（2017川0923民初468号

裁判日期: 2017-06-12

公开日期: 2017-10-13

案件名称

邓蓉珍与邓洪能房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

大英县人民法院

所属地区

大英县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邓蓉珍,罗超,邓洪能

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第二百三十二条，第二百三十五条，第二百三十六条

全文

四川省大英县人民法院民 事 判 决 书(2017川09**民初468号原告：邓蓉珍，女，汉族，生于1965年8月10日。委托诉讼代理人：廖成刚，重庆捷讯律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏松典，重庆捷讯律师事务所律师。原告：罗超，男，汉族，生于1968年7月28日。委托诉讼代理人：廖成刚，重庆捷讯律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏松典，重庆捷讯律师事务所律师。被告：邓洪能，男，汉族，生于1967年11月20日。委托诉讼代理人：唐毅东，四川同载律师事务所律师。原告邓蓉珍与被告邓洪能房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用普通程序于同年5月8日公开开庭进行了审理。原告邓蓉珍的委托诉讼代理人廖成刚、夏松典，被告邓洪能及其委托诉讼代理人唐毅东到庭参加诉讼。经庭审查明罗超系案涉房屋共有人，本院遂依职权追加罗超作为本案共同原告，通知其参加诉讼，并于2017年6月7日公开开庭进行了审理。原告邓蓉珍、罗超的委托诉讼代理人廖成刚、夏松典，被告邓洪能的委托诉讼代理人唐毅东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓蓉珍向本院提出的诉讼请求:1、判决确认原、被告之间的房屋租赁合同于2017年2月6日终止；2、判令被告立即腾空房屋，交付给原告；3、判令被告支付原告房屋占有使用费（自2017年2月7日起，以2516.1元/天为标准，计算至被告实际将房屋交付给原告之日止）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年2月6日，原告邓蓉珍与被告邓洪能双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将其位于四川省大英县交通街花园x区转角门面房（房权证：大英房权证蓬莱字第x号）租赁给被告，租赁期限为2013年2月6日至2014年2月6日，租金为23万元/年，以后每年按前一年房租递增10%。2014年2月7日至2015年2月6日、2015年2月7日至2016年2月6日、2016年2月7日至2017年2月6日原被告双方之间未再签订书面租赁合同。原告于2016年5月13日、2016年12月6日、2017年1月20日分别向被告寄送了律师函，同时还在被告承租的门面处张贴通知，通知被告双方的不定期租赁合同关系于2017年2月6日终止，原告将收回租赁房屋自用，请被告提起做好搬迁准备，但至今被告仍拒绝向原告退还门面。被告邓洪能辩称：1.原被告双方签订的合同是长期租赁合同；2.被告已经按照合同要求支付了2017年2月至2018年2月的房租；故应驳回原告的诉讼请求。原告罗超的诉讼意见与原告邓蓉珍一致。原告邓蓉珍为支持其诉讼主张，依法提交的证据质证、认证情况如下：1.房屋所有权证、租赁合同，证明原告系房屋所有权人有权出租该房屋。经质证，被告对证据真实性无异议。本院经审查，予以确认。2.邮政快递单及律师函各三份，证明原告已经提前通知双方的租赁合同关系于2017年2月6日终止。经质证，被告对真实性予以认可，但认为该组证据与本案无关联性，对其合法性及有效性都不予认可。本院经审查，对证据真实性予以确认。3.ems查询记录及2016年5月13日的邮政回执单、律师函、张贴图片、邓洪能2016年12月23日回复的短信记录，证明原告已经履行了通知义务，被告已经收到了该通知。经质证，被告认为仅收到2016年12月7日之后的律师函，之前的未收到。对短信回复、张贴的律师函予以认可。本院经审查，对证据真实性予以确认。被告邓洪能提供的证据质证、认证情况如下：1.房屋租赁合同复印件，证明合同中明确约定了是长期租赁合同。经质证，原告对真实性予以认可。本院经审查，对真实性予以确认。2.银行转款记录、手机短信，证明2016年12月5日被告向原告转账支付房租336750元，并以短信方式通知了原告。经质证，原告对真实性予以认可，但提出原告早就告诉被告，被告系擅自转款。本院经审查，对证据予以确认。3.大英县蓬莱镇意尔康库存，证明被告租赁房屋是为了长期经营。经质证，原告对该组证据的三性均不予认可。本院经审查，认为该证据与本案无关联性。4.意尔康年销售额，证明意尔康年销售额达68万元，被告租赁房屋是为了长期经营。经质证，原告对该组证据的三性均不予认可。本院经审查，认为该证据与本案无关联性。5.装修合同及收款收据及原料清单，证明被告签订的租赁合同的真实意思是长期租赁。经质证，原告认为证据的真实性无法核实，与本案无关联性，且不能得出原被告签订的租赁合同系长期合同的结论。本院经审查认为，该证据与本案无关联性。原告罗超未提供任何证据，其对原告邓蓉珍提交的证据及证明观点无异议，对被告邓洪能提交的证据的质证意见与邓蓉珍一致。