（2017）吉0106民初277号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-09-27
案件名称
崔红元与长春华怡房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
长春市绿园区人民法院
所属地区
长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
崔红元,长春华怡房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条
全文
长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0106民初277号原告：崔红元，女，1979年8月7日生，汉族，住长春市朝阳区。被告：长春华怡房地产开发有限公司，住所地长春市绿园区皓月大路1059号。法定代表人：张军，总经理。委托代理人：荆广益，该公司职工。原告崔红元诉被告长春华怡房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告崔红元，被告长春华怡房地产开发有限公司的委托代理人荆广益出庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼诉讼请求：1.被告继续履行合同；2.被告支付违约金，按支付房款的万分之一计算，从2012年12月30日至交房之日；3.被告赔偿原告经济损失，每月1380元，从2012年10月30日至交房之日止；4.被告履行2012年10月12日签署的补偿协议；5.被告承担诉讼费及相关费用。事实与理由：2011年5月17日原、被告签订《商品房认购协议书》。协议签订后，原告履行了合同义务，被告应于2012年10月30日前交房。可被告至今没有正式交房。原告不得不在外租房，房租每月1380元。为保护原告合法权益，特诉至贵院。被告辩称：对原告的诉请异议。同意诉请第一项继续履行合同并支付违约金。对诉请第二、四项无异议。我方不同意支付原告诉请第三项，因为我们是售房不是拆迁。经审理查明：2011年5月17日，原、被告签订《商品房认购协议书》，协议约定原告崔红元以270581元的价格，购买由被告长春华怡房地产开发有限公司开发的“华怡洋浦家园”2栋2单元7楼703号房屋，面积66.81平方米；被告于2012年10月30日交房，如超过约定日期30日，迟延履行1日，被告向原告支付认购款万分之一的违约金。合同签订当日，原告向被告支付购房款270581元。2012年10月12日双方签订《补充协议》，约定被告从超出合同规定日期起，按一年为单位计算，为购房者按所购房已交款总额的25%利率进行现金补偿，冲抵后续费用。“华怡洋浦家园”现未竣工验收，被告未向原告交付房屋。原告崔红元于2017年1月4日提起本案告诉。本院认为：原、被告签订的《商品房认购协议书》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《商品房认购协议书》约定的交房日期为2012年10月30日，但被告至今仍未向原告交付房屋，构成违约，应承担继续履行的违约责任。《民事诉讼法》第一百一十九条第三项规定，起诉必须有有具体的诉讼请求和事实、理由。原告关于“被告继续履行合同”的诉讼请求不具体、不明确，不予审理。《合同法》第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”据此，被告已逾期交房，按约定应当向原告支付“迟延履行一日支付购房款万分之一的违约金”，及“按所购房已交款总额的25%利率补偿”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。由此可见，原、被告双方约定的日万分之一违约金及年利率25%的利息过高。《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。据此，本院支持原告自2012年11月30日起至起诉日（2017年1月4日）止的违约金266162.74元（270581×0.24/365×1496）。被告以后仍继续违约的，原告可以另行主张。关于原告请求被告赔偿房屋租金损失一节。《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。应当承认，若双方就迟延履行（逾期交房）问题未约定违约金或者违约计算方式，被告迟延交房造成原告房租损失，被告应当按照给原告造成的实际损失进行赔偿。但是，本案双方已经就迟延履行问题约定了违约金计算方式（迟延履行1日，支付认购款万分之一），该违约金即是此项违约行为损害赔偿额的预定，使债权人的损害赔偿请求权得到有效填补。如果允许债权人在请求违约金的同时，继续获取填补，便会出现债权人双重获益的结果，构成不当得利。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条更是明确规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”因此在双方明确约定损失赔偿额计算方法的情况下，对原告主张的房租损失，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项之规定，判决如下：一、被告长春华怡房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告崔红元支付违约金266162.74元；二、驳回原告崔红元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5359元，由被告长春华怡房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 闫雪莲审 判 员 张 季人民陪审员 孙英杰二〇一七年六月十二日书 记 员 王乃毅 关注公众号“”