（2017）桂03民终1230号

裁判日期: 2017-06-12

公开日期: 2017-08-16

案件名称

刘作凤、兴安县市场开发服务中心租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区桂林市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区桂林市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘作凤,兴安县市场开发服务中心

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂03民终1230号上诉人（原审被告）：刘作凤，男，1974年10月23日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。委托诉讼代理人：刘付华东，广西利业律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐忠军，广西利业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兴安县市场开发服务中心，住所地：广西壮族自治区兴安县兴安镇灵渠市场*楼。法定代表人：李自强，该中心主任。委托诉讼代理人：梁锋，广西灵渠律师事务所律师。上诉人刘作凤因与被上诉人兴安县市场开发服务中心租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区兴安县人民法院（2016)桂0325民初1210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成由审判员丁勇担任审判长，审判员潘文华、周霞参加的合议庭，于2017年5月5日公开开庭审理了本案。书记员盘林云担任法庭记录。上诉人刘作凤委托诉讼代理人刘付华东、唐忠军，被上诉人兴安县市场开发服务中心委托诉讼代理人梁锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘作凤的上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决第二、三项；2、改判驳回被上诉人的定金12万元不予退还的诉讼请求；3、改判驳回被上诉人以租金本金按月利率2%支付租金利息的诉讼请求；4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：首先被上诉人在合同履行过程中不履行招商、安商义务，煽动承租户不与上诉人续签租赁合同，是根本违约的行为，对租赁合同的解除应当负主要过错责任，一审判决认定上诉人根本违约在先是错误的。其次，被上诉人根本违约，一审判决上诉人的定金不予退还没有法律依据。再次，一审法律既判决定金不予退还又判决上诉人承担给付房租利息的违约责任，违反合同法的规定，适用法律错误。请求二审法院查明事实，公正判决。被上诉人兴安县市场开发服务中心答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持一审判决。被上诉人兴安县市场开发服务中心向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告2008年11月6日签订的《租赁协议》及2010年8月11日签订的《协议》，被告立即将租赁的灵渠商场三楼场地交回原告，被告所交定金12万元不再退给被告；2、被告立即付清所欠原告租金277600元并支付租金利息10548元；3、被告租赁期间的固定装修设施无偿归原告所有；4、被告交纳拖欠的2016年4月至7月的水电费1601.9元，本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2008年11月6日，原、被告经过协商，自愿签订了《租赁协议》，该协议共十四条，其中：第一条，场地租赁范围：原告将灵渠商场三楼除办公室、公共卫生间、电梯间外的场地租赁给被告使用，面积2600平方米。第二条，租赁期限16年，从2009年4月1日起至2025年3月31日止。第三条，十六年的总租金为1332万元，其中2016年4月1日至2017年3月31日，该年租赁费76万元。缴款方式：按月缴费，每月5日前交清当月租赁费，逾期不缴纳，按每天1‰加收利息损失，超过当月10日仍不缴纳的，视为被告违约，原告有权单方面解除协议，并不退还使用定金。第四条，经营范围：以经营服装、针织品为主，其他兼营行业不得造成严重污染和影响。第五条，签订协议时，被告须交纳使用定金壹拾贰万元正，协议期满后，如被告未有违约现象，原告不计利息退还给被告或者定金作为租赁费抵扣。第七条，被告自行负责装修，但具体的摊位设计图纸及装修方案要报经原告同意方可施工。租赁期满，被告应将固定装修设施（包括电和灯）无偿归原告所有。若原告继续对外出租，需提前三个月通知被告，如被告有意承租，在同等条件下，被告有优先权。第十一条，被告须协助原告办理所在三楼层经营户财产保险手续。甲方必须协助乙方开展招商、安商工作。租赁期内乙方可选择在本商场适当地方或方式免费做广告宣传，但事先须经甲方同意。第十二条，用水、用电由原告提供总源头给被告，被告在原告水电工指导下按规定安装，费用由被告负责，被告按实际使用量交纳水电费。第十三条，违约责任：如违反本协议第4、6、7、8、9、11、12条的，违约方支付对方违约金壹万元。合同有效期内，双方不得随意终止本合同，若单方终止合同，则赔偿对方全部经济损失。协议签订后，被告经原告同意情况下，开始对场地进行装修，装修完成后便开始经营，把摊位转租给各个个体户。2010年8月11日，原、被告又协商，将灵渠商场三楼市场中心办公室区域，除去置换城区所办公场地60平方米，分摊消防通道40平方米，余下约200平方米，自2010年9月1日租赁给被告使用(含给予被告装修时间一个月）。租赁期限：与原租给被告经营的灵渠商场三楼经营场地同步到期，即2025年3月31日止。租赁费每月4400元，每年52800元，2010年8月1日至2013年7月31日，此三年由被告出资租赁办公楼供原告办公使用，租赁费相应抵销。三年后租赁费按此标准与三楼经营场地租赁费同步交纳。其他条款按照原三楼经营场地《租赁协议》相关条款执行。