（2017）粤20民终1021号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-10-10
案件名称
张利文、乔艳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张利文,乔艳,罗其通
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终1021号上诉人（原审被告、反诉原告）：张利文，男，1980年8月10日出生，汉族，住江苏省江都市。上诉人（原审被告、反诉原告）：乔艳，女，1982年11月20日出生，汉族，住广东省江门市江海区。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：吴深权，广东御藏律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：王苹，广东御藏律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗其通，男，1976年12月1日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：毛国华，广东德疆律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑坚沫，广东德疆律师事务所律师。上诉人张利文、乔艳因与被上诉人罗其通房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初8933号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张利文、乔艳上诉请求：1.撤销一审判决；2.解除双方签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》。事实和理由：一、一审法院认定张利文、乔艳同意罗其通变更（推迟）首期款的付款时间，缺乏依据。张利文、乔艳没有同意罗其通推迟付款的意思表示，亦没有明确同意罗其通推迟付款，且罗其通未提供充分的证据证明张利文、乔艳同意其推迟付款。相反，张利文、乔艳于2016年4月23日明确表示由于罗其通不按时支付购房款而不卖房，可见，张利文、乔艳没有同意罗其通推迟付款。二、一审法院认定双方对于购房款的支付时间达成了新的合意，存在错误。按照房屋买卖合同的交易习惯，购房款的支付是核心条款，不能单方任意改变，且罗其通的单方变更未得到张利文、乔艳的同意。如双方对购房款的支付方式、时间达成新的合意，理应签订相关补充协议，进行约定。但本案中，双方除签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》外，没有其他相关协议。为此，双方仍应按合同的约定履行。罗其通不按照合同支付的行为实际上已构成违约。三、一审判决第二项明显超出罗其通的诉讼请求，违反法律规定。本案中，罗其通的一审诉求为“张利文、乔艳继续履行双方于2015年12月29日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》，合同购房款总额人民币150万元”，如一审认为罗其通不存在违约的情况，则一审亦应就罗其通提出的诉讼请求进行判决，但一审除判决继续履行合同外，超出罗其通的诉讼请求，违法判令罗其通向张利文、乔艳支付购房款，及双方签署《广东省房地产买卖合同》并办理过户手续，该判决事项显然违反民事诉讼法第一百七十九条的规定。被上诉人罗其通辩称，一、双方对首期款付款时间的变更是确认的，合同约定首期款付款时间虽然确定，同时也确定了双方由资金监管的方式交付首期款；二、签约后张利文、乔艳不同意资金监管；三、中介机构明确告诉张利文、乔艳不办理资金监管，只能在涉案房屋的过户当日完成交付首期款；四、从双方提供的微信信息中没有反映出张利文、乔艳有催促罗其通交付首期款的意思表示，可认为张利文、乔艳是默认知道延后收首期款的信息，之后罗其通变更为一次性付款，张利文、乔艳对此是清楚的；五、张利文、乔艳拖延提交户口簿资料等按揭所需资料造成罗其通迟延办理按揭手续；六、因乔艳生小孩也推迟了一些时间，加上银行行长的变更，同时也造成张利文、乔艳赎楼的延后，办理完赎楼手续后张利文、乔艳才提出毁约。张利文、乔艳的行为是不诚信的。张利文、乔艳主张罗其通迟延交付首期款，理据不足。张利文、乔艳毁约是由于后期房价暴涨。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。