市住房和城乡建设局发出的责令停工通知书后自行停止了装修工程，随即要求浏阳市文化馆提供房屋产权证配合办理《建筑工程施工许可证》时，遭到了浏阳市文化馆的拒绝。兴馆公司是浏阳市文化馆独资成立的国有独资有限责任公司，且该公司营业执照已于2013年12月2日被原浏阳市工商行政管理局吊销，故皮少林有理由相信浏阳市文化馆的行为直接代表的就是兴馆公司的行为，而浏阳市文化馆拒绝协助皮少林办理合法报建和审批手续的行为，直接导致皮少林无法办理装修工程的合法报建和审批手续后果的发生。故兴馆公司以皮少林未履行合法报建审批手续为由要求解除合同，不予采纳。2、兴馆公司以长沙市人民政府办公厅制订的《长沙市国家公共文化服务标准化试点工作方案》中的要求“到2015年底，各区县（市）文化馆100%达到国家一级标准，文化馆建筑面积达到4000平方米”为由要求解除与皮少林签订的《租赁协议书》、《补充协议书》，现浏阳市文化馆的实际使用面积仅为1325平方米，远达不到《长沙市国家公共文化服务标准化试点工作方案》中要求的4000平方米，如要满足工作方案的要求，浏阳市文化馆在使用自有房产的前提下唯一途径就是解除兴馆公司与皮少林签订的《租赁协议书》、《补充协议书》，收回已出租的房产。长沙市人民政府办公厅制订的《长沙市国家公共文化服务标准化试点工作方案》经长沙市人民政府同意印发的，具有行政强制性，作为工作方案中所涉及的行政机关浏阳市文化馆需遵照执行。《长沙市国家公共文化服务标准化试点工作方案》的出台，是浏阳市文化馆不能预见、不能避免、不能克服的，该工作方案的执行相对于浏阳市文化馆独资设立的兴馆公司来说符合合同法规定的不可抗力的要件要求，故对兴馆公司因执行《长沙市国家公共文化服务标准化试点工作方案》而主张解除《租赁协议书》、《补充协议书》的理由，予以采纳。另，兴馆文化、皮少林就合同解除事宜，曾进行过协商，诉讼中，皮少林亦同意解除合同但附条件解除。综上，兴馆公司要求解除《租赁协议书》、《补充协议书》的诉讼请求，予以支持。三、关于本案中的违约责任问题。皮少林未办理合法报建和审批手续即自行进行装饰装修工程以致于2015年6月5日被浏阳市住房和城乡建设局责令停工，故停工损失造成，皮少林自身有过错。在兴馆公司未解除与皮少林的租赁关系前，兴馆公司有义务协助皮少林办理《建筑工程施工许可证》，皮少林于2015年6月11日向浏阳市文化馆申请协助办理合法报建和审批手续时遭到拒绝，直接导致皮少林无法办理装修工程的合法报建和审批手续后果的发生，浏阳市文化馆的拒绝行为构成了违约，现兴馆公司及浏阳市文化馆不协助皮少林办理《建筑工程施工许可证》，且未书面通知皮少林解除租赁关系，导致皮少林因不能进行装修施工工程而停止营业，期间对造成皮少林的经营利润损失，兴馆公司负有过错。故皮少林停业损失的产生，双方均有过错，另皮少林装修施工期间无法营业，该施工期间的营业损失应由皮少林自己承担，故自皮少林自行组织装饰装修工程施工起至装修合同约定的完工之日即2015年9月8日止期间的停业损失由皮少林自理，2015年9月9日起至合同解除之日止产生的停业损失由兴馆公司承担。浏阳市文化馆建立国家一级文化馆，服务对象是大众居民，是带有政府行为的公益事业，兴馆公司要求解除与皮少林签订的《租赁协议书》、《补充协议书》其目的是非营利性的，浏阳市文化馆作为政府单位对长沙市人民政府办公厅制订的《长沙市国家公共文化服务标准化试点工作方案》从服从行政管理的角度应当遵照执行，故对兴馆公司因浏阳市文化馆完成《长沙市国家公共文化服务标准化试点工作方案》下达的任务而与皮少林解除合同后对皮少林造成的间接损失赔偿责任应予以适当的免除。四、解除《租赁协议书》、《补充协议书》给皮少林造成哪些损失？皮少林因租赁合同被解除造成的损失包括实际损失和合同履行后可以获得利益。1、本案中，皮少林提出要求审查的实际损失包含：①2015年皮少林第二次已装修的价值，②2009年租赁兴馆公司房产后进行的第一次装修在2015年皮少林进行第二次装修后仍然可以使用的价值，③皮少林用于经营银河大酒店所购买的财产，④装饰装修设计费80000元，⑤已付中央空调安装费190000元，⑥一审法院已产生法律效力的（2015）浏民初字第04635号民事判决书，判决浏阳市淮川银河大酒店支付湖南鑫怡环境工程科技有限公司终止合同违约金103600元，并承担诉讼费用1834元，⑦鉴定费98360元。