（2017）黔0502民初1798号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-07-24
案件名称
常玉林与毕节市政通房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
毕节市七星关区人民法院
所属地区
毕节市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
常玉林,毕节市政通房地产开发有限责任公司,毕节市政通大酒店有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初1798号原告：常玉林（曾用名：常履林）,男，汉族，1937年9月26日生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：常开基，男，系原告之子。被告：毕节市政通房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区南部新区7号路与碧阳大道(西)交叉路口贵阳银行15楼，统一社会信用代码：91520500709552726W。法定代表人：徐忠杰，系该公司执行董事兼总经理。第三人：毕节市政通大酒店有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区清毕路、砂石路交汇处政通欣商住楼（3、4、5）层，统一社会信用代码：91520502683956000L。法定代表人：邓培虎，系该公司执行董事。原告常玉林与被告毕节市政通房地产开发有限责任公司（以下简称政通公司）、第三人毕节市政通大酒店有限责任公司（以下简称政通大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月6日公开开庭进行了审理。原告常玉林及其委托诉讼代理人常开基，第三人政通大酒店之委托诉讼代理人熊冬梅到庭参加诉讼，被告政通公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常玉林向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告政通公司返还原告位于毕节市××区××号，面积25.64㎡的营业用房，由第三人承担连带责任予以返还；2.由被告支付拖欠原告2016年3月31日至2017年3月31日的租金17160.89元，逾期从2017年4月1日至判决执行完毕之日止的租金按16,159.70年计付，每月应付租金1,346.50元，由第三人承担连带责任；3.由被告支付违约金8,580.00元；4.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2006年9月19日，被告法定代表人徐忠杰找到原告要求租赁原告位于毕节××××号，建筑面积为25.64平米的营业用房，并且双方签订了合同，合同主要条款规定：租期十年，自2006年12月31日起至2016年12月30日止，租金按1.60元/日·平方米计算，从第四年开始每年租金以上一年度租金为基数按1%递增计算，签订合同时给付当年租金，从第三年按季度付租金，合同终止时由乙方装修的房屋有关设施全部归甲方所有,违约方须向守约方支付合同期限内总租金的50%违约金。2016年9月25日，双方签订补充协议，约定如期满需续租，应在租期届满之前三个月向甲方提出续租，如甲方自行使用房屋，则合同期满自然解除，乙方无条件在合同期限届满时交回房屋。合同签订后，双方履行了合同规定的义务，但被告利用租用的铺面及其他租用的铺面另外组建了新的企业法人即第三人政通大酒店，也就是第三人利用原告的铺面与其他租赁户的营业用房装修了酒店的接待大厅，至今还营业。被告及第三人按合同每月支付租金至2013年，当年少付租金445.16元，即当年应增加租金为15,677.16元，减去每季3,858元×4=15,232.00元，15,677.16元－15,232.00元=445.16元，同理2014年少付租金256.93元，2015年少付租金405.27元，2016年的租金16,053.00元至今未付，从2017年计算至到期之日，租金应从2016年的16,053.00元增加160.05元，年租金为16,159.70元，月租金为16,159.70元÷12月=1,346.50元。被告及第三人支付的租金为：445.16元十256.93元十按合同被告应支付17,160.8元×50%=8,580.00元。原告为维护其合法权益，因此诉至本院，期判如所诉。被告政通公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状。第三人政通大酒店述称，我公司欠被告政通公司的租金在2017年6月1日前的租金已经支付给政通公司，对于2017年6月1日后实际占用期间的租金，我公司愿意支付给原告，如与原告协商不成，愿将涉案门面按照图纸返还原告。各方当事人围绕诉讼请求，依法向本院提交了证据，本院已组织各方当事人进行举证、质证，对各方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷为凭。