罗其通于2016年5月5日向一审法院起诉请求：张利文、乔艳继续履行罗其通与张利文、乔艳于2015年12月29日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》，合同购房款总额150万元。诉讼期间，张利文、乔艳提起反诉，请求判令：1.解除罗其通与张利文、乔艳签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》；2.罗其通向张利文、乔艳支付违约金300000元。一审法院查明：2015年12月29日，罗其通（买方）、张利文、乔艳（卖方）及中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司，经纪方）签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》约定，卖方拟转让自有的位于中山市××开发区凯茵新城X区X幢XXX房的住宅一套，该房建筑面积为177.36平方米，转让总价款为150万元；买方同意本合同签订时向卖方支付定金15万元；买、卖方双方一致同意将上述定金交由居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫；买卖双方协商一致约定由买方按下列第2项约定支付除定金之外的楼款【即按揭付款：买方须于2016年2月25日前支付除定金之外的首期款63万元至买卖双方约定的银行监管账户；买方意向贷款金额为72万元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2016年1月10日前申请按揭，向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续】，卖方须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续；在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件过户手续，递件回执由居间方或第三方代为托管；该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后（一次性付款的在办理完银行资金监管后）60个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。合同末端所附收据载明张利文、乔艳确认收到罗其通交付购房定金15万元(一审法院注：该款当日系托管于家家顺公司，合同签订后几天，家家顺公司将145000元支付给张利文、乔艳，自留5000元作保证金)。该合同还约定了其他事项。该合同“居间方”栏除有家家顺公司加盖公章外，另有经纪人董某签名。同日，罗其通，张利文、乔艳与家家顺公司签订《资金托管协议》约定，房屋买卖双方签订了前述合同后，经协商一致，买卖双方就相关款项的托管事宜达成如下协议：买卖双方同意将定金150000元交由居间方免息托管，其中包括交房保证金5000元；买卖双方已明确知晓未选择资金托管将面临的风险，仍选择放弃办理除本协议第一条约定款项外的资金托管服务，并自愿承担由此产生的风险及损失；买卖双方提供如下银行账号予居间方放款，居间方按约定将相关托管款项存入以下账号，即视为卖方已经收取；若账号发生变更，卖方需及时书面告知居间方：卖方开户行中山市中国银行，户名张利文，账号（略）。合同签订当日，罗其通即已向家家顺公司提供了相关的按揭贷款资料，因缺少张利文、乔艳的身份资料，家家顺公司遂提醒催促张利文、乔艳提供。张利文于2016年1月13日向家家顺公司员工杜某表示要晚点才能给资料，其后张利文于2016年1月20日将张利文、乔艳的户口本拍照通过微信发给杜某。罗其通得以备齐资料申请按揭贷款。2016年2月29日，中国邮政储蓄银行股份有限公司中山市分行出具《个人消费贷款审批通知书》告知罗其通：您申请的二手房贷款，现已审批通过，决定给予您贷款金额/额度为72万元，请您自通知日期起90个自然日内，按借款申请时约定事项办妥相关手续。张利文、乔艳因案涉房地产尚有银行贷款未还清，为注销抵押以顺利过户，其于2016年3月下旬办理提前还贷手续，该房地产于同年4月14日注销了抵押登记。2016年4月22日，张利文、乔艳取得了无抵押登记的新房产证。次日，张利文向家家顺公司的员工董某发微信：“你好，董小姐，现在证已经拿回来了，但由于你们对整个流程时间控制的问题和罗先生那边年后又更改了付款方式，在我们卖方等用钱的时候，你们也没按合同日期资金到位，对我卖房子的资金帮助的初衷一点作用都没有起到，还因为还款时又碰上银行换法人，导致我这边资金很大损失，现在还在和银行交涉，鉴于目前的状况，我老婆现在对卖这个房子很大意见，我们商量了，决定不卖了。