对于皮少林上述①-③项损失已经长沙市价格认证中心鉴定总额为2790509元，鉴定结论合法、有效，予以采信。兴馆公司对该价格鉴定结论书中鉴定结论的第16号、第103号、第109号、第134号提出异议。认为第16号、第103号已拆除报废，但未提供充分证据予以证实该两项财产已失去使用价值，现长沙市价格认证中心已对该两项财产损失进行评估价值分别为17385元和64800元，另第109号财产157452元非拆除费用，而是价值费用，故对兴馆公司对该三项财产损失的抗辩，不予采信。第134号损失是因皮少林原因自身造成的，应由皮少林承担，此项应减除12000元。而长价认鉴（2016）第0039号价格鉴定结论书中八、价格鉴定结论的第58手指玻璃杯、107的1-8楼脚踏铜条、115施工运输车、120砂轮机、131清洗地毯机、132打钻机、133烘干机、136解放路至变压器处外线、147钟表的项目作出无法鉴定的结论，现皮少林提出异议，而该部分损失是客观存在的，一审法院酌情由兴馆公司赔偿20000元。对于④⑤项实际损失，皮少林已提供充分证据予以证实客观存在，故兴馆公司应予以赔偿。一审法院已生效（2015）浏民初字第04635号民事判决书，判决浏阳市淮川银河大酒店支付湖南鑫怡环境工程科技有限公司终止合同违约金103600元，并承担诉讼费用1834元，该判决书已写明该笔费用的产生是因为皮少林与兴馆公司之间房屋租赁合同纠纷所致，故应纳入本案皮少林的实际损失范围内。本案中，皮少林为证实解除合同造成的损失向一审法院申请经相关鉴定机构进行了鉴定，产生了鉴定费损失共计98360元，该损失亦应纳入皮少林的实际损失范围内。2、对于皮少林在合同履行后可以获得的利益部分，兴馆公司、皮少林合同签订的租赁期限较长，且合同约定自租赁日起10年内租金不变，10年后才递增5%，现同等地段的租金价格已大幅上涨，所以皮少林在被解除合同后继续租赁房屋的费用会明显扩大，给皮少林造成预期利益损失，此损失系兴馆公司单方解除合同造成，所以，皮少林可以主张兴馆公司承担此预期利益损失，此损失应包含剩余租期内租金差额总和。本案中，兴馆公司向皮少林出租的房产经湖南英特资产评估有限公司以2016年4月20日为评估基准日进行评估，确定本案所涉房产出租的市场租金价值为897517.04元/年，鉴定结论合法、有效，予以采信。一审法院委托湖南鹏程有限责任会计师事务所对皮少林2012年4月1日至2015年3月31日的经营情况进行了鉴定，湖南鹏程有限责任会计师事务所在浏阳市淮川银河大酒店财务制度不健全，账务存在错登、漏登，且未提供2012年1月1日期初的会计报表及完整的会计账薄等资料以及未考虑酒店初始装修及家具购买等投资的摊销的情况下所作出的2012年-2014年累计经营利润为3079484.09元结果，该鉴定结论不全面，不具有客观、科学性，故对该鉴定结论不予采信。根据湖南英特资产评估有限公司所确定的本案所涉房产出租的市场租金价值为897517.04元/年的评估结论，以及考虑皮少林组织装修施工是为了其今后更好地经营，获取稳定的、更大的利润的可能性，同时综合考虑市场经营风险等因素，故一审法院酌定兴馆公司按每月60000元的标准对皮少林营业损失进行赔偿，该损失中已考虑租金差额，故计算皮少林停业损失的期间内不再另外计算皮少林请求的租金差额。五、关于本案损失的承担问题。对于建立国家一级文化馆从其长期、有效性来说，在自有、自建的房产上建立更具有稳定性，兴馆公司虽因执行《长沙市国家公共文化服务标准化试点工作方案》为由，可以解除与皮少林签订的《浏阳市文化馆兴馆文化发展有限公司房屋租赁协议书》、《浏阳市文化馆兴馆文化发展有限公司房屋租赁补充协议书》，但兴馆公司的解除行为不在合同法规定的“不可抗力”完全免责范围之内，兴馆公司仍应对造成皮少林租金、经营及装修、财产损失进行充分的填补。皮少林经长沙市价格认证中心鉴定的装修价值以及财产损失总额为2790509元减去第134号项目的12000元损失加上20000元后，应由兴馆公司赔偿2798509元。对皮少林的营业损失应由兴馆公司自2015年9月9日起至合同解除之日止按60000元/月的标准进行赔偿。对皮少林的装饰装修设计费80000元及中央空调安装费190000元，已实际发生，应由兴馆公司进行赔偿。