（2017）辽0103民初3766号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-06-29
案件名称
沈阳福来居物业管理有限公司与李宏波物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市沈河区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳福来居物业管理有限公司,李宏波
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条，第二十四条第一款，第五十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十七条，第一百六十二条
全文
沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0103民初3766号原告：沈阳福来居物业管理有限公司，住所沈阳市沈河区方文路2号。统一社会信用代码：912101037600974076。法定代表人：梁冬云，该公司总经理。委托诉讼代理人：李思思，辽宁恒生律师事务所律师。被告：李宏波。委托诉讼代理人：王大志。原告沈阳福来居物业管理有限公司与被告李宏波物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年4月21日公开开庭进行审理，原告沈阳福来居物业管理有限公司的委托诉讼代理人李思思，被告李宏波的委托诉讼代理人王大志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳福来居物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业费6577.20元并承担违约责任。2、被告承担本案案件受理费。事实与理由：2006年9月28日及2007年9月25日原告与辽宁晟益房屋开发有限公司分别签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费（1元/月/平方米），缴费时间为每季度结束前15日内交纳下季度物业管理费，逾期缴费的从逾期之日起按每日0.3%的标准向原告支付违约金。被告系上述物业的业主，物业面积140.43平方米，按约定应当向原告交纳从2013年11月4日至2017年3月的物业管理及电梯费人民币6577.20元，但被告一直拒绝缴费。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业服务，可被告却拒不履行自己的缴费义务，原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费，但其未予理睬，现特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。被告李宏波辩称，我们于2008年入住御龙逸城小区，办理入住的时候签了一些协议，由于当时匆忙，大家都清楚，这种协议的签订是在双方不对等的前提下进行的，里面含有霸王条款，不签就不给发钥匙，不得不签，入住后发现这家物业公司资质为三级，我们小区四十六万平方米，这种规模的小区必须由一级物业资质才可以接手，三级物业只可以管理20万平以下的小区所以，这家物业在我们小区的管理是非法的。前期签订的合同我们没有看到，国家法律规定前期合同的签订必须进行招标，这家资质不够的公司是不可能进行招标的，原告未取得资质证书就在我们小区进行管理是非法的，依据物业管理条例59条，应该没收非法所得，并处5万元以上20万元以下罚款，给业主带来损失的，依法追究赔偿责任，原告在法庭提供的中标通知书还有原告与开发商签订的前期合同存在重大问题，中标通知书上的中标时间为2008年4月17日，而物业公司以前期服务合同起诉我们，这个合同的签订时间为2007年9月25日，也就是说在这家物业公司中标之前，前期服务合同就已经签定，这明显是违背国家法规的假合同，物业公司依据假合同进行欺诈，我们业主要依据法律追究物业公司的刑事责任。由于签订合同的开发商已经注销，前期合同自动终止，注销日期在2012年，而物业公司在小区服务过程中进行过法人的变更和投资人的变更，而且变更不止一次，虽然物业公司名字没变，但早已经不是原来的公司了，物业公司不同于企业，都是自然人独资的，变更投资人就改变了企业性质，之前签订的合同自然终止，根据物业管理条例第39条，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人，物业的法人变更等同于把全部物业的管理一并委托给了他人，这是非法的，后期企业公司通过注入资产，升级为二级企业，国家规定，二级物业必须管理超过一百万平以上的物产，而且每个被管理盘不超过三十万平，也就是说，一个二级物业必须有至少四个在自己名下管理的园区，而原告只有我们小区一个盘，所以目前他取得的二级资质是非法的。小区于2011年11月成立的业主委员会，根据物业管理条例，业主委员会成立开始，前期物业合同自动终止，并于2012年8月召开了业主大会，讨论是否留用现有物业，根据物业管理条例，只有小区合同到期才可以召开业主大会，合同没到期由百分之二十的业主提议可以召开临时业主大会也可以讨论物业去留，业主大会的成功召开，足以证明前期物业合同到期，业主大会通过决议，以2004户同意换新物业，787户不同意换新物业，551弃权，938未参与，已经成果炒掉现物业，由于种种原因，这家物业公司一直不走，严重应该了小区的正常秩序至今。物业和开发商签订的前期合同第三十五条规定，合同从2007年9月28日起至业主委员会代表全体业主与物业公司签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，这是不正确的，因为没有法律规定小区必须有物业公司，我们小区如果不想要物业来管理的时候完全可以由业主委员会来炒掉物业，而没有必须到和新物业公司签订合同的时候原合同才失效，依据物业管理条例，物业和开发商签订的前期服务合同的终止完全由全体业主投票表决，全体业主依据服务质量随时可以终止合同，最后由全我体业主来决定小区自治或聘请新的物业公司。