你看看后续工作怎么处理。”由于张利文、乔艳拒绝卖房，罗其通遂起诉至一审法院，提出前述诉求。张利文、乔艳亦以罗其通未按合同约定在2016年2月25日前支付首期款63万元为由，提出前述反诉诉求。案件审理过程中，根据罗其通申请，一审法院依法传唤证人董某、杜某出庭作证。董某证言：就案涉房地产交易事宜，2015年12月30日在银行申请按揭，客户资料当日交齐，业主（张利文、乔艳）资料次月20日补齐。在整个赎楼和交易过程中，我们已提前电话和短信通知业主到银行做资金监管，业主不同意，我们告知业主若不做资金监管，楼款要过户当日才能支付完成。赎楼过程中，客户年前就通知我们要出国，并订好4月23日机票，要我们抓紧时间办理，隔三岔五地催我们时间，我们已告知业主此事，希望他抓紧时间办理。我们三天两头的催业主取证，业主告诉我们7-10个工作日就可以完成注销抵押，取证，所以我们2月份通知业主提前还款，业主还款后于4月1日才拿证去银行注销抵押，于4月22日上午五点左右才通知我取证完毕，取完证后告知我们此房不卖了。杜某证言：我是家家顺公司按揭经理。在案涉房地产按揭贷款手续办理过程中，业主卖方张利文于1月20日补齐户口本复印件，才能送银行送审，在银行审批出具同意贷款通知书过程中已告知业主要提前申请还款，并且业主张利文坚持不做银行资金监管，期间业主张利文老婆要生小孩，直到3月16日，张利文打电话我，说要拿房产证在银行办理注销；3月17日早上我通过顺丰快递寄给张利文，3月21日张利文送证到银行办理注销；在此期间，买方罗其通在年前和年后一直不停的催目前的进度和过户的具体时间，我一直电话和微信催促张利文加紧办理注销进度，直到4月22日下午17：31分，张利文通知已经注销抵押，随后就发微信告知我同事董某说不卖房了。董某与杜某的前述证言有杜某与张利文的微信聊天记录佐证。一审另查：杜某与张利文的微信聊天记录显示，双方于2015年12月31日互加为好友。2016年1月13日，张利文表示要晚点才能给到资料。当日晚上，杜某要求张利文拍户口本过来。当月20日，张利文将户口本拍照发送杜某。2016年3月至4月的聊天记录反映杜某多次询问、催促或代表罗其通询问、催促张利文房地产注销抵押事宜，张利文则于3月16日称：“麻烦快点了你们另外的同事已经耽误了点时间，买房的付款方式又变，又希望尽快过户”。杜某询问其还款到注销，最快多少天能搞定。张利文称银行说7-10个工作日，其后数日，在杜某的催促下张利文表示因银行原因导致拖延，并跟银行在扯皮中。张利文于2016年4月28日发微信给董某：“……才看到你发来这么不靠谱的回复……是谁通知我，说罗先生的贷款没有批的，想一次付款的？……”。一审又查：《中山市二手房买卖及居间服务合同》签订时，张利文、乔艳曾提出（定金外款项）不作资金托管。在中国邮政储蓄银行股份有限公司中山市分行出具《个人消费贷款审批通知书》后，罗其通于2016年3月初向家家顺公司提出将按揭付款变更为一次性付款。一审法院认为，双方签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。结合双方在本诉、反诉中的诉辩意见，一审法院归纳本案主要争议焦点为：罗其通未在2016年2月25日前支付首期款，是否构成违约？本案中，《中山市二手房买卖及居间服务合同》约定首期款63万元于2016年2月25日前支付至买卖双方约定的银行监管账户。但在合同履行过程中，罗其通提出变更首期款的支付方式，将按揭付款变更为一次性付款，从张利文与家家顺公司员工董某、杜某的微信聊天记录“麻烦快点了你们另外的同事已经耽误了点时间，买房的付款方式又变，又希望尽快过户”（2016年3月16日）、“你好，董小姐，现在证已经拿回来了，但由于你们对整个流程时间控制的问题和罗先生那边年后又更改了付款方式……”（2016年4月23日）、“是谁通知我，说罗先生的贷款没有批的，想一次付款的？”（2016年4月28日）来看，张利文在2016年3月16日之前即已知晓罗其通变更付款方式为一次性付款，且该一次性付款并非在2016年2月25日前支付，而是在过户时支付。鉴于张利文、乔艳在与家家顺公司长期持续的沟通交流中并未对罗其通变更付款方式表示反对或提出异议，且直到张利文于2016年4月23日作出不卖房的意思表示之前，其从未向罗其通或向家家顺公司催收过首期款。因此，可认定张利文、乔艳已经同意罗其通变更（推迟）首期款的付款时间。双方对于购房款的支付时间达成了新的合意。故罗其通未在2016年2月25日前支付首期款不构成违约。罗其通有权请求继续履行合同。