一审法院（2015）浏民初字第04635号民事判决书，判决浏阳市淮川银河大酒店支付湖南鑫怡环境工程科技有限公司终止合同违约金103600元，并承担诉讼费用1834元，现该判决书已产生法律效力，且该笔费用是因兴馆公司要求解除与皮少林之间的房屋租赁合同纠纷所致，故该笔费用应由兴馆公司承担。皮少林因解除合同造成的损失经相关鉴定机构进行了鉴定，所产生的鉴定费应由兴馆公司承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十条、第二百一十七条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：一、解除浏阳市兴馆文化发展有限公司与皮少林于2008年9月18日签订的《浏阳市文化馆兴馆文化发展有限公司房屋租赁协议书》，2009年1月8日签订的《浏阳市文化馆兴馆文化发展有限公司房屋租赁补充协议书》，2009年4月3日签订的《浏阳市文化馆兴馆文化发展有限公司房屋租赁补充协议书》，皮少林腾退浏阳市文化馆位于豪兴街的新综合楼1-7层（含7层天台）房产给浏阳市兴馆文化发展有限公司；二、浏阳市兴馆文化发展有限公司赔偿皮少林装修及财产损失2798509元；三、浏阳市兴馆文化发展有限公司自2015年9月9日起至本判决产生法律效力之日止按每月60000元的标准赔偿皮少林经营损失；四、浏阳市兴馆文化发展有限公司赔偿皮少林装饰装修设计费80000元，已产生的中央空调安装费190000元；五、浏阳市兴馆文化发展有限公司赔偿皮少林应向湖南鑫怡环境工程科技有限公司赔偿的违约金103600元及诉讼费用1834元；六、驳回浏阳市兴馆文化发展有限公司其他诉讼请求；七、驳回皮少林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上述第一、二、三、四、五项履行内容均限本判决生效后五日内履行完毕。本案受理费2300元，反诉受理费94349元，减半收取47174.5元，保全申请费5000元，鉴定、评估费98360元，合计152834.5元，由浏阳市兴馆文化发展有限公司承担122834.5元，皮少林承担30000元。本院二审补充查明：本案一审过程中，长沙市价格认证中心受一审法院委托，于2016年4月6日作出了《关于浏阳市解放路××号的新综合楼的装修价值以及酒店用品、附属设施的价格鉴定结论书》（长价认鉴[2016]第0039号），鉴定结论：1、浏阳市解放路××号的新综合楼的第一次装修价值为人民币1444663元；2、浏阳市解放路××号的新综合楼的第二次装修价值为人民币513172元；3、浏阳市解放路××号的新综合楼酒店用品、电器及酒店其他财产附属设施价值为人民币832674元。兴馆公司提交的照片并无拍摄时间，不属于新证据；租金发票开具的时间为2013年和2014年，且与本案缺乏关联性，本院均不予采信。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，首先，兴馆公司与皮少林签订的《租赁协议书》、《补充协议书》是双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。关于本案租赁协议的解除是否构成不可抗力。兴馆公司主张在双方履行上述租赁合同过程中，长沙市人民政府办公厅于2015年5月12日下发了《长沙市国家公共文化服务标准化试点工作方案》，要求全市各区（县）文化馆到2015年底达到国家一级以上标准、建筑面积达到4000平方米，而当时浏阳市文化馆的实际使用面积仅为1325平方米，只有收回皮少林承租的涉案房屋才能满足上述工作方案的要求，故本案租赁协议的解除构成不可抗力。不可抗力是指合同当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。然，文化部于1992年开始实施的《群众艺术馆、文化馆管理办法》第二十七条规定：“两馆设施属国家公共设施建设，产权属两馆所有，任何单位和个人不得挪用、挤占”，因此，兴馆公司在明知涉案房屋为两馆设施，且明知不得将两馆设施出租用作酒店经营的情况下，应当能够预见政府部门会对其违规行为予以纠正从而导致租赁合同无法履行，故本案租赁协议的解除并不构成不可抗力，兴馆公司对租赁协议的解除应承担80%的主要责任；同时，从浏阳市文化馆在上述租赁协议及补充协议上加盖了公章予以确认的情况看，皮少林应当知晓涉案房屋为两馆设施及不得将涉案房屋用作酒店经营的规定，故皮少林在签订合同时未能尽到审慎义务，对租赁协议的解除应承担20%的次要责任。