结合各方当事人陈述以及本院经审查确认的证据，本院查明事实如下：2006年9月9日，原告常玉林与被告政通公司签订《房屋租赁协议》，协议约定，原告将其位于毕节市七星关区政通欣苑第一层44号，建筑面积25.64平方米的营业用房出租给被告经营使用，租期十年，从2006年12月31日起至2016年12月30日，第一、二、三年租金按1.60元/日·平方米计算（每年按360天计算），从第四年度开始，每年租金在前一年度的基础上递增1%。签订合同时，被告需支付原告第一年租金14，768.60元，作为合同生效要件。从第二年开始，每年租金按季度支付，每季度的租金提前一个月支付。被告如需对租赁房屋进行装修或改造，必须征得原告的书面同意，改造费用由被告自行负担。合同终止时，被告装修或改造与房屋有关的设施全部归原告所有（可移动设施除外）。合同期满，如被告需续租，应在租期届满前三个月向原告提出，并重新签订租赁合同。如原告自行使用房屋，则合同期满自然解除，被告无条件在合同期届满时返还房屋。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告支付原告2006年12月31日至2016年3月31日租金，2016年4月1日之后租金未支付。另查明，被告承租原告门面后，连同承租的其他门面，用于与他人经营酒店业务，并成立新的法人，即第三人政通大酒店。本院认为，原告常玉林与被告政通公司签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法应予确认。原被告双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。现原告已将涉案门面交付给被告政通公司用于经营酒店业务，被告政通公司就应当按照合同的约定履行支付租金以及租赁期限届满时返还租赁物的义务。现被告仅支付原告租金至2016年3月31日，之后租金未予支付。根据《房屋租赁协议》第四条按季度支付租金的约定，被告未支付2016年4月1日至2016年12月31日之间租金的行为，已经构成违约，应当承担继续支付租金的义务。涉案门面前三年租金为固定租金，按照1.60元/日·平方米计算（每年按360天计算），从第四年起，每年租金在前一年租金的基础上递增1%。经核算，被告在2016年应付租金为15,833.98元，折合每季度3,958.50元，每日43.98元（全年按合同约定的360日计算），扣除被告已支付的2016年第一季度租金，则剩余三个季度的租金11,875.50元未支付。2016年12月31日租赁期限届满后，被告政通公司继续占用原告门面的行为，构成超期占用，应当参照原合同约定支付原告超期占有使用费至实际返还房屋之日止。涉案门面2016年日租金为43.98元，按照下一年租金在前一年租金基础上递增百分之一约定，2017年，涉案门面的日租金为43.98×1.01=44.42元，故从2017年1月1日起至实际返还门面之日止，被告政通公司应当按照每日44.42元支付原告超期占有使用费。如返还期限超过一年，则按照后一年占有使用费在前一年度基础上递增1%的方式计算。对于原告要求第三人政通大酒店连带支付租金和返还门面的请求。本案中，因签订《房屋租赁协议》的合同主体系原告常玉林和被告政通公司，根据合同的相对性原理，房屋租赁协议仅对被告政通公司具有法律上的约束力，对第三人政通大酒店不具有约束力。故对原告要求第三人政通大酒店对支付租金及返还房屋承担连带责任的请求，本院不予支持。对于原告要求被告政通公司支付违约金的问题。因《房屋租赁协议》第八条约定的内容为：“任何一方均不得单方面取消、中断合同，否则视为违约。违约方须向守约方支付合同期限内总租金50%的违约金。”原告据此向被告主张违约金，无事实及法律依据，因本案租赁合同的履行期限已届满，合同自然解除，不存在被告单方解除合同的违约行为，而对于被告迟延支付租金的行为，原被告双方未在合同中约定迟延支付租金的违约金的数额或违约金的计算方式。故对原告要求被告政通公司支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告毕节市政通房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告常玉林2016年4月1日至2016年12月31日租金11,875.50元；2017年1月1日至涉案门面实际返还之日止的超期占有使用费，计算标准为每日44.42元，如返还期限超过一年，则按照后一年度占有使用费在前一年度基础上递增1%的方式计算；二、限被告毕节市政通房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内将位于贵州省毕节市七星关区政通欣苑第一层44号，面积25.64平方米的营业用房返还原告常玉林；三、驳回原告常玉林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币222.00元，由被告毕节市政通房地产开发有限责任负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 吴运成二〇一七年六月十二日书记员 邓 頔 更多数据：搜索“”来源：