如果我们小区向自治，那么就不会聘请新的物业公司，所以也签定不了新合同，难道我们自己的小区自治，这也是法律不允许的吗，我们不聘请新的物业公司，我们就没有权利来终止前期服务合同了吗，所以前期服务合同的终止是无条件的，根据业主的需求随时终止。本院经审理认定事实如下：原告沈阳福来居物业管理有限公司成立于2004年6月30日，资质等级三级。2014年8月11日起，原告资质等级升级为二级。2006年9月28日原告与辽宁晟益房屋开发有限公司签订《御龙逸城一期前期物业服务合同》，负责管理御龙逸城一期建筑面积18.487万平方米前期物业。2007年9月25日，原告沈阳福来居物业管理有限公司与辽宁晟益房屋开发有限公司签订《御龙逸城二期前期物业服务合同》负责管理御龙逸城二期建筑面积13.914万平方米前期物业。2008年4月18日，经沈阳市玛盛物业招投标代理有限公司确定，原告为御龙逸城二期项目中标单位。2007年11月5日，原告与被告李宏波签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告对被告所有并居住的沈河区方圆街御龙逸城3区309号楼251室，建筑面积140.43平方米房屋进行物业服务，物业费按建筑面积每月每平方米1元，电梯运行服务费12元/月每使用人。协议自双方签字之日起生效，至业主大会召开（业主委员会成立）并与物业服务企业签订《物业管理服务委托合同》后废止。同日，被告李宏波签订入户登记表，显示入住成员2人。御龙逸城小区于2011年11月6日成立业主委员会，并至沈河区东陵街道办事处备案。业主委员会成立后未与原告签订《物业管理服务委托合同》。被告李宏波缴纳物业费、电梯费至2013年11月3日，拖欠自2012年11月4日至2017年3月4日期间的物业费、电梯费。原告因此起诉到法院。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、住户登记表、前期物业服务合同、中标通知书、前期物业管理服务协议、照片、入住费用确认单、催缴照片等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，2007年11月5日，原告沈阳福来居物业管理有限公司与被告李宏波签订《前期物业管理服务协议》，该协议系原、被告双方的真实意思表示，对原、被告双方均具有约束力，且原告已按合同约定向被告履行物业服务义务，被告已接受该物业服务。因此，被告应当向原告缴纳物业服务费及电梯运行服务费。关于被告抗辩称物业公司不具备物业服务资质，《前期物业管理服务协议》无效问题。根据《物业服务企业资质管理办法》第十九条之规定，物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。被告对原告的物业服务资质等级有异议，可以向相关的行政部门主张，或召开业主委员会重新选定物业公司，不能因此导致《前期物业管理服务协议》无效，从而拒付物业费。因此，对被告的该项抗辩理由，本院不予采纳。关于中标日期与签订合同日期不符，合同虚假问题，根据《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、第五十七条之规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，但应当采用招投标的方式选聘具备相应资质的物业服务企业，违反该规定未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。原、被告双方签署的《前期物业管理服务协议》早于原告的中标时间，原告方未提供合理的解释，被告方可以要求行政机关予以处理。被告据此拒交物业费，缺乏依据，本院不予支持。关于诉讼时效问题，根据《民法通则》第一百三十五条、第一百四十条之规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。通过原告提供的催缴物业费照片，可以认定原告一直在向被告要求履行缴纳物业费义务。因此，对于被告的该项抗辩理由，本院不予采纳。关于物业服务质量问题，通过原、被告双方当庭陈述，提供的证据以及我院现场勘验，被告所居住的御龙逸城小区内，存在门禁开放外来人员随意出入、园区栅栏及单元门损坏未能及时修理、多处管线裸露无人修理、地砖墙皮多处脱落、垃圾堆放等情形，原告履行物业服务确有瑕疵。根据收取费用与服务相适应的原则，原告要求被告全额支付物业费并不公平，本院认为应由被告按欠费金额的80%向原告缴纳物业服务费。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、第五十七条，《物业服务企业资质管理办法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李宏波于本判决发生法律效力后十五日内一次性给付原告沈阳福来居物业管理有限公司自2013年11月4日至2017年3月4日期间的物业服务费4493.76元（140.43平方米×1元/月﹒平方米×40个月×80%）；二、被告李宏波于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性给付原告沈阳福来居物业管理有限公司自2013年11月4日至2017年3月4日期间的电梯费960元（12元/月﹒使用人×40个月×2人）；三、驳回原告沈阳福来居物业管理有限公司其他诉讼请求。被告李宏波如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李宏波承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 员 刘思国人民陪审员 杨美慧人民陪审员 王唤平二〇一七年六月十二日书 记 员 潘 峰 更多数据：