其次，兴馆公司与皮少林在《租赁协议书》中明确约定将涉案房屋用于经营宾馆、餐饮等，说明兴馆公司同意皮少林将涉案房屋装修成符合经营宾馆、餐饮的条件。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”之规定，皮少林对未形成附合的装饰装修物，可自行拆除，对皮少林要求兴馆公司赔偿该部分损失的主张，本院不予支持。关于皮少林的实际损失，本院认为包括以下几个方面：1、2009年对涉案房屋进行的第一次装修在租赁合同解除时的残值1444663元；2、2015年4月至6月5日产生的第二次装修价值513172元；3、2015年5月进行第二次装修时已支付的装饰装修设计费80000元、中央空调安装费190000元；4、一审法院（2015）浏民初字第04635号民事判决书所确认的因涉案租赁合同的解除致使皮少林经营的浏阳市淮川银河大酒店向湖南鑫怡环境工程科技有限公司承担的终止中央空调安装合同违约金103600元，及诉讼费用1834元；5、已形成附合的鉴定结论第三项中的第103号房间洁具64800元、第108号电梯92800元；以上五项共计2490869元。对于皮少林因租赁合同解除实际造成的上述损失，根据责任分担比例，兴馆公司应向皮少林赔偿1992695.2元（2490869元×80%）；6、关于合同正常履行后皮少林可以获得的利益损失，一审法院综合考虑市场经营风险等因素，酌定以每月60000元标准计算皮少林的预期利益损失至本判决生效之日止，较为公平合理，根据责任分担比例，兴馆公司应按每月48000元（60000元×80%）的标准向皮少林赔偿预期利益损失。关于皮少林所主张的鉴定结论第三项中的第109号八楼员工房，因并未办理合法建设手续，且皮少林未能提供证据证明其建设行为得到兴馆公司的同意，故该费用应由皮少林自行承担；第134号前坪花池（拆与恢复）费用是因皮少林自身原因造成的，故该费用亦应由皮少林自行承担；关于鉴定结论第三项中的其他酒店用品、电器及其他财产附属设施，因并未形成附合，可由皮少林拆除，对皮少林要求兴馆公司予以赔偿的主张，本院不予支持。另，皮少林要求兴馆公司赔偿租赁协议解除后的租金差额，缺乏法律依据，且一审法院在酌情确定皮少林的预期利益损失中已经考虑了租金差额，故对皮少林的上述主张，本院不予支持。另，皮少林主张兴馆公司的上诉已超过上诉期，依法应当不予受理。然，一审法院的送达回证显示，兴馆公司签收一审判决书的时间是2016年11月14日，故兴馆公司于11月25日向一审法院递交书面上诉状并未超过15天的上诉期限。皮少林主张兴馆公司于2016年11月2日就已收到一审判决书，但未提供充分的证据予以证明，本院不予采信。综上所述，上诉人兴馆公司的上诉理由部分成立，上诉人皮少林的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、维持湖南省浏阳市人民法院（2015）浏民初字第3506号民事判决第一、六项；二、撤销湖南省浏阳市人民法院（2015）浏民初字第3506号民事判决第四、五、七项；三、变更湖南省浏阳市人民法院（2015）浏民初字第3506号民事判决第二项为“浏阳市兴馆文化发展有限公司在本判决生效之日起五日内向皮少林赔偿装修及财产损失共计1992695.2元”；四、变更湖南省浏阳市人民法院（2015）浏民初字第3506号民事判决第三项为“浏阳市兴馆文化发展有限公司在本判决生效之日起五日内按每月48000元的标准赔偿皮少林从2015年9月9日至本判决生效之日止的经营损失”；六、驳回皮少林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2300元、反诉受理费47174.50元、保全申请费5000元、鉴定、评估费98360元，共计152834.50元，由上诉人浏阳市兴馆文化发展有限公司负担38000元，上诉人皮少林负担114834.50元；二审案件受理费47174.50元，由上诉人浏阳市兴馆文化发展有限公司负担35000元，上诉人皮少林负担12174.50元。本判决为终审判决。审　判　长　　刘　凯审　判　员　　王　勇代理审判员　　金新贵二〇一七年六月十二日书　记　员　　周　翔微信公众号“”