被告装修完成后，便开始经营，经营至2016年4月，被告未按期交纳当月租赁费，被告与原告协商，将4月份租金与5、6、7月份一起交纳，原告同意后，被告继续经营。由于市场发生变化，招商困难，2016年4月17日，原告工作人员陈燕荣跟各个个体户陈述，称原告租给被告的租金低，被告租给各个个体户的租金高，所以大家经营困难。到2016年7月，被告未按约定交纳4月份租金，也未交纳5、6、7月份的租金，原告认为被告未按时交纳租金，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。一审法院审理认为，关于违约的问题。原告主张被告未按期交纳租金，已构成根本违约，被告辩称，原告没有履行招商、安商的义务，其员工破坏招商，构成违约。根据《租赁协议》的第三条规定，租金按月交纳，每月5日前交清当月租赁费，逾期不交纳，按每天1‰加收利息损失，超过当月10号仍不交纳的，视被告违约，原告有权单方解除协议，并不退还定金。因被告至今未交纳2016年4、5、6、7月的租金，已构成根本违约，应承担违约责任。被告辩称，原告没有履行招商、安商义务，因其员工梁燕荣对各个个体户透露原、被告租金的问题，对被告招商工作有一定的影响，构成违反《租赁协议》第十一条约定，原告也存在违约，但原告没有提起反诉，故本院对原告的违约情形暂不予处理。关于原告请求不予退还被告交纳12万元定金的问题，由于被告未按期交纳租金，根据双方的约定，每月5日前交清当月租赁费，逾期不缴纳，按每天1‰加收利息损失，超过当月10日仍不缴纳的，视为被告违约，原告有权单方面解除协议，并不退还使用定金。该约定没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，应该予以支持，故原告请求不予退还被告交纳12万元定金，本院予以支持。关于原、被告于2008年11月6日签订的《租赁协议》及2010年8月11日签订的《协议》有无解除及解除日期的问题。经庭审查明情况，2016年8月24日，原告已将解除租赁通知书送给被告，被告也知情，且从此日起并没有经营。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，因违反《中华人民共和国》第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方，解除合同自通知到达对方时解除，故本案二份协议自2016年8月24日已解除。关于原告主张被告拖欠租金及利息的问题。原、被告签订《租赁协议》以及《协议》后，一直按2008年11月6日签订的《租赁协议》和2010年8月11日签订的《协议》履行，直至2016年4月，被告未按时交纳租金，故原告主张被告支付从2016年4月至《租赁协议》及《协议》解除之日止的租金，于法有据，应该予以支持。因《租赁协议》中明确约定了逾期交纳租金，应产生利息，原告主张按月利率2%支付利息，少于双方之间的约定，合法有效，予以支持。关于原告主张被告拖欠水电费的问题。原告主张被告从2016年4月-7月期间拖欠其1601.9元水电费，由于被告予以认可，对于双方均认可的问题，本院予以确认，被告需支付原告水电费1601.9元。关于装修设施归属的问题。原告将场地租赁给被告，并同意被告装修。双方当事人对装修物品进行了约定，约定如租赁期满，装修物品归原告所有。但本案系因被告存在根本违约，原告提出解除合同，导致合同解除。在合同履行过程中，原告在招商过程中，也存在一定的过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第三项规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错程度承担相应的责任。原告诉讼过程中坚持要求被告租赁期内的固定装修设施无偿归甲方所有，于法无据，不予支持。依法判决：一、确认原告兴安县市场服务中心与被告刘作凤于2008年11月6日签订的《租赁协议》及2010年8月11日签订的《协议》于2016年8月24日已解除；二、被告刘作凤交给原告兴安县市场服务中心的定金12万元不予退还。三、被告刘作凤支付原告兴安县市场服务中心租金277600元及利息10548元（租金及利息暂计算至2016年7月30日，剩余租金按《租赁协议》约定算至2016年8月24日，利息按照所欠租金本金为基数，按月利率2%计付）；四、被告刘作凤支付原告兴安县市场服务中心水电费1601.9元；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费7446元，由兴安县市场服务中心负担2446元，刘作凤负担5000元。二审中，当事人没有提交新证据。各方当事人对一审判决认定的事实均未提出异议，本院予以确认。本案二审诉讼争议焦点是：上诉人交纳的12万元“使用定金”是否退还？本院认为，上诉人刘作凤与被上诉人兴安县市场开发服务中心于2008年11月6日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同中第五条约定的“使用定金”名为定金，其性质从合同内容来看应为履约保证金，即上诉人刘作凤如在履行合同过程中出现违约情形，该部分履约保证金将作为其违约的对价不予退还。双方当事人在合同中作此约定并不违反现行法律及行政法规之规定，本院对该合同条款效力予以确认。本案中，上诉人刘作凤存在未按合同约定按时交纳租金的情形，依合同约定已构成违约，被上诉人兴安县市场开发服务中心因此提出不退还“使用定金”12万元的主张，证据充分，理由成立，本院予以采纳。上诉人刘作凤要求退还该12万元“使用定金”的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。双方当事人在合同中已约定逾期缴纳租金产生利息的计算方法，本案中被上诉人兴安县市场开发服务中心主张的利息低于双方当事人的约定，故一审判决按照月利率2%计算利息并无不当，本院予以确认。上诉人刘作凤主张逾期缴纳租金利息过高的诉请，理由不充分，本院亦不予支持。一审法院依据事实和法律作出的判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案受理费2911元（上诉人刘作凤预交），由上诉人刘作凤负担。本判决为终审判决。审判长　丁　勇审判员　潘文华审判员　周　霞二〇一七年六月十二日书记员　盘林云 来源：百度“”