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月13日，原告邓蓉珍作为甲方、被告邓洪能作为乙方签订《房屋租赁合同》一份。该合同主要内容：1.乙方自愿租赁甲方交通街蓬莱花园x区转角门面房。2.租赁时间不定，门面由乙方经营，如因特殊原因乙方不再续租，直接将门面退还给甲方。期间的装修费甲方一律不予赔偿。3.2013年2月6日至2014年2月6日房租定为23万元/年，以后每年按前一年房租递增10%，每年房租提前两个月付清。4.乙方在租赁甲方门面期间，必须保证门面的墙体结构完整无损、水电通、门无损。5.乙方在经营中所发生的一切税费均由乙方自行负责。6.在租金相同的条件下，乙方有优先租赁权。7.此合同签字生效后若一方违约必须付给另一方违约金100万元。合同签订后，原告将案涉门面房交与被告使用。被告亦按合同约定交清了2017年2月6日之前的所有房屋租金。2016年12月5日11时7分，被告以银行转账方式向原告转款336750元。被告于当日11时16分，以手机短信方式告知原告邓蓉珍，短信内容为“邓姐，我已将2017年2月6日至2018年2月6日的房租打进你农业银行卡上。请查收。”原告邓蓉珍于当日11时29分以手机回复短信，内容为“你才是哟，我给你说好了不租了，怎么把钱打来干什么啊？在一年多前都告知你们，我要收回房屋，现在你又打来房租，请你速发账号过来，我好把款转回于你，你如不及时发账号过来所造成的所有损失均由你承担。”2016年5月13日，原告委托的重庆捷讯律师事务所律师余方伟以邮政快递的方式向被告邓洪能邮寄律师函一份，该律师函的主要内容为：案涉房屋租赁合同于2017年2月6日终止，到期后不再续签，请做好搬迁工作。原告律师余方伟在邮件单“内件品名”一栏注有“邓蓉珍告知终止门面租赁的律师函”字样，被告邓洪能拒收，该邮件被退回寄件人。2016年12月7日、2017年1月20日，原告委托的重庆捷讯律师事务所律师余方伟两次向被告邮寄律师函，被告表示收到。2016年12月20日，原告在案涉门面房处张贴了律师函。以上律师函的主要内容均为：案涉房屋租赁合同于2017年2月6日终止，到期后不再续签，请做好搬迁工作。本院认为，二原告系案涉门面房的权利人，原告邓蓉珍与被告邓洪能于2012年2月13日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违背国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。对本案的争议焦点归纳分析如下：一、关于原被告签订的《房屋租赁合同》的租赁期限问题。原告认为该合同系不定期租赁合同，被告认为系长期租赁合同。本院认为，从双方签订的《房屋租赁合同》第2条“租赁时间不定，门面由乙方经营。”的内容来看，该《房屋租赁合同》应属于不定期租赁合同，故被告抗辩该合同系总需求的长期租赁合同的理由不成立，对其抗辩意见不予采纳。二、关于被告2016年12月5日通过转账方式向原告支付款的行为能否认定双方对2017年2月至2018年2月的房屋租赁达成合意的问题。从本案证据来看，被告于2016年12月5日向原告以银行转账方式支付2017年2月至2018年2月的房租后，随即以手机短信的方式告知原告邓蓉珍，但原告邓蓉珍立即以手机短信回复被告，表达了不再续租的意思，并且此后连续向被告发律师函以及在案涉门面房处张贴律师函，表达不再续租的意思。因此，本院认为，被告2016年12月5日向原告转账支付2017年2月至2018年2月的房租的行为系被告单方行为，原告邓蓉珍无接受该期间房租的意思表示，故不能视为双方对2017年2月至2018年2月房屋租赁事宜达成了合意。因原被告签订的《房屋租赁合同》系不定期租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。被告虽单方支付2017年2月至2018年2月的房租，但原告明确表示2017年2月6日后不再出租，故对原告请求判决确认原、被告之间的租赁合同于2017年2月6日终止以及要求被告腾空房屋交付给原告的诉讼请求，应予以支持。关于2017年2月6日后因被告事实上继续使用原告门面房应承担房屋占有使用费的问题，原告要求按2516.1元/天的标准计算，但未提供合同依据或法律依据。本院认为在租赁合同终止后，承租人继续占有使用出租人房屋确属违约行为，应当向出租人承担赔偿损失等违约责任，但原告未举证证明因被告逾期交房的违约行为给其造成的损失远大于该期间的租金损失，故本院认为按照该期间的租金标准承担违约责任为宜。又按照双方租赁合同的约定，2017年2月至2018年2月的租金标准为336743元，每天标准为336743÷365天=922.58元。综上所述，对原告的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告邓蓉珍与被告邓洪能于2012年2月13日签订的《房屋租赁合同》于2017年2月6日终止；二、限被告邓洪能在本判决生效后立即将位于大英县蓬莱镇商业街x号门面房（房权证：大英房权证蓬莱字第x号）交与原告邓蓉珍、罗超；三、被告邓洪能在交付房屋时向原告邓蓉珍、罗超支付房屋占有使用费，具体计算方式为：自2017年2月7日起按922.58元/天标准计算至被告邓洪能实际交付房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费744元，由被告邓洪能负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审　判　长　　何雪峰人民陪审员　　廖福全人民陪审员　　孙吉成二〇一七年六月十二日书记　员代　　雪　梅 来自：