（2017）鲁16执异76号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2018-07-18
案件名称
耿红、山东汇通典当有限责任公司典当纠纷执行审查类执行裁定书
法院
山东省滨州市中级人民法院
所属地区
山东省滨州市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
耿红,山东汇通典当有限责任公司,山东通乾房地产发展有限公司,淄博阿波罗置业有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条
全文
山东省滨州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）鲁16执异76号异议人（案外人）：耿红，女，1970年4月20日出生，现住淄博市张店区。申请执行人：山东汇通典当有限责任公司。住所地：山东省博兴县博城三路***号。法定代表人：刘景铭，董事长。被执行人：山东通乾房地产发展有限公司。住所地：淄博市张店区新村西路**号。法定代表人：娄兆军，董事长。被执行人：淄博阿波罗置业有限公司。住所地：淄博开发区政通路***号*座***室。法定代表人：陈鸿龙，董事长。本院在执行山东汇通典当有限责任公司诉山东通乾房地产发展有限公司、淄博阿波罗置业有限公司典当纠纷一案中，案外人耿红于2017年5月15日对查封山东通乾房地产发展有限公司名下的产权证为××号的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人耿红异议称，2009年4月5日，异议人与山东通乾房地产发展有限公司签订《房屋买卖合同》一份，约定由异议人购买上述房产，异议人于2009年4月5日、4月9日分别支付定金3000元、房款143880元，并于2009年4月9日异议人交付办证费10200元。2009年4月5日异议人与山东册诚酒店投资有限公司、山东通乾房地产发展有限公司签订《租赁协议》一份，异议人已将上述房产租赁给山东册诚酒店投资有限公司使用，现山东册诚酒店投资有限公司每月向异议人支付租金。上述房产异议人已全部交清房款也已实际占有使用，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。综上所述，滨州中院误将异议人的财产，即将西二路2007号5层8510号房产当作被执行人的财产予以查封，明显错误，应予撤销。异议人为证明其主张，向本院提交了房屋买卖合同、租赁协议、付款收据、相关法律文书等证明材料。经审查，2009年4月5日，被执行人山东通乾房地产发展有限公司与案外人耿红签订房屋买卖合同，约定耿红购买被执行人开发的张店区西二路2007号（暂定名，后命名为新村西路61号）五层8510号房产，面积48.83平方，房屋总价款204000元，合同签订时交纳定金3000元，剩余款项于2009年4月10日前交清。出卖人应当自2009年6月30日起365个工作日内，办理权属登记备案。同时约定交房执行双方《租赁协议》的约定，无需办理交接手续。当日，双方签订合同补充协议，约定房款中已经包含水、电、暖开口费。办理权属证书所需要费用10200元，由买受人承担，并于合同签订时一次付清。2009年4月5日，异议人耿红、山东册诚酒店投资有限公司、被执行人山东通乾房地产发展有限公司三方签订《租赁协议》。约定异议人同意山东册诚酒店投资有限公司租赁其房产（房产即张店区新村西路61号五层8510号房产，面积48.83平方），租赁期限19年，2009年6月30日至2028年6月29日。协议中对异议人应收取的租金进行了分期约定，并且用前四年的租金抵顶了剩余房款57120元。2009年4月5日异议人交定金3000元，2009年4月9日交房款143880元。2012年2月17日，异议人耿红与山东通乾房地产发展有限公司签订了关于产权证为××号的房屋房屋买卖合同（存量房买卖合同网上备案证明），该合同约定内容与两者原先签订的合同内容基本相符。耿红向本院提交了其2009年3月至5月的收取租金活期账户明细。另查明,淄博高新技术产业开发区人民法院在执行蒋雪静与山东通乾房地产发展有限公司民间借贷纠纷一案中，查封了被执行人名下的张店区新村西路61号5层8510号房产，异议人耿红提出异议后被驳回，耿红遂提起异议之诉。审理过程中，淄博高新技术产业开发区人民法院认定了耿红购买房产、实际付款和以租金代付部分房款、2012年2月17日涉案房屋合同在房产部门网上备案等事实，遂判决中止对以上涉案房产的执行，并解除涉案房产查封。本院认为，本案争议的焦点问题是,异议人耿红对涉案房产的权利主张，能否阻却本院对该房产的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。本案中，异议人耿红在本院查封之前，已与被执行人签订了商品房买卖合同，也支付了全部价款，在占有房产后对外出租涉案房产，其未办理房产过户登记非由其自身原因导致。以上事实经另案的民事调解书、异议之诉判决书等生效法律文书予以确认。异议人的异议请求成立，应予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下：中止对山东通乾房地产发展有限公司名下的产权证为××号房产的执行。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 李然深审判员 赵海永审判员 戚立明二〇一七年六月十二日书记员 周 悦