案涉房产名下按揭抵押已注销，且该房产除本案查封外并无其他抵押或查封，合同约定之过户义务可以通过强制执行实现，因此，合同具备继续履行的条件，罗其通请求继续履行案涉合同，理据充分，符合法律规定，一审法院予以支持。张利文、乔艳的反诉请求，缺乏理据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、罗其通与张利文、乔艳继续履行双方于2015年12月29日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》；二、罗其通应于一审判决发生法律效力之日起七日内向张利文、乔艳支付剩余购房款135万元；在付款后的三个工作日内，双方签署《广东省房地产买卖合同》并办理位于中山市火炬开发区××号凯茵新城X区X幢XXX房【房产证号：粤房地权证中府字第××号、02××08号；土地使用权证号：中府国用（2014）第易1507362号】的递件过户手续；三、驳回张利文、乔艳的反诉请求。案件受理费18300元，诉讼保全费5000元，合计23300元，由张利文、乔艳负担（该费罗其通已预付，张利文、乔艳应在判决生效之日起七日内迳付罗其通）；反诉费2900元，由张利文、乔艳负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：二审期间，张利文、乔艳与罗其通均确认在案涉房地产买卖过程中，均是通过家家顺公司员工董某、杜某进行沟通联系，双方当事人并不直接联系。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。张利文、乔艳上诉主张罗其通没有按照合同约定支付首期款，构成违约，其有权要求解除合同。罗其通对此不予确认，主张双方已经变更首期款的付款方式为于办理过户的当天一次性支付，罗其通并不存在违约行为，合同应当继续履行。故本案二审争议的焦点为：罗其通未在2016年2月25日前支付首期款是否构成违约？经查，张利文、乔艳与罗其通是通过房屋中介家家顺公司签订案涉房屋买卖合同，房屋买卖双方并不直接联系，均是通过家家顺公司员工董某、杜某从中沟通联系。案涉房屋买卖合同约定首期款63万元于2016年2月25日前支付至买卖双方的银行监管账户。诉讼期间，双方当事人均确认张利文、乔艳不同意资金监管。罗其通主张因为张利文、乔艳不同意资金监管，故为了确保买方的资金安全，双方变更首期款的付款方式为过户当日一次性支付。为此，罗其通于一审期间申请家家顺公司员工董某、杜某出庭作证。证人董某、杜某的证言均证实张利文、乔艳同意罗其通变更首期款的付款时间，并提供董某、杜某与张利文的微信聊天记录予以佐证。本院认为，家家顺公司是案涉房屋买卖合同的中介方，地位中立，张利文、乔艳与罗其通对于案涉房屋买卖的相关事宜均是通过家家顺公司员工董某、杜某从中沟通联系，董某、杜某与张利文的微信聊天记录能够印证该两名证人出庭作证的证言，张利文、乔艳于本案中亦未能提供任何有效证据证明证人董某、杜某与罗其通存在利害关系以影响其证人证言真实性，故本院对证人董某、杜某的证言予以采信。张利文、乔艳否认其同意变更首期款的付款时间，但综观张利文与家家顺公司员工董某、杜某的微信聊天记录，张利文只字未提罗其通逾期支付首期款的事宜，亦从未催促过罗其通支付首期款，明显有悖于常理。综合本案双方当事人的陈述及本案全部证据分析，罗其通主张因张利文、乔艳不同意资金监管，故为了确保买方的资金安全，双方变更首期款的支付时间为过户当天一次性支付的陈述，可信度更高，一审认定双方对于购房款的支付时间达成了新的合意，罗其通未在2016年2月25日前支付首期款不构成违约，并无不妥。张利文、乔艳上诉主张解除案涉房屋买卖合同，理据不足，本院对其该主张不予支持。至于张利文、乔艳上诉主张一审超出罗其通的诉讼请求进行裁判，违反法律规定的问题。经查，罗其通的起诉请求为继续履行案涉房屋买卖合同，而案涉房屋买卖合同约定的主要内容为买方罗其通向卖方张利文、乔艳支付购房款，而卖方张利文、乔艳向买方罗其通交付房屋及协助办理产权变更手续，为便于本案的执行，也为了免除当事人的诉累，一审判项对合同继续履行的具体内容予以明确，并无明显不妥。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上所述，上诉人张利文、乔艳的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由上诉人张利文、乔艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾 玲代理审判员 吴合波代理审判员 吴碧英二〇一七年六月十二日书 记 员 ＸＸ